2018年4月22日星期日

海外樓房風險篇

香港樓價瘋癲,投資價值雖然是有,但是上升水位有限, 風險相對較高。 因此很多想買樓的人, 都會把資金投放在海外低水的地方, 可是大部分人卻忽略了投資海外樓房真正的價值, 投資不要貪便宜, 除非是資金太有限又想買樓的,就必須鎖定有租務市場的地區。筆者個人愚見,購買樓房不是拿來觀賞, 而是要不斷產生現金流,否則買入樓盤後便會變成一個永遠卸不下的包袱。

買入場門檻較高的地區,相對會有創造價值的空間。 比方說東京核心地區銀座, 目前來說回報只有3厘左右, 為什麼仍然有投資者趨之若鶩? 投資不單是租金回報的考慮,還需找人流勁爆的地方, 這樣再出租有保證, 將來脫手升值也是理所必然的。

近期海外樓盤煲得火熱, 市場上最吸眼球的就是泰國和大灣區。 發展商為了招徠顧客, 有的在五星級酒店擺展銷會,有的找藝人明星作為代言人,樓盤就從幾10萬至150萬港幣入門。 展銷會上更包裝得美輪美奐, 有無限升值憧憬 、 有租金保證、 有未來地鐵出口、 CBD商業區等等,可是現實卻是恰巧相反,單看泰國樓盤,去年第4季數據顯示, 一手市場仍未賣出的已有4萬多個,今年2018年還要陸續供應市場, 供多於求的情況下,租務市場根本欠奉, 換來的事實是租售兩難。

其實最好的樓盤大部分已經在當地消化, 又怎會需要海外速銷呢? 身為香港人也必須注意,平衡購買海外物業的風險, 筆者唯一可以告訴的是, 一個物業市場沒有當地租務承接,只靠外來人士租用, 試問外國人口會比當地人口多嗎? 輕信網絡上廣告資訊 ,投入這類海外市場應該已經一半敗訴, 僥倖的贏家只是寥寥可數。

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2018年4月18日星期三

日本不動產成交後必須注意事項 下篇

【日本不動產成交後必須注意事項    下篇】

買到了心儀的物件,當交收登記手續完結束後, 該怎樣保存自己的樓契( 權利狀)?

為了避免他人盜用, 買家必須妥善保存登記識別情報 , 什麼是登記識別情報呢? 意思就是權利狀, 相關的登記機構會發給新的業主重要文件「權利狀」, 以證明你便是新的擁有者。

Q.1「 登記識別情報」 究竟是什麼 是什麼?

A.1 「登記識別情報」有點像香港的銀行密碼封條,在登記識別情報通知單下方的保護貼紙後面,有記載着的12個字,包括英文字和數字的組合。當有關機構登記手續完結後, 負責登記事務所會發出新的登記名義人,通知新的登記識別情報。每個不同單位的物業、每個登記名義人的登記識別情報都不會相同, 換句話來說 是獨一無二的識別情報。 比方說你是現在的名義人, 便會登錄在日本政府的法定機構。 因此沒有登記識別情報,別人是無法轉移你的權利,盜取你的資料!

Q.2 萬一權利狀丟失了或被盜竊該怎樣處理?

A.2 這種情況最好請教日本執業律師辦理「失效手續」或尋求解決方法與建議。

Q.3 在什麼時候需要使用「登記識別情報」?

A.3 當你把物件所有權送贈或賣出時, 轉移給下一位的買家時, 便需要使用「登記識別情報」。


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2018年4月5日星期四

日本不動產成交後必須注意事項 上篇

【日本不動產成交後必須注意事項  上篇】

很多年前海外買家都投入日本房產, 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管!

當投資者選擇自己心目中的物件, 簽訂買賣合同後, 買賣雙方便會履行契約,包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時,每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜, 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則,一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情, 只要做好功課, 再不是隔山買牛。

日本不動產成交(決算後), 新的買家將會於3~8星期內, 收到 所有文件及不動產權利書(樓契),之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料, 所以大部分買家難以充分明白,了解登記識別呈報的功能和保管方法。

由於日本不動產價值嚴重低估, 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多,筆者也希望透過自己 積累的經驗,用這篇文章與讀者無私分享,從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主,得以更深層次的了解日本不動產的登記制度!

Q: 海外買家與日本本土居民,在購買樓宇有沒有不同的法律限制?

A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交, 彼此締 結買賣合同就可以了。



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