投資札幌知多少

札幌市人口接近200萬人，而東京有1300萬人主要在23區內，札幌一定比23區中的一半區份以上人口多。札幌市北三条和南4条位置同樣值得投資 ; 北三条近札幌站，南4条近susukino。

Susukino 好比尖沙咀， 北 3至5条附近是商業區，很多政府機關也在這邊。札幌以大通公園分界，以北，就是北x条的地址，從北1到6条是全札幌最大的商業區，是各大公司的辦公室所在，好比香港的中環區。 札幌站在北6条，大通公園以南，由南3条起叫薄野，是很多飲食店和夜店的集中地，是札幌的不夜城。

從札幌站往南延伸的大道，叫駅前通，就是站前大道的意思，一直往南盡頭就是中島公園，這條大道兩旁可說是全札幌最繁華的地段。 觀札幌的地址便知曉，南北叫条，東西叫丁目。站前大道是西4丁目。 所以大央區的話，看地址可以大概知道那裡有幾近繁華街。

札幌，薄野和中島公園一帶是歷史上最早發展的，所以住宅大廈都會是比較早年落成，大部分是70年代居多， 所以現在想在該區找新耐震的樓盤會很難找到。 因為中心區很早年已建了很多住宅，後來就開始往東西兩邊發展住宅區，就是豐平川以東的白石一帶。以西就是円山公園一帶。

以地價來說，最貴的是大通的東面一點，然後是円山。 中島地段好，但房子年份都比較舊了。

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札幌中心部投資攻略

以投資價值考慮，所有權(freehold)的資值價值高，但也不等同借地權物件不值得投資，只要是純收租回報高，借地權某程度上也是值搏率高的。

北海道共有500多萬人口，當中194萬人聚居在札幌。札幌市是北海道的心臟地帶，商業活動也集中於此，市中心近駅，居住需求高，租金回報也不錯，適合長線穩定的收租的投資者考慮。

北海道樓宇的特徵，回報率比全日本平均值高。近年外國人投資札幌樓有逐年增加的趨勢， 考慮在札幌房地產投資，建議選擇市中心，比較有人氣的地鐵站沿線附近為佳。

新手投資札幌市，為減低風險，建議集中在中央區及北区近大學的位置，按駅投資主要可考慮札幌駅、大通公園、中島公園、薄野、北11丁目駅等附近物件。個人認為，在札幌租金回報率看俏，目前投資回報率約高出東京2至4厘左右，在盤源沒被消化剩盡之前，是可考慮作為中長線投資的組合之一。

札幌市中心，最近開始出現新的購物場所。估計在這些購物區的周圍的物件，會一直保持不錯的銷情，凡是多人聚居的地方，在附近購置房地產會是較穩健的選擇。

此外，札幌的遊客來札幌必定會去舊道廳及大通公園附近逛逛街，有一個新的逛街購物的好去處Akarenga TERRACE，到札幌遊玩時不妨加入為景點。

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                     Akarenga TERRACE

札幌市路線情報站

http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif

札幌市有三条路線，哪條路線人氣高？以按駅投資術哪駅好？

[南北線]
通過市中心部(札幌, 大通, 薄野)，是大多數人上班的聚集地方。北面的北12至24条又是北海道大學的地域， 也多學生來往上學聚居，所以很多人都會選擇住在南北線沿線。

[東西線]
主要是以住宅區， 想避開市中心的繁囂的人會選擇住在沿線。因為是住宅區,，好處是商場之類的都一應俱全。

[東豐線]
在轉線時距離東西/南北線比較遠，情況有點像香港的尖東站，豐平公園/學園前
一帶是大學地域，也有很多學生居住。

選擇物業投資，位置選擇十分重要，地理位置好的可令回報率更穩定，到地鐵站的距離越近是越保值。到大型商圈及醫療中心的距離，到周邊學校及專門學府的距離便捷的，租務需要便越高，生活機能及採買越方便的物件，潛在租客群越多，空屋的時間越短，潛藏空置風險越少。

即使是同區，不同建築物價格也有高低落差，最直接反映在房屋的價值上，就是大廈管理公司到位，有優質的管理及定期的修繕，在日本即使是30年樓齡的建築物，如果有好的管理，外觀看起來還保養得很新。

