進軍福岡不動產(下篇)

從福岡市的地價資料數據顯示，不論住宅用地及商業用地均上升。住宅用地方面，市內7區全面上升，早良區、中央區漲勢呈現；商業用地部份除了西區以外全部上升。隨著博多車站近郊的再開發建案，博多區的漲勢也顯得非常強勁。

只要你分析網絡上的新聞報導，不難發覺福岡市不動產市場的潛力。目前個別投資者聚焦東京為主，東京都心貨源歸邊，好貨難求。

投資角度而論，向來都是能洞悉先機，先行者在市場上佔盡競爭優勢，當物業炒得火熱時，要賺是也能賺，但卻已是水尾了。

目前福岡回報率是優勝於東京，投資在福岡市中心部作試點是不錯的選擇。福岡有如亞洲後花園，從上海出發一小時十分鐘航程可到達。福岡市目前人口已突破一百五十萬人，是全球最佳購物城市，交通便捷，作為遊九州、四國、關西地區的樞紐，位置上亦十分適宜。

福岡地價約是東京二十三區的四分一，投資房地產入場費基數低，易於入手。物價也相對便宜得多。就拿博多站、天神站和中洲川端站三個站，所有採買娛樂及生活所需，都可以充份滿足得到。

福岡 - 最具代表性的都市當然是福岡市。

~  左邊的中央區地圖上包括有天神和大名，這兩個是九州地區中最大的市區。

~  在天神區內有多家大型百貨公司及大型商場，當中最為港人熟悉的包括大丸和三越。

~  商場內匯聚了許多國際知名品牌，例如HERMES, GUCCI, LOUIS VUITTON, CHANEL, DIOR 和 FRANK MULLER 等。

~ 在天神亦有不少國際品牌的旗艦店林立街道兩旁，例如APPLE, FOREVER 21, ADIDAS, H&M, ZARA及NIKE等。

~  只要有大型海國投資者的進駐，便是有跡可尋，這代表了全球商家們都深信著 : 福岡市擁有強大的經濟發展潛力。

當然，投資福岡物業不像東京都心般成熟，但福岡市入居率頗高，目前樓價與東京及大阪相比尚有一段距離，再上升水位一定是有。已擁有東京、大阪物業的投資者，或是想嘗試小額投資的，不妨可分散風險，小注投資福岡物業。

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                               博多城車站

進軍福岡不動產(上篇)

九州是由7個縣組成，而其中就以福岡縣的人口密度為最高。九州的國內生產總值大約是430億美元，而福岡縣就佔了其中超過155億美元的國內生產總值。
（資料來源： JETRO福岡）

福岡縣在過去多年來，吸引了很多來自海外的投資者進駐，尤其是以來自中國、韓國、印度和其他亞洲國家。那是由於福岡縣確實有它優秀的地理位置，完善的交通網絡和基礎設施，從而給它帶來一個很強的競爭優勢。

福岡縣包括28個城市，當中就以福岡市為主要城市。 目前整個福岡縣的人口大約在500萬人左右，其中福岡市的人口是大約150萬左右。福岡人口數據不像日本其他地区，未來人口趨勢是上升預測。

值得注意的是福岡市，它是九州島的首都，人口已突破150多萬，是日本第8大城市。

雖然福岡是個現代化大城市，不過它從日本首都東京的距離很遠，路程約有1100公里，因此，很多日本人眼中看，總覺得福岡是比較偏遠。

但從亞洲宏觀看福岡是值得投資的寳地。因對中國大陸人、台灣人、韓國人而言，距離角度並非如此。

~  福岡是離亞洲大陸最近的日本大城市
~  直線距離來說從上海至福岡比到北京更近
     距離
~  從釜山往福岡是比首爾更接近
~  從台北到福岡是比北京更近

世界經濟重心從西方漸逐移向東方亞洲，福岡正好佔據了這地理優勢。不要忘了是福岡它離上海1個半小時，離首爾只1個小時，離台北也只不過2小時的航程就可到福岡，這是非常方便的。

福岡的城市規劃不錯，算是個相當繁榮的國際大都會，從機場往博多及天神十分便捷，費用只須26O日元票價。

從福岡機場國際航站到福岡市區
( i )   機場接駁巴士(國際航站到國內航站)+地鐵空港線

(ii)   西鐵巴士

(iii)  計程車

從福岡更可坐三小時的船到韓國的釜山，可以逍遙自在地購物逛街。在福岡市周邊，也有不少美麗海灣，可以舒展身心。

目前，隨着福岡人口上升，確實對福岡的房產有利好因素。在福岡市投資小套房，門鑑要算是超低，小注的約350萬日元已有交易。

日本經濟蕭條的事實，才讓我們有機會買平貨，話雖如此，但投資海外物業必須注意匯率風險。海外人踏足福岡投資者也越來越多，憑着福岡離中國非常近的地理優勢，以及福岡異於日本整體的經濟數據，福岡樓長遠投資有其值搏率。

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魚與熊掌 不可兼得

投資日本物業宜中長線，不能用香港買樓方程式代入日本樓看待，日本樓買賣均需成本，短炒是較難獲利的。

要追求高回報的一般難有好地段，高回報物件是不可能在東京都心蛋黃區出現。香港投資者，十居其九要高回報，但當物業升值時，租金收入往往未必可跑赢升幅，故此千萬不可單純看租金，而忽略物業的升值潛力。當大市暢旺時，優質地段貴在缺貨，將會升得更勁，好位置保值力强是必然。

有買家查詢租貸中的物件，說不能內覽風險重重，內裏裝煌佈局也不清楚，可否保證將來租客退去，不用裝修可招租。實話實說，這是投資出租中物件的潛在可能發生的事情，也談不上是風險，但卻必須計算在隱含或會發生的額外支出。

投資者必須調效心態，優質地段與高回報是不能並存，明確來說，魚與熊掌只能擇其一。

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買樓創造未來

"買樓改變命運"，這句話一點不假。當你不斷儲樓，儲到租金收入遠超於日常開支的時候，你已可以隨心所欲，隨時有資格談退休，海闆天空，世界任你行，再不必要為工作糊囗而煩惱。能靠收租輕鬆度日，便是最佳退休生活保障了。

" 磚頭 “ 既可保值，又可增值。

綜合日本樓市埸，可得出如下的見解與想法：
（i） 綜觀東南亞各國中，有些國家的物業市場是有價無市，沒有租務承接力，即使你買的樓表面上是乾升，實際上是沒有租客入住。比方說，馬來西亞的檳城、馬六甲等地，樓宇質素是很不錯，但要找真正的買家或租客卻是不容易

( ii )   日本國民收入、文化水平、法制健全。房產市場上是很難找到更好回報，更低入場費的樓來投資出租

（iii）日本樓投資可看中長缐定位，目前大型機建也未拍板上馬，市場前景續看好

（ix） Yen 會否再跌？論走勢應會再下行，有人認為要等日元喘定，再行看機遇入市，但這想法未必正確，也不一定是上上之策

( ix )   根據過往數據分析，目前日元不斷在低位找支持點，但投資者必須接受一個事實，便是日元不斷下行之時，樓價卻不斷往上攀升中

投資世界裏，無人能擁有水晶球，也相信沒有人能告訴你跌至甚麽水位才停步，如果知道去買高息掛鈎外滙更好。長遠而言，要相信自己眼光與判斷力，瞄準了低水市埸， 用平均買入法去分注持貨，是理想的投資方法之一。

至於投資日本樓，以100萬港幣為例子，分段入市買3間福岡樓，如博多區、天神區、藥院、赤坂等小套房，也是一個不錯的戰略性選擇。

目前福岡市人囗正增長，已突破150萬，平均年齡38歲，人口結構年輕化。博多區、天神區人口密度高，交通採買生活便捷，投資風險相對小。這樣的小注資產投資，可造就出較安全而穩定的現金收入。

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買樓創造未來來來

投資精明眼

日圓大跌，日本樓投資者也蠢蠢欲動。事實上，購買海外物業，並不單是日本，必須注意管理匯率風險，赢輸好壞，有待分曉。

近期不同媒體報導日本樓許許多多的負面消息，相信讀者們大都看過。其中有一則報導，將買賣手續費說得天比高，更說表面回報有十厘的產品，七除八扣後可能只剩二、三厘，我倒真想見識見識是甚麼物件。另一篇報導更令人啼笑皆非，筆者寫說日本當地定期每季向業主收取維修費，一年共收一萬多港元。

在這裏我想說明一下，一般而言，每棟日本樓是有修繕積納總金額滾存，這就是業主每月繳的修繕費積存，要作大型維修也絕少向業主額外收取。我有接觸過北新宿建物，大廈是負修繕積納滾存，但卻是以大廈名義向銀行貸款作維修基金的，業主是沒有自掏腰包；該文中還提及有 “地震税“ 這名堂，更說有很多日本地產經紀也未必知此事。

正常而言，購入後每月是要繳管理費及修繕積納金，有部份大廈也有水道費及其他雜項收費等，因此投資者也必須先瞭解清楚此等收費，至於這 “地震税“ 請問是否以日本不同地區震幅高低標準來評核？如何收？如何繳？恕我孤陋寡聞也從未聽過。

個人觀點認為，日本樓在港是個新興投資渠道，即使是資深人士，也只不過是擁有一至兩年經驗。房產市埸學問博大精深，尤其是日本樓，沒有人有絕對豐富經驗，只有相對富經驗的人，能解答較具深度的問題而已。

撰文者既沒有一定程度上的日樓知識，是未必能站在中立角度加以分析，若其身份角色、職業上有利益關係衝突，自己本身又從未有持有，或曾經擁有買賣過日本物業的相關經驗，勉强去寫去予以評論好與壞，似乎是來得並不太洽當匹配了。

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買樓致富鐵律

許多當年的打工仔，如今已經得到財務自由, 但又有多少能無私奉獻，與平水相蓬的人，分享財務自由之路。

世上的富人，靠物業致富的佔大部份, 只要你騰出每天24小時的時間，去潛心研究一下，想想那些人致富的法門，這比你上哈佛大學唸書，可能是是來得更有意義的人生。不是嗎？我們可以借助富人的經驗，使自己財務自由，上人生實戰的一課。

靠買樓致富的人, 都必須先學懂買入未來，買入有未來有前景的物業，永遠世代相承，長期持有收租 。也可等時間的洗禮，待可觀價值出現後賣出獲利，甚至是不用想去賣也可。因為在可見的未來，當初你買入的物業，都能有很大價值上的上升。

