日元重創買樓好時機

日元持續重創，2014年9月25日，匯率0.07106跌至6年新低點，這股跌勢非但沒有嚇怕港人，反而誘發他們更積極投資日本房地產。精明人往往勇者不懼，日元貶值愈多就越暢快。不是嗎？到日本旅游的人就更雀躍，因為同一筆支出，你得來的享受多了，何樂而不為，懶理你貶得愈殘愈好。

香港人買日本樓是一個頗新的市場，這熱潮相信可持續下去，現時日元貶值空間尚存在，但眼觀加入購買熱潮的人反而越來越多。投資日本買樓的，許多人都不止買一間，是買完一間又一間。参加說明會的人數更有增無減，由於需求增加，有許多業者陸續加入市場，希望能分一杯羹。

由年初到至今，新建房房價上升了大約15％，整體房價平均漲幅也有8～10％。以現階段日元跌勢而言，yen 已跌到六年來的新低位，反而美元就顯得强勁。若然日元貶值力度再加大，日本樓購買誘因便更强，到時樓價也許變成脱韁野馬，難以馴服。

從日元貶值的角度去看，現今進場去買日本樓，已經是匯率高峰期的七折了，有人問要是繼續貶值怎麽辦？那無他，也許會買得更便宜，但也不一定是必然，原因是供求定律下，將有更多買家入市去搶貨，多人搶一物，價格便會上揚，到時可能是平了匯率卻漲了樓價。

日本東京蛋黄圈都心位置，過去一年上漲了15%~18%，漲幅是足以蓋過匯率貶值，這也壓縮了匯損的實質風險。台灣人是早批進入日本樓市的先鋒隊，早幾年他們已踏足日本樓市，當時如果是直接以台幣去兑換日元買樓的人，說實在是真的賠了匯差，但賺到樓價升幅卻也是事實。

若以質押方法，用了美元、港元、台幣或人民幣來抵押貸日元，是抵消了匯差風險這回事。投資海外物業，能找到一種適用於自己的避險方法，就不單能賺到樓價升幅，還能避免一般人最害怕的匯率波幅。

以借日元的方式找樓款、是投資日本樓的好方法，質押等值的其他貨幣，回撥等值的日元；即使以按揭貸款50%的形式，自己掏腰包的一半，最好亦以 “借日元” 的方式支付樓款，就能更穩當回避日元貶值的風險，輕輕鬆鬆當日本包租公了。

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日元插水該不該買日本樓

近期看到不少關於日本樓的負面新聞報導，也許打擊了不少投資者的入市意慾。其實日樓低殘到了極點，是千真萬確鐵一般的事實。錢是你本人辛苦血汗而來，但投資風險也必須自我承擔。相信日樓未最殘會再跌，日元匯價會下插至無底深潭，那就不要去想，想了又買，買了又怕，怕了又縮，斡這些行徑只會是庸人自擾。

即使過去數月日元匯價仍在下挫，但樓價上行卻也是事實，投資日本樓小注是好事。假設一個港人用3個月前匯兌了1000万日元，表面匯損為3萬港元。但只要你選對物件，提早踏上有租金收入之路，提早搭上樓價升幅順風車，是絕對足以彌補匯價跌幅，况且抵消匯價風險自有方法可行。

投資日本樓，能借全數日元找樓價最好。雖然小物件貸不了款，也能用質押定存的方式平衡日元下跌風險，當你收的租金是日元，還的貸款也是日元，匯率升跌就根本與你無關。

不少學派的資深投資者强調曰元貶值，對買日本樓的人會十分不利，甚至最終虧本收場。我對專家們這種說法並不苟同，投資要以宏觀去看世界，紙上談兵又談何容易，說穿了，你敢去買中國未完全開發地區的物業，卻不敢踏足一個完全開發的日本，實在是令人無言以對。至於賺與不賺，這是看你當初怎樣部署來决定了。

“ 物極必反“ 是大自然定律，難道匯率與日樓直插至零？只要你曾有些毫投資經驗，就不會像那些專家說的一樣。打個比方說，假設日本經濟沒有起色，日樓停住不會上升，此時此刻去買能做輸家，實在是千載難逢的萬倖了。世界迅息萬變，現代人投資已比從前容易得多，網上資訊多得讓你眼花繚亂，你更可貨比三家，去找平、靚、正的盤源。

不得不提，八個月前在東京圈大塚駅，一個680萬日元的住宅貨色，當時匯率是0.0745，買家以折合50.66萬港元購入；今天同一質素同棟貨源，市值升至1180萬，升值73.5%，以今天2014年9月22日匯價0.0713計算，折合要84.13萬港元，0.0745 與 0.0713 匯挫4.3%，樓價升幅與匯價對比之下，何者輕何者重顯而易見，這匯差又何足掛齒。