個人認人，投資日本物業比較建議購入二手樓，因為新樓在日本有如新車，新車落在就馬上折舊，將來再轉賣出去就得立即打折 ; 這好比交樓入住後，樓價就會應聲落地，一直跌到三四成才停步穩下來。話雖如此，但新築也有新築的優點，就是可造按揭貸款，這無形中是放大了回報的槓杆效應。

站在投資的角度而言，首先，太新太靚的樓未必能賺錢，再新穎再豪華再高端也不不過供租客享用，自己就賺租金卻無福消受，實在太不值得心理也不平衡。投資為求達到有穩定現金回流的目的，就是最大赢家。

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          札榥市西11丁目駅附近單位租務需求高

為何投資札幌房地產

對海外物業有興趣的投資者，尤其是預算金額不多的小資族，如果想找比較穩健收租物件，北海道札幌市入場門檻低，大約16萬港元也可小試牛刀，應是一個不錯的選擇。

北海道是地震等天然災害較少的地區，與東京地價相比，札榥市全区的平均地價為84,898/m2，札幌市的長期走勢也較為穩定。

根據統計數字，來札幌的移居的人數，每年都錄得增加數據。2014年12月31日札幌市的人數為1,936,239人，人口上升1.14%。

札幌市共分10區，現筆者篩選以下是主要五區，從人口、面積及人口密度作比較分析~

[中央區]
人口                 227,037人
面積                 46.42km2
人口密度         4,817.19人/km2

[北區]
人口                282,427人
面積                63.48km2
人口密度        4,417.50人/km2

[東區]
人口                258,416人
面積                57.13km2
人口密度        4,490.18人/km2

[白石區]
人口               210,027人
面積               34.58km2
人口密度       5,939.76人/km2

[豊平區]
人口             218,138人
面積             46.35km2
人口密度     4,612.49人/km2

相對於東京的收租回報率每况越下落在5%，
札幌的回報率卻接近東京的兩倍。一向視回報率為首的港人，已開始將目光分散轉移，開始投資東京以外的北海道札幌。

為何札幌值得投資？重點在於札幌的房產市場有一個特性，不單移入的人口多，還在持續增加中，這些移入人口是收租賺回報的潛在利好條件，尤其是在札幌近站，地點適中的是不難租出去。

札幌的土地價格約為東京的三分之一，因此整體的房屋價格也比東京便宜很多，購屋成本基數低，以東京的相同質素相比，在札榥可能是三分一至四分一的價錢就可以購入。

購入價格能直接反映到回報率上，因為當購買樓房成本僅在東京三分之一時，投資回報率自然可維持在9%~12%的高水平。

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札幌房產投資情報站

北海道是日本著名的渡假勝地，温泉是最好的療養所，也是北海道特有的景觀。北海道成為世界知名的旅游重地，是由於周邊環境清幽、空氣清新，區內有學府林立，當中的北海道大學，更是風景美得不像大學，仿如人間仙境、美不可言。

札幌市有着194萬的人口，於全國人口不斷減少的趨勢下，札幌市還是錄得逐漸增長的數據。于札幌市內，投資回報率高於東京都的比比皆是，但樓價卻只為東京的四分之一左右，近站的房子出租率也很高，可為投資者帶來比較高的回報率。

[ 札  幌  市  內  最  新  租  金  行  情 ]

               北18条駅                   北12条駅
………………………………………………………………
1R            32000                        38500
1K            38600                        43200
1DK         39500                        45000
1LDK       51400                        58700
2LDK       68200                        77600

               學園前駅                    北13条東駅
………………………………………………………………
1R            31700                       33900
1K            35200                       39600
1DK         39300                       43600
1LDK       48100                       52600
2LDK       66200                       70200

              西11丁目駅
……………………………………
1R            36800
1K            39000
1DK         44000
1LDK       58400
2LDK       83000

札幌地鐵圖
http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif

札幌市是北海道的經濟中心樞杻，屬於租務需求非常旺盛的城市，投資基數低，風險也不大。每年2月上旬的札幌雪節吸引不少國內外的遊客到訪，在網上也不難找到Airbnb的短租房源。

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北海道札幌的機遇

近年東京樓回報越來越低，不少海外投資者把目光轉移到北海道去，尤其是札幌的住宅小套房及一棟(包括地皮的所有權出售)，實在令港人蠢蠢欲動。

札幌是北海道最多人的聚居的地方，人口約為190萬，近年當地中介為拓展海外房地產市場，也聘請了一些會操流利普通話及廣東話的職員坐陣，令海外買家溝通無間。

始終投資者買的物件不是近在身邊，而是遠在海外，既使回報怎令人動心，買家還是心存芥蒂與疑慮。找一間負責任的中介公司是能令買家放心地投資，這當然包括提供好的售後服務。

