2014年2月28日星期五

不動產鍊金術

翻開地圖看看,香港、星加坡在世界地圖上是只能找到一丁點,但兩地的樓價均是高企不下。

仔細研究你會找到竅門。在地少人多,人口密集的地方,不斷買下物業,每經一段時間把物業加多。

最成功的投資方法是持之以恒的購入物業長期收租,製造致富現金流。

經驗而言,只要樓價在自己負擔範圍内,若干年後,你便擁有一部生財機器,為你製造金蛋。趁年青借貸力强時,盡量買入細碼樓宇,用租金幫你供樓,久而久之你便擁有更多資產。

在跌的時候要買,升的時候要沽,才會赚最多。

收租角度而言,物件越細越好,因每個單位都有基本租值,最好是用同一筆資金,分柝成多間細單位購買。

2014年2月27日星期四

香港 VS 曰本

曰本樓在傳媒鋪天蓋地報導後,近半年吸引了大批港人關注,曰本仲介公司每月在港舉行大大小小的說明會,以及坊間私人創富機構開辦投資曰本樓的課程,如雨後春筍開得五花八門。今天港人有更多的渠道瞭解日樓資訊,從而誘發不少投資者購買日樓一完業主夢。

[ 兩地樓宇質素VS ]
港樓售樓書誇大失實,縮水樓,實用面積打七折 ; 新樓交樓標準低,建築工人手工水準参差,建物有瑕疵屢現不鮮。反觀日樓建築嚴緊,樓宇設計水平高 ; 由壁芯計尺,實用面積高達九成以上,陽台及公用面積不納入計算。換句話說,日樓房相對便宜及尺價合理,確實令人蠢蠢欲動。

[ 兩地人囗結構VS ]
人口結構與國家經濟息息相關,亦是主導樓價升跌的龍脈。日樓自去年起似有起死回生之勢,即使過去20年日樓一直向下行,今天曰人仍然憧憬安倍上台,會令當地經濟開始復甦。但憧憬的背後,不得不接受人囗老化的事實,日本人不願生育是人囗老化原因之一,當地平均年齡中位數為45歲。反觀香港,平均年齡中位數是42歲。

[ 兩地政府政策 VS ]
港曰經濟情况有别,兩地政府對待外來移民政策不一 ,香港政府吸納各地優才 ; 日本政府抗拒外來移民。無論如何,人口增長放緩也是影嚮樓市發展因素之一,曰樓可否穩步向上,仍須各項不同經濟因素配合,日樓是否放異彩,投資者可以拭目以待

貧與富

富人與窮人生活於同一個宇宙,卻有兩個不同的思維空間。富人眼中的金錢是用來創造更多財富,窮人對金錢的看法是求生的必需品。他們對錢的理解和用途不一樣,所得出來的結果也截然不同。

窮與富是思維觀念的不同,絕不是以你口袋裏放了多少錢來衝量。窮人腦子裏想的是充饑温飽,富人盤算的是創富思維。慾望决定成敗,要成為富人,就得對賺取金錢有極强的意慾,以異於常人的方式看待錢。

致富的關鍵在於你如何運用最少的錢創造最多的財富。貧者往往是為生計奔波,身兼三職卻沒有累積財富 ; 富者卻是以最少時間,輕鬆自在擁有永世之富。

成功的人只有10%是靠自已的專業技能,其餘90%是靠人際關係,利用别人的專業才幹致富。他們擅長是人才借力槓杆,熟讀財富字典裏許多重要辭,人脈關係、團隊力量、專業知識和分工互補等等。

富人各方面整合得宜,他們精通貧人不懂的分身術及淘金術,最重要是找對了合適戰略伙伴,以低成本挖出金山來。

2014年2月26日星期三

曰本樓房機遇與風險篇

翻開報章、雜誌及期刋,我們不難發現傳媒資訊,近月鋪天蓋地寫盡曰本樓房利好多頭的好消息,誘發中、港、台三地投資者强烈的購房慾望。

世事如棋局局新,投資之路不易為。

機遇與風險永遠同時存在。2013年日本東證地產指數狂升53%,但經過歷史教訓的曰本人,仍保持着小心謹慎的態度來看待日樓升温的事實。

鏡子有兩面,不同的人判斷同一件事情,也總有不同的結論與法 ; 作為理性的投資者,必須兩面看得皆通透。

曰本首都東京是世界上生活指數第三高城市。海外買家很難想像,一個高收入,高人民素質的國家,卻有着如此便宜、不成正比的房價。若以危機入市法來考量,曰樓確實仍處於低位,具備投資誘因。

曰本樓市是否真的迎來轉機?

