進軍福岡不動產(下篇)

從福岡市的地價資料數據顯示，不論住宅用地及商業用地均上升。住宅用地方面，市內7區全面上升，早良區、中央區漲勢呈現；商業用地部份除了西區以外全部上升。隨著博多車站近郊的再開發建案，博多區的漲勢也顯得非常強勁。

只要你分析網絡上的新聞報導，不難發覺福岡市不動產市場的潛力。目前個別投資者聚焦東京為主，東京都心貨源歸邊，好貨難求。

投資角度而論，向來都是能洞悉先機，先行者在市場上佔盡競爭優勢，當物業炒得火熱時，要賺是也能賺，但卻已是水尾了。

目前福岡回報率是優勝於東京，投資在福岡市中心部作試點是不錯的選擇。福岡有如亞洲後花園，從上海出發一小時十分鐘航程可到達。福岡市目前人口已突破一百五十萬人，是全球最佳購物城市，交通便捷，作為遊九州、四國、關西地區的樞紐，位置上亦十分適宜。

福岡地價約是東京二十三區的四分一，投資房地產入場費基數低，易於入手。物價也相對便宜得多。就拿博多站、天神站和中洲川端站三個站，所有採買娛樂及生活所需，都可以充份滿足得到。

福岡 - 最具代表性的都市當然是福岡市。

~  左邊的中央區地圖上包括有天神和大名，這兩個是九州地區中最大的市區。

~  在天神區內有多家大型百貨公司及大型商場，當中最為港人熟悉的包括大丸和三越。

~  商場內匯聚了許多國際知名品牌，例如HERMES, GUCCI, LOUIS VUITTON, CHANEL, DIOR 和 FRANK MULLER 等。

~ 在天神亦有不少國際品牌的旗艦店林立街道兩旁，例如APPLE, FOREVER 21, ADIDAS, H&M, ZARA及NIKE等。

~  只要有大型海國投資者的進駐，便是有跡可尋，這代表了全球商家們都深信著 : 福岡市擁有強大的經濟發展潛力。

當然，投資福岡物業不像東京都心般成熟，但福岡市入居率頗高，目前樓價與東京及大阪相比尚有一段距離，再上升水位一定是有。已擁有東京、大阪物業的投資者，或是想嘗試小額投資的，不妨可分散風險，小注投資福岡物業。

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                               博多城車站

進軍福岡不動產(上篇)

九州是由7個縣組成，而其中就以福岡縣的人口密度為最高。九州的國內生產總值大約是430億美元，而福岡縣就佔了其中超過155億美元的國內生產總值。
（資料來源： JETRO福岡）

福岡縣在過去多年來，吸引了很多來自海外的投資者進駐，尤其是以來自中國、韓國、印度和其他亞洲國家。那是由於福岡縣確實有它優秀的地理位置，完善的交通網絡和基礎設施，從而給它帶來一個很強的競爭優勢。

福岡縣包括28個城市，當中就以福岡市為主要城市。 目前整個福岡縣的人口大約在500萬人左右，其中福岡市的人口是大約150萬左右。福岡人口數據不像日本其他地区，未來人口趨勢是上升預測。

值得注意的是福岡市，它是九州島的首都，人口已突破150多萬，是日本第8大城市。

雖然福岡是個現代化大城市，不過它從日本首都東京的距離很遠，路程約有1100公里，因此，很多日本人眼中看，總覺得福岡是比較偏遠。

但從亞洲宏觀看福岡是值得投資的寳地。因對中國大陸人、台灣人、韓國人而言，距離角度並非如此。

~  福岡是離亞洲大陸最近的日本大城市
~  直線距離來說從上海至福岡比到北京更近
     距離
~  從釜山往福岡是比首爾更接近
~  從台北到福岡是比北京更近

世界經濟重心從西方漸逐移向東方亞洲，福岡正好佔據了這地理優勢。不要忘了是福岡它離上海1個半小時，離首爾只1個小時，離台北也只不過2小時的航程就可到福岡，這是非常方便的。

福岡的城市規劃不錯，算是個相當繁榮的國際大都會，從機場往博多及天神十分便捷，費用只須26O日元票價。

從福岡機場國際航站到福岡市區
( i )   機場接駁巴士(國際航站到國內航站)+地鐵空港線

(ii)   西鐵巴士

(iii)  計程車

從福岡更可坐三小時的船到韓國的釜山，可以逍遙自在地購物逛街。在福岡市周邊，也有不少美麗海灣，可以舒展身心。

目前，隨着福岡人口上升，確實對福岡的房產有利好因素。在福岡市投資小套房，門鑑要算是超低，小注的約350萬日元已有交易。

日本經濟蕭條的事實，才讓我們有機會買平貨，話雖如此，但投資海外物業必須注意匯率風險。海外人踏足福岡投資者也越來越多，憑着福岡離中國非常近的地理優勢，以及福岡異於日本整體的經濟數據，福岡樓長遠投資有其值搏率。

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魚與熊掌 不可兼得

投資日本物業宜中長線，不能用香港買樓方程式代入日本樓看待，日本樓買賣均需成本，短炒是較難獲利的。

要追求高回報的一般難有好地段，高回報物件是不可能在東京都心蛋黃區出現。香港投資者，十居其九要高回報，但當物業升值時，租金收入往往未必可跑赢升幅，故此千萬不可單純看租金，而忽略物業的升值潛力。當大市暢旺時，優質地段貴在缺貨，將會升得更勁，好位置保值力强是必然。

有買家查詢租貸中的物件，說不能內覽風險重重，內裏裝煌佈局也不清楚，可否保證將來租客退去，不用裝修可招租。實話實說，這是投資出租中物件的潛在可能發生的事情，也談不上是風險，但卻必須計算在隱含或會發生的額外支出。

投資者必須調效心態，優質地段與高回報是不能並存，明確來說，魚與熊掌只能擇其一。

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