2018年10月30日星期二

日本物業 - 融資貸款篇

買日本樓最大的好處已經不單是入場門檻低。日本不像其他東南亞國家, 自身是有著本土租務市場承接的, 而大部分的東南亞國家, 租務市場只是海外一小撮人, 這些租客當Visa期滿後,未必能夠再續新的Visa, 所以造成短租或退租的機會就會較高了。

投資者必須懂得運用槓桿的方法 , 利用融資貸款放大資產值。 比方說日本物業最低入場費是現金60萬港幣,可持有130萬或以上的物件。 以最低入場門檻作為目標, 找一些可做按揭的優質物件, 不斷增持, 每過一段時間重複照做,不斷複製, 經歷年月個人資產便會逐漸放大。

對於融資貸款購買物業的人,需要注意日本物業市場有一個特徵, 這些特徵影響按揭年期。 購買日本物業, 部分日資銀行按揭年期多用40年減樓齡, 樓齡太舊的話做按揭就只能到5至6年。對於一個真正的投資者, 不應該專注於按揭年期越短利息越低, 這些上一輩的思想已經不合時宜, 個人貸款能力越高, 就表示資產越容易放大 ,反而按揭年期越長 是越好。

日本樓價會隨樓齡下跌, 樓齡越舊樓價越低,就像電子產品一樣折舊。日本樓齡舊的建築物與樓齡新的建築物相比,租金相差卻並不太明顯, 因此想賺租金但又不跑輸樓價的情況下, 選擇不新不舊大約10~20年樓就最好了。
理論上, 選擇接近20年的物業,供款最長可以做20年, 那麼發揮槓杆威力也是最好的了。

在日本非中資銀行, 仍有些不看香港的TU( 環聯資料信貸庫), 沒有壓力測試的情況下, 買家買完一個物件之後, 只要重複複製不斷照做, 再買第二個、第三個、 甚至更多也是有可能的。

除了在日本的中資銀行以外, 現在很多日本當地銀行都會承造港人物業按揭, 市場上資訊五花八門, 要貸款購買日本物業, 總會有一間有實戰經驗的中介公司可以配合投資者讓資產最大化。


又一層

2018年10月13日星期六

Freehold VS Leasehold

香港樓宇價格飛天, 我們買來的物業卻屬於借地權,業主沒有擁有永久土地權, 嚴格來說, 在香港置業,我們只不過是土地的租用者。

越接近2047年, 想必很多人會關注自己擁有的物業將來要補地價。 土地非所有權的香港, 距離2047年尚餘29年就要補地價, 也許會影響樓市停頓一段時間。

土地使用權是有期限的香港, 人人卻視買樓為一生必經的任務, 實在有點可笑。

深切反思, 在香港所謂做了業主,只不過是做了土地的租用 人, 理性上並非是土地的擁有者 。對於投資日本物業的人, 都知道日本物業一般是永久所有權, 一看到「借地權」的物件, 就說不作考慮之列, 那麼這種概念放諸於香港, 一生一世就不用置業了。



又一層