購買日本物業 VS 品嚐日本料理

購買日本物業 VS 品嚐日本料理

購買日本物件就像品嚐日本料理一樣，兩者都有其獨特的價值和吸引力。

日本物業可類比精緻的壽司和平文化壽司，擁有獨特的設計和細膩的工藝，讓人陶醉其中。而日本料理則像是不同種類的物業，有的像是風味濃郁的拉麵，有的像是清爽鮮甜的刺身，有的像千金難以品嚐的極品海膽， 價格高低也因此立見。

投資者請理解自身預算， 一分錢一分貨，購買日本物件物業也需要考慮到預算和個人喜好，以找到最合適自己的選擇。就像品嚐日本料理時可以根據口味和預算做出選擇一樣， 有人只需要六分飽卻要極品山珍， 有人就是十分飽最便宜料理。

購買日本物業就像品嚐日本料理一樣，充滿了各種新奇和體驗。就像品嚐料理可以讓你深入了解當地文化和傳統，投資日本物業也能讓你深入體驗當地生活方式和社會風情。無論是透過物業投資還是品嚐美食， 只要認清自己所需 ， 銀両範圍內總能帶來豐富的體驗。

買物件如要享用高檔極上品料理，就需要支付更高的價格取得， 這未必可以吃得飽，但會得到優質的物品或房產， 表現自己身份顯赫與眾不同。而低價的物件物業則像是平價日本料理，價格較為實惠親民，這可能不及高級的品質，但最低入場費仍能品嚐到道地的日本風味。

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20.2.2024

有關明年4月日本不動產法例修改

*有關明年4月日本不動產法例修改* 

2024年4月1日，日本將修改不動產登記法，海外人購買日本不動產， 屆時需要提供日本長期居住人士聯絡資料。

外國人在日本置業， 一直以來都沒有限制， 即使是未滿法定年齡的人，也是可以透過父母等的個人資訊去購買日本不動產。

毫無疑問， 修訂的條例純粹是保障日本政府能夠快速連繫所有者。 其實這些都不是問題，因為作為中介公司，他們會有這類服務提供給海外買家。日本政府修訂政策， 並非限制海外人購買房地產， 只是從根本問題上解决問題。

因此，在本次修訂中，為了在登記所有權人為外國人士時能夠順利聯繫，規定如果登記所有權人在日本沒有地址，則應登記日本國內的聯繫方式 (不動產登記法第七十三條之二第一項第二項)

因此，如果外國居民成為登記持有人，則需要將日本聯繫人的姓名、地址等登記為聯絡人， 但在這裏重再申，這並非擔保人角色。境內聯繫人可以是自然人、也可以是法人，房地產公司、司法書事等也可以作為聯繫人。

重要的事情必須說三遍， 這次不動產法例修改，並非針對海外買家，而是日本國家本身比較多 不明土地和物件， 各種衍生出來的問題也非常多， 是次修改純粹是為了快速連繫到非當地居住者的業主， 修正基於太多上述情況， 可能家人死亡或不明原因， 以致很多不明土地和物件不能買賣續租等等 。

在商言商， 購入一條龍管理的情況下，代管公司或者司法書士應該會願意作為聯絡人角色， 因此 此等不動產法例修改完全無礙海外人鍾情日本物業投資。

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現代版本「自由鳥」(2)

現代版「自由鳥」， 疫情過後明顯增加，多了人購買日本物業都是選擇空室， 所以最近好多位置不錯的空置單位，包括公寓和一戶建很快便被市場消化，市場上多了人選擇「旅居」而不是真正的移居。這無他，做一隻隨遇而安的鳥， 隨時可展翅高飛越過叢林， 天大地大任我翱翔尋覓新天地， 總比被困在籠中動彈不得來得輕鬆自在， 但要做自由鳥本身要有一定的經濟基礎，又或者是工作性質可以不限時空轉移。疫情改變生活和工作方式， 其實有很多人也符合做自由鳥的條件， 喜歡的留在香港一盅兩件 ，不喜歡的可以到他國避暑散心。 

任何事情都是兩面體，觀點角度人人看法都不一樣， 隨心隨性而為就是最好選擇。大家都知道大部分移民國家都是採取環球徵稅，因此所謂心中的自由並非毫無無價。 人人都知香港稅率低，稅制簡單易明；有些地方是不容許雙重國籍，鐵一般的事實，移民人士要對經濟有貢獻為大前提，就是成為納稅居民奉獻當地國家，是基本的移民代價首部曲，但有些東西有人覺得很貴，亦有人覺得物超所值同一道理。 

