香港人對高回報物件雙眼會看得發亮。首先要說明一下，關於投資房地產的回報率及空置率兩者的關係是唇齒相依。
個人十分明白，以投資角度而言，理所當然的是追求高回報率，但先决條件要問問自己可否承受風險。
要是你心甘情願把錢放在銀行做定期，投資報酬率當然有保證，保證你拿到的利息少得可憐，因為能賺最多不是你，而是專業分析的銀行家。
物件有愈高的回報率越受人關注。舉例來說，日本投報率最高的地方為北海道，有些區位二十厘以上回報也有 ; 反觀日本回報率最低的東京，樓價卻是最高的，這背後更重要的問題關鍵是空置率。
東京市中心的近郊地區有不少投資用物件，以投報率15%作招徠，但是這15%是在滿租的前提下才可實現，萬一空置租不出，比如說平均1年只出租8個月，屈指一算只有10厘回報，而實質上連10厘回報也沒有，因為空置的那4個月，租合零收入，業主亦須繳付諸如管理費及修繕費來維持。
總括來說，投資者千萬不要被眼前高回報的物件所蒙蔽。挑選物件時頭腦要活心水要清，必須考慮各種高回報背後隱藏的各種風險因素 : 例如造成空置的原因是甚麽？是人口下降的郊區周邊？是離車站超過12分鐘步程？是偏遠地區人跡罕至？這些都必須慎重評估是否值搏。
相反，位於心臟保值地段，具珍、稀、缺及保值力的物件，樓齡略舊也可考慮。比如說中目黑青葉台的稀有物件，市場上要是有1200萬日元，20平方米以上的物件在放售，必須毫不猶疑快人一步買入。雖說是建築年份老些，但與其地段稀有性相比，卻是可足以彌補的缺陷。
又一層
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