CASH FLOW 現金流

今時今日在香港，要買樓收租創造現金流， 絕對不是一件容易的事。 2013年筆者已經沒有在香港增持物業， 而是加按本港物業取得資金轉戰日本不動產。

比較進取的投資者， 又有一定的自制力和還款力， 是可以用香港物業加按取得首期， 再在日本選擇一些可以融貸款的物業， 這樣就可以發揮雙槓桿效應， 貼近零現金投資日本物業市場， 但是類似這些投資方式，必需要先評估一下自身的借貸力， 才作出投資的意向。

在買入日本物業的積累積經驗， 發覺日本不動產市場有一個神奇的現象， 只要是選對物件， 就永遠不會做接火棒的人。 日前看到一個名古屋伏見的樓盤， 建於1988年當時發售價是2140萬日元， 今天市場上叫價430萬日元， 現在用430萬日元這價位投資，安全指數是極高的了， 因為最大的輸家不會是你，而是當年買入2140萬日元的業主。

許多投資者有興趣日本物業， 但鑑於海外物業是隔山買牛的心態， 一直採取隔岸觀火的態度， 遲遲也不敢入場實戰 。希望多做功課， 是人之常情， 也是投資必須要小心的大前提， 以免買錯一生悔恨。

日本樓目前樓價是1990年巔峰期爆破以後大約1/2~4/1價錢 ， 尤其是購買一些用作投資的物件，筆者個人蠢見風險還是很低。當然任何投資都會涉及風險， 但是不投資的風險應該是更大。 採取觀望的投資態度是沒有錯的， 只是金錢會被時間蠶食， 同一筆錢 存放現金時間越久， 相對購買力會逐漸降低。

想過退休或半退休生活必須有足夠的現金流， 即使現在高薪厚職， 將來退休後就未必有相同收入， 因此正確的理財觀念對每一個人來說，相對比一份認為安穩的工作更重要。

除非你把物業賣掉， 否則「收租」是可創造源源不絕的現金流， 這也是筆者長期以來用的同一理念， 實踐同一投資模式， 也是自我約束的一種增加現金流的方法。

當然買入物業的價位是非常重要， 必須買在合理價以至低水的物業， 才能享受保值、增值和創造現金流，這三個方向同時並行的方式，就是最穩健的投資模式 了。

又一層