種種數據顯示,日樓成交價微揚,大部分區位地價開始上漲。但曰本人總是保守謹慎,他們絕不會把錢一注押在樓房上,再者曰本人總喜歡做富爸爸認為愚蠢的行為,寧願去收取那吝嗇的利息,把錢儲在銀行做定期。

海外中產人士總有兩三套房旁身,但日本人對買房卻沒有那份熱情衝動,依舊十分克己自制。這也難怪日本人的固有想法,相比中、港、台投資者,幾十年來,他們是從沒有享受過購房升值所帶來的財富增值。

歸根究砥,曰本樓房,海升買家比例約為12~15%,遠比英國倫敦63%為低,海外購房者數據未能推動曰樓急速上漲。曰本人貸款買房,先要交幾百萬曰元首期付款和手續費,這樣也使當地人更喜歡租房,短期內難掀動日本人購房熱潮。


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日本樓房買賣雙方赢輸兩極

一位資深曰本房產講者在說明會中娓娓道出,日本房租15年來租金十分平穩,沒有升幅。

聽了這席話,我心中沾沾自喜。不是嗎?曰本房產自高峯期熊市下滑,樓價在過去20年間一直往下走,但租金波幅卻未同步配合。意思是樓價大幅下調,但租金未有下跌太多,故此時入市,風險不大,值搏率高。

買賣雙方,角色兩極。日本賣家輸盡、就代表買家贏盡。世事往往如是,他願賣物,你願接貨,速成交易不就皆大歡喜。

在曰本購房,千萬不要投資最高檔的豪華物件,因為它的建築成本及發展商的利潤,已經蠶食你大部分的回報,既然新樓食盡差價,當然不沾手為妙。

曰本樓在低位横行多時,現正進入輕徵上升勢頭;中國人常說 : "寧買當頭起,莫買當頭跌"。曰本人不敢買房的心態,就和10年前港人想法一樣,就是會再跌下去。明明知道歷史以不同角度重演,縱使時機再來又如何?能真正領悟,又付諸行動的人確實寥寥可數。




[ 曰樓走勢圖 ]

2014年2月25日星期二

換一個意念空間成富人

為甚麽世上只有1%的富人?因為那99%的窮人只懂運用勞力獲取金錢。有錢人為甚麽可以更有錢,導致社會上貧富懸殊。窮人只會自怨自艾,那也没有辦法,除非他們去想法用較少的勞力,用較多的腦力賺取金錢,想想怎樣才可實現財務自由。

"意念" 可創造超乎現實可能做到的事情,像萊特兄弟一樣,他們就是衝破人類想像空間,發明了飛行工具。凡事自限不敢為是普通人的通病,這只會帶來投資路上的無形束縛,令很多事情想做卻缺乏行動。

投資房地不是富人的專利遊戲,即使你今天沒有能力,明天總會有的。相信自己更不要自限,任何事情也可以從零開始 ; 即使你買進一套超低價的房屋,也應該好好利用它作為你的生財工具。

盡早學懂善用槓桿,但千萬要小心利用,三思而後行。因為槓桿借力,有如一把雙刃刀,它鋒利無比,既能傷人,也人救人。好好運用,能助你踏上致富青雲路 ; 不慎誤用 ,將成為一生負累。

2014年2月24日星期一

放諸四海皆準之投資寳鑑 (3)

世間那有水晶球,房產市場學無止境。

有投資便有一定風險存在,不投資是將自己暴露於最高風險之中。投資路上面對種種困難,必須天天自我增值,好壞参半的物件,切勿盲目投入。要等待機會,一擊即中。

做一個逆向思維投資者,當一個風險投資家,又談何容易 。 歷史已經告訴我們,只是人們不去分析鑽研,不去接受事實的真相。在經濟不景氣時,總是持隔岸觀火的態度,人們沒有把握時機,當機立斷專注投資,反而着眼於自己的飯碗,白白錯失最佳切入點。

