藍海傳說●置業必經路

很多投資者嘴邊掛着的投資目標，是想要獲得高回報、近車站、位置旺、 價錢平。 這些只能非現實世界出現， 要是那麼筍的盤早就被不動產公司收購。

投資背後真正最寶貴的東西請勿忘諸腦後， 要能夠追求資產穩定性， 避開高風險， 才是獲得持久現金流最好的方式。

投資者追求高回報並非不可行， 但是心理素質必須建立得好， 要對自己投資負責和付出代價。不要埋怨銷售人員沒有把你的房子快速租出去， 一分價錢一分貨；高回背後要承受。

長久的被動收入本來就是不容易創造， 但也有很多成功的例子可以作為借鏡。科技發達網絡世界讓你學到很多書本上沒有的知識，能創造每個月 1萬又1萬， 以至數百個1萬的被動收入，才是最長遠的投資方式。

市場上有很多高回報產品， 最常見的有物業資產和股票等等 。 當有人在你耳邊娓娓動聽的訴說一個故事；以堅定的眼神向你保證承諾一些過高而不合常理的回報， 背後真正動機就是為了速成高報酬的交易。

完美的商業模式在狡猾的商人精心部署下， 願者上釣是易如反掌， 很多人到最終才發現這個打造出來的想像境界，根本無法實現或者是不能永遠營運下去。

過去的種種投資經歷，筆者發覺有一種被動收入，屬於強迫性儲蓄模式是最適合的投資，眾多被動產品當中買樓要算是最成功的模式。

最簡單的方式就是盡量利用自身的背景， 在供款能力許可下做多一些樓宇按揭貸款， 經過時間年月的洗禮， 創造租金收入是現金流的一環；物業資產價格上升也可以令財富倍增， 這把雙刃劍許多人有資格、有條件、有能力去舞得揮灑。可惜一般人只會追逐眼前獲利， 忘卻真正的財富是必須持之以恆，反覆不斷購入資產，部署真正現金流才是致富之道。

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置業之路與無償代價

鍾情磚頭是大部份香港人投資的特色，每逢星期六、日在各大酒店都舉辦海外物業展銷會及名人投資講座以招徠顧客。

投資者考慮衝出香港面向世界原因無他，香港物業實在太高不可攀。言而購買海外物業， 不要單看銷售門面功夫， 廣告越多、排場越大、氣派越高， 這些宣傳費用最終會由投資者掏腰包。

放眼全世界投資物業就具有可見及潛藏風險， 請以雪亮的眼睛分析與明辨事實真相。我們要的不是扣減佣金， 買到一個真正物有所值的物業，即使付出雙倍佣金也是值得。 什麼保租回購項目；什麼發展商提供各類優惠補租保證高回報，到最終樓花項目爛尾或貨不對版的案例實在多不勝數，要緊記保證回報越高相對風險越大。

海外物業市場應運而生， 太多資金沒有出路，引發大批海外物業從業者在高佣金制度下盲目促銷， 衍生出多少良莠不齊的發展商將物業於市場傾銷，有的甚至是遠期樓花， 到最終發展商走佬捲錢， 貨不對版的例子實在太多太多，這也是購買樓花與現樓不得不注意的事情，有高回報保證的風險更大。

數字遊戲，無論購買現樓或樓花， 發展商提供的一連串吸引眼球的優惠，都是已經打準了如意算盤， 把物業價格抬高然後打折出售，令買家感覺良好。

眼前太多的着數未必是好事， 隨時也會換來更大風險與代價。購買物業必須認定物業本身的價值，而不是對方給你多少優惠回購。當你買入物業比市值高出兩三成甚至更多， 換來的甜頭相對無補於事， 試問將來怎樣脫手與轉售獲利。

小毛不出大毛不入買貴了還是其次，最慘就是存心不良發展商從沒有想過負責任， 貪小便宜換來無償的代價， 購買樓花未建成的物業可能會得到發展商的一些額外優惠，但風險亦會較高；新建築的物業或遠期樓花事實上也存在很多溢價。