打比方，北海道的札幌市算是回報率不錯的地方。入場費基數低，租金回報高，當地的樓價與日本整體樓價相比較，卻顯得非常的便宜，值得少試牛刀。

北海道札幌市中心部附近，是可考慮投資的標的，札幌市北区也有多所學校，包括北海道大學、ファッションドレスメーカー専門學校 、北海道醫藥専門學校、北海道藝術デザイン専門學校、藤女子大學、北海道武蔵女子短期大學等等。北海道大學本身是有宿舍，但舍位不足，很多學生住一年就要搬出來。而周邊房間數量也不多，所以基本上也不用太擔心租不出。

日本樓不同於港樓，難以短期轉手獲利。建議有心投資日本不動產的人，不要妄想有港樓的升幅，最好以五年設定為投資期，甚至持有物業長期收租更好。

札幌市區* 有表面回報率11以上的案件，但就算是位於市區中心部，也需要看看是否位於中樞地帶，或是生活機能採買方便。不過如果你是挑選在市中心大都會，其實也毋須太介懷、太執著於那高出兩三厘回報率的周邊郊區。

*註: 札幌市距離札幌駅3站投資物件
大都市單身人口相當多，租住者身份種類也各式其式，這代表了租客群龐大。
包括: OL上班族、當地學生、海外留學生、家庭主婦、職場工作者、甚至大企業的法人等等，都有可能成為您的租客。

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開啟財富之門 ------ 創造力

創造力是扭轉一生命運之門。能夠從別人看不到的角度看事物，能夠超越人類可能做的極限看問題，善於突破常規固有想像空間，看到別人看不到的機遇，就是創造力。

舊的路未必是永對不錯，新的想法未必全錯不對。成功的人必定要勇於嘗試走闢徑，否則開創不了另一片自我天空。

要致富首先要具備對金錢的强烈渴望，渴望指數越高，成功致富可能性越大。要為自己創造更高價值，才能拉近致富之路的距離。

人的成就要越高，就要先跨越自己的心理圍牆與想像。

有一天下午，筆者獨自在麥當勞吃雪糕新地，坐在旁邊的兩位女士互問寒喧，其中一人問最近都幹些甚麼，另一人臉帶滿足地說道: 我還是在一家貿易公司當兼職，已經做了5年，每天工作5小時。女士追問說: 哪你薪水好不好？那人回答說很不錯呢，連每月津貼有4500港元。

首先想强調說明，筆者沒有帶有色眼鏡看人，也沒有刻意窺聽別人說話內容，只是她們兩人對話聲浪太大。這一席話，我深深體會到，這兩人對金錢渴望指數太低，太容易滿足，應該是屬於心中富有、知足常樂的一類人，實在令人又敬佩又羨慕。

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AirBnB 訂房網站 與 經營策略

Airbnb是一個漸趨流行的訂房網站，近年來在各國快速興起。嚴格而言，Airbnb不能說是一個正統的訂房網站，它本身只是一個溝通渠道，讓世界各國的屋主把自己的房間登錄網站上出租。

Airbnb的經營宗旨，就是全世界各地的業主把自家的房子掛在網絡上，讓旅客有機會去租住，體驗風土人情，融入當地人的生活。

透過這網站，世界各地旅客們就可享用超過190個國家，向房東租住他們獨一無二的家。

Airbnb早期主要先在歐美國家開展，而最近開始擴張到日本主要核心旅遊區去了。熱愛在日本自助旅遊的人，不難看到網上有很多推薦Airbnb的文章發佈與評價。

Airbnb本身是否合法性，於很多國家是引起不少爭議性。在日本各地，Airbnb目前是速迅蔓延開枝散葉，尤其在東京都心五區增長速度十分驚人。

Airbnb集中的區域在東京主要旅遊區，目前有整間房子在出租中的不斷增加中，2014年大約有4000多間出租房，是2013年的3倍增長，Airbnb不難成為東京套房大救星。