回想2003年沙士期間,至今我還記憶猶新。那時人人自危,身邊的朋友是想着,哪裏可以搶購高質 3 M 防傳染口罩。記得當時是我第一次置業,以92萬港元購入910尺自住物業。這並不是我有千里眼,能預知未來樓價走勢,而是有自住需要而已 。

從那時開始我領略到,持有物業是多麽好的一宗投資。最低限度不用向房東月月上缴租金,再作出那只有付出沒有回報的投資。換句話說,從此這租金變成了按揭供款,投資在自己身上,終有一天會供完,成為個的資產。

投資水晶球方程式

腦袋 + 耐力 + 知識 + 判斷力 = 致富

放諸四海皆準之房地產投資寳鑑 (2)

"知識" 和 "信念" 是投資房產的利器。

精確無誤計算現金流 ,運用槓杆借力讓最小的錢換取最大的回報效果。用少量的錢購買大件的物件,再利用現有的租金收入,去支付每月的樓宇供款。表面看似高風險,但實際上你是沒有拿出一分一毫,因為租客們每月都替你結帳了,那你就合法地一生白吃。

成功之路從不易為。利用知識戰勝一切,利用經歷克服麻煩。要不斷告訴自己,真正的財富是有足夠的定力、耐性,加上精密部署,只要手頭資金足,遇有好的投資標的物時,就要繼續買下去,更要一直不停地買入,以積聚财富。

涉足房地產市場之前,必須多閱讀那些成功人士的經驗作為借鏡。多看報章、雜誌、房地產周刋,参加不同房產說明會等,從不同渠道了解市場,最重要是將資訊加以分析、研究和過濾,再化為自己一生受用的知識。

曾幾何時,一位知己朋友眉飛色舞地告訴我,他沽售手頭房子,不到一年便賺了房價30% 。可在我的投資字典裏,那區區30%升幅根本微不足道。長期持有物業,卻是致勝竅門; 利用物業取得按揭貸款,將雪球滾大,才是長勝將軍。切勿貪圖眼前小利,沽售那些潛力好的物件 ; 該把注意力集中,不論入市與否,必須每天研究做功課。

須知道完美的投資市場,就像一個詩人筆下的世外桃源,根本永遠不存於世上。追求百分百完美,是投資大忌,只要物件優點多缺點少,就是投資好物 ; 當你遇上被低估的物件,要勇於把握機會,趕快入手奪先機,否則它便會在你指間白白流走。

[  走在街上,再不是光逛街,要有留意有四周環境變化的觸角 ]

放諸四海皆準之房地產投資寳鑑 (1)

房產投資是一門深不可測的學問,如能掌握竅門是一生受用的致富利劍。

只要不斷研究掌握足夠的技巧,房產投資不但是一項受控,而且是穩健恰當的財富組合件。因為真正的投資專家,就像變身的摩術師,對自己操控的這門生意,擁有絕對的控制權。

有一位資深的地產投資家,曾經告訴了我一席話,使我至今銘記於心。他說讓别人發掘了的投資地段,是不足掛齒的了。

真正的臝家要有預見未來的廣闊視野,要超越現在,幻想未來下一個增長區位會在哪裏,再在那兒定位插旗,鎖定5-10年的發展,然後隨時間的洗禮,坐享其成,做一個豐收的大臝家。

好的地段要整幢買下,買下後整修改裝,達到絕對最高回報為止。在規劃階段要先作市埸分析,當然這些要借助團隊力量,在市場上集資進行,才能創造預期财富。

 

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2014年2月22日星期六

中港台買家最新購房情報站 (2)

不少投資者抱有懷疑的眼光,是不是日本房產仲介為了促銷樓房,將曰本樓利好消息予以誇大失實報導。

為何在高回報的情况下,日本人仍要急於沽售手頭物件?這些歷史故事,必須追朔到20至30年前,日本樓房價值處於泡沫高峯時,那些當年30出頭,擁有一定經濟基礎的新力軍,雄心壯志一窩蜂涉足物業市埸,雀躍地買房投資或自住。