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優質投資型中介何處尋

市場上海外物業地產經紀確實是雨後春筍越來越多， 但本身有投資當地物業的豐富經驗，可以給買家正確無誤的指引，「 投資型仲介」為數並不太多。

打個比方， 銷售物業的地產經紀， 本身沒有投資當地樓宇的經歷， 也許他們經過一連串的職業培訓， 但是知識不能死記硬背，必須真正經歷過實戰 ; 強行把一大堆的不動產專業知識塞入腦袋 ， 是不能應付客戶的真正需要，這樣根本也不符合成為一個優質仲介人所需要具備的條件。

專業中介不單要有物業市場的敏銳觸覺 ，更要有獨到的分析樓盤能力， 甚麼是筍盤甚麼是好盤甚麽不可考慮都能全面掌握。

中介顧問的角色， 以銷售賺取佣金為最終目的， 但與此同時也要令客戶付得物有所值。這包括提供給客戶整體性的資料，與客戶有一定的共識，也要有很強的溝通能力以及協同效應。熟悉房地產走勢能夠掌握千變萬化的市場脈搏， 與客戶攜手製造更多創富機會。找到這種資格的中介人， 可以在物業市場上如虎添翼， 才是投資者最珍貴的寶藏。

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【海外物業之機遇與風險篇】

海外物業五花八門， 每星期五、六、日於大型商場及各大酒店等， 都有展銷會。 大部分能吸引眼球是建築物豪華裝修，配套齊備。發展商主打交通網絡和基建潛力， 比方說不足20萬首期60萬樓價， 便可以進駐海外高級物業的美夢。

不少發展商以集團式推銷， 以高佣金招來大批業者落力傾銷。 也有報導指出一些外國物業，經過精心包裝， 吸引賣家紛紛搶購， 原來謎底是物業本身價值低廉， 配套殘舊，稅項繁多， 經過包裝促銷在香港發售是真正市值的五倍。

各大雜誌和報章上，每星期都有海外物業速銷， 投資策略講座林林總總。講者包括律師、 資深銷售員、能一一解答法律與稅務問題專家列陣，介紹各項投資要决， 如此大陣容全方位精心打造， 確實是招徠顧客的好典範。

不少海外物業提供數年保證租金回報， 可是投資者有沒有想過羊毛出在羊身上。 在高回報的背後 隱藏著各種風險； 爛尾樓、貨不對版、 發展商捲錢走人等等， 投資睇真在華麗舞台的背後的隱憂 也不得忽視。

本來投資這傢伙，就是具有一定風險。要是有人告訴你有一個投資項目， 享有好地段、 高回報租金保證等等， 請以雪亮眼睛看清楚豪華背後的真相與事實。

比方說一個大型項目， 以樓花出售， 建築期3~5年。 隨之而來的事實，市場上會湧現一批批陸續收樓的買家， 當初銷售員跟你說的8厘回報， 在真正供求的定律下也許會調整為3厘不到， 最終買家有的退讓以廉價出租，以獲取基本維持費用的補貼， 這也是投資樓花與現樓的分別之處。

買進一個物業， 供給多於需求， 沒有本土租客承接的情況下，必然會因應市場調節租金， 若果樓層及室內條件比較次等的單位， 出租承接力也會比較低。

"資金無限" 與 "土地有限" 這千古不變的定律， 金錢變得沒價值； 貨幣不斷貶值， 無限資金追逐有限資產的大原則下， 投資還是比不投資的風險更少。大部份海外市場不比香港租務活躍，因此投資海外物業的時候，務必先過濾與分析外界資訊， 千萬不能照單全收。

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日本物業暴跌還應投資嗎?

