2019年12月1日星期日

民宿 VS 酒店項目與經營管理簽證

民宿VS酒店項目與經營管理簽證

一些資金比較充裕的人, 又不想花費太多時間和精力去處理日本移居簽證事宜,可以考慮投資酒店項目, 好處是借力於相關富經驗人士, 協助取得投資經營簽證, 這不但可以得到專業分析, 富經驗的律師會按客戶不同背景及自身條件,度身訂造合適的方案。

市場上有一些酒店項目可供考慮,透過購買幾套物件,成立日本公司來經營事業為目標, 目前較多人考慮和具吸引力的,就是民宿或直接購入酒店項目, 以上兩者相比後者較為穩妥, 這原因是經營民宿比較單打獨鬥, 管理費用約為總收入25-30%不等, 既要承受淡旺季不同入住率,又會受週邊環境影響, 例如鄰居投訴、垃圾分類不當, 甚至將來當地政府修改法例,也是影响民宿無法繼續下去的不定因素, 不能持續性取得續簽的可能性頗高 , 最終取得永住權的持久性戰略是否成功也是未知之素。

基於創業而非本業作為理由的前提,申請經營管理簽證不成功風險相對較高。借助他人建立的專業網絡,以酒店項目作為踏腳石,取得經營管理簽證的投資房產收租為由是可以考慮的。

市面上有不少民宿投資,而非酒店持牌項目。投資者需要作出風險評估比較兩者利弊。在入國局角度,持牌酒店項目應該比普通民宿收入穩定。 買樓租金收入屬於個人投資, 尋找比較穩健的公司和專業人士建議,將有利於經營管理簽證之取得。



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2019年11月7日星期四

放售日本物業

本公司最近接獲許多外部客戶查詢,委託我方代為放售日本各地的樓盤, 當中有部分樓盤位置既偏遠購入價又頗高,嚴格來說即使放賣的情況下, 也非常難以找到買家的。當然如實告訴真相,也許賣家是質疑, 這個就唯有嘗試請教當初買入的中介公司, 讓他們提供最專業最中肯的意見。

中介角色為了促成交易,一般都是美言美語, 但身為買家 ,在購入樓盤之時,應該對樓盤有一定了解, 無論該區售價及租金市值 ,也應事先了解。 google清楚週邊環境, 不要單看表面回報而蒙蔽了應有的判斷能力。

所有高回報的物件,相對地理位置及建築物條件也可能會較低, 人人都想購入高回報的物件,這是人之常情也無可厚非,但是決定購買之時必須有心理準備, 若是租客走了能夠承受空室的風險。往往客戶在高回報為首要考慮因素的同時,卻反問我們這個是否值得購買,其實提問的客戶, 應該已經心中有數, 只是想找一個心安理得的購買支持者。

客戶非我們公司購買,而委託本公司代為放售的個案越來越多, 物件位置五花八門, 這個我們公司也會盡力而為, 當然亦會評估物件情況和客人心理質素才決定是否協助放賣。當初客戶選擇在我家查詢,卻在別家購買的情況下, 說實話這個支援最大的就是買入物件一方公司。

對於這類偏遠地點的物件,要尋找買家已是非常困難,若果當初購入價格已經是高水, 要以購入價格或更高的價錢放手,其實根本就只有放著放著, 無法找到買家的情況下, 為數也是極多的。



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2019年7月29日星期一

曼谷考察體驗

泰國真的很大轉變, 如果每兩三年去一次,不難發覺當地有著更新的項目。這一次是7月份到泰國, 已經有一段時間沒有去過泰國曼谷, 這一次再來曼谷也很大感觸, 感觸的是香港真的要退步了,這不是指香港真的落後 ,而是沒有進步就相對其他東南亞國家在倒退了。

曼谷的機場屬於國際級,人民生活水平也比從前提高了不少,我們到了Thong lo 的 Donki Mall, 雖說這裏是屬於日本人區,超市裏面消費的是有很多泰國人 ,這批泰國人皮膚比較白,可能就是傳說中比較有錢的當地人, 現代社會的生力軍,看他們買東西的消費力,確實不容看小。之後我們也去了Siam附近的商場,在車站的人流特別多,當中消費的也不盡然是旅遊人士,本地居民這種價錢也能吃得消。

