【日本樓只是海外投資者的市場？？？】

很多海外投資者，都認為日本物業只是海外人互相追逐的市場， 本土根本沒有承接力。 事實上 日本物業經歷1990年泡沫爆破， 供三代不吃不穿， 至今還是負債累累的大有人在。 物業是一種負債在日本人心目中已經奠下永不磨滅的印象。

根深蒂固的想法延續下一代 : 一朝被蛇咬，永遠怕上山。 可是現在的日本市場， 成交物業高比例的並非海外投資者， 甚至有中介公司告訴我們， 本土日本人相對海外物業投資者言而有信， 甚至收縮海外廣告經費 ， 專注日本國內市場 。

合作商公司指引不再投放更多宣傳於海外市場，他們言出必行，物件最低金額少於1000萬日元以內的外部物件， 也不會接受客戶申請。 這些完全可以理解， 既然本土生意量已經足夠，海外市場人工成本與經濟效益不成正比， 加上外國人反悔機率很高， 不單止造成了商譽上的影響， 也浪費了寶貴的時間。

踏入2016年操作的買入物件個案中， 刻骨銘心的經驗就是，排在前面的日本人直接滿額申請。 在這購買過程中 ，客戶和中介公司花費了很大氣力， 看google 研究週邊情況等，但最終成交也是不能速成。

經歷27年時間的洗禮, 固守陳規的日本人不得不開始改變過去的想法， 當時失敗的經歷，也不等於今天同樣遭遇， 投資講求天時地利， 走同一條路即使別人失敗，也不等於你不成功。

港人投資者，尤其是連本港物業的買賣經驗也沒有， 最好要先去消化日本買賣的流程。投資者應該自己在網上先行做功課，了解所有的稅項和購入成本， 尤其是購買一些500萬以下的單位， 以物件價格和購入成本百分比計算 ，購入成本是相對較高的， 原因是司法書士的工序和工作時間沒有大差別， 因此固定費用也不會因應物件的價格而相對調低很多的。

預算較低的客戶在購買之前，也要有這種常識，千萬不要到了申請購買後，才說一些例如超支撤單的種種個人理由， 否則也會連累了真心想買日本物業的香港人，在日本人心中留下不良的印象。

又一層