【 日本樓隨時暴跌  引爆拋售熱潮】

近日有報導指出，日本的房地產市場開始出現一輪拋售潮。 這還真敢寫， 有買日本樓的投資者和中介都知道，現在有錢買不到好房子， 稍微好的房子都出現幾台買家競價。

鐵一般的事實擺在眼前， 聰明人一看就能分辨出真偽。

有日本傳媒聲稱中國人開始從「爆買」變「爆賣」。 清者自清 ，作為中介一員角色衝突下，雖然認為這些報道失實， 也不好越描越黑 ，只能說購買在租務市場旺盛的地區， 其實不會乏人問津。

事實上現在市場放售的盤源， 明眼人都知道越見稀缺。即使是日本人也紛紛出來購買物件， 這跡象近年十分明顯， 所謂乏人問津不知數據何在？

報導更指樓價有可能隨時暴跌。 沒有持日本物業當然是沒資格去評論，更談不上了解日本市場整個週期性。

市場上有很多信徒，同時也會出現批判者， 唱好唱淡就適隨專便。宏觀海外樓房中，日本這個市場是有本土租客承接， 反比其他東南亞國家是強勢。

日本房價才谷底回升， 印證「失去的二十年」之理性結果。認識日本房地產的人都知道，這說明了日本人回歸理性多於過去的哀傷，如今樓宇價格開始輕微調整向上， 以拉近房屋偏離市場太大的應有本身價值。

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【日本樓只是海外投資者的市場？？？】

很多海外投資者，都認為日本物業只是海外人互相追逐的市場， 本土根本沒有承接力。 事實上 日本物業經歷1990年泡沫爆破， 供三代不吃不穿， 至今還是負債累累的大有人在。 物業是一種負債在日本人心目中已經奠下永不磨滅的印象。

根深蒂固的想法延續下一代 : 一朝被蛇咬，永遠怕上山。 可是現在的日本市場， 成交物業高比例的並非海外投資者， 甚至有中介公司告訴我們， 本土日本人相對海外物業投資者言而有信， 甚至收縮海外廣告經費 ， 專注日本國內市場 。

合作商公司指引不再投放更多宣傳於海外市場，他們言出必行，物件最低金額少於1000萬日元以內的外部物件， 也不會接受客戶申請。 這些完全可以理解， 既然本土生意量已經足夠，海外市場人工成本與經濟效益不成正比， 加上外國人反悔機率很高， 不單止造成了商譽上的影響， 也浪費了寶貴的時間。

踏入2016年操作的買入物件個案中， 刻骨銘心的經驗就是，排在前面的日本人直接滿額申請。 在這購買過程中 ，客戶和中介公司花費了很大氣力， 看google 研究週邊情況等，但最終成交也是不能速成。

經歷27年時間的洗禮, 固守陳規的日本人不得不開始改變過去的想法， 當時失敗的經歷，也不等於今天同樣遭遇， 投資講求天時地利， 走同一條路即使別人失敗，也不等於你不成功。

港人投資者，尤其是連本港物業的買賣經驗也沒有， 最好要先去消化日本買賣的流程。投資者應該自己在網上先行做功課，了解所有的稅項和購入成本， 尤其是購買一些500萬以下的單位， 以物件價格和購入成本百分比計算 ，購入成本是相對較高的， 原因是司法書士的工序和工作時間沒有大差別， 因此固定費用也不會因應物件的價格而相對調低很多的。

預算較低的客戶在購買之前，也要有這種常識，千萬不要到了申請購買後，才說一些例如超支撤單的種種個人理由， 否則也會連累了真心想買日本物業的香港人，在日本人心中留下不良的印象。

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日本樓真的吸引嗎

【日本樓真的吸引人嗎？】

日本樓之所以吸引，除了匯率風險波動較低，人民質素也是世界之冠。 買日本樓租客是日本人的機會也很高， 這一點筆者覺得是非常重要。購買物業投資出租不是本地人能消化的情况下， 這樣維持長遠租金收入穩定性很難， 要脱手也會受到很大的阻礙。

在亞洲其他國家，例如馬來西亞及泰國，基本上本土市場負擔不了租金， 又或者是人人有屋住。 到頭來找到的租戶多數是韓國人、伊朗人、 甚至猶太人等等。 要是一個國家租務市場只受制於海外居留人士來支撑， 而沒有本土人去消化你的物業， 這種投資方式危機性非常大。