目前港台的投資者陸續將目光投向海外房產，實際買的人呈上升勢頭。這主要誘因不外乎是港台兩地房產價格高漲驚人，令本土投資機會減少。

在日本不動產市場上，要找純回報5~7厘的物件不難，相比中、港、台投資回報確實是高些。

回顧日本惨痛的泡沫經濟，1990年高位接貨的日本人當然是永不超生。但屈指一算目前日樓已在極殘低位。日本樓價兩年上升步伐平穩，東京樓價每年平均約10%升幅，横濱樓價每年也有5%升幅。

物業市場上有一個鐵律，有中國人踏足的地方必升。

據財經數據，大陸旅客到日本旅遊人數，今年首三季度與去年同期比較，增長達79.8%。目前中國投資者赴日購房以數倍上升。根據國際房地產專業服務機構，仲量聯行的統計數據分析，內地投資者赴日購入商業地段的金額約2.3億美元，是去年全年的3倍。

不管你目光放在哪裏，翻看房產歷史軌跡，有中國人投資的地方，要輸的豪給他……

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平得有道理 貴得有價值

日元的大幅貶值，貶幅驚人！引爆海外資金陸續流入日本房地產市場，締造了日本不動產投資機遇。

日本房價牛耳，當然是以首都東京為代表性。據日本国土交通省2014年1月1日公佈的數字顯示，東京23區住宅地的平均地價差距最高達7倍之多！

購買房地產鐵定律 : 最保值的就是地段最好的地方。20年前不同的人，於不同地段投資相同的金額，20年後的今天他們的財富會有天淵之別，就是當初一個不同的决擇 : 地段。

一分錢那來兩分貨，早前我在電視上看到了有位香港人，已移居曰本的仲介，介紹一個位於足立區的物件，叫價480万，可已是五臟俱全了，價錢也許平得讓你心動。從她囗中娓娓道來的經歷，絕不難理解她是如何在生活中不斷拼搏向上。

4500万在東京的足立區可以買下3LDK(3房一廳)的公寓，可你跑到東京銀座就只能買1DK的小型公寓了。有些東西大而無當，有些東西小得希缺。物件平得是有道理，貴得是有價值。究其原因只有一個，就是地段。

東京23區東北部的足立區，商業活動少。須知道，中心部位升值的持續升值，周邊部位貶值的持續貶值。足立區要算是地價最便宜，這些房子的平均價更是全東京最低的，每平方米才26.35萬日元，僅為千代田区的七分之一，當然是平得有道理。

窮的是你的思想，而不是囗袋裏的窮！
~ 要擺脱思想上的窮困
~ 須先建立心靈的富足
~ 只有打開封閉的心思
~ 用你腦袋去分析事物
~ 世界不就在任你遨遊

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                          天天都是朝陽天

找出生金蛋的鷄來

台灣人早已在日本市場上投放資金，其投資已經有一定規模了，他們大部分的投資者，平成以前建的舊樓都不考慮，挑的都是1000万左右的小套房。相反香港人總喜歡買舊的小樓盤，這些是香港社會上一種扭曲的畸型現象。

有人說，香港買日本樓的中介買的多是舊樓。這句話應反過來理解一下，在香港市場上，確實存在着一大批，只有二、三十萬港元為目標的投資者，他們十分渴望買樓收租，在港是苦無出路，唯有投放海外尋去路。

不得不提提，這些投資者要有心理準備，日本人口老化，空置率高是鐵一般改變不了的事實。相對偏遠的地區，投資風險大，空置率嚴重。要不然在偏遠地區的日本樓為甚麽會這麽便宜，凡事都有因果道理可追尋。

自古至今，同一件事上，用不同的處理方式，後果是有人成功有人失敗。

日本媒體主打積極報道，不少公司職員甚至家庭主婦，他們積極投資於住宅作為出租事業。甚至在典型的 “貧困地區” 北海道，空置率出名高的地方，也出現了年租金收入超過6億日元的個人投資者，這正印證了我的說法 : 同一件事上，有人成功有人失敗。現在日本持有住宅資產且具有租金收入的 “個體户” 高達320万人，是投資股市的散户的四分之一左右。

在日本，投資出租物業一直都是大有人在。日本是老齡化了，老人在死之前都會把自己的物件拿出來賣，不然死後要交繼承税，他們覺得花不來。

就連哈佛畢業的華爾街精英，他們投資額度幾千万到十億日元的住宅用來出租。因此出租物業這門生意真的最能賺錢，只要你潛心鑽研，在垃圾堆裏，也許會發現珍珠 ; 在深林深處，也許會發現稀世寳藏。

對於銀行而言，零利率時代加上大企業手頭現金過剩，低融資利率的確是一門生金蛋好門路。

富人用腦袋，窮人看口袋。

這種個人住宅投資領域，出租生意門路博大精深，可引用在全世界合適的國家中，將之發揚光大。就像香港這塊寳地，說是房地產回報有3-4厘，可是，用用你的富人的腦袋可變出10厘，甚至更高更高……

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                  退休之道是找出生金蛋的雞來

日本樓該買不該買

日本樓正負面新聞排山倒海而來，這對想買日本樓的投資者而言，不失為一件好事。有名家報導指出，傳統智慧在本土賣不掉的爛地產攤子，才會向海外買家速銷求售，這說法本人並不苛同。

環球房地產市場大勢已成，各國資金在世界上每個角落游走，機遇處處有，這是一個必然現象。試問精明的房地產商家，又怎會選擇坐觀其變，而不是海外速鎖，令資金快速回籠？至於香港樓為甚麽高企不下，日本樓為甚麽便宜得不合常理，這內裏文章，也許要讀者窮盡精力去研究研究。

昨天，有位年青朋友對我說20萬的樓也許買貴了，2000萬的樓也許買平了。這句話極具有深度，令我銘記於心。

便宜的東西也許是平得分文不值；天價的東西也許是貴在稀缺。身為投資者，必須明確知道自己要的是甚麽，從來沒有人游說哄你去買，至於爛貨好貨，輸臝與否，也得靠你自己雪亮的眼光。

我的個人經驗是11年前，在港買了一件衆人都認為是超級爛貨，而這件所謂爛貨，如今變成了生財工具，造就了我此生大部分的財富來源。

衆所周知滙率影響樓價尤為深遠。現時日元匯率下跌幅度深不見底。表面上，日本樓價要是不升，已經是相等於樓價下跌了，實際上，只要你找到一種對衡日元匯率下跌是方法，就可以放心去下小注了。

有專家名人指出賣給香港人的日本樓，多半是沒有智能的舊樓，難道市場上的商家全是愚笨無能，無知地在推一些找不到客源的東西？請不要吝嗇張嘴去問問相熟的中介，市場上究竟有沒有智能式的日樓盤源可推介，相信！要是你資金無上限，要有多智能、超高端的物件，都能給你買！

香港人啊！為甚麽有人甘願住在板間房、劏房裏？又為甚麽有人住在超豪華10億大宅裏？無他，這是需求問題。世上貧富比例懸殊，當有99個人搶着買5元一塊的山水豆腐時 ; 可能是有1個人去買500元一塊的法國鵝肝。鵝肝這東西，入口甘甜味濃郁，的確是極品 ; 它除了價格昂貴、膽固醇超標外，卻未必是世上大部分人的囗味，也未必人人喜歡天天細味與品嚐的。

總括而言，是供求定律决定一切，人類各取所需。投资難分對與錯，也許這一刻錯了，將來卻是對的。我的字典裏沒有對不對，只有買不買。買樓能不能為你賺錢，是未知之數。投資涉及風險，不投資也並不代表全然沒風險，搏與不搏自行定奪。

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又一層字典 : 美麗的東西未必能為你帶來財富

不管你買在哪裏 總得想法盡快買

想要投資物業令財富增值的人，必須秉除夢想居所的觀念，理想居所與現實脱節，人們因為工作關係，往往要住在不是夢想的地方。投資角度亦言，美麗絕侖的東西並不一定為你帶來真正的財富，也不一定是賺錢的首選。

2003年沙士時，我在港買進了一間超齡的住宅，也是我一生人第一次買樓，利用這間物業，我在1O年間不斷加按套現，不斷再買最低入場費旺區超殘盤，目標只有一個便是出租抵債。多年來用這同一個簡單方法，循環不息像一個齒輪運作，令我的財富幾何級數倍增，原來只要你踏出第一步，去勇於嘗試，這個齒輪會永遠運行，也不會因你退休不工作而停下來，它創造的收穫必定是遠超於你辛苦工作而來的收入。

別人懼慌時你果斷，說時容易做卻難。沒人去瘋顛地搶的時候，原來是最好的投資時機，因為你有太多的選擇，太少的局限，可以發揮得淋漓盡致。

投資物業前最好先問問自己為甚麽要買？買來做甚麽？打算長期收租還是自住？ 預計打算持有期間多長？ 訂下目標然後遂一實現成真，是一件十分賞心愉悦的事。

我們每天接收大量的投資資訊，這麼多的訊息，一大堆垃圾中，然後讓你自己在垃圾裏找明珠，是多麽困難的事。但只要你將投資物業當作嗜好和職業去看待，每天好好品嚐與鑽研，你自已就能成了專家，比别人多了一個賺錢的機會。

殘酷的現實不斷推人成長，只要你不是在父母庇蔭下長大的，有自己的廣闊浩翰的思維空間，凡事不去自限成功的可能性，終有一天您一定能如願以償，賺到人生的第一桶金。

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不管你買在哪裏     總得想法盡快買

日元重創買樓好時機

日元持續重創，2014年9月25日，匯率0.07106跌至6年新低點，這股跌勢非但沒有嚇怕港人，反而誘發他們更積極投資日本房地產。精明人往往勇者不懼，日元貶值愈多就越暢快。不是嗎？到日本旅游的人就更雀躍，因為同一筆支出，你得來的享受多了，何樂而不為，懶理你貶得愈殘愈好。

香港人買日本樓是一個頗新的市場，這熱潮相信可持續下去，現時日元貶值空間尚存在，但眼觀加入購買熱潮的人反而越來越多。投資日本買樓的，許多人都不止買一間，是買完一間又一間。参加說明會的人數更有增無減，由於需求增加，有許多業者陸續加入市場，希望能分一杯羹。