30年後的今天,這批投資者巳年紀漸長,供款能力曰漸下降,又怕老邁時要支付高昂的遺產税。加上目前日本經濟開始回暖,並從谷低回升步入通脹 ; 經濟環境轉好,生活費用支出也自然多了,這些當年至今仍在供樓的曰本人,財政開始出現赤子,甚至個人收支失衡,唯有急於套現求售。

曰本人按揭樓宇,投資與自用房息口有天淵之别。用作投資利息3厘或以上,自用房只須
0.2厘左右,息口不一,反映了投資房必須負擔高利息的代價。

試以一個真實的個案為例,去年12月我以950萬曰元購入豐島區巢鴨物件。賣家是一個55歲的日本人,於2010年初時,以1260萬曰元承造按揭買入,息率為3.96厘,今天卻虧本310萬曰元賣予我,原物主3年來所收取的租金,也是補償不了一買一賣之間的差價。

曰本人為了擺脱長期以來的經濟伽鎖,放下背負多年的重擔,久而久之萌生賣樓念頭,急於拋售樓房來放下一生重擔。這些泡沫經濟下的血淚史,又豈是我們局外人所能體會得到呢?


當年高價買入的物件,今天價值大貶看了心酸。

租金保證到底是甚麽

所謂"租金保證"是租賃管理公司,除收取5%手續費外,尚須加保證租金10%,即合共15%租金收入,作為保證每月無論是否出租,房東均可取得85%的租金回報,這種一定有租金收入的保障方式,就稱為"租金保證"。

換句話說,投資曰本樓房是穩賺不賠的。假設在空屋或沒有租客的情况下,房東也絕對會取得保證固定租金。

投資曰本房的重點是買得好物歸,我們是不應依賴租金保證與否,而是要努力着眼找尋理想物件才對。况且對租賃管理公司來說,也不會做虧本生意的,他們也會視乎情况,屋齡、地區和物件位置等等,選擇受保不受保。

"安倍" 財富之謎

過去12年,曰本房價從高位下滑超過70%,國民財富蒸發72万億港元,折合9.3万億美元。

時移勢逆,自首相安倍晉三上台後,曰本經濟復甦之門已開啟,並續步遠離陰霾漸露柱光。

曰本不動產能否憑藉日元貶值、安倍經濟學的火車頭推動下,另創一番新天地,目前是有點言之過早。日樓能否起死回生,重見光明,扭轉過去20多年弱勢,就不得不依賴奥運效應和振興方案的靈丹妙藥了。

曰本實行化寬鬆,推高通脹指曰可待,只要經濟逐步好轉,樓價也會隨之上升。若是曰本能開放海外買家按揭市場,讓更多人可利用槓杆之力,曰本樓房將有更大的增長空間,不難成為亞洲地產亮麗之星。

話雖如此,要赚取財富,必須掌握最低切入點。或許你已錯失2013年觸底的投資機遇,那麽聰明的你就千萬要把握現在,趁着日本利好多頭消息,嘗試部署你的投資大計。

經濟循環仍自然定律,要解讀國家興衰,積聚財富,就得看個人的獨到眼光去判斷真偽了!

2014年2月21日星期五

中港台買家最新購房情報站 (1)

日本東京都優質區,包括巨蛋樂園所在地文京區、千代田區、港區、新宿區及中央區,是投資者虎視眈眈的五大好區首選。但都心盤源自去年12月起買少見少了。踏入2014年1月,即使有緣買到五區好物件,回報率和去年相比,已見下降之勢。

曰樓銷情告急,好物一閃即逝。投資以回報為首要考量因素,既然都心黄金區位價格已上升不少,買家選物心態也應隨市況調效。

買家大可退而求其次,考慮其他有潛力上升的地段,如觀光區及發展區等。例如墨田區押上駅,自2012年睛空塔(Skytree)落成後,人流增加了不少,創造商機無限;此外豐島區、杉並區、中野區、台東區及江東區也是值得投資的地段。