在亞洲地區投資物業，許多新樓 樓花在展銷會促銷時， 每個樓盤都說周邊有基建、 有新地鐵 等，說有多少厘回報去吸引你的眼球。到了實際收樓後， 我們才發覺實質市場上供過於求，大量樓盤湧現於市場。

出租時單位內部條件欠佳的更是乏人問津，有朋友說就算是幾百元租出去，補貼管理費及基本開支也就算了。 物業興建好，真正投入市場週邊太多貨源，空置率極高。 即使能夠出租租金回報更不是銷售員所說的那回事， 這些真實的個案持有海外物業的人也會有共鳴。

嚴格來說， 日本市場是有真正的用家需求，這些用家正正是日本本土的人， 不假外求毋須外援便可順利出租。 日本雖說是人口老化國家，但投資在中心位置，人口還是有上升趨勢。日本樓現時的樓價，正迎合了細細粒容易食的法則， 入場容易又有租務市場的支持， 購買海外物業，筆者認為是值得選擇的國家之一。

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努力工作 VS 財務自由

「努力工作」與「省吃儉用」不會讓你變得富有。

有人窮盡畢身精力，不眠不休天天開夜車，也不見得成「富人」。

富人用「腦袋」，窮人靠「雙手」。兩者創造財富天大分別。高等學府畢業生不代表一定才智過人，世界上每一角落窮人總比富人多，多少人入不敷支，多少人債台高築，既使工作也只會越見貧窮。

物業市場上，不論你是貧是富，人們都必須有棲身之地。「租樓」或「買樓」就成了必然的事， 在每一個人的身上都會發生。比方說一個人靠工作的入息，總追不上樓價升幅，正常而言，建築成本會不斷漲，我們每月薪金卻不會漲太快。

無限資金追逐有限資產， 世界趨勢是只會令更多人成為租屋一族，因此唯有克服基本問題所在， 讓自己成為有腦一族， 就是必須擁有房產，想盡方法取得源源不絕的現金流才是法門。

殘酷的事實擺在眼前，我們的步伐要比通漲走得更快，才能克服財產不被蒸發危機。

99%的富人擅長「創造財富」；做自己喜歡做的事賺錢，或靠自己的投資賺錢， 擁有房地產是其中一種最好的方法。 用時間和勞力換取金錢，聰明人 有一個特徵就是拿銀行的錢， 創造自己的財富，讓別人工作，自己收成。

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物業投資上上策《一》

買樓來說地點選對了就能夠長勝，按旺地投資方法， 用於全球海外物業都是一脈相通！

市場上充斥着良莠不齊的中介， 很多入行者欠缺日本物業的專有知識。 日本物業購買流程與香港物業有天淵之別，兩地文化不一樣，交易過程也有不同， 若果投資者硬以港樓為作為概念， 放諸日本物業交易過程上相信會更加格格不入。

日本物業從2013年在底部整固平穩步回升， 上升趨勢明確。 以匯率來說目前比2013年底更低。很多投資者以為日本物業已經被炒高，甚至升了很多，現在買的風險很高。事實卻不然， 按照日本的人均收入， 一個經濟發達的國家 ， 人民質素那麼高，與樓價 完全背馳不成正比， 因此筆者認為日本物業還有很大的上升空間， 目前日本物業價格，還是處於低位吸納的最佳時機。

「寧買當頭起，莫買當頭跌」，現在投資日本不動產， 是可以迎接未來升浪； 跟着基建、奧運、 賭場三響炮走， 赢面大 。

本港物業市場政府辣招多多， 令到購買成本不斷上漲 。 目前香港投資者正蘊藏著一股衝出海外的力量， 這批人在香港不願再購買物業或是沒有能力再買 ; 部分人不能通過壓力測試， 環聯資料信貸庫見光即死。