由年初到至今，新建房房價上升了大約15％，整體房價平均漲幅也有8～10％。以現階段日元跌勢而言，yen 已跌到六年來的新低位，反而美元就顯得强勁。若然日元貶值力度再加大，日本樓購買誘因便更强，到時樓價也許變成脱韁野馬，難以馴服。

從日元貶值的角度去看，現今進場去買日本樓，已經是匯率高峰期的七折了，有人問要是繼續貶值怎麽辦？那無他，也許會買得更便宜，但也不一定是必然，原因是供求定律下，將有更多買家入市去搶貨，多人搶一物，價格便會上揚，到時可能是平了匯率卻漲了樓價。

日本東京蛋黄圈都心位置，過去一年上漲了15%~18%，漲幅是足以蓋過匯率貶值，這也壓縮了匯損的實質風險。台灣人是早批進入日本樓市的先鋒隊，早幾年他們已踏足日本樓市，當時如果是直接以台幣去兑換日元買樓的人，說實在是真的賠了匯差，但賺到樓價升幅卻也是事實。

若以質押方法，用了美元、港元、台幣或人民幣來抵押貸日元，是抵消了匯差風險這回事。投資海外物業，能找到一種適用於自己的避險方法，就不單能賺到樓價升幅，還能避免一般人最害怕的匯率波幅。

以借日元的方式找樓款、是投資日本樓的好方法，質押等值的其他貨幣，回撥等值的日元；即使以按揭貸款50%的形式，自己掏腰包的一半，最好亦以 “借日元” 的方式支付樓款，就能更穩當回避日元貶值的風險，輕輕鬆鬆當日本包租公了。

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                      [ 大阪的天空藍得很 ]

日元插水該不該買日本樓

近期看到不少關於日本樓的負面新聞報導，也許打擊了不少投資者的入市意慾。其實日樓低殘到了極點，是千真萬確鐵一般的事實。錢是你本人辛苦血汗而來，但投資風險也必須自我承擔。相信日樓未最殘會再跌，日元匯價會下插至無底深潭，那就不要去想，想了又買，買了又怕，怕了又縮，斡這些行徑只會是庸人自擾。

即使過去數月日元匯價仍在下挫，但樓價上行卻也是事實，投資日本樓小注是好事。假設一個港人用3個月前匯兌了1000万日元，表面匯損為3萬港元。但只要你選對物件，提早踏上有租金收入之路，提早搭上樓價升幅順風車，是絕對足以彌補匯價跌幅，况且抵消匯價風險自有方法可行。

投資日本樓，能借全數日元找樓價最好。雖然小物件貸不了款，也能用質押定存的方式平衡日元下跌風險，當你收的租金是日元，還的貸款也是日元，匯率升跌就根本與你無關。

不少學派的資深投資者强調曰元貶值，對買日本樓的人會十分不利，甚至最終虧本收場。我對專家們這種說法並不苟同，投資要以宏觀去看世界，紙上談兵又談何容易，說穿了，你敢去買中國未完全開發地區的物業，卻不敢踏足一個完全開發的日本，實在是令人無言以對。至於賺與不賺，這是看你當初怎樣部署來决定了。

“ 物極必反“ 是大自然定律，難道匯率與日樓直插至零？只要你曾有些毫投資經驗，就不會像那些專家說的一樣。打個比方說，假設日本經濟沒有起色，日樓停住不會上升，此時此刻去買能做輸家，實在是千載難逢的萬倖了。世界迅息萬變，現代人投資已比從前容易得多，網上資訊多得讓你眼花繚亂，你更可貨比三家，去找平、靚、正的盤源。

不得不提，八個月前在東京圈大塚駅，一個680萬日元的住宅貨色，當時匯率是0.0745，買家以折合50.66萬港元購入；今天同一質素同棟貨源，市值升至1180萬，升值73.5%，以今天2014年9月22日匯價0.0713計算，折合要84.13萬港元，0.0745 與 0.0713 匯挫4.3%，樓價升幅與匯價對比之下，何者輕何者重顯而易見，這匯差又何足掛齒。

告訴你這個案例，是想說明即使匯率下挫得更深，你未必是賠本收場。當然要精準地去計算能賺多少是難上難，因為每個人都有不同的入市時間、都有不同的物件位置、都有不同的方式取得物件……有以港元兑日元、有以槓杆貸款、有以質押貸日元等不同方式買入物件。如今日樓搶貨秒殺不留手，要怕就怕貨源歸邊，你手頭有錢又如何，等貨買的大有人在。

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為何要買房地產

買樓！尤其是買海外物業，當中伴隨了許多問題縛束你一生，諸如海外物業管理不善，將成為你一生的絆腳石。但話說回來，這些都可以知識克服得來的。

在衆多投資渠道中，個人認為房地產投資風險是最低，更並非一般人想像的高風險，對比起創業自立門户來說，買樓是一大好投資，因為無論在經濟低迷時，人人還是要有棲身之所。

不容置疑，世界上每一角落中，只要有人類活動的地方，就有居住的强烈基本需求。要是你眼光獨到，以長期投資為目標，買樓肯定是穩賺不賠的，以正確方法與堅定態度投資房地產，是絕不會讓你走上賠本不歸路。

尤其是可供出租的物業，你把單位長期租給別人，從中獲取源源不絕的租金收入，不就是十分安全穩健的生財之道。那些賺快錢的人，也許覺得用這方法累積財富，實在來得太慢心中不爽，但我的個人經驗絕對可告訴你，若能持之以恒，這是累積財富的公開法門，只是人們知道，卻視而不見，見而不行罷了。

樓價上落波幅屬等閒事，對中長期投資者絕不重要。時間會把一切洗禮，10年前你吃了小虧買貴了樓，10年後的今天卻變成大贏家。隨着時間流逝，你既能賺樓價升幅，又能賺每月租金，若能以槓桿借力，更可力拔千斤，達至三臝局面。

從投資角度看，能出租的物業便顯得十分重要。隔山買牛的觀念也必須隨着時代改變，否則人人只能局限於自己生活的國家內置業，當然這未必是一件壞事，只是可供選擇性少了。

日本房地產價格上升，都心地區生活機能便捷的好地段，地價上揚漲幅會較大。東京地價正在躍動，東京Skytree周邊的地價也在上漲中，此外台場及晴海一帶灣岸地區，地價也很有上漲勢頭。

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日本人買樓的迷思

時至今日，日本租樓的人還是比買房的人多，究其主要原因並不像香港買不起，更不是大多數人認為樓價高不可攀而不買。

以東京為例說明，市中心一間250尺的中古住宅單位，售價大概在1200万日元，每月租金約為8万日元左右，租金與售價比率是1比150。從這方面看來非常健康，相比香港天價樓而言，買樓確實比租樓化算多，投資潛力是有的，因每月還款金額與房子的租金差不多，看來是值搏率高。

可惜日本人買房子像找對象般嚴格，看得是很慎重三思而後行的。這是因為日本文化不像中國人的固有思維，他們一般一生人就只買一間樓，一旦買了房子後又發現不如意，就好比婚姻走進了墳墓盡頭。

此外，他們買房子要從銀行貸款，自己也要交幾百万日元作首付金和手續費，這對投身社會工作只有數年的年青人來說，可是不容易負擔的了。

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日本空室率的真相

日本空屋率大幅增加的原因，其實與房屋繼承問題有着極密切的關係。

衆所周知，日本是一個人口老化的國家，上一代長者去世後，存在着種種繼承問題。空屋與繼承有密切關係，老一輩逝世，下一代房屋的繼承者年齡介乎40到50歲左右，這些人大多已成家立室，都已經有自己的房子，由於工作的原因，既不會搬回老家居住，也不會刻意要將房子出租，因而造成了空置現象。

再者如果繼承者超出一名成員，房子要賣或是要租可能意見各有分歧，都得要所有繼承者全體同意才行，這原因也提高了空屋的處理上的難處。時間拖拖拉拉，下一代一旦沒能達成共識，房子自然就這樣長期空置下來，不曉得花多少歲月才可解决，也許是不了了之，長期世代地空着。

長此下去，乏人問津的空屋，在日本人口少子、高齡化的影響下，恐怕只會越來越多，造成周邊偏遠地區空屋嚴重了。但實質上，近都心或是都心地區空屋不是沒人租，只是繼承權未解决才空下來了，因此旺區人口密集的位置，所錄得的空室統計數字，未必全然是沒人承租所致，空室率數據可能是反映不了真正的空置情况。

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日本人租樓的理想與現實

日本生活的上班一族，每年4月份是一年的開始，租屋旺季是2~3月，當中租務市場變化最大的，要算是人口密集的東京了。其中東京上班族，他們選擇房屋是以自己的預算為主，要是為了理想每月多了1~2萬日元租樓，卻是花不來的事，平民百姓始終是要向現實的口袋低頭，去租平一些的物件來棲身，因此理想居住地與最後實際選定的居所未必相同。

根據統計資料顯示，東京最具人氣的居住地首選是吉祥寺，其次是自由丘，麻布十番等，但找房子的時候最多人查詢的卻是池袋。由此看來為囗奔馳的上班一族，想住的地方和最终能入住的地方，還是有一定差距的，這可說是日本人向現實低頭的寫照了。

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[池袋1站椎名町建物]

靠買樓儲現金流

幾十萬港幣可在日本買樓作收租，是娓娓動聽的話卻也是千真萬確的事實。若你在港苦無投資出路，大可考慮將資金投放日本避難所收租尋去路。大部分港人超時工作，辛辛苦苦賺錢養妻活兒，一生節儉身家財產儲卻只有幾十萬港幣，即使你花盡心神，也不夠入埸費在港置業。

現時在港買樓難上加難，300萬細價樓幾乎絕跡於市場上。海外置業是值得考慮的，在世界上公認的有價資產儲藏之地，這便是先進就近的日本了。即使日本與中國在政治上有着不少牙痕，但既然有了2020年的奧運，加上賭埸拍板如火如荼，這些應帶來不少利好利息，買家可利用未來的時間，多留意日樓新趨勢。

曰本賣主確實很多負資產，有貸款的賣家自己要拿出錢填差額，否則可能想賣也賣不了。賣主更要將資產整理，自己抬錢到銀行贖身填補剩餘部份。

目前在東京、大阪買樓收租，不難獲取 5~9%年租金回報率，但當中要付的各種稅項及雜費，買家必須於投資前了解一清二楚才去買。只可惜很多人寧願將閒置的資金存放於銀行收息，或是甘心去買人為操控上落市的股票，也不願撥出多餘資金創建現金財富。在日本買樓好處是彈性較大，原因是30萬至100萬均可入場買間日本物業收租了。