考慮將求易脱手,地區必須在都心附近,更要具備"五要"口訣,包括"出租要易","位置要佳","樓層要好","配套要齊","買物要便",最後當然室內設施齊全更佳。


     [圖一]  豐島區巢鴨駅

      [圖二]  巢鴨駅街景,環境清幽


[圖三] 文京教區街景


[圖四]  墨田區Skyree

2014年2月20日星期四

甚麽是修繕積立金總額

所謂修繕積立金總額,是指物件從新成屋到現在為止,原有賣家按月付了的修繕準備金總額共積存了多少錢。

修繕積立金如果已經儲備很多錢,新的買家也將繼承這筆款項,雖然是拿不走也帶不去的,但總算是新買家多出來的資產。曰後整幢房子整修時,也就不用自己再額外付出了,因為之前的屋主已經努力地替你每個月儲起來了。反之,修繕積立金總額低,將來可能自己要額外付費,要自掏腰包新買家當然感到不好受了。

房子定期整修對保養物件是必要的,同一樓齡有整修的房子跟破爛不堪沒有保養的相比較,租客付相同的房租,必然會租住外觀看起來漂亮,管理質素佳的好房。

盡量避開積立金低的物件,不要沾手自然麻煩就少了,因為若是你不慎買不了這類物件,便有如被人打進了十八層地獄,永不超生。

2014年2月19日星期三

日本中古屋 VS 新成屋

日本新成屋價格較高,這些都在廣告速銷成本與新樓溢價上反映出來了。作為理性的投資者,投放資金必須看回報率,不錯新成屋建築新穎,樓宇外觀漂亮,但如果是用來赚取租金回報,把連自己也未享受過的新屋拿來租給别人,未免有點浪費,况且新成屋的回報一般只有3-4% ,不符合賺錢原則。

若是投資日本中古屋,價格和新成屋相差很遠。大部分的曰本中古屋樓齡舊,外觀仍然保持得很好,甚至你根本看不出超過30年的樓宇,看起來都是美觀而整齊的,我想這點與香港及台灣地區的舊物件,是有極大分別之處。

以東京都中古屋為例,視乎樓齡及地段的不同,一般租金回報介乎5~10% (甚至更高),入場費亦較新成屋為低。

相同地段而言,一間新屋的價錢,可以購入兩間中古屋,收取兩筆租金收入,長遠來說,是最符合投資講回報的定律。因此以投資角度考量,選擇中古屋出租是較為化算的。

買曰本房投資鎖定終極購買力

投資日本不動產千萬不要抱着炒房的念頭,是要以每月有穩定的租金收益為主要目的。要不然房價不漲反跌,就會令你食不安、睡不好,這是沒有多大意義的人生。

我是從來不炒房的小數香港人,也眼見不少朋友炒房致富,但是在我的投資字典裏,卻是"聚沙成塔"。當你看到房客每月準時上繳租金,每月不用工作卻有固定租金收入,那是一件多麽快樂的事啊!

今天的日本不動產市埸,或會給你一些意想不到的驚喜,就是房價隨着利多消息上揚。日本首相安倍晉三推動新經濟政策,終極目標是為了減輕國債;他大量印製錢紙,利用曰元貶值來降低國債價值,最終只會有一個結局,那就是不久可預見的將來,日本是由通縮逆轉為通漲,物極必反令百物上揚,當然房價也必上升。

持有貨幣危機重重,金錢的購買力不斷下降。須知道永不投資的人,是將自已暴露於最高風險之中,朋友們千萬不要把錢存放定期,去收取那既吝嗇又微不足道的利息。不要再作愚蠢的行為,趕快設定投資計劃,要不然你付出一生血汗賺來的錢,最會隨着時間推移,被通漲蠶食儲蓄,最終只會一文不值,以至化為烏有。

2014年2月18日星期二

港人買家新大塚真實個案

去年9月份,Helen 與八哥搜集了許多有關曰本樓的資訊,眼見曰本房產具備種種誘因,於是便開始部署入市,進軍曰本市場。縱使她們手頭資金只有50萬港幣(約660萬日元),心儀的地區卻是JR山手線3站範圍以內的物件,不消說任何人也知道,這是奥運場上"屈身轉體360度花式"高難度入市動作。