從這次實地考察,用另外一種角度去觀看曼谷, 對於個人而言是獲益良多。 投資泰國樓房,以從前的我老實說是沒有認真考慮過的, 這次行程讓我改觀了不少,親身體驗的學習機會確實可貴。

泰國曼谷核心地段, 樓價已不便宜了, 中心位置30坪以下,大約都要200萬港元左右, 價位再低一點的 Ari 也是不錯的選擇。想用100萬港元以下,買泰國核心地段, 今時今日已經是天方夜譚。

不得不提一下,曼谷近郊邦纳(Bangna), 少額投資而言。邦納有著重要的地位,隨著曼谷經濟不斷起飛,它將會成為曼谷市重要發展的衛星城市, Bangna 屬於一個區域不單止一個地鐵站社區發展,當然衛星城市發展至起飛是需要一段時間,早著便會有先機。若果想以小博大又願意承擔高一點風險的話,這裏確實是一個不錯的選擇。


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2019年6月4日星期二

「避險貨幣」與「實體資產」

日元是「避險貨幣」也能換成「實體資產」

在全世界當中,日元利率長期處於極低的水平位置, 全世界投資者會借入日元換成其他貨幣, 再作投資。 全球風險處於高温, 更加助長日元資產。 日本利率長期處於極低的位置,全球的投資者都借入日元還債, 進行「套利交易 」, 因此造成日元上升。

日元相對其他歐洲貨幣美元等等較為獨立, 政治因素也相對較低,所以成為投資者選項貨幣。
日元在近幾年擔當重要角色,當全球金融風險升温, 日元就肩負起避險角色。日元和美元是幾乎零利率的貨幣,投資者往往會借入成本低的日元,轉投其他高收益貨幣資產,從中賺取差價。

日元是保值貨幣也是避險角色,那麼長期投資於日幣,當中一個方法就是購入「實體資產」。日元能避險何不換成實體資產?

在日本要做融資貸款,海外人士現在是難上加難了。有消息指出在日本的中資銀行已經不接受海外人士貸款, 不論消息是否屬實,當地銀行收緊海外貸款是千真萬確的事實, 尤其是近年來資金會不轉移到海外房產,若果想在日本置業, 收取避險貨幣租金 ,無論是否需要融資貸款的, 也必須盡早部署。


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2019年2月27日星期三

海外投資者 VS 日本本土人

海外投資者 VS 日本本土人

香港人大部分都是哈日鍾情日本文化, 日本人以禮待人, 地方清潔 , 國民素質高 ,相對很多亞洲旅遊國家,實在有其優勝之處。

日本地鐵蜘蛛網絡發達先進, 但卻是亞洲已發達國家之中樓價最低水的地方, 每年前往日本旅行的旅客數以千萬計, 也是全世界第三大經濟體系。

回顧日本1990年經濟泡沫爆破, 當時樓價大約是現在的2~3倍左右, 現在日本通縮情況已經改善, 也有很多利好消息出台, 即使如此,日本樓房價位仍然處於低水。

東京即將舉辦奧運,大阪又有世博會, 以及賭場興建的利好消息 ,都預測著日本樓房有著正面 向上的徵兆; 再加上即將舉辦的東京奧運會、大阪世博會,G20峰會,以及正在建造的大阪賭場等,都預示著日本的房價朝著健康而穩定上升軌。

日本樓房有著一個特點就是本土成交遠遠大於海外投資者。 有中介公司表示, 他們公司在2月份超過300宗成交决算, 公司相關部門都應對不暇。

相對起一小撮海外的成交個案實而言, 海外投資者比例實在是微不足道。 事實上近年有一個趨勢,不單單是香港人、台灣人或各地的小投資者會買房, 而日本人買房才是主導日本樓房成交的指標 。