經營bnb有季節性營運策略及週末營運策略。傳說上來說，這些都是東京高峰期房間短缺，房價可因應市場供求定律而提高。

以官方統計數字，到了2020年，訪日旅客達2000萬人次也許是太保守估計。種種連帶性因素的考慮下，日本政府未必想禁Airbnb。

相反，安倍為了推動旅遊業，目前酒店供不應求已是迫切要解決的問題，要看安倍下一步棋是否逐步解禁。

Airbnb在日本現時算是處於灰色地帶，是否由灰變白，有待安倍作分曉。

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[最新日本酒店結構分布和旅客上昇的趨勢]

”Airbnb" 與 ”訪日人次"

投資Airbnb不是生財的靈丹妙藥，也不是必賺不虧的門路。

在投資前必須付出時間去鑽研和自學。不是任何物件都適合做Airbnb，也不是變身成Airbnb後，經營運作就可以馬上到位，令投入立刻獲利豐厚的產出。

何謂適合Airbnb物件呢？便是好的地點。

假設每個月入住天數是21~28天來計算

*** 當然好的地點，實際上的入住天數很有可能比21天還多些

Airbnb經營收入:

9,500yen x 21天= 199,500yen

9,500yen x 28天= 266,000yen

房租淨收入：以經營收入7折計算

199,500yen x 70% =139,650yen(21天)

266,000yen x 70% =186,200yen(28天)

由於經營Airbnb必須支付網站宣傳手續費，因此管理公司的代管費用也相對普通純住宅較高。視乎所選的管理公司收費不同，一般佔每月整體營運收入的20% 至 35%不等。

儘管如此，扣除所有營運支出後，實際回報還是比普通按月出租的租金為多，因此只要選對地方，投資報酬率是比純月租高出許多的。

以日本官方統計2020年數據，訪日觀光人數2000萬人次的目標來說，是能期望可以達到的，甚至突破這關口是指日可待。

目前東京總體酒店房間供不應求衆所周知。

海外各國的背包遊客，希望以能接觸當地的民俗風情的旅遊方式，喜歡自助旅行，體驗不同的風土人情的趨勢不斷上升。

比較便宜的住宿方式，可以與當地人文生活融為一體的Airbnb模式，某程度上無疑是酒店以外的另一種好選擇了。

簡單來說，訪日觀光的人數越多，Airbnb的需求便相對激增，可能利用人數就會不斷上升。對於投資Airbnb而言，無疑是一大利好多頭的商機。

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Foreign Tourists Visiting Japan 

From 2009~2014

AirBnB 內裝 與 佈局

儲蓄是一種美德，但若不好好加以運用，它並不會為你帶來財富，要將儲蓄的錢用在有效益的投資上，並加以不斷發揮倍增 ; 財富是源於資產累積變大，遵循這千載不變的真理，成功便離您不遠。

Airbnb 的內部裝潢與佈置，是吸引租客入住的重要元素，精心別緻的佈局，有主題性的裝潢，往往能提高出租率及日租價格。

畢竟所投資的物件是遠在另外一端的日本，海外投資者要親身越洋管理是最難控制的一件事，所以找一家管理到位的代管公司，就顯得十分重要了。

我們人類畢竟喜歡視覺上的冲擊，尤其是在一年365天，那難得假期旅遊消遙極樂之時，旅客們在住宿上的享受是盼望能得到滿足的一環。一般酒店裝修佈局千篇一律，大多是給不了住客這種視覺上的享受，這正正是Airbnb與酒店相異之處。

要提高Airbnb的競爭力與酒店抗衡，就必須將一些特別的元素注入物件內涵，在佈置裝潢上多花些心思去吸引人入住是必要的。旅客在挑選哪間Airbnb入住的，訊息來源往往是以網站上的資訊取得來判斷，是否要租住此單位的决定，也只有網絡上宣傳的照片和已曾入住者的口碑與評價了。

投資者最想知道的是買入空室成交之後， airbnb的跟進流程， 例如是裝修、傢俱設置、日常用品的添置(所需的開支) ， 如何營運(鑰匙的交收，如何宣傳)，何時開始步入收成期等等 。

除非投資Airbnb成了你終身職業，否則這些細節就得交託可信賴的管理公司代行，你還是可以繼續工作，這邊廂努力賺老板給你的微薄的薪水渡日，那邊廂雙管齊下開創投資大計待收成。

