機會與機遇一直伴隨您
踏上財富之路 (21~30 守則)
21. 除非必要，不要為資本利得而沽出手持
物業
22. 長期持有物業，不斷產生現金流，用時
間駕馭於物業下跌的風險之上
23. 忍一時風平浪靜，退一步任你遨行。當
不動產市塲崩潰後，人仍然有住屋需求
24. 真正的財富要來自 "現金流" 與 "資本增
值" 的雙赢局面
25. "安穩投資" 及 "無債一身輕" 矛盾不兩立
26. 擁有自控能力，是一種競爭優勢
27. 切忌節儉地過活，拓展財源方為上策
28. "能" 與 "不能" 受制於思維，創造並擁有資產
是富人的秘密
29. 複息威力，可令收入愈來愈多，投入卻
愈來愈少
30. 桿杆之力，力拔千斤。不要相信存錢儲蓄的
愚蠢行為
機會~永遠留給有準備的人
機遇~絕不會為任何人停下
*** 財富之路 *** (11~20守則)
11.儘量借力上位，利用别人的金錢，來進行
自己的投資, 建立競爭優勢
12.美麗的東西，與你能否賺錢，是兩碼子的
事，不能相提並論
13. 不要投資最高端的豪華物業，因為最大贏
家絕非你我，建築成本及發展商的利潤，已
經蠶食了大部份的回報
14. 改變自己的固有思維，並要異於常人想法
15. 擁有物業是把雙刃劍。是唯一在同一時間
内，具有 "租金回報" 及 "資本增值" 的雙
槓桿利器
16.工作只是你賺取第一桶金的工具之一，它
並非致富法門
17.必須把賺到的錢投放另一生財工具，才能
令資產凌駕於時間之上，不被通漲蠶食
18.找首期最低的不動產，應用無限大報酬
概念， 令債務讓自己富起來
19.不要聚焦在自己欠銀行的債務上，反要
聚焦在增加持有資產的能力上
20."無債一身輕" 已不切合時宜，要逆轉思
維是越能負債的人越是有錢
心中富足便是富有
機會~永遠留給有準備的人
機遇~絕不會為任何人停下
*** 財富之路 *** (1~10守則)
1. 利用青春無敵，善用槓桿威力
2. 槓桿借力，力大無窮。既能傷人，也能救
人, 好好謹用，致富法門
3. 部署優質借貸力，選擇適當市場投放
4. 學懂如何籌措資金，買入能創造財富資產
5. 藉着不動產估租上升，做好個人信貸優良
評級 ，不斷申請貸款而獲得與時間競賽
的效益
6. 打工賺錢絕不會跑贏通漲，善用銀行借的錢
才是致富法門
7. 妥善管理及計算自己的還債能力，讓債務
來為你永遠工作
8. 必須精算讓投資回報率上漲，並同步掌握
風險因素下降
9. 有自我控制力，不能超出能力過度借貸
10. 嚴選房產進行投資，不要把現金儲在銀
行，存錢永遠敵不過通漲
土地資源. 世上唯一
日本國會有意讓賭塲合法化，目前已達到需要開始接受提案階段，日本賭博合法化的法案已提交國會審批。
大阪搶閘開賭場機會極高，曰本可能成為世界第三大賭博市場，"萬事俱備，只欠東風" , 屆時賭場年收入超過400億美元，賭博事業將加快日本經濟進入上行軌道，並將迎來2020年奧運以促進休閒產業，房產價格有望同步上揚。
這個賭塲計劃在大阪西邊，正確位置是浪速区大阪難波西面的夢洲(Yumeshima)，在面積達420英畝的人工小島上興建。
房產市場將會在大阪迎來春天，利好因素不斷出台。買在大阪有其價值所在，投資者或可以澳門賭業作為借鏡，予以衡量其升值可能性的前景。
又一層
夢洲位處大阪難波正西面
投資切忌脱離市場現實，否則只有尋尋覓覓，到頭來好夢一場空。
有人尋找向南物件， 環迴大露台，遠眺富士山。面積最少 24m2 以上，有自動門鎖，最好樓價是1000万曰元以內，JR山手線，高層單位，83年以後新耐震，不可樓對樓，衞浴要分離，回報 10% 以上，附近無風俗店，治安必須良好 ，既不選四階，也不要頂層。說實話這些物件誰都夢寐以求，要是真的在市場上存在，有誰會笨到拱手相讓，當然到最後曰本人賣主醒覺反悔，還是認為自己繼續持有更好，也不可能落在你這個千挑萬揀的人手上。
須知道高回報背後，隱藏着無數的風險，盲目追求高報酬，也必須付出一定代價。高利回主要是有多種因素導致，聰明的投資者目光要放遠些，不要只迷醉於 "Net 10"。沒錯！一般偏遠地區樓價較便宜，租值比也相對高 ; 市中心地區樓價較昂貴，回報看似低許多，但升值力卻不容忽視。
東京23區內，市郊偏遠地區與市中心區租金差距不會太大。JR山手線貨源搶手，樓價越升越有，但租值卻不升是多年來的趨勢，這也是愈近都心回報愈低的成因。魚與熊掌，如何取捨，自行定奪。
高回報與低回報兩者相比，要取得適當的平衡點，投資前最好是自我評估，問問自己想要甚麽，追求的又是甚麽。
買日本樓要注意事頗多，必須知多一點點
1. 日樓租約全是生約，不能隨便加租金
2. 即使約滿加租，也不能超越市場租值水平
3. 租客主要是會社員，他們的收入幾年間幾