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日本樓不會買在高點

今時今日你買日本樓可說是時機，既不會買錯，也不會買貴，即使你未必能赢在起跑線，最少是不會讓你輸，因為早早已輸的是日本人，而不是低位入埸的你。

不要怨天尤人，不要說社會不公平，既然有勇氣去做一個憤世疾俗的青年，何不握着青春的籌碼去努力脱貧。因為整天抱怨說廢話只是消極行為，要說香港樓價脱離基本因素，個人收入根本負擔不來也無補於事。現實是你認為自己越不能負擔，自限說不能買樓，事情就會變成事實，窮困也只能與你永遠相伴一生。

絕大部份人是沒有父母的財富承傳，包括筆者在内。既然沒有人能幫你解困，解決辦法只得一個，就是設法自救不自沉。事實上，你撫心自問廿年寒窗苦讀有何得着？傳統教育絕對一敗塗地，它沒有教曉你如何在社會上自處，相信大多人是踏足社會上煎熬實戰後，才知道賺錢如何艱難。人的大腦總是告訴我們超越現實的事是絕不能，但實質上未必全然是，只要想辦法踏出解困第一步，將來的路便是越行越易。

置業是致富其中的一個重要法門。無論你買在甚麽地域，也總得想辦法盡早去買下資產。我並不是游說你在高位追貨，只是說世界上大多數富人不一定是擁有高學歷，而是擁有一個製造財富的腦袋，因此適當時候要給自己的強大的置業原動力。

當前是有一個先進國家日本，樓價已跌至低於建築成本，是投資者較容易負擔入場的了，至於是不是成為你入場的目標，請不要盡信別人所說，要多做功課，自行研究。

藉口天天有，機遇在眼前。無人擁有水晶球，今年細碼港樓如斯瘋癲，但也許高處未算高，投資者是考慮現在進埸搏一搏，又或可小試牛刀，將部分資金轉移往日本樓市場試試水温，這也不失是多一個低風險的投資渠道。

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投資樓房高回報率背後的風險

香港人對高回報物件雙眼會看得發亮。首先要說明一下，關於投資房地產的回報率及空置率兩者的關係是唇齒相依。

個人十分明白，以投資角度而言，理所當然的是追求高回報率，但先决條件要問問自己可否承受風險。

要是你心甘情願把錢放在銀行做定期，投資報酬率當然有保證，保證你拿到的利息少得可憐，因為能賺最多不是你，而是專業分析的銀行家。

物件有愈高的回報率越受人關注。舉例來說，日本投報率最高的地方為北海道，有些區位二十厘以上回報也有 ; 反觀日本回報率最低的東京，樓價卻是最高的，這背後更重要的問題關鍵是空置率。

東京市中心的近郊地區有不少投資用物件，以投報率15%作招徠，但是這15%是在滿租的前提下才可實現，萬一空置租不出，比如說平均1年只出租8個月，屈指一算只有10厘回報，而實質上連10厘回報也沒有，因為空置的那4個月，租合零收入，業主亦須繳付諸如管理費及修繕費來維持。

總括來說，投資者千萬不要被眼前高回報的物件所蒙蔽。挑選物件時頭腦要活心水要清，必須考慮各種高回報背後隱藏的各種風險因素 : 例如造成空置的原因是甚麽？是人口下降的郊區周邊？是離車站超過12分鐘步程？是偏遠地區人跡罕至？這些都必須慎重評估是否值搏。

相反，位於心臟保值地段，具珍、稀、缺及保值力的物件，樓齡略舊也可考慮。比如說中目黑青葉台的稀有物件，市場上要是有1200萬日元，20平方米以上的物件在放售，必須毫不猶疑快人一步買入。雖說是建築年份老些，但與其地段稀有性相比，卻是可足以彌補的缺陷。

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投資黃金屋 創造現金流

投資日本樓多以收租為主，日本豪宅租金報酬最差，要是你打算自住，當然是買高端設施的新樓來享受最理想不過了，但若以賺取回報為目的，便要買約20年樓齡的最好。過去日本樓買來是只賺租金，現在更注入多一個將來望能賺差價的元素。

買樓投資賺取被動收入，你可以天天不流血汗，在家裏睡個天昏地暗。要有好的財富基礎，首要條件是立刻改變固有觀念，想清楚自己為甚麽要投資才投資。别妄想只要竭盡所能為老板工作，付出一生血汗青春，就能升上高位，一世無憂。記着！多勞未必可多得，救你出火坑脱苦海的不是别人，而是你自己去自救。自衞方法是踏出重要的第一步，趕快製造被動收入來源。

許多人質疑為何日本樓說得那麽便宜，入場基數低赢面高，日本人自己為甚麽不買？幹嗎要等你來買？這些疑團，只要你研究日本住屋交化，便可一一知道原委。居住在關東或關西的人有很多是從外地而來，他們有的是為了尋找工作機會，有的是被任職的公司派往當地駐守，這些人是不會買房置業，只會租屋來居住。

根據統計數字，每四個日本人就有一個住在關東一都三縣內 ; 而每六個日本人就有一個住在關西二府四縣內，這也代表了租務需求大的原因。日本是亞洲强國，人囗密度世界排名37位，全球500强的高階主管雲集日本，他們個個有房屋補貼，位位也要租房棲身。

日本是全球富裕經濟體，擁有高生活水平的國家之一。當今世代投資機遇處處皆是，世界之大，哪裏最值得投資？關東一都三縣，是全球最大的首都生活圈，當中60%的人都要租樓居住，從而形成强勁的租務需求，投資日本樓不失是房產組合之一環。

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[繁華西新宿]

越早投資物業 越快做王中王

長期持有物業投資是最大贏家，若無風吹草動，切忌沽貨離場。收租可賺取現金流，隨着時間流逝物業不斷增值，從而令你踏上致富之路。雖然所持物業期間市價或有高低起伏，但是必須堅持一個理念 : 長揸資產不斷增持是必勝術。

不斷儲樓增值可達至雙贏。投資物業對我而言是好處多多，十多年來也訓練出超乎常人的自我克制力，供樓是屬於强迫性儲蓄，我毋須天天看市况波幅，只要簡單操作與訓練持久耐力。掌握適當的時機及好位入市，即可赢在起跑線，比别人賺得更多。

2003年作出的決定，我在香港置業了！以92萬購入的第一層樓，如今市價翻了5倍多。僥倖的是當時掌握了最好的入市時機，才有幾何級數升幅的效果，香港百年一遇入市良機你在哪？是沙士嚇怕了你裹足不前嗎？

人棄我取是致勝心法，别人瘋顛要清醒離埸。

時機可再來，機會不可失，投資者絕不可回顧從前，只能積極往後看未來。從不同國家與地域努力尋找，尋找那香港以外别國類似2003年香港的機遇，你總有一天可找到的。

目前日本房地產的投資價值所在之處，是入場基數低贏面高，至於能輸能賺多少，就只有天知地知你估我估了。

日本樓宇鄰近車站步程近、附近有公園或是地名加持，則更具有保值性，近年超高層摩天大樓物件，也較一般住宅大樓更具保值力。

即使沒有奥運概念的憧景，也沒有賭場效應的支持，現水位日本樓還是看升。

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投資一棟建物與小套房

買一整棟投資者，目的是用以出租收取租金的居多，他們多是經驗豐富，買樓無數的專業投資者為主導。當中精通力拔千斤的武功比比皆是，利用槓桿入貨，以經營一盤生意的角度來投資一棟建物的大有人在。

選擇一棟樓所有權來投資的，當地價上升，一棟投資者，可擁有永久整塊地權。但投資者若只考慮日本稅制及物件價格，加上借日元利率等因素，或許在他們盤算無利可圖後，自然不會積極入貨，白白錯失大好機遇。

小套房資金調配彈性較高，即使較無經驗的上班一族初哥，也可較易控制。大部分人認為日本整體房價趨勢還是上揚，因此這種分售小套房，隨著許多小資金搶進，好地點買手越來越多，令售價持續上漲，近月來東京市場上更缺乏好貨色。

香港樓破頂成交不絕於耳，九龍美孚新邨5期蘭秀道2號高層A室，實用719方呎，一手新樓於1973年發售時只是8.438萬元，當時慧眼入貨長期持有者，當然永世無憂，笑得合不攏嘴。持貨者41年後的今天財富已升值104倍，因剛以高達890萬元易手，天文呎價12,378元。買港樓投資跑赢恒指同期60倍升幅十條行。即使今天你是勇者無懼的那個人，在樓價破頂之時以勇猛之勢入市去搏，40年後的香港是否神話再現，依舊勁升104倍的機率看似太少，但卻無人能預知說絕不會發生。

反觀曰本樓40年前與40後的今天幾乎是同價，這種不合理現象超乎常人想像空間。日本生活指數高，與香港相比，兩者可以匹敵較量。 建築材料及人工成本均整升、為何兩地樓價相距甚遠呢！

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投資日本店舖與一棟樓

香港人投資精打細算，喜歡投資店舖，因為好的店舖漲幅遠比住宅大，但這種觀念卻不是日本人的投資主導。

既然我們是個人投資者，根本沒有辦法買到像是銅鑼灣那種黃金店舖，有固定租客金飯碗，穩定收入鐵租約的更難求了。

香港投資者大可挑選分散風險的「一棟」來購買。以不同地域區分，這一棟的金額大概是一億日元到十數億日元不等。有這一棟多户的產品來投資，風險一定是比店舖低很多了，原因是店舖租客退去，空屋期間收入便是零 ; 但若是一棟多户，不可能所有租户在同一時間退去，就是這原因租金就有了一定的保障。但話說回來，這種一整棟，實在也不是一般投資者能夠隨隨便便買得起的。

過去40年來香港樓價反覆上升，動輒數十倍至百倍。曰本現在說升，比起香港來說小毛見大毛，但現在的你再投資香港市場搏盡，再過40年後的香港， 又可否故事重演像重前一樣再升百倍，這無人可預知。

日本樓基數低是事實，今年以來已轉為賣家主導，日本人開始惜貨，再不願低價求售雙手拱讓。若日樓真的可以逆轉過去劣勢，你不用妄想升百倍，能上升5倍也就不錯！至於能升多少必須天時地利配合，世間那有水晶球，無人能預知未來事，要搏要縮，取捨各異。