2013年11月某個早晨,買家H&八哥看到售樓的網站上,竟然有一個離池袋一站的新大塚盤源,地鐵徒步一分鐘,大面積 l DK,26.13m2物件。

嘩!680萬曰元,實用面積大,地點優,好出租,JR山手線地鐵盤源絕無僅有。

不得了,回想那天早上,Helen氣急敗壞地趕着上班去,又生怕該盤被别人買走了,於是唯有採取快狠攻勢。在繁忙時段,地鐵車廂内衆目睽睽之下,狼狽地填妥那份申請表格,拍了照草草了事,趕忙用手提電話傳給了仲介申請。

由於位於山手線,又是難得一見低總價物件,當然不容有失,錯過可惜;這不用多說同一時間申請的買家,是不只一個在排隊輪候,價高者得。幸而買家 H & 八哥能排在第一順位,當機立斷以滿額價680萬日元,成功購入新大塚物件。

安排到池袋簽約那幾天,八哥是絕不放過任何機會,這邊廂實地四出視察環境,那邊廂順道看看自己挑物的眼光。一步出地鐵,視線範圍20米內,步程不足20秒,八哥Helen便目不轉睛,一邊金睛火眼地瞪着自己那夢寐以求的物件,一邊愛由心生地發出會心微笑,看着那新大塚物自我陶醉一番。

啡紅的磚牆内,分成52户,SRC構造,外觀保養挺新的,絕不像它的真實年齡(1978年建築物)。加上交通與採買方便;周邊有超級市場、購物商店、藥房、食肆,生活機能佳,徒步到另一車站大塚駅8分鐘……Helen & 八哥這回終於如願以償。

沿途她們不但經過了風景怡人的公園,還走過了救人無數的醫院;拍下了一幀又一幀的照片,留下了一幕又一幕……………東京新大塚美麗的回憶。

Helen是誰?暫時不便公開!

那八哥呢?他堪稱世間美男兒,迷倒天下衆生;他的個人寫真,現在就毫不吝嗇地放在最下方給大家品評品評。


Hello Hello, 我是Helen 的愛犬名叫"八哥"

趁勢買進日本人的負資產成為你的現金流

今時今曰你不須罷買日本貨,也不用在皇后像廣場示威遊行,只須買進日本人的負資產製造自己的現金流,就能 漂亮地"服國仇,雪家恨"。從此更不必大喊: "打倒日本仔,一雪前恥"。

中國人那三年零八個月的惨痛經歷,今天終於可以得到平反……

不是嗎?在實生活中的日本人也飽受經濟煎熬,嘗盡人生苦果。曰本房地產自1990年從高點下滑,6大都會跌76%,曰本年青一代看到父母成為負資產下的犧牲品,根本不敢去買房。

這些前因後果,導致曰本住宅自有率平均僅為60%,東京都就更只有40%。住宅自有率不高,人人都要租屋棲身,亦代表租屋需求十分暢旺。即使房價沒有上升,都會區租金卻因需求强勁而持續堅挺。

踏入2014年,雖然曰本中古屋價格輕微上升,但屈指一算計計匯率,便知道樓價仍處於低位,值得入市一嘗當跨國業主的滋味。舉例說,若以兩年前日元高點1000萬入貨,折合港幣約104萬,即使現在同一個盤源上升為1200萬日元,但折合現時匯率只須港幣約91萬,帳面盤價看似上升,實際支出卻少了。

目前買進曰本人的負資產,能買在最低切入點,便是最大的贏家。日本屋主恨不得馬上把他的負資產賣給你,好讓他們放下內心不平行的重擔。可惜有時他們想賣,也得"托錢贖身",來填補高點買入、低點賣出的買賣差額。

聰明的港人,根本不用以任何方式反曰,因為現實中的曰本人早就不戰而敗,馬上買入曰本人的負資產,已經高明贏了一仗。

2014年2月17日星期一

東京23區揀樓心得

介紹日本樓網上資訊令人看得眼花瞭亂,沒有重心和大方向地去找心儀的好盤,不消半天便會令你肋疲力盡,難以入手。

首先買家要看金額預算,再篩選好區份,然後訂立符合自己要求的細節,諸如樓齡、回報、步程、交通配套及周邊設施等。

以下是供讀者參考的一些揀樓心得:-

*  樓齡25年內1R或1DK
*  面積200m2至300m2
*  3年內已作大維修翻新
*  選大廈維繕儲備足物件
*  6% net up
*  SRC構造
*  採光度高角部屋
*  Autolock, 電梯
*  房廳連露台
*  儘量避免電線多物件
*  選都心五區及城西地域保值地段

