「西新宿」投資價值

東京「西新宿」， 屹立著超高層塔式Tower Mansion， 更是大型企業及都廳所在， 除了都心五區外， 未來的西新宿投資價值不菲。其實在東京港區也有不少高塔式住宅，不過港區的超高層塔式住宅非常散落， 並非集中於一個點。

今天我們散步在「西新宿」， 地標「都廳」給予人一種無比震撼的感覺 ， 還有「新宿中央公園」的景緻， 給人一種現代化與大自然相互融和的對照，然而我們數得出的超高層塔式住宅（不含寫字樓Office）大約衹有6~8棟左右， 商業中心集中在西新宿1/2丁目， 我們指日可待至少西新宿3/4/5/6丁目一帶，還會有「超超高層塔式住宅」的預定案，因此西新宿會有非常可觀的變天價值。

50層以上的Tower Mansion，在西新宿地區，除了5丁目「三菱地所」的60層以外，鄰近的西新宿3丁目，還有兩棟65層樓的塔式住宅。超高的「塔式住宅」，在東京而言也只有「西新宿」， 筆者深信 這裏未來的街景與東京其他地區將會呈現不同層次的的體驗。

投資「西新宿」， 並非整個板塊都有相同論調， 因為有的位置仍是非常落後的民居格調， 但是儘管在市中心，它仍然保有着一個充滿自然居住的環境。

投資「磚頭」全世界有一個共同特點， 無論是新樓或二手中古屋， 最好聚焦在一些現在或未來無法被取代的位置。 在「西新宿」建築物陽台景觀朝向都廳和中央公園，有着永久不變的景緻就最為保值。

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選擇物業的法門

購買物業不能單靠中介公司代勞， 必須自己親力親為。成交之後這個物業將會成為您財富增值 空間的所在， 若果處理不好可能就成為一個永遠缷不下放不低的包袱。

香港是一個畸形的社會，租金不斷上升樓價飛天， 許多香港人將這套理論放諸於海外物業， 其實海外物業太多數不會發生像香港的年年加租的情況。在海外供過於求往往租客就是王者， 物業長時間放租不出去租客什麼要求， 為求出租業主也可能需要照單全收， 這樣業主主導權就很低。

購買外地物業發展商為了吸引眼球，往往以保證回報作為招來， 聰明的投資者都應該知道， 世間沒有白吃的午餐， 若果有保證的東西，其實你已經付出了保證的代價，記著什麼東西都是羊毛出在羊身上！ 發展商當然了解買家的心理素質， 提出保證其實承諾保證的費用已經附加在樓價內，所以千萬不要貪圖這種小便宜， 否則最終損失還是投資者。

為什麼日本東京港區和足立區的物業樓價落差那麼大？同樣都是在23區， 我們要看清楚什麼是價格，什麼是價值。若果投資者購買的是便宜的價格， 超高的回報， 那麼這個物業基本上是看眼前的現金流, 將來沒有創造更高價值的可能。 世界很大，但是每個國家只有一個首都中心點， 若果投資者要求的是保值與升值並重， 那麼便要接受較低的回報率 。收窄投資範圍， 就向核心地段出發定位， 這樣即不會有選擇困難的障礙，也不用面對很多樓盤資訊，白白浪費篩選樓盤的時間與精力。

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買樓的學問

在酒店展銷的海外物業， 基本上都有美輪美奐的排場與裝潢， 但是對於投資者應該先打八折， 這些場合應該多去學習， 令自己有更好的防護罩。其實好盤根本不需要在外地推售， 當地本土已經消化淨盡。 但這也不代表購買外地物業的海外的人士，便會非常蝕底， 只要謹慎篩選贏面也是很高的。

現在日本二手物業市場，香港人去買有同一待遇，衹要你在網上看到合適的盤源， 部分中介公司也會樂意承接生意的， 這樣海外人士與當地人士基本上看的是同一資訊， 當然有一些內部盤源，在網絡上也未必即時登錄， 但只要與中介公司打好合作關係， 眼光獨到的您要獲利也不是絕不可能的。

曾經有一個朋友說買樓是用來自己享受和自住， 我的看法是恰巧相反，買樓自用不要與投資互相混淆， 投資的態度也不能按照個人喜好揀選樓盤， 沒有增值空間、沒有被動收入的， 也請避之則吉，否則最終只會換來絕對失敗的收場。

更高層次的投資者在選擇樓宇時，只會揀選有附加價值，跑贏大市和創造增值空間的物業。 但是作為一般昇斗市民，最低限度也要聚焦於物業的增值力、爆上空間等作為考慮因素，若果政局不穩定的地方，就最好避開這種不定的風險。

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