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買日本樓港客疑慮太多

港人接收日本房產資訊愈多，腦海裏可想像出的問題便更多。最近有些客人分別發問了不同的問題，想起來有趣得很……若是不幸租客死在屋內，所購的物件不就成了兇室，怎辦？租客不愛護物件，把單位住爛了，怎好？租客經營健康整骨院業務，假如沒有正式醫生執業牌照，是否違反日本法例？如選擇不報税，會否被海關下令拒絕入境？其實我想說是投資時過份疑慮，絕對是令你裹足不前，永遠也買不了就是。

目前日本二手樓成交暢旺，好貨等不了一天，甚至當天早上已有多人申請，同搶一物的情况出現。現時港人投資金額是1000萬日元以下物件居多，甚或只有200萬日元的預算也大有人在。有的更鍾情天寒地凍的北海道，非君不嫁，非它不買。

港人喜歡這邊廂申請，那邊廂不斷發問。其實日本的法例一向非常健全，對買賣雙方是有一定的保障。日本中介公司在當地不動產協會有登記，而且在日本法務局也有保證金，即使日方中介公司倒閉，客戶的錢國家也會返還給客戶。實際上，當前的日本不動產行業，已經發展成非常健全的制度，可讓海外投資者放下心中不必要的疑慮！

日本不動產貸款篇

<甚麼樣的物件，銀行可以貸款>

1.  基本原則
      因個人情況，和貸款方式不同，基本原則
      可因人而異，可以調整，視乎個人還款能
      力

2.   物件必須可加入火災保險

3.   貸款金額不得超過個人月收入的一半，

      必須以個人名義貸款

4.  多人購買物件，必須一人名義貸款，其他
     人為共同擔保

5.  貸款年齡20-65歲

 
<店鋪可否貸款>

1.  一樓店鋪，二樓或以上是住宅可否貸款？

　  可貸款，因可加入火災保險
    （都是店  鋪，或ＯＦＦＩＣＥ的情況
      原則不可）

2.  房齡老可否貸款？

　　房齡越來，貸款的年限越短，評價
        額低，貸款金額也相對降低

3.   風俗業可否貸款？

　  店鋪只要是風俗業就不可，即使整棟裡
      面有一個店鋪是風俗業，整個大樓任何
      一個房間都不可以貸款（原則）

4.   金額太高的店鋪可貸款？

　  原則不可以，例如心齋橋等地，物件價
      額非常高，但是本身物件房齡很舊，只
      有土地評價高，建屋評價額幾乎沒有。
     （貸款對象是店鋪，而不是土地）

《店鋪與一棟投資利弊》

1.  店鋪

     ~ 出租中時，收入會有而且可能會比較 
     高，但一旦空室，０％回報。風險比較高

     ~ 可做貸款的比較難，因火災保險比較困
     難，另外火災保險金額相當的高
   （相對住宅用一棟）

    ~ 土地評價額上漲的幅度非常少，即使心
     齋橋地段，去年的評價額和今年幾乎無
     變化

2.  一棟

     ~ 因戶數比較多，即使有租客搬走，還
     是有收入，不可能一時間全部租客搬走

     ~貸款相對店鋪容易，因可加火災地震
      保險

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大阪投資魅力之都

東京房產市場脹幅太快，自2010年以來由於不斷膨脹，市場逐漸飽和，好盤愈見難求。今年日本東京，新屋投資報酬率僅為3~4%左右，雖然相較港台市埸回報還是高一些，但以同樣的投資金額預算，原來可以買到大阪極精華的地段和物件。

2014年投資東京恐怕只能退一步，選擇山手線沿線或是大站附近的小套房了。對於今年想涉足日本的投資者，預算投入資金有限，又怕承受風險的人，大阪確是一個很不錯的選擇，即使你只有40萬港元，也能嘗嘗當包租公的滋味。

舉例來說，現在以1100萬日幣，約90萬港元就可以買到大阪最精華核心區域，像梅田、難波及心齋橋的18平方米二手小套房，而每個月可收約6~7萬日幣的租金；同樣規模的單位在東京卻要花上1600萬日幣以上！2014的大阪，就好比是2010年的東京的情况，雖然海外投資客漸漸關注這塊寳地，但是現在還能有選擇較好地段的機會！

最近接觸了一個1億800萬日元一幢大阪鶴見案件，建物內擁有16個房間，年租金收入約1000萬日元。以共同生活形態，大量的建物照片展示，室內非常美侖美奐。這個物件前身是某某公司的員工宿舍，經全面改裝注入新元素后，共同生活的新思維模式，馬上就客似雲來爆滿出租中。剛剛聽說有一個租客退房，但很快又找到新的租客填上了。

大阪長期處於經濟工廠的角色，它身為第二大城市，擁有很多的中小企業、工廠等，加上景點及古蹟也多，旅遊業長期興盛。日本經濟復甦中，勢必帶動整體房產市埸高速成長。

[知多一點點]   日本人眼中對大阪意見

~ 河內長野               無人住180-200万 

~ 福島                      日本人最愛居住

~ 生野区                  中國人和韓國人多

~ 堺                          日本人很多 適合投資

~ 住之吉                  日本人多 適合投資

~ 梅田/塚本/十三   適合投資

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         [大阪鶴見綠地一幢建物16房滿室中]

說買不買你真棒！

香港客戶在日本仲介眼中是最麻煩不過！他們也有為難之處，安排客戶到當地看了物件，當然最後買不買也是事小，但總得說聲謝謝，禮貌上說物件不太合適，甚或找個不買的理由交代一下便可！

難怪日方仲介埋怨說是香港客户，下了買附後反悔不買，沒有任何辦法，到時候他們在不動產業界的信用就會香港人破壞無遺。

最可笑香港人講價，以為自己是在羅湖商業城或是市場買菜般，800萬的物件，一下子就殺價100萬的都有。看著我們香港豪客開出的價額，日本仲价都看得目瞪囗呆，更不敢將申請表遞交給賣方，怕只怕賣方說他們在開天大玩笑，引來各方笑柄連篇。

凡事不要老是怪罪别人不是，對自己卻寛宏大量處處包容。理真氣壯說不買是容易，總在說對方不是，自己不找真正原因。香港人啊！要買你們真的要調較一下心態！香港客户相對其他國家的海外客户，在日本不動產業界看來顯得不很成熟。人搶你搶，存在着嚴重的衝動式購買行為，甚至是在毫不咨詢物件租客等信息前，先提交申請後旋即取消。

根據統計資料顯示，相比台灣，目前30個物件當中，台客沒有一個是說取消，可是呢，香港客30個裡面至少要有數個成交不了，你看他們有多怕我們便略知一二。

可愛的港人非得接受思想教育，好好自我反醒一下，否則到了日本人不再想把物件賣你的時候，要來醒覺也為時已晚！

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東京西新宿翻雲變天

去年日本樓市看俏，實有賴日圓貶值及經濟復甦，加上日本已從今年4月開始，將消費稅率從5％調升至8％，預測於2015年更提升至10%。日本經濟預期樓市持續步入上行軌，聲浪不絕於耳。

根據東日本不動產訊息網的統計，2013年8 月份東京地區的二手中古屋成交量較去年同期成長16%，數據上顯示買賣頻密了，平均價格也較去年8月份上升3.5%。這意味着房產市埸將繼續升温。

"西新宿" 為東京都廳府所在地，更為東京投資首選標的。西新宿至7丁目都是高樓大廈，日本有錢人都喜歡住在附近，到了8丁目便是西新宿邊緣地帶，再過去便是北新宿1丁目、2丁目也是豪宅林立。

西新宿不僅為主要行政商業區，配合東京最繁忙的新宿車站，每天車站人流超過300萬，匯集11條電車地鐵路線及機場直達巴士。周邊的新宿東口、南口、西口更是美食場所及購物商圈所在地，中央公園、中小學校與醫療機構等等，形成一個交通網絡樞道，方便快捷、生活機能極佳、可幅蓋年齡層面廣泛，强力消費群集中的徒步生活圈。

西新宿商業區，計劃在新宿車站與新宿中央公園之間，建造有遮雨棚的通行道。早前，日本首相安倍認為部分商業區應該實施解禁的政策，這正好支持之前被管制的道路旁，發展所有公共空間，將來都能變身消閒場所，咖啡館，銘茶館和小型商店等等。一連串的經濟政策更加穩固下，西新宿變天指日可待，投資者必須緊盯這塊寳地，不容有失!

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               [图中高樓集中的位置就是西新宿]

小額投資日本店舖入門篇

投資日本店舖，金額多小均可，絕對是容易入門。東京23區內貨源，視乎面積、地段、人流、位置等條件，2000萬至幾億日元均可入場。

要是你想試試水温，可找一些銀碼較低，回報較高的二、三線舖位，如横濱或大阪，以至23區外的店舖等。

店舖投資學問博大精深，有其竅門所在。它不像小套房那般單純簡單，要考慮的因素是頗多的:-

（1）  回報越高的店舖，風險一般相對越大
（2）  剛剛搬入不久的店舖，很可能經營不
            善，入不敷支，容易倒閉
（3） 距離車站越近的店舖，什麼店都看似 
            差不多
 ( 4 )   距離車站越遠的店舖，必須留意四周
            都是做些甚麽行業
（5） 飲食店而言，更要留意左右是些甚麽
           店，總不能在同一街道上做别的生意

 ( 6 )   日本店舖與香港不同，通常同一條街道

          上賣衫與cafe是可並立的，但很少拉面店隔

          壁的店是串燒店，這也許是串燒的煙薰到衣

          服上，擔心客人不高興擺買        

比方說大阪，人人都只知心齋橋、難波、梅田等物件。但話說回來，心齋橋商店步行街內的店舖，即使有幸被你遇上，也是不易涉足的天價物。事實上，在大阪本町開的店舖，沒有那個是倒閉的，租金亦非常穩定，絕對是值得考慮去投資的。

投資日本店舖，奉勸各位買家必先瞭解清楚該區人流，位置上是否旺租，否則租客遷出，要再找新的租客，必須等待一段漫長的時間。港人隔空買物，緊記問問現租客是否長期租用單位，經營的時間是越長越好，當然已續過約的更佳。