備註

都心五區: 包括千代田區、港區、中央區、新宿區及涉谷區,現貨源缺少。

適合投資A區: 包括品川區、杉並區、文京區、世田谷區及豐島區。

適合投資B區: 包括江東區、板橋區、練馬區、台東區及大田區。

不適宜投資區: 包括足立區、江户川區、葛飾區及荒川區。

曰本房產面面觀

日本人不像中國人。中國人世代相傳認為"有土便有財",曰本人沒有購房收租的觀念,這是固有思維上與我們不同之處,他們的經驗是買房必定是虧本的。

中曰兩地之間購房文化的最大差異,也正好給我們中國人,造就了投資日本房產的一大機遇。

在曰本,人囗不斷老化減少。但東京23區的情况卻不同,由於工作的關係,日本人多聚居在近上班的地區,令中心區位住屋需要極高;加上奥運效應,將會創造更多就業機會。因此投資在23區內,租務需求不斷持續上升,是不愁沒有租務市場的。

話雖如此,有意踏足日本房地產的投資者,也必須有心理準備,尤其是那些愛炒香港樓的人,想在曰本炒樓致富,原則上是行不通的。

曰本增值税高,炒房人數少。在曰本只能是長期持有物件收租最值搏,唯獨是現在買曰本樓,更可坐享"奥運"及"安倍"的效應,說不定少於10年就可回本,加上此時入貨,也可搏取日樓上升空間。


《上圖》巢鴨駅至各駅示意圖

《下圖》優質地段文京區街道圖

昭和與平成換算西曆

網上許多介紹日本樓盤的圖紙,寫的都是"昭和"與"平成"築,令港人看得一頭霧水。其實換算方法十分簡單,不妨看看下面的例子,便會一清二楚了。

昭和 + 1925 = 西元年
平成 + 1988 = 西元年

Eg.  昭和58年築
        58+1925=1983年

        平成22年築
         22+1988=2010

高手過招財技槓桿篇

不少學識淵博善於槓杆借力的高手,過去二十多年來買樓無數,身家不斷暴漲。這些年來租客長開水喉,年年月月自動奉獻上繳,從此一世無憂無憂!

十八年來寒窗苦讀的你,今天終於得嘗所願,戴上了萬人羡慕的"四方帽"。大學畢業了,哪又能如何?若是你不努力自學,趁着青春無敵;憑着那份安穩的工作,好好善用你年青的獨有的專利權……借貸力,那你最多只能是小康,談不上大富。

試問你在學校學的深奥微積分,現實的社會大學中,那會派上用場。關鍵就是大學的教授們,不會教懂你怎樣致富,怎樣將未掌握於自己手中。

富人的共同特徵是善於槓杆借力,學會常人害怕使用的借貸技倆 : 力拔千斤的財技,足以富足一生。以按揭低息貸款借錢投資,利率只須低於通脹,那就能讓你無本生利穩賺了。

在此我要强調,並不是鼓勵人們借貸度日,因過度借貸來取得資金,但欠缺還款能力,那只會使你陷入困境,不能自拔。

2014年2月16日星期日

2020東京奥運場所

2020年東京舉辦奥運,將會創造20兆yen經濟效益。

東京都是世界最大生活圈,擁有高生活水平,人囗約1300萬,相等於紐約與倫敦人囗總和,繁忙程度堪稱世界之冠。

目前東京置業是物超所值。東京23區出租率為98% , 高租金,高回報率,低房價。

2014年投資正是最佳時機,不容有失。

追求完美的結局

當你是八十歲的美女,擇偶條件是三十出頭,哈佛大學畢業的"高富帥",那要符合你的品味,這些男士們要往哪裏找?也許你一生只能尋尋覓覓,永遠獨身。

這好比投資之路不易為,要追求太理想的伴侶,是可遇而不可求的。因此選擇物件的同時,也要看市場上曰新月異的變化,而去調較自己的"擇偶"準則了。

比方說,自從去年12月起日本不動產市場上,好的物件已到了搶的地步。投資者必須分秒必爭,當機立斷,才有機會排在第一順位,順利買得筍盤歸。