人的年紀越長，想通了反而渴望無拘無束， 太多的牽掛就成了不必要的絆腳石，筆者愚見，寧願做一隻隨著心性，買些可負擔的物業分散資產，到喜歡的國家旅居，到了住厭那一天， 可以出售或出租物業作退休金，做一隻切切實實不分天南地北，任我翱翔的自由鳥，總比打包式捆綁思維，不是更好嗎？ 

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現代版本「自由鳥」(1)

「移民潮」一直高居不下， 當中移民人士大多數是為了教育問題 ， 以下一代作為出發點選擇移居， 當中熱門地點包括： 英國、 加拿大、 澳洲、美國， 以至日本、台灣和泰國等地為主流。 

仔女大了， 沒有下一代生活及教育問題，其實最好做一隻「自由鳥」。 不用去作冒險 、 不用考慮語言障礙、 不用去接受環球徵稅， 不用擔心努力大半生的身家大縮水，各人身處環境不一樣， 生活背景也不同，很多人不願意留下，有其個人因素。 

認識有些人擁有外國護照，但卻偏偏留在香港， 順理成章要走的卻留下，錯綜複雜要留下的卻走了。 很多家長移民並非為了自己，大多數是為了下一代鋪路。要在另一個世界重新起步並非容易， 最低限度要接受當地税制 ， 適應當地環境和生活方式。 「思想移民」與「資產移民」兩者都要計清計楚， 去旅遊是一種心態 ，真正定居當地又是另外一種生活。 

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東京以外值得考慮的另類選擇

東京以外值得考慮的另類選擇

購買日本樓的投資者，都不難發現在東京核心地段的物業已經非常低回報， 除非是心儀都心蛋黃區， 又能接受低回報 ，否則也是可以退而求其次，考慮一些離東京近生活機能好的地段。

現在日本開始出現物價通脹， 管理修繕費也不便宜， 這樣算起來， 很多投資者都轉移去一些比較高回報的地方， 但是這些地段不能太偏遠， 若果以住在崎玉出勤東京為大前提， 還是有一些很不錯的轉選擇。 

當地上班一族可以在東京23區東北部， 找到租金比較便宜，而居住空間及質素比23区好的房子居住，那麼我們作為投資者，也是可以跟隨這條比較平實的大道去走。

能夠快速出勤東京， 可以考慮埼玉県的五個車站， 且租金平實的熱門社區， 各種生活所需， 不假外求 。

大宮     32分鐘往新宿

所澤     28分鐘往池袋

南浦和 30分鐘往上野

川越     27分鐘往池袋

和光市 13分鐘往池袋

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不為明天犧牲今天

不為明天犧牲今天

活了幾十年人， 周遭一定很多朋友， 但朋人分成很多種， 有的只能家常便飯， 嚴格的來說無法談內心世界。 正常人就是去尋找一些時薪50還是80港元的分別， 誤解了工作浪費人生的真正含意。 想將餘下的時間享受人生不是別無他法， 但享受人生的大前提， 基本上必須要將自己提升到另外一個境界。

我們賺取的不是「稅後收入」而是「睡後收入」。 當睡後有收入 ，就可以打破一天僅24小時的限制， 我們可以拿多些時間去做自己想做的事， 提升的境界就是將自己槓桿財富，從而探索出自己獨特的路。

周遭非常多負能量的事和人， 必須盡快逃離。 生活圈子不能太多負能量 ，否則自己也會一生被困其中無法自拔， 若果是為了生計，要選擇一個有生命活力的經濟中心去居住， 每個人身處環境會影響一生， 所以一開始就會要選擇正確， 否則每猶疑多一分一秒， 就會浪費多一年又一年的時間。 

不要以學歷高低作為自我辯護的理由， 因為世界上已經有比比皆是的例證，很多人都是沒有讀過什麼書，也沒有受過什麼高深教育， 而創造出自己一片天地。 每個人都有自己的專長和獨特性， 而且是「無可替代」， 只要從中發掘自己專長， 加以放大達至杆桿效應。

常人認為工資只能是用時間換取， 這樣就是一種思惟綑綁， 侷限著自己的發展。 一般人眼中 ，不上班就沒有收入， 其實這種思維是自我局限，當一個人仍然停留於自我包裹的封閉境界， 那麼就永遠不能向上爬， 只能做的井底之蛙 。