店舖不像住宅，每間均有不同獨特性，要多做些功課，凡事必須三思。切忌以香港炒舖理論，套入日本店舖市場上。日本不動產的特點，不能短炒獲利，必須以中長線心態持有物件，以達至賺租金、搏升值的預期投資目標。

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日人情義結物件不愛賣給海外人

日本賣家得知買家是港人，不賣！說是一定要賣給日本人。為甚麽有這種反應？一聽買方是香港人便說不賣，是港人給日本賣家不守誠信的不良印象所致。說買，反口覆舌到簽約時卻因個人理由取消訂單，臨陣退縮嚇怕日本人，更搞得日方仲介不知如何向賣方交代才好。

另一種原因，他們不賣海外人理由是基於民族保護主義心態極强，日人內心極度恐懼不平，認為海外人在他們本土置業，這樣長此繼續地買下去，總有一天自己的國土會被外人領土經濟侵略。

最近接觸了幾宗不賣港人的個案:-

第一宗:  是東京巢鴨850萬物件，買家心儀打算入申請表，賣家第一時間回應不賣你港人 ;

第二宗:  是小岩物件450萬，買家是小岩迷，向賣主游說，說自己是香港日資公司員工，並提供在職証明文件以示誠意，但賣方仍是採取不理採攻勢，最後便不了了之 ;

第三宗:  是東京23區內700萬物件，買方是港人21歲女大學生，賣方說大學生何來經濟能力置業，原來資金是父母給予，只是用女兒名義買物，父母是貿易公司東主，財務狀况穩健，並向賣方提交了收入來源証明，但到最後賣家卻堅持不賣，港人買家動怒，告吹了事。

日本人愛國情懷濃厚，外人踏足日本國土買樓，看好日本樓市及經濟上升。幾十年不見的升温現象在日本樓市熱火重燃，加碼再入貨者比比皆是，市場氣氛主導大市，加上日本物業多了一個買入誘因------升值潛力，已足以令四方八面投資者湧入日樓市場。

近日接觸到一宗大久保飲食店舖物件，雙位數字回報確實吸引。四方買家搶一物，八方投資者虎視眈眈，多番談判與周旋，令賣價不斷被推高，賣方當然笑面迎人，通通來者不拒。但從投資物業角度而言，多枱搶一物，是好是壞，自行拆解。

個人經驗而言，投資物業升值力能遠超租金回報更好，能保值與升值的物業，才是長期持有物業錢生錢的最重要關鍵所在。

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日本樓按揭搶貨激戰篇

貸款是財富增值之不二法門，物業投資者多視之為買物重要决定因素，但日本樓做按揭是比香港困難得多。

1. 商業寫字樓多不能貸款。
2. 中國銀行批核，都是寫字樓或商鋪的，上面都是寫字樓的話，貸款很難，幾乎貸不下來。
3. 貸款能不能批出，跟物件本身條件是有一定的關係。
4.  買方是50%貸款，50%現金，還是存款質押再貸日元，是有很大關係。
5. 商業寫字樓，租客搬走在招租不好招租，所以銀行貸款審批就更難上難了。

有關大額店舖投資，隱藏風險可不少，潛藏危機在投資前必須衡量清楚。

1.  因為大的物件，很有可能客戶一開始提交申請表，最後因貸款的問題或個人原因，取消貸款。所以對賣家來說總是來者不拒，好讓買家爭過你死我話，漁人得利，自己有更好的沽售力。

2.  搶手物件多人申請不足為奇，但多是現金去爭貨，租客如果是剛剛租的，業務是不太穩定的。

3.  有時侯，表面回報確實令人冲昏頭腦，覺得這樣的物件，錯過了實在可惜。

4.  當你冷靜分析後，實情原來是沒有必要去硬搶，尤其是賣方說現金優先的物件，能真正拿下的人是現金投資者。

總而言之，去搶來買的東西，未必一定有價值 ; 沒有人看一眼的物件，未必一定是垃圾貨。

又一層

長期增持物業 踏出致富夢想

"貨幣貶值" 使得資產價格不斷上升，環顧日本股市，從2013年中旬到2014年的今天，日經指數漲幅已經超過65%，由 8000 多點升至 15000點 。房產走勢一般落於股市之後,，在弱勢日圓的帶動下，日本房產價格將有很大機會伴隨股市步入上行軌道。

索羅斯在公開塲合中呼籲, 建議人們長期持有日本物業，綜觀整個日本房近十年的走勢，今天日樓上升中，印証了中國人一句老話 : 寧買當頭起，莫買當頭跌。今天買入日本房產的訊號極强，要買不買，有待投資人獨具慧眼去分析端詳了。

日本樓有一個極為有趣而奇怪的現象，就是你可用現在的錢，返回30多年前的購買力，去買回30多年前的日本樓價。時光可倒流，機會在眼前。今天您有膽去馬，原來是機會再現。

聽起來十分誇張十分玄妙，但也是千真萬確鐵一般的事實，絕不是天方夜譚來欺騙一衆投資者。

舉兩個東京23區內的真實個案讓你了解一下:

[港區南青山]

1979年建物，當時發售價970萬

2014年成交價1100萬

[北新宿]

1978年建物，當時發售價1260萬
2014年成交價1200萬

反觀30多年前的香港樓，比方說當時油麻地區一個小型單位，叫價是11萬港元，2014年今天成交價是天文數字300萬港元。看到了上周一則新聞佈導，黄大仙蚊型公屋月租12000港元，對租樓的人真是百上加斤。

身為包祖公的你，也許每次調整租金時，你的米飯班主租客們，一定咬牙切齒地向你申訴苦况，說自己的人工加幅只有3~5%，怎能負擔業主續租那10~20%的升幅。事實也必須回歸現實，這也別無他法，社會上存在許多不公平畸型現象，身為租客唯一可以做的是盡快逃離租樓生涯。

即使你今天未有能力置業香港，也得想想哪個物業市場最值搏。誰人告訴你必臝誰人就是大騙子，投資必須自己鑽研，分析過濾，自我增值，自我學習。日本樓的低置業門檻，可實現踏出置業夢的第一步。

傳統教育絕對失敗！保有傳統思維而不知靈活變通，也可讓你一敗塗地。

20年寒窗苦讀得來的知識，若你不懂善用作為一生的利器與工具，它既不能教懂你如何在實戰中取勝，也不能教曉你如何運用簡單數學原理來求生。試問那些精算師，那些數學教授們，又是如何運用所學的微積分，活學活用去實現致富夢呢？

又一層

日樓 V 形反彈噴墨式上升現神話

日經新聞報道，日本從1982年至今30多年以來，全國消費物價核心指數錄得最高上升速度。日樓呈V型反彈，如箭在弦，束勢待發。

日本失業率數據更跌至創16年以來歷史新低點。各項利好消息帶動下，振興日本經濟已成事實，樓市、股市雞犬齊升，日本經濟通縮時代早已劃上句號。

根據日本央行 (BOJ) 最新的預估將顯示，從2015年中開始，日本可能會出現2%左右，並能持續至少兩年的通脹率，若是項預測估計成為事實，日樓將有機會升20%~40%並不是神話。

日本央行的樂觀估測，顯示了其事在必行的雄心壯志。如通脹達預期成為事實，即在2015年4月前，日本將達到2%的通脹率目標，並不是遙不可及的妄想。這更是日本戰勝多年經濟停滯不前和頑固通縮的關鍵所在。

日本物業價格呈上漲勢頭，許多房地產資深專家，都期望今後的日本房地產有著樂觀的發展空間。事實上，日本優質物業在亞洲區內佔一席位，價錢相對香港不少豪宅而言，港樓價格是東京同等級數物業的兩至三倍。

日本央行的行動明顯是希望藉著通脹上升，令房地產市場得到改善。央行的行徑達到目的，已刺激日本資產價格上升，當中日本股市已升穿今年以來升幅近40%，是全球主要股市中表現最好的國家。

必須知道的是房地產價格永遠是走在股市之後。日股最近扭轉本年弱勢，2014年7月初東證指數連升9日，日經指數突破高位至15,000點，創下兩個月新高。

自安倍上任大推量化寬鬆政策，日股與日圓走勢明顯背道而馳，去年日股大升五成，日圓卻貶值達兩成。今年日圓被視為避險資產，匯率由2014年1月下旬低位0.0737,曾轉強至2014年6月底高位0.0771，卻是有跌不下去的感覺似的。

又一層

2014年下旬日本樓新趨勢

過去日本樓買新不如買舊。但世界不停在轉，基本思维天天在變，往後的東京房地產也許沒有跌價的空間。

"通膨" 現象改寫了日本20年的房地產只跌不升的歷史，因為無論你買新或買舊，能步向通膨，日本樓新與舊都具保值力。

尤其是東京23區內，出租率高，不愁沒租客。只要物件是好貨，即使它回報由2012年的8厘，下調至2014年的6厘左右，現時入塲看似低投報率，賣主要價又較高，但坐上順風車的你，將來還是能有機會賺到增值財的。

沉睡的巨龍開始醒覺，來自亞洲各國投資者，以及富腦筋的日本人，已經不再守株待兔，密密在東京及六大都會圈內瘋狂地大掃物件。尤其是好貨，更是出一件殺一件。

目前形勢是日本人再起買心以外，有些厲害的海外投資客，他們如意算盤可打得準。有人擔心房價狂漲，匯率卻插水下跌，到頭來結果沒賺，投資人學懂了對沖基金高招以買進日股放空日元的方式，靈活應用於房地產實學上 : 盡量利用借貸力去借日幣來買物件，以後日幣跌深後再還款也不遲。

根據過去的數據分析，日本六大都會圈------東京，橫濱，名古屋，大阪，京都，神戶等地，只要消費物價指數上漲1%，房價就會漲10%至20% 。相同的 ; 只要消費物價指數下跌1%，房價也會跌個10%至20%。