告訴你這個案例，是想說明即使匯率下挫得更深，你未必是賠本收場。當然要精準地去計算能賺多少是難上難，因為每個人都有不同的入市時間、都有不同的物件位置、都有不同的方式取得物件……有以港元兑日元、有以槓杆貸款、有以質押貸日元等不同方式買入物件。如今日樓搶貨秒殺不留手，要怕就怕貨源歸邊，你手頭有錢又如何，等貨買的大有人在。

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為何要買房地產

買樓！尤其是買海外物業，當中伴隨了許多問題縛束你一生，諸如海外物業管理不善，將成為你一生的絆腳石。但話說回來，這些都可以知識克服得來的。

在衆多投資渠道中，個人認為房地產投資風險是最低，更並非一般人想像的高風險，對比起創業自立門户來說，買樓是一大好投資，因為無論在經濟低迷時，人人還是要有棲身之所。

不容置疑，世界上每一角落中，只要有人類活動的地方，就有居住的强烈基本需求。要是你眼光獨到，以長期投資為目標，買樓肯定是穩賺不賠的，以正確方法與堅定態度投資房地產，是絕不會讓你走上賠本不歸路。

尤其是可供出租的物業，你把單位長期租給別人，從中獲取源源不絕的租金收入，不就是十分安全穩健的生財之道。那些賺快錢的人，也許覺得用這方法累積財富，實在來得太慢心中不爽，但我的個人經驗絕對可告訴你，若能持之以恒，這是累積財富的公開法門，只是人們知道，卻視而不見，見而不行罷了。

樓價上落波幅屬等閒事，對中長期投資者絕不重要。時間會把一切洗禮，10年前你吃了小虧買貴了樓，10年後的今天卻變成大贏家。隨着時間流逝，你既能賺樓價升幅，又能賺每月租金，若能以槓桿借力，更可力拔千斤，達至三臝局面。

從投資角度看，能出租的物業便顯得十分重要。隔山買牛的觀念也必須隨着時代改變，否則人人只能局限於自己生活的國家內置業，當然這未必是一件壞事，只是可供選擇性少了。

日本房地產價格上升，都心地區生活機能便捷的好地段，地價上揚漲幅會較大。東京地價正在躍動，東京Skytree周邊的地價也在上漲中，此外台場及晴海一帶灣岸地區，地價也很有上漲勢頭。

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日本人買樓的迷思

時至今日，日本租樓的人還是比買房的人多，究其主要原因並不像香港買不起，更不是大多數人認為樓價高不可攀而不買。

以東京為例說明，市中心一間250尺的中古住宅單位，售價大概在1200万日元，每月租金約為8万日元左右，租金與售價比率是1比150。從這方面看來非常健康，相比香港天價樓而言，買樓確實比租樓化算多，投資潛力是有的，因每月還款金額與房子的租金差不多，看來是值搏率高。

可惜日本人買房子像找對象般嚴格，看得是很慎重三思而後行的。這是因為日本文化不像中國人的固有思維，他們一般一生人就只買一間樓，一旦買了房子後又發現不如意，就好比婚姻走進了墳墓盡頭。

此外，他們買房子要從銀行貸款，自己也要交幾百万日元作首付金和手續費，這對投身社會工作只有數年的年青人來說，可是不容易負擔的了。

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日本空室率的真相

日本空屋率大幅增加的原因，其實與房屋繼承問題有着極密切的關係。

衆所周知，日本是一個人口老化的國家，上一代長者去世後，存在着種種繼承問題。空屋與繼承有密切關係，老一輩逝世，下一代房屋的繼承者年齡介乎40到50歲左右，這些人大多已成家立室，都已經有自己的房子，由於工作的原因，既不會搬回老家居住，也不會刻意要將房子出租，因而造成了空置現象。

再者如果繼承者超出一名成員，房子要賣或是要租可能意見各有分歧，都得要所有繼承者全體同意才行，這原因也提高了空屋的處理上的難處。時間拖拖拉拉，下一代一旦沒能達成共識，房子自然就這樣長期空置下來，不曉得花多少歲月才可解决，也許是不了了之，長期世代地空着。

長此下去，乏人問津的空屋，在日本人口少子、高齡化的影響下，恐怕只會越來越多，造成周邊偏遠地區空屋嚴重了。但實質上，近都心或是都心地區空屋不是沒人租，只是繼承權未解决才空下來了，因此旺區人口密集的位置，所錄得的空室統計數字，未必全然是沒人承租所致，空室率數據可能是反映不了真正的空置情况。

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