當然我們不能抱著香港買樓的心態去日本買樓, 渴望3~5年樓價會翻倍, 收租可以年年加租的想法, 不單止不適合於投資日本樓,也不適合大部分海外投資樓房的心態。

香港是一個K型社會, 造就獨特的環境才能夠年年租金加幅,日本樓房在亞洲國家中已算是非常穩定和健康, 最低限度租客及買家都有著日本本土承接, 而支撐著日本樓房的不是海外金融機構或個別買家,而是本土日本人。

海外投資者尤其是香港人對日本樓有一種誤解,就是認為日本樓,.面積為什麼總是那麼小, 一般投資的只有200多呎 。其實日本樓 的格局大小彈性很大, 若果不是以投資角度考量,要什麼款式中介公司也是能為你找到,只是我們投資的目標物,跟日本人居住的理想地完全是兩個世界。

大部分的日本人沒有置業的強烈慾望, 建基於過往慘痛經歷,日本人買樓還是非常謹慎小心,不像海外人認為有土便是財的觀念。 正正因為這個缺口, 現在日本樓仍沒有限購限買, 而且土地屬於永久可世代相傳, 只要購買的是所有權,即使是公寓也會按土地持分擁有。日本人不買的觀念, 經歷時日的消磨將會逐漸扭轉, 海外買家不妨多做功課,切切實實了解這個市場, 也許會找到一些投資的新機遇。



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日本凶宅網大島100%可信?

日本凶宅網100%可信?

日本凶宅網 大島てる
網址
http://www.oshimaland.co.jp/

這一個查日本各地凶宅網,很多買日本物業的人都耳熟能詳。

網站的負責人名叫做大島學, 屬於高級知識分子。 有教授如何辨認凶宅, 上電視、演講開座談會及出書等等。

大島兇宅網主要記載殺人事件, 心理之瑕疵 、自殺、火災等事故。 查核的方式也非常簡單, 只要下載Apps,  輸入物件地址, 或建築物名稱等 , 若果是事故單位,就會顯示出凶宅的地址、房號和相關新聞。

基於網站內容都是由網站職員及網民自發性投稿的 ,所以也有不少人質疑資訊的真實性。 網站上的資料公信力並不足夠,投資者也不能在網站上查到是事故物件, 便斷定或確認為兇宅。

原則上, 任何人都可以登入網站投稿,甚至惡意中傷作不實報導等。因此在日本物業買賣, 業內人士都不會以這個凶宅網作為評核事故物件的準則。

查核是否凶宅或建築物曾發生事故, 是日本中介業者的職能範圍, 因為買賣契約訂定之前,需要做「重要事項說明書」, 這個時候就必須聯繫大廈的管理組合, 作出具體調查, 是不是凶宅就會一清二楚, 一般業內人士都會以「重要事項說明書」作為標準, 而不是以大島所登錄的資訊。

作為投資者為求安心,也建議先登陸大島凶宅網,查核物件的情況作為參考, 若果大島網上發現 凶宅, 就必須向業內人士求證真 偽, 而不是麻木相信網上的流言蜚語。

過去筆者也曾無數次使用過大島網站作為參考,其中一個紀錄是東京都練馬區的物件, 在大島網上查到同一座718室是事故物件, 但後來卻證實了建築物平面圖根本沒有718室這個房間號碼, 因此大島網上資訊某程度上不是百分百準確。



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2019年2月23日星期六

「香港」VS「日本」租約

「香港」 VS 「日本」 租約的分別

在日本,租約相關法規屬於租客主導。

在香港租約類型多數是「定期契約」第一年生約,第二年死約,契約期滿後,需要重新簽署續約文件,以下是日本主要與香港不同的租約形式。

■ 日本租約的種類

1.  「普通租貸契約」
關東租約一般為期兩年,期滿時租客支付續約金( 如有),並擁有優先續約權, 作為業主不得中途要求解約、 調升房租或單方要求租客退租。

2. 「 定期借家契約」
業主對於自己的物件, 將來有規劃作為自用或其他用途, 一般建議採用定期借家契約形式簽署合約,這種合約是無法續約, 若果續約就必須租客與業主再協商,因此業主有收回物件的主導權, 但是這種形式一般為數極少,由於會造成住客的不便, 因此在日本「定期契約」是比較不流行, 招租時的條件也會比普通契約優惠,意思是房租租金比較低,才能夠吸引租客入住,另外「定期契約」是不會有續約金的產生。