事實鐵証如山，目前日本房價是繼續地漲，這並非在癡人說夢話來欺騙一衆投資者。

去不去馬，自行分析。

總而言之，投資潛藏各項不可預見的風險，精明人是會全面衡量自己的投資取向，選適合自己的方式小心行事。

又一層

歷史成追憶 日樓見旭日

常人十居其九認為，在曰本不要買新樓。甚至認為其折舊速度，遠超出租金收入的原理，實在不宜買日本的房地產作投資。

人的思維不一，能做先驅者，常人不會先做的，才是出類拔箤人上人。

固有觀念植根於每個日本人內心世界，根深蒂固已經成型的想法，又怎會在一天內有所改變。

海外投資者也許永遠不會明白，為什麼日本樓會折舊得如此誇張。原因十分顯淺易明，就是因為過去日本通貨緊縮。

港人面對的只是通貨膨脹，百物飛升。從來既沒有想過，也不能領悟關於通縮這名詞真義。

通膨造成貨幣變得沒價值，物價變得昂貴，變得非一般打工仔能負擔。賺來血汗錢不要放在銀行，必須趕快要拿去投資，才能抗衡通膨。

過去日本長期通縮，剛剛與通膨成反義。也許你今天不去買，明天將會更抵買。從前的日本人，不買樓投資，實質上没有影響，那是因為購買力還是因通縮增加了。

日本從1997年步入了通縮，但2014年的今天否極泰來。安倍經濟學以及申奧效應，讓日本樓市逆轉，房價沒任何道理會繼續跌下去了，今天不去買，明天將會是更貴。

世界之大 投資哪裏最值搏

日本樓會否繼續貶下去

走進曰本超市，即使你買一包便宜的糖果，也不難發覺追求完美主義的日本人，包装精美無瘕後才把你買的東西交到你手上。

日本人習性，甚麼都喜歡完美新穎的，就連買房產也毫不例外。

香港市區舊樓叫價高企不下，但日本卻有一個很奇怪的現象，就是上了20年樓齡的舊樓，價錢大概只是新樓的一半而已。正因為這個原因，日本的資深專業房地產投資者，對於新樓可說是避之則吉，絕不考慮。

可是過去的歷史故事，並不代表是將來的延續。

從前的日本房地產市場，只要是買新樓，準會虧本收埸。其折舊速度飛快，即使你能賺取租金，也未必可抵償折舊的幅度。這跟投資香港及其他海外房產市場，理念上有很大的差距，也遠超於港人所能夠想像得到的。

                       ※※※※※※※※※※

舉個例子，過去買一間1,500萬日元的新樓，其資產下滑率情况，嚇怕每一個日本人。

購入価格：1,500万円

１ 年 後 ： 1,350万円
３ 年 後 ： 1,200万円
５ 年 後   :  1,050万円
１０年後：900万円

看到了樓宇的折舊方式，哪個曰本人仍有膽色與通縮抗衡搏下去？

又一層與您分享財富之路(三)

機會與機遇一直伴隨您

踏上財富之路  (21~30 守則)

21.  除非必要，不要為資本利得而沽出手持
        物業
22.  長期持有物業，不斷產生現金流，用時
       間駕馭於物業下跌的風險之上
23.  忍一時風平浪靜，退一步任你遨行。當
       不動產市塲崩潰後，人仍然有住屋需求
24. 真正的財富要來自 "現金流" 與 "資本增
       值" 的雙赢局面
25. "安穩投資" 及 "無債一身輕" 矛盾不兩立
26.  擁有自控能力，是一種競爭優勢
27.  切忌節儉地過活，拓展財源方為上策
28.  "能" 與 "不能" 受制於思維，創造並擁有資產
        是富人的秘密
29.  複息威力，可令收入愈來愈多，投入卻
       愈來愈少
30.  桿杆之力，力拔千斤。不要相信存錢儲蓄的
       愚蠢行為

又一層與您分享財富之路(二)

機會~永遠留給有準備的人
機遇~絕不會為任何人停下

***  財富之路  ***  (11~20守則)

11.儘量借力上位，利用别人的金錢，來進行
      自己的投資, 建立競爭優勢
12.美麗的東西，與你能否賺錢，是兩碼子的
      事，不能相提並論
13. 不要投資最高端的豪華物業，因為最大贏
      家絕非你我，建築成本及發展商的利潤，已
      經蠶食了大部份的回報
14. 改變自己的固有思維，並要異於常人想法
15. 擁有物業是把雙刃劍。是唯一在同一時間
      内，具有 "租金回報" 及 "資本增值" 的雙
      槓桿利器
16.工作只是你賺取第一桶金的工具之一，它
     並非致富法門
17.必須把賺到的錢投放另一生財工具，才能
     令資產凌駕於時間之上，不被通漲蠶食
18.找首期最低的不動產，應用無限大報酬
      概念， 令債務讓自己富起來
19.不要聚焦在自己欠銀行的債務上，反要
      聚焦在增加持有資產的能力上
20."無債一身輕" 已不切合時宜，要逆轉思
      維是越能負債的人越是有錢  

                          心中富足便是富有

又一層與您分享財富之路(一)

機會~永遠留給有準備的人
機遇~絕不會為任何人停下

***  財富之路  ***  (1~10守則)

1.  利用青春無敵，善用槓桿威力
2.  槓桿借力，力大無窮。既能傷人，也能救
     人, 好好謹用，致富法門
3.  部署優質借貸力，選擇適當市場投放
4.  學懂如何籌措資金，買入能創造財富資產
5.  藉着不動產估租上升，做好個人信貸優良
     評級  ，不斷申請貸款而獲得與時間競賽
     的效益
6.  打工賺錢絕不會跑贏通漲，善用銀行借的錢
     才是致富法門
7.  妥善管理及計算自己的還債能力，讓債務
     來為你永遠工作
8.  必須精算讓投資回報率上漲，並同步掌握
     風險因素下降
9.  有自我控制力，不能超出能力過度借貸
10. 嚴選房產進行投資，不要把現金儲在銀
       行，存錢永遠敵不過通漲

                          土地資源. 世上唯一

Skytree呈獻~~~大阪夢洲夢飛翔~~~

日本國會有意讓賭塲合法化，目前已達到需要開始接受提案階段，日本賭博合法化的法案已提交國會審批。

大阪搶閘開賭場機會極高，曰本可能成為世界第三大賭博市場，"萬事俱備，只欠東風" , 屆時賭場年收入超過400億美元，賭博事業將加快日本經濟進入上行軌道，並將迎來2020年奧運以促進休閒產業，房產價格有望同步上揚。

這個賭塲計劃在大阪西邊，正確位置是浪速区大阪難波西面的夢洲(Yumeshima)，在面積達420英畝的人工小島上興建。

房產市場將會在大阪迎來春天，利好因素不斷出台。買在大阪有其價值所在，投資者或可以澳門賭業作為借鏡，予以衡量其升值可能性的前景。

又一層

                   夢洲位處大阪難波正西面                       

十厘與五厘回報的决擇

投資切忌脱離市場現實，否則只有尋尋覓覓，到頭來好夢一場空。

有人尋找向南物件， 環迴大露台，遠眺富士山。面積最少 24m2 以上，有自動門鎖，最好樓價是1000万曰元以內，JR山手線，高層單位，83年以後新耐震，不可樓對樓，衞浴要分離，回報 10% 以上，附近無風俗店，治安必須良好 ，既不選四階，也不要頂層。說實話這些物件誰都夢寐以求，要是真的在市場上存在，有誰會笨到拱手相讓，當然到最後曰本人賣主醒覺反悔，還是認為自己繼續持有更好，也不可能落在你這個千挑萬揀的人手上。

須知道高回報背後，隱藏着無數的風險，盲目追求高報酬，也必須付出一定代價。高利回主要是有多種因素導致，聰明的投資者目光要放遠些，不要只迷醉於 "Net 10"。沒錯！一般偏遠地區樓價較便宜，租值比也相對高 ; 市中心地區樓價較昂貴，回報看似低許多，但升值力卻不容忽視。

東京23區內，市郊偏遠地區與市中心區租金差距不會太大。JR山手線貨源搶手，樓價越升越有，但租值卻不升是多年來的趨勢，這也是愈近都心回報愈低的成因。魚與熊掌，如何取捨，自行定奪。

高回報與低回報兩者相比，要取得適當的平衡點，投資前最好是自我評估，問問自己想要甚麽，追求的又是甚麽。

買日本樓要注意事頗多，必須知多一點點

1. 日樓租約全是生約，不能隨便加租金
2. 即使約滿加租，也不能超越市場租值水平
3. 租客主要是會社員，他們的收入幾年間幾
    乎没有調升
4. 市場租值因供求定律而調效，投資者必須 
    按市埸情况厘訂租金高低

有投資便有多變附帶風險，樓價可升亦可跌，必須因應自己的承受能力，往最壞處想，明確知道自己能輸多少，就去搏多少。凡事量力而為，也千萬别過度借貸。

又一層
                   ~  此景不常在  勸君多珍惜 ~

香港人買日樓又要買又要驚

吓？買日本樓？你不怕地震、幅射？到時渣都無？這些問題，問的人早知答案，只不過找人問問，解開自己疑團，以撫平一下又想買又要怕的心理。

匯價波動，天災人禍，哪些是不能控制，當然是天災，但又有云 "人定勝天"，究竟又是何解？地震是避免不了的大自然災害，其實又不用怕到 "無得訓"，太擔心就不要買為上策。地震驚到 "無得訓"？那你走在大街上也可能飛來橫禍，不是嗎？

對不起！！！答案是地震是天災，暫時人力無法控制得來。但地震可買災害保險，一般1000萬曰元物件，每年保險也區區是數百港元而已，可保建物四成。那你一定又再問，四成？其餘六成呢？實質上，地皮有價，曰本地價超於建物，建物相對不值錢。資料顯示，311地震東京區建物未有大型損毁，即使將來不幸是全幢倒塌，土地持分亦在，你怕得了多少呢？

東京首都圈土地資源稀缺，加上建材及人工成本不斷上漲，迫使在經濟心臟地帶，新成屋一定要加價發售不可，這麽必然掀動中古舊樓價格持續上揚。

以杆桿借力買曰樓，銀碼達4000萬曰元才有交易。事實上，曰本樓按揭借貸並不容易，息口約3~3.5%，一般借貸15年期，又要提供檢身報告等。港人頭腦不妨轉一轉，要買曰樓倒不如在港想辦法套現，然後Full Pay買入純利5~8厘回報的中古屋作投資。要是你愛高端科技與美麗的外觀，買的是高質新建成物件，價值在4000萬內，不錯是多能按揭5成，但卻失其投資價值，絕不值搏。

又一層

從這角度是看得遠些的未來

日人失去的東西也許是港人得到的寳物

曰本樓今年大熱，人人聞風起買心。

報導中專家們常說買曰本樓，必須要承受匯價下跌風險才好買。這話兒恕我並不苟同，也實在是有點聽不懂。為甚麽大部份的人，總是用 "承受" 匯價下跌風險的字眼去自圓其說，而不去找出真正克服與制勝匯率下行的方法。