「複製資本」的力量可以令自己達到所想的退休狀態， 做到不為明天而犧牲今天， 當然這個說法非常完美。其實一開始的時候， 我們經歷的就是為了明天犧牲今天， 因此就要盡快逃脫這個框架 創出自己的獨特性， 出於賺取金錢為出發點， 其實不會讓自己進歩也不會賺得更多， 換來的就是越來越窮； 反而出於一種愛好和自我挑戰的心境去做， 就會越做越輕鬆愈做愈起勁， 從而在不知不覺中滾存財富。

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住宅公寓 VS 一戶建

在日本購買小顆物業可以選擇一戶建， 一戶建當中較便宜的是聯排興建， 獨棟的價錢當然會比較貴， 一般來說獨的彈性比較大， 再建築的可能性也較高。 另一種是多層式公寓大廈，那麼作為投資者應該買哪種比較好， 其實是 見仁見智， 有的投資者不喜歡一戶建， 但有的也不選擇購買住宅 ，其實兩者之間各有利弊及優缺點。 

☆ 一戶建【優點】

① 私隱性較高， 不易受到隔離鄰舍嘈音滋擾影響， 除非購買的是這地權否則作為業主就是連地皮擁有， 這也是一戶建吸引之處，也沒有公寓住宅多戶數下， 有管理約章和必須遵守的大廈規條。 

② 一戶建的住客或業主居住， 有多些機會與左右鄰舍交流， 相對容易建立鄰里關係， 比較容易守望相助。 

③ 戶建最大的優點同時也是缺點 ， 優點是平常不需繳交管理費和修繕費， 但到了需要維修便要獨力承擔。

④ 土地面積較大的一戶建， 多數有停車庫， 有的一戶建車位近士捲閘式， 平常就節省每月的車位租金， 小數怕長計， 這也是有些日本人特別喜歡一戶建的原因之一。

☆ 一戶建【缺點】

① 由於一個業主擁有整塊土地， 房屋的修繕維持費用就需要單一業主獨力負擔， 長期修繕保養就需要各家自掃門前雪， 不過修葺所花的錢， 於出售時是不會影響下手買家計算回報。

② 一戶建的保安問題， 是沒有日勤管理員或者長駐管理的， 因此作為住客或業主必須注意，外出時房門或窗戶是否穩妥關好， 戶建相對住宅是較容易發生竊盜案件， 話雖如此日本國民操守還是不錯的。

③ 戶建較少單層興建， 有很多是兩至三層建造， 上落樓梯就要小心， 若果是長者每天走上走路就相對不方便。

④ 一戶建保安系統沒有住宅公寓 完善， 有關保安清潔及爬蟲類之類的小動物， 就需要自行處理掉或者找業者來解決。

 ☆ 住宅公寓【優點】

① 大廈管理組合會負責公用部分 清潔打掃， 也都會做好垃圾分類 ， 有的住宅大廈還設有24小時掉垃圾系統， 那麼這方面就會比一戶件優勝。 

② 多層式住宅， 除非是戶數較少 自主管理的舊式大廈，不然大廈入口大門會設置自動回彈上鎖的設備， 保安上感覺就較安心。

③ 通常六七層以上的大廈， 是設有電梯， 設計上毋須上落階梯， 所以無論男女老幼都較方便。

④ 通常戶數較多的高層建築物， 都設有 Lobby ， 於乘搭電梯時候住戶之閒交流機會也不少。

☆ 住宅公寓【缺點】

① 較容易受到左右鄰居影響，如噪音問題， 比較容易傳開去。

② 有些小型公寓公共設施少， 這樣鄰里之間關係就會相對疏離。

③ 住戶或業主需要按時繳交每月管理費和修繕費， 建築物隨著樓齡漸高， 修繕費每隔一段時間調整， 所佔洗費就更高了， 下手買家計算回報時就會更低。

④ 需要使用停車場時，住客或業主都要以租用形式在建築物或週邊泊車， 那麼就多了一筆停車場費用。

就長期投資角度而言， 公寓售價 武陵到了某一分界線，價格下滑速度慢；但一戶建較遠離車站，或者生活機能較差的， 隨著保養失當日久失修下， 持有的長者業主又不願花錢修葺， 價格會去到一個殘值 ， 但土地還是有價。

每個人都有自己的思維方式， 要投資住宅公寓還是一戶建， 都是各有利弊， 有得有失。

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