市場上衆多的投資者， 即使現金足夠也無法順利取得按揭。在投資物業上全現金購買， 便失去槓桿增值， 力拔千斤的優勢；以按揭來取得不動產是一個最好的方法。

宏觀海外市場目前有哪些國家， 可以不看本港TU, 應該是眾多香港人關注的問題。 十年前投資亞洲國家的物業， 當地銀行對香港人貸款還未踏入成熟階段，很多銀行都未必懂得要求申請人提供本港的環聯資料信貸庫數據,  當時是很容易就批出按揭貸款。

到了今時今日買海外物業， 若果仍然不看環聯，應該是百利而無一害。 環顧全球物業市場，聰明的 香港人按揭應該是最進取， 香港尚有一批資深投資者， 物業按了一層又一層， 加按加了一次又一次，人名用了一個又一個 ，已經到了刮破頭皮也找不到方法再借。

言而投資者可根據自身的條件還款能力， 尋找海外的機遇， 目前尚有一些值得投資的先進發達國家，依然能夠找到批核貸款的縫隙， 這當然表面上評估的時候， 要有一定的經濟基礎以及稅務文件支持，符合銀行貸款下限的要求。

海外市場貸款置業模式林林總總 ，總會找到一種合適的貸款方法， 但是千萬不可忽視自己的借貸能力，否則債台高築。計算還款比率必須要精準，也要有物質追求的自控能力， 這樣便可以優化貸款，加速財富增值，以租養樓 ， 讓租客為你付出勞努力，養活你的資產，早日達致財務自由 。

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● 打破職業界別 創造無限可能 ●

職業無分界別， 能夠超越平常人的想法與既定的框框， 就是商場上創造更多財富的寶鑑，尤其在香港這個戰場， 身兼百職的人比比皆是。

無數真實的個案與鐵證， 教師轉行從商；律師變成補習天王，種種職業錯配，也能創造無數事業商機。 事實證明中途出家的人， 成功的例子也是耳熟能詳。

古時候， 歷史學家身兼商人，地理學家也是哲學家。 現世代，教師棄鞭從商，馬雲由中學教師搖身一變成為執掌市值百億王國的主腦。

世上確實太多凡夫俗子， 太少突破自限不自限的人。 也許這就是為什麼世界上有99% 的窮人， 只有1%成為富人的原因之一。

以「行業定型」為手段攻擊對方， 未必是商場上  擊敗對手的明智之舉， 倒不如提高財商創造無限可能性。

「英雄莫問出處」   古人一席話，勝讀十年書。

業務的可能性包括所有行業界別，守業與創業的定義，就是要把目前固有的業務穩守，再在去創造無限可想像與不可想像的業務空間。

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寂靜的小酒吧 帶來無限驚喜

投資物業的漫漫長路上 ，令我學懂了的是「反面思維」。 對於一些事情的看法，有着與別人不同的見解，面對問題時更清晰明白自己的需要， 也許這是一生人錯誤的固執。

「康莊大道」總比「荊棘滿途」好走；「異類思維」總與「世俗看法」難行。大部分人的判斷為「對」； 小部分人的分析是「錯」 。

不跟隨別人在已定型的想法下隨波逐流， 這條路 一生走不完也學不完。

小酒吧位處東京都荒川區， 距離車站3分鐘步程。雖然店舖被公認為高風險投資，但這幾年租戶卻是一個接一個， 基本上都沒有空置期。 用「僻靜」這詞來形容小酒吧是一點也不為過， 順理成章當然是以「死路一條」來為它畫上句號。

別人視為該放手的物業， 我卻越來越愛不釋手， 又怎能輕言捨它而去。

難道租客都全是笨蛋？若是沒有市場、沒有回報的地方，是絕對不會令租客投入任何金錢去開店。若果店舖開設在這裏，沒有一定的顧客群和流轉量，你猜經營者會否笨得要在這位置選址開業。

曾經有一位仲介跟我說過， 在日本小酒吧的經營者一天只須幾個顧客進去光顧， 已經可以維持租金。 當時他說的這話兒 ， 在一個「銷售員」與「消費者」角色與利益關係互對之下，當然是有着不信任與懷疑的問號，但最終我還是選擇了相信。