實質上，是有很多方法去對冲曰元下行的風險。去承受倒不如想辦法去克服，借日元支付樓價方法不只一種，付出時間用心鑽研，這絕對是大部分人可以掌控的。

日本樓總有一天會止跌回升。經濟數據與擺在眼前的事實，足以証明這天已經來臨。資料顯示曰樓在過去一年上升5~10%，數據分析還數據分析，但實際眼見二手中古屋，不知去年買家入貨價是否偏低的原故，在我看來有部分現時成交與去年比較上升更達10~40%不等。

當前曰本中古屋有一個不尋常現象，是售價低於建築成本，正常來說這現象不可能長期維持下去。只是今曰買進曰本樓的港人，自己處於優勢而不自知。為甚麽我要這樣說，原因是大部分曰本人是墊了你屍底，當年成了負資產，今天接貨的你，是20年前輸了四成的曰本人舉手贈你。要說你是接火棒，怎也說不過去吧！

要買不買，適隨尊便。要搞清楚，不是地產代理向你硬銷曰樓，而是你認為曰本比港樓抵買才買。

有投資便有風險如影隨形，永遠陪伴你左右 ; 不投資也不代表你安然無事，甚至會令你陷入更高風險之中。這些風險是來自高通漲，貨幣高速貶值等等。

當然你買不安心，是不買更好了。正如人們喜歡存人仔定期、做高息貨幣掛鈎、買基金債券、駕名車戴金勞。

人各有喜好，順心而為，是最好不過了。

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曰樓是千載機遇還是暗藏殺機

投資港樓銀碼大的今天，港人紛紛將目光轉投海外房產的懷抱，英、美、曰、澳及大馬成為大熱市場。近期日本樓炒得火紅火熱，不少文章報導出台，標榜數十萬港元可買東京樓，令一衆慾完置業夢的年青一代，燃點了一絲絲希望。

曰本樓值搏不值搏見人見智，有人唱淡曰樓暗藏殺機，樓價升匯率跌 ; 有人雄心壯志不畏山高，密密部署入貨。

投資是需要財商智慧，必須不斷分析鑽研。尤其是投資海外房產涉及變數頗複雜，諸如語言隔膜、文化差異、匯率風險、政治風險、天災人禍、經濟因素等，這些變數沒法依循公式來計算的。

"殺機" 與 "機遇" 是兩個截然不同的詞彙，視乎你要怎麽演繹。比方說兩年前購入市值100萬港幣的東京房，如今日元匯價打八折，就算是樓價升值兩成，同期入貨的投資者，在同一賭枱上也有贏輸兩極的結果。

此話怎麽說呢？那就是當事人怎樣管理匯率風險，若是以質押美元/人民幣定期取得曰元貸款，或在港卓越户口/私人銀行取得貸款。貸得款項用以支付樓價，收租是曰元，還款也是曰元，那來匯率風險？再者兩年前入貨，今天一曰貨未沽，表面數據輸，是你没有把每月租金收入計算在內，未到沽貨埋單離場一刻，仍未定輸赢。况且今天仍未持貨的你，就絕不是那兩年前入貨的人，案例純屬參考自我增值。

"知己知彼，百戰百勝"，試問匯率會再挫兩成的機會又有多少？

又一層

                       [ 港區高級地段南青山 ]                   

貨幣危機論

金錢是萬惡的，持有貨幣更是危機重重。長期大量持有貨幣，等於自殺式行為。

全球政府不負責任，不斷大量印製鈔票。天天拼命工作的你，今天務必暫且放下不屬於你的資產，想想怎樣才能有美好的遠景。即使你盡心盡力，顛倒曰夜，拼了命為吝嗇的僱主工作一輩子，他那江山絕不會分你一半。

保障自己不是别人，而是你一生的部署。印銀子各國皆是，手執現金存户財富有如在烈日下暴曬，高速蒸發無蹤影。

嚴重的是全世界的平民百姓，面對同一浩刧，那就是無資產者永不超生。貨幣貶值，資產上升，貧富懸殊，道理循環。

不單是日元下跌引發日樓上升。港幣也難逃一刧，港樓高企遠超於貨幣貶值的比例。快用心研究，把手持廢紙，交換成有價資產，不要讓辛苦賺來的財富高速蒸發。眼要雪亮，目光要準。工作之餘要分身想想，不工作也能有固定收入的方法。

經驗而言，當包租公是一個不錯的選擇，你的房客便是畢生收入來源，讓你袋袋平安，房客之所以成為房客，不就是各人有各人的財富腦袋了。你想一年又一層，還是年年寄居人下，選擇權盡在你五指之內，人人可掌控！

又一層

進軍曰樓敢死隊

台灣、香港、新加波樓宇，沒有好回報的今天。投資者目光如炬，轉投海外房產再戰江湖，他們紛紛湧入日樓市場。觀2014年東京房價對比去年飆升不少，實有賴港、曰、台位列三甲買家。頭號買家台灣幫，更是個個身穿戰衣，勇悍善戰，秒殺不留手。

香港人真的要向台仔致敬。身家財產也許大家難分高下，膽量財商卻有一大距離。當港人買家還是在猶豫不决時，問租客資料、問坐向方位，問修繕積納、問敷金禮金時，他們已經速戰速决，好物那會在你手。

不少港人認為，買物件又不是上市埸買菜，總得問過清楚明白，才能放心得下。說實話，這買物遊戲規則，也是對買家的不公平現象，亦是鐵一般的事實。曰本實况，要買不買，適隨尊便。

曰本樓，在可預見的未來，將是新一浪V形反彈，甚至新一波噴墨印上升。不是嗎？新港、台、購房熱潮已歷歷在目地上演了。

有人追求優質地段，有人享往超高回報，但是賣矛賣盾，兩者不能並存。

要是你要好地段，3A1R: 青山 Aoyama, 赤坂 Akasaka, 麻布Azabu, 六本木 Roppongi, 是必然首選獵物，但務必請拋開那10厘回報的綺夢！要是講求高回報，接近山手線的川囗及王子站，生活機能好，買物也方便，這些地方追求10厘回報，還是有貨可選的。

又一層 

Crystal So

                         [ 赤坂 Akasaka ]

投資竅門分享篇

投資必須獨具慧眼。想想2003年沙士時，你去買的是高質囗罩，而不是鑽研揀樓術，白白浪費了千載難逢的機遇。

到了2004年~2005年的香港，樓價還是十分便宜，得寳花園250尺實用面積的單位，景觀一流，條件好的，都只不過70萬港元，便能輕而易舉成為業主。可惜你的思維仍是停滯不前，還是與03年沙士相比，感覺貴了心裏不好受，緊記不當機立斷是你，思緒仍在牛角尖上擺脱不了。今天2014年，得寳花園也到300萬港元了，你的想法又如何？

曰本樓，雖不像香港，沒有祖國河山的背靠，沒有阿爺鼎力相助。但日樓低位盤整多時，是逆轉形勢嗎？是物極必反嗎？是要谷低回升嗎？要是你有眼不識泰山，輸給了自已的判斷力，又如何！這仗值搏率，機會成本有多高，聰明的你，想必已屈指盤算於掌內了。

曰本樓地價高，地段與建物相比，地段相對重要多了。

以香港真實情况為例，2003年沙士同期，買在油麻地彌敦道大街上的住宅，當時購入價是90萬港元，今天2014成交價是540萬，升值5倍。相反，同期買在風景優美、地傑人靈的世外桃源愉景灣，當時購入價是120萬，今天成交價是420萬，升值2.5倍。

同一筆投入金額，兩者都有升幅，只是幅度相距甚遠而已。物件漂亮不漂亮並不重要，重要的是地段，是位置。相同的一條街道上的地舖，有的是門可羅雀，有的是生意滔滔。投資住宅樓更甚，不像地舖，沒有希缺性可言，因此選擇好位置，便是最重要的致勝法門了。

又一層

Crystal So

曰樓資產通膨轉勢氣候成

日本樓勢頭强勁，令本港地產界虎視眈眈，不忘在這塊肥田上分一杯羹。尤其是日幣贬值帶動進囗建材上漲，人工成本不斷上升，近期日本新樓未公開發售，已有買家搶先入閘，好的景觀及房型都被搶購一空。

日本目前的經濟形勢，已由通縮步入通漲。更形成了一波 “資產通膨“ 的情况。

“資產通膨“ 並不是指一般通漲現象，也不是指日常用品，開門七件事通漲價格飛升, 而是指有價值的資產，稀有性的東西，如土地資源不可再生，不可複製，金、銀、銅、鐵、
石等貴金屬，以至於名家藝術珍藏等也屬資產通膨之列。

如今投資者要扭轉的觀念，今天的曰本房產再不是只會跌價了。金錢不是稀有物，它可大量地無限印制，過去日本樓只賺租金，如今卻是轉型獲增值。錢並不重要！盡快！用可再生的錢，去換不可再生的保值品，才是致富的上策，否則投資路上，何來又一層。

又一層

Crystal So

二0一四年曰樓精華錄

投資曰本不動產市場，概念思維上是跟香港有天淵之别。“日本賺租金，香港賺升幅“，當然，如今香港樓要賺升幅可難了。

投資曰本不動產，回報率計算是重要一環，評估房價及手頭子彈投放也十分重要。

房產市場上，房價與地價是連體嬰，唇齒相依，永不分離。一個千古不變的定律，商業區比住宅區貴，人人皆知。尤其是東京商業區，知名地段如表参道、銀座等，地價高，是理所當然的。

要是你是聰明絕頂，眼觀四方，耳聽八方，可盡量購入大站好物件，但也不能固守陳規，食古不化。若然有一天你發覺，大站優質位已爆升，那好物件在大站旁邊一站範圍內，也應趕快果速了斷，這樣你就能一年又一層，很快便練得十層武功，資產在萬人之上了。

房地產投資角度而言，應以回報率及升值力來衡量。比方說目黑“青葉台“的物件，1200萬曰元以上的，我一定秒殺不留手，“青葉台“上有原宿、涉谷，車程一站，兩地相距徒步可往。周邊是代官山，惠比壽高級住宅區。沿途目黑川風景優美，要是讓你遇上這些約1200萬的希有物，一定要放開膽量，即時入市，才能取得好物歸。

又一層
                          [ 目黑青葉台 ]