■ 每月租金預扣源泉徵收20.42%

租客屬於法人契約或店舖名義使用時,居住在海外的屋主,當租客以法人名義(即公司名義)簽訂租約,無論是住宅或是店舖用途,租客每月正規是會上繳源泉税,為每月租金的20.42%給政府, 到了年底申告所得税後,可申請退回,而這個申告手續是會產生税理士的費用。

■ 租約期間的退租事宜

在日本與香港最大的不同, 就是租客在租約期間退租也是會有發生的可能性, 只要租客提前一個月以書面通知解約, 是可以成立的。 因此租約上也可以考慮加上短期退租要求違約金的條款, 否則租客退租也就不能要求賠償。不過話說回來,在日本租住成本比香港高也是事實 ,一般租客是迫不得已的才會解約的,例如公司調職或是個人問題等等, 都會導致合約期未滿要求解約的情況。

■ 有關租約的更新費用

在日本兩年普通契約期滿後, 合約上可以定明租客是否有更新費用。更新期間業主可以提前半年提出調整租金的要求, 但必須在業主和租客雙方協商同意的情況下才能調整租金。

■ 有關日本調整租金

關於調整租金這一點與香港有很大的區別, 作為投資者必須理解日本加租是比較困難, 成功加租當然是最好,但也有機會導致租客尋找別的房子, 或是對業主有不滿的情況發生。 作為業主,必須先理解自己房子現時的租金是否處於低水,週邊租客有什麼選擇,也是非常重要, 事實上日本的租務環境也不會像香港,每次續約都有上調空間。

2019年2月14日星期四

CASH FLOW 現金流

今時今日在香港,要買樓收租創造現金流, 絕對不是一件容易的事。 2013年筆者已經沒有在香港增持物業, 而是加按本港物業取得資金轉戰日本不動產。

比較進取的投資者, 又有一定的自制力和還款力, 是可以用香港物業加按取得首期, 再在日本選擇一些可以融貸款的物業, 這樣就可以發揮雙槓桿效應, 貼近零現金投資日本物業市場, 但是類似這些投資方式,必需要先評估一下自身的借貸力, 才作出投資的意向。

在買入日本物業的積累積經驗, 發覺日本不動產市場有一個神奇的現象, 只要是選對物件, 就永遠不會做接火棒的人。 日前看到一個名古屋伏見的樓盤, 建於1988年當時發售價是2140萬日元, 今天市場上叫價430萬日元, 現在用430萬日元這價位投資,安全指數是極高的了, 因為最大的輸家不會是你,而是當年買入2140萬日元的業主。

許多投資者有興趣日本物業, 但鑑於海外物業是隔山買牛的心態, 一直採取隔岸觀火的態度, 遲遲也不敢入場實戰 。希望多做功課, 是人之常情, 也是投資必須要小心的大前提, 以免買錯一生悔恨。

日本樓目前樓價是1990年巔峰期爆破以後大約1/2~4/1價錢 , 尤其是購買一些用作投資的物件,筆者個人蠢見風險還是很低。當然任何投資都會涉及風險, 但是不投資的風險應該是更大。 採取觀望的投資態度是沒有錯的, 只是金錢會被時間蠶食, 同一筆錢 存放現金時間越久, 相對購買力會逐漸降低。

想過退休或半退休生活必須有足夠的現金流, 即使現在高薪厚職, 將來退休後就未必有相同收入, 因此正確的理財觀念對每一個人來說,相對比一份認為安穩的工作更重要。

除非你把物業賣掉, 否則「收租」是可創造源源不絕的現金流, 這也是筆者長期以來用的同一理念, 實踐同一投資模式, 也是自我約束的一種增加現金流的方法。

當然買入物業的價位是非常重要, 必須買在合理價以至低水的物業, 才能享受保值、增值和創造現金流,這三個方向同時並行的方式,就是最穩健的投資模式 了。


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2019年2月11日星期一

投資日本「一棟樓」

投資日本「一棟樓」, 是指一個業主擁有整座物業的業權。 連地皮擁有, 那麼相對投資價值利益顯得最大化 , 一般選擇是一棟裏面有4個房間或以上比較化算, 一棟裏面不止一戶, 可以獲得較多的租金收入之餘, 風險也可以降至最低。