畢竟日本店舖的租金，不會像香港一樣瘋顛， 與上蓋物業尺價有天淵之別，表面客似雲來的店舖， 卻敵不過天價的租金，被逼紛紛結業的比比皆是。成功的店舖業者，必定對市場有一定的研究，選址開業定位正確，當中的商場哲學， 也許就像那中介的一席真言。

購入這小酒吧， 不經不覺已渡過四個年頭， 期間已經換了2個租客， 第一個買入連租約的已經租住7年， 第二個接手是15天空窗期，現在的新租客更是“0”空窗期。 擺在眼前出租的事實，以這麼一個寂靜的地區， 確實令我有些意外驚喜， 不知道是否上天眷顧對我特別看待。

當第二個租客告訴要退租， 我也曾把小酒吧委託日本業界以空室交付的情况出售， 怎料放售不足3星期，居然找到3個願意滿額1,160萬日元的買家 :

第一個   是日本不動產公司的人想收購
第二個   是日本人想買來自用
第三個   是留日中國人想買來自用

這三個買家令我之前認為對的想法更加堅定不移， 五臟六腑像注下了一支強心針似的 。 專家評論什麼日本樓不升的說法，也被自己親身經歷的事實不攻自破 。既然不動產公司想收購我的小酒吧 ， 就意味著即使滿額收購價， 對這不動產公司還是有一些賺幅；日本人及留日中國人想買來自用， 就印證了市場上仍然有一定的需求。

在放售的同時安排了招租， 對於這個小酒吧也有更深入與積極的研究， 再翻看購入時的資料， 才發覺這1989年建的的店舖， 當時的發售價是4,420萬日圓， 這令我沾沾自喜。這間4年前沒人問津的店舖 ，原來自己買入的價位是當年發售價的七分之一，持有至今以承接價位計算升值8成。

在1990年泡沫經濟下，日本人輸得一敗塗地，也嚇怕了大部分的當地人， 一幕幕慘痛的經歷呈現眼前，令他們這一生不敢再沾手物業。

物業市場上的定律是「高回報高風險」， 這欠缺人流的小酒吧出租率就出乎意外的「高回報低風險」。

世事無絕對，只看買不買。

我的腦海裏浮現出的至理真言 : 別人失敗不等於自己失敗；別人成功也可能等於自己一敗塗地 。

■  落 日 見 黎 明  ■
■  絕 處 可 重 生  ■
■  蓬 萊 在 眼 前  ■
■  何 須 問 路 人  ■
■  深 山 與 世 絕  ■
■  只 待 知 音 者  ■
■  桃 源 世 外 覓  ■

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福岡物業最新趨勢

有關福岡物業最新情報

很多投資者購買福岡物業的時候， 即使在中心地段，可是徒步較遠的物件， 便提不起一點興趣。

投資福岡物業的概念，不能套用東京的同一想法。位於福岡市車站超過十分鐘的路程，其實也不算是太遠。這是由於週邊除了地下鐵路外，也會有別的交通工具配套，如公共巴士及計程車等大眾運輸工具，因此投資者亦不用太擔心。

福岡地區買樓，投資者多集中於博多區及中央區兩個位置，近數月來只要是賣家放盤價格合理的話，都很快被市場消化；近年來福岡地區的銷售價格，以中古屋而言確實是上升了不少 。

根據福岡現時的前景，博多及天神地區，基建不斷拍板，將來仍有一大段上升的空間。福岡地區因著城市不斷開花， 土地價格也因此水漲船高。

近年到福岡旅遊的人比從前增加，因此陸續開發很多新設酒店，在博多車站附近中標地價， 也比從前上升2倍至3倍。

投資者需要注意一些事情，申請購買福岡物業買不到的機會，現在出現更多潛藏的可變因素：業主出價便宜的，知道多人申請，馬上封盤惜售； 反價加上，尋找比現在高價的買手。由於市場上炒得火熱，一些中小型業界，排隊制度未必用得着，有的更是以價高者得的制度為基準。

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