任何投資也有風險因素存在，没有必勝術。但不去投資也未必全然能安穩度日，通脹會蠶食你多年儲蓄的心血，到最終銀行存摺上的數字多兩個或三個零也没有多大意義。因為隨着年月無情地飛逝，金錢的購買力也變得盪然無存。

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       AirBnB變身物業租金上升潛力最佳地區        

Airbnb管理與運作

有關Airbnb的管理與運作，目前的投資者多把物件交給專業的管理公司代行，一般服費收費是比普通住宅代管的高出很多，代管服務費介乎月入的25%~35%不等。

不要以為收費不合理，代管公司提供的服務也較為全面，主要代管公司的服務包括9項:~

1.  網站的營運物件登錄
2.  制作Welcome Guide
3.  住宿價格調整
4.  房間的清掃、干燥、清洗床單
5.  交鑰匙服務
6.  問題對應
7.  質詢對應、預約服務
8.  評論管理
9.  提供Guide Book給租客

除此之外，管理公司也有包含內部裝潢佈置的套餐組合服務，這些服務正迎合人不在日本的業主，對海外投資者來說更是必須的模式。除非是成為終身職業，若是投資者親身辦理，諸如換床單、清掃房間維等等，是一件根本太勞心太繁複的事，因此由專業人士管理是必須的。

畢竟投資的物件是越洋購買，遠在另外一方日本必須搖控得當，才能坐享其成，因此好的代管公司就顯得非常重要的，更是不可或缺。

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AirBnB 的前瞻可塑性

房地產投資實際上是把可再生的貨幣，轉化為實物固定資產的過程，透過土地不可再生的原理，這些資產會像齒輪不斷運轉，產生源源不斷的現金流。

經營Airbnb，基本上是提供短期居住空間給入住的旅客，視乎入住率，屋主從中可搏取比純月租更高的利益。

在原則性的想法上，必須以日本法律中的旅館法為準來經營這盤生意。既然是屬於旅館法，就必須在擁有正規旅館營業許可的狀態下才能合法經營。

筆者愚見，利用自己的物業單位，變身經營Airbnb應不在此範疇之中，但這當然是各人有自己的看法和解讀。

投資的成敗難以用尺斗量，畢竟任何投資均涉及風險，風險與利益之間也是相輔相成，當市場上太多人做同一項投資的時候，便會達至瘋狂行為的舉動，也是最危險該放手之時。

投資者是各具智慧的成年人，至少應該具有獨到的眼光和與衆不同的腦袋。他們在投資路上身經百箭，各有自己的一套成功理念。當然能自行判斷利害得失，能發掘別人看不透或忽略了的東西。

日本東京是一個讓人流連忘返，去過一次也想再去的地方。它是一處充滿魅力的城市，若是你只到東京去隨意遊玩，去瘋狂花費，去浪漫賞櫻，似乎也未免太浪費。投資者不妨想想可生財的方法，利用這個城市的特質與優勢，來這邊觀光消費之餘，也可看看有何投資機遇。

以目前整個東京大氣候而論，嚴選條件好的地點去投資，利用超出平凡的思維空間，也得甘願承擔風險，願意遊走這灰色投資地帶。創造出雙倍的投資回報率，絕不是一件可望而不可及的事！

Airbnb頗為適合手頭有充足資金的物業愛好者，或是已經擁有東京不動產的業主，甚至是目前物業租客剛退去，或在空室狀態中，地點合適作為Airbnb的，也可考慮一下變身經營，創造回報可塑空間。

安倍的長遠方案，是必須依仗旅遊業振興國家經濟為本，因此率先開放了大田區，對象區域涵蓋主要旅遊區。任何精明投資者都可以看出來，日本政府的决心所在，國家本身也希望放寬各種條件以活絡經濟，改善觀光旅客短期的住宿的問題，唯有適度逐步解禁。

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Airbnb 全攻略

近年投資日本東京不動產的熱潮有增無減，港人頭腦轉數特快，已不單是聚焦店舖、一棟樓與商辦大樓。

日本旅遊業特別興旺，打得火熱的Airbnb，也形成了一股投資日本房地產熱潮，以小本入場的另類選擇。

從日本的大氣候環境而言，加上奧運因素，訪日人數日益增加，安倍明言放水解禁，Airbnb實際投資價值漸放曙光，現在與未來的東京似乎是一個很適合的標的。

目前遊走日本法律的灰色地帶，也許是可以借風順水而行。但投資者要考慮是日本國策上轉變的風險，因為法律政策上的改革變化，絕非你我常人可以掌控。目前日本政府在法令與方向上是日漸解禁，長遠而言，可按自己的方向來判斷是否值得投資。