聰明的投資者資金足夠可以考慮買一幢, 因為在日本買樓, 大多數是「永久所有權」,連地皮擁有, 因此買一幢就等於買土地, 就更加能夠體現投資價值, 買在優質地段不單土地升值, 上蓋房子又可收租,相得益彰。

一棟建築物買在「山手線」附近, 應該是極具投資價值。一棟多戶, 筆者認為最理想是擁有6至8戶, 即使遇上新舊租客交替,空室期間招租期, 風險也會相對降低。 從每月租金收入, 土地全權持有等,進行綜合分析評估,投資一幢物業確實比單件公寓優勝得多。

選擇「鐵骨鋼筋」或「鐵骨」造的, 是貸款的必需條件。 投資一棟,一來不是人人都有整筆資金,二來利用槓杆持有資產可以最大化。 購買一幢初期投入金額會比較大, 能夠融資貸款取得整棟物業, 在日本並非難事。 每月收取的租金可以覆蓋供款, 有正現金流的, 能夠以房養貸,那麼利益就可以放至最大。

選擇富經驗的中介公司是非常重要, 要通過銀行融資貸款,必須挑選適合貸款、 符合銀行要求的新耐震基準物件。

曾經有聽說過海外投資者, 在不熟悉銀行批核貸款的準則下 , 申請購買建造年份很舊的一戶建, 也有國內投資者不知情下購買了木造的建物,到頭來當然貸款不成, 即使要找下手買家也有相當難度。


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2019年1月22日星期二

高位接火棒 VS 低位尋寶藏

香港人喜歡投資物業,奈何香港置業情況持續惡化, 有調查指出港樓佔香港人家庭年收入突破至20.9倍。

根據這些統計資料,筆者覺得非常可笑,香港屬於「借地權」物業, 能夠連續9年成全球最難負擔樓價的地區, 實在可喜可賀。

在正常收入下,香港人平均要不吃不喝近21年才能夠置業, 但買回來的卻是「不連土地擁有權」, 辛辛苦苦省吃儉用所獲取的只是發展商興建的上蓋物業,這實在天方夜譚也太滑稽了。

反觀日本房地產市場,投資作為收租工具, 從租金收入看日本租務市場, 筆者認為日本房產目前的價格, 相對是一種較穩健、爆破泡沫低,可中長線獲取現金流的好選擇。

日本不動產在全世界房產中有其特殊的地位, 就是以一個先進國家來說, 房地產價格居然比開發中的大城市為低 。

正因為普遍日本人不愛買樓, 這個暫時是無法全面扭轉的縫隙, 香港人才有機會涉足日本物業。但根據成交數據, 日本本土市場還是佔了成交最大比數 ,日本人慢慢改變過往心態開始積極投資。 香港人購買日本物業, 目前仍沒有限制和門檻特定要求, 將來何時政策改變也是未知之數。 要是你持有日本物業, 應該不難發覺租客的收入可能比業主高, 在香港人的想像中會覺得很奇怪,為什麼這些租客不直接去買入自住物業, 而去租樓交租, 這點也許我們會百思不得其解。

這些日本人寧願租樓, 每個月乖乖地交租把銀兩奉獻給業主, 也不考慮買樓置業, 原因是他們用「前車可鑑」的經驗去作為判斷 理據, 選擇了不去買樓, 比起背負著「負資產」的陰影更加好。 

筆者認為日本樓有其獨特之處, 租務管理上能找到負責任的代管公司, 比其他海外樓房是容易控制多了。 對於一些中長線的投資者而言,日本物業應該值得持有, 在香港樓價負擔比率不成正比的大前提下, 日本物業入場門檻低, 確實是避險的好方法,但若果想短線獲利, 這個市場就不太適合您了。



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