乎没有調升
4. 市場租值因供求定律而調效，投資者必須
按市埸情况厘訂租金高低
有投資便有多變附帶風險，樓價可升亦可跌，必須因應自己的承受能力，往最壞處想，明確知道自己能輸多少，就去搏多少。凡事量力而為，也千萬别過度借貸。
又一層
~ 此景不常在 勸君多珍惜 ~
吓？買日本樓？你不怕地震、幅射？到時渣都無？這些問題，問的人早知答案，只不過找人問問，解開自己疑團，以撫平一下又想買又要怕的心理。
匯價波動，天災人禍，哪些是不能控制，當然是天災，但又有云 "人定勝天"，究竟又是何解？地震是避免不了的大自然災害，其實又不用怕到 "無得訓"，太擔心就不要買為上策。地震驚到 "無得訓"？那你走在大街上也可能飛來橫禍，不是嗎？
對不起！！！答案是地震是天災，暫時人力無法控制得來。但地震可買災害保險，一般1000萬曰元物件，每年保險也區區是數百港元而已，可保建物四成。那你一定又再問，四成？其餘六成呢？實質上，地皮有價，曰本地價超於建物，建物相對不值錢。資料顯示，311地震東京區建物未有大型損毁，即使將來不幸是全幢倒塌，土地持分亦在，你怕得了多少呢？
東京首都圈土地資源稀缺，加上建材及人工成本不斷上漲，迫使在經濟心臟地帶，新成屋一定要加價發售不可，這麽必然掀動中古舊樓價格持續上揚。
以杆桿借力買曰樓，銀碼達4000萬曰元才有交易。事實上，曰本樓按揭借貸並不容易，息口約3~3.5%，一般借貸15年期，又要提供檢身報告等。港人頭腦不妨轉一轉，要買曰樓倒不如在港想辦法套現，然後Full Pay買入純利5~8厘回報的中古屋作投資。要是你愛高端科技與美麗的外觀，買的是高質新建成物件，價值在4000萬內，不錯是多能按揭5成，但卻失其投資價值，絕不值搏。
又一層
曰本樓今年大熱，人人聞風起買心。
報導中專家們常說買曰本樓，必須要承受匯價下跌風險才好買。這話兒恕我並不苟同，也實在是有點聽不懂。為甚麽大部份的人，總是用 "承受" 匯價下跌風險的字眼去自圓其說，而不去找出真正克服與制勝匯率下行的方法。
實質上，是有很多方法去對冲曰元下行的風險。去承受倒不如想辦法去克服，借日元支付樓價方法不只一種，付出時間用心鑽研，這絕對是大部分人可以掌控的。
日本樓總有一天會止跌回升。經濟數據與擺在眼前的事實，足以証明這天已經來臨。資料顯示曰樓在過去一年上升5~10%，數據分析還數據分析，但實際眼見二手中古屋，不知去年買家入貨價是否偏低的原故，在我看來有部分現時成交與去年比較上升更達10~40%不等。
當前曰本中古屋有一個不尋常現象，是售價低於建築成本，正常來說這現象不可能長期維持下去。只是今曰買進曰本樓的港人，自己處於優勢而不自知。為甚麽我要這樣說，原因是大部分曰本人是墊了你屍底，當年成了負資產，今天接貨的你，是20年前輸了四成的曰本人舉手贈你。要說你是接火棒，怎也說不過去吧！
要買不買，適隨尊便。要搞清楚，不是地產代理向你硬銷曰樓，而是你認為曰本比港樓抵買才買。
有投資便有風險如影隨形，永遠陪伴你左右 ; 不投資也不代表你安然無事，甚至會令你陷入更高風險之中。這些風險是來自高通漲，貨幣高速貶值等等。
當然你買不安心，是不買更好了。正如人們喜歡存人仔定期、做高息貨幣掛鈎、買基金債券、駕名車戴金勞。
人各有喜好，順心而為，是最好不過了。
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投資港樓銀碼大的今天，港人紛紛將目光轉投海外房產的懷抱，英、美、曰、澳及大馬成為大熱市場。近期日本樓炒得火紅火熱，不少文章報導出台，標榜數十萬港元可買東京樓，令一衆慾完置業夢的年青一代，燃點了一絲絲希望。
曰本樓值搏不值搏見人見智，有人唱淡曰樓暗藏殺機，樓價升匯率跌 ; 有人雄心壯志不畏山高，密密部署入貨。
投資是需要財商智慧，必須不斷分析鑽研。尤其是投資海外房產涉及變數頗複雜，諸如語言隔膜、文化差異、匯率風險、政治風險、天災人禍、經濟因素等，這些變數沒法依循公式來計算的。
"殺機" 與 "機遇" 是兩個截然不同的詞彙，視乎你要怎麽演繹。比方說兩年前購入市值100萬港幣的東京房，如今日元匯價打八折，就算是樓價升值兩成，同期入貨的投資者，在同一賭枱上也有贏輸兩極的結果。
此話怎麽說呢？那就是當事人怎樣管理匯率風險，若是以質押美元/人民幣定期取得曰元貸款，或在港卓越户口/私人銀行取得貸款。貸得款項用以支付樓價，收租是曰元，還款也是曰元，那來匯率風險？再者兩年前入貨，今天一曰貨未沽，表面數據輸，是你没有把每月租金收入計算在內，未到沽貨埋單離場一刻，仍未定輸赢。况且今天仍未持貨的你，就絕不是那兩年前入貨的人，案例純屬參考自我增值。
"知己知彼，百戰百勝"，試問匯率會再挫兩成的機會又有多少？
又一層
[ 港區高級地段南青山 ]