從日本觀光的人數越多的趨勢而論，酒店房間供不應求已是鐵般事實，加上正面因素2020東京奧運前，訪日觀光人次必定是逐年增加，已是毋容置疑的方向，也將正面刺激短期住宿需求，因此投資Airbnb來說是有可前瞻的利好條件。

每逢旅遊旺季，東京的酒店房間必定爆滿。日本身為一個旅遊大國，日本政府要振興旅遊業，安倍蔽上眼睛不去禁，安倍要吃飯，國民要温飽，看來是絕不會餓着肚子去行事的了。

首相安倍晉三於2015年10月15日，在監管改革會議開幕式由總理辦公室（岡素之會長住友商事顧問）說道: ”緊迫的挑戰是如何保證住宿” 。

改革住宿服務的規定，必須短時間內解決遊客住宿的短缺問題，因此當務之急是適當放寬解禁，才能應對缺乏的住宿，有效適時解決海外遊客不斷增加的調節。

在安倍的支持下，將來放寛解禁Airbnb有望。

【對象區域】

1.  東京圏:   東京都全域、神奈川県全域、
                   千葉県 成田市
2.  関西圏:  大阪府全域、兵庫県全域、
                    京都府全域
3.  新潟県:  新潟市
4.  兵庫県:  養父市
5.  福岡県:  福岡市
6.  沖縄県

投資涉及匯率波動與該國政策風險，投資者必須謹慎行事，以免觸犯當地法紀，招至無謂的損失。

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小本投資 AirBnb 增值篇

小本投資在東京做Airbnb，位置選定當然是非常重要，物件要在一些地理位置優越，尤其是近購物點、近景點及商圈旺位的地區，是不愁沒有遊客入住的。購入空房變身Airbnb，內裝豐儉尤人，一般50~100百萬日元投入裝修，已經可以達至出租要求，要是豪裝也只不超200萬日元。

投資者可以通過Airbnb等網絡作渠通，招攬世界各地旅客入住。現時最受歡迎的Airbnb是在蛋黄商圈內，當中熱門地點有新宿、池袋、涉谷、中野、大久保等旺區。

一般小資族是上班在職，無法抽空去自行打理物件，因此多委托提供此服務的一條龍管理公司處理。例如旅客入住及退房登記服務、收支帳、房間打掃服務等等，這些都需要專人去管理。

風險承受能力是因人而異，純以單身公寓收月租，當然是比較簡單了，但要想以同一筆投入放大回報率，是要多化些時間去研究去包裝的了。Airbnb是以日租計算的，如果出租率能維持每月15天或以上，租金是必定比一般純月租高出不少。但若投資者不想太化心思去部署，選擇以住宅穩定收租更好了。

此外，投資者可買入現成已運作中的Airbnb繼續經營，但業主叫價一般是比空室買入高出1至兩成，現成貨源出售也很少。

新宿御苑前駅的實例，賣家叫價1480万，面積約18m2，若按住宅出租每月約為72000万，變身Airbnb每天租金8000~9500，此個案中的airbnb是今年8月才開始運作，減去airbnb運營費後純收入 ， 10月預定收入是145,000，11月應可步入收成期，保守估計年收入可放大至200%以上。

購入空室單位，變身Airbnb，可將正常住宅回報放大，將來若連 Airbnb 繼承來出售，叫價亦應能高出一些。站在投資角度看，既可提高成本產出效益，又可發揮雙槓桿放大原有回報至上限。

總括而言，高風險與高回報是如影隨形、唇齒相依。投資涉及匯率及政策風險，買家也要衝量個人自身條件，去找出屬於自已廣闊的投資天空。

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日本樓的土地權

早前有客戶查詢大阪一棟5800万物件，所在地位於大阪府大阪市大正区大正区千島，這一棟建物共有12戶，表回報23%高得令人心動，建物內的單位包括: 2DK × 6戸 /2LDK × 1戸 /3LDK×4戸/事務所×1戸，每月租金100万日元以上，細看之下，原來建物高回報的背後業主擁有的並非所有權，而是舊法地上權，難怪有5年翻本的驚人回報率了。

日本樓共分三種土地權
1. 所有權
2. 借地權
3. 舊法地上權

借地權和舊法地上權都需要向地主繳納借地費用，但是不需要繳納土地部分的固定資產稅。 舊法地上權要地主同意才可以出售，買賣就比較麻煩，如果出售時地主不同意，就無法出售了。借地權出售不需要地主同意。而舊法需要地主同意才可以出售。

借地權是指借土地來建房子的權利。這就是說買家買回來的不是土地，所擁有的是地上的建築物而已，在土地價值昂貴的日本，借地權的物主，買到的只是建築物，並須每個月繳交借地料。在投資角度看，借地亦絕非不可為，因為地段好就有其投資價值，只要借地年期長，扣掉所有本金後，就是賺到的部份了。

舊法借地權是按舊日本地政法、租地法規的概念可當成是半永久的。1992年前舊的借地權可以續約。如果期限到了，就算地主要拿回都不可以的，你不想更新借地權，更可向地主請求，用市埸價來買你的建築物。

1992年後新法借地權物件，因為新法借地，契約期滿終止，是無法更新合約的，期限到了必須將建物剷平，將空地還給地主。

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福岡樓蓄勢待發

福岡市分為交通中心博多區，商業中心中央區，教育及物流中心東區，其他是西區、南區、城南區、早良區主要是住宅區。目前人口超過150萬，其中的博多區及中央區為市中心區，為經濟心臟所在。

福岡市區的道路寬敝，購物場所集中。交通十分便利。從機場進入福岡市區距離非常近，先從國際線航廈搭乘免費巴士到國內線航廈，再於第二航廈B1轉乘地下鐵。巴士車程15分鐘，地下鐵福岡空港駅到博多駅只須5分鐘，到天神駅11分鐘。

有留意福岡的投資者，一定知道福岡樓價在上升中，博多駅前好貨色買少見少，今時今日要找400万日元博多駅物件已不太可能了。話雖如此，福岡市平均樓價依然較東京便宜約40%，到過當地旅遊的人，便知道福岡的中心位範圍其實很小，完全是徒步可達，若是想要一天內走遍市中心區，絕對不是妙想天開。

東京與福岡相比，不同之處是在福岡地區，你看到的物件介紹描述，盤紙上寫徒步超過10分鐘的比比皆是，但可別忘了，福岡市內交通大多以巴士為主。博多駅前的巴士搭乘處就可分為: 站前廣場、JR博多駅正對面的銀行大樓前以及博多巴士總站。

可以理解是福岡市150萬人口當中，在職人士多聚居於中心部，也是保值升值所在地。博多區與天神區地鐵站人流比較密集，在博多駅附近商業活動頻繁，既有各大銀行也有外資公司的總部駐紥。

天神區有地上鐵路與地下鐵路交匯，各式零售業、服務業匯聚於此，往來這區域的巴士車費也只是100円而已。

投資講地段，首選當然是天神、博多附近的保值物件。若然彈藥不足，也可選二線如
箱崎地區，西邊是九州的物流中心，有不少的就業機會，東面是九州的教育中心，吸引很多外地留學生，自然租務需求也旺盛。

福岡的居住舒適程度，獲得國際間的一致好評，被選為亞洲最適合生活的城市，福岡是當之無愧。

福岡人口數據上升，在人口增長率普遍下滑的日本來說，福岡是比較特殊的。人口成長數據依然上升，預測將會不斷成長，令福岡地區擁有絕佳投資環境，樓價有望再上一層又一層。

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                     福  岡   清  川  建  築   物

福岡物業投資

近期投資福岡的人有上升趨勢，究其原因是入場基數低，上升潛力高。福岡市中心部博多、天神區的樓價，相比東京便宜一大截，因此福岡樓近年開始誘發港人入市的興趣。在福岡購入1個200尺單位，20萬港幣起跳也有交易。

在日本福岡與東京相比可找到門檻更低，但卻仍然保持着可觀而穩定的租金收入。

東京於投資者而言，無論住宅、商廈或整幢樓宇的物件，在市場上都是僧多粥少。目前的東京氣氛，我們是比較困難去找到心目中的理想回報。

人們常說，日本樓宇折舊快，就如新車落地馬上貶值。但投資者必須緊記定位正確，您
著眼的若是二手中古屋，是没有再太大的折舊了。

日本的樓價自1990年泡沫頂峯上，到在過去二十五年來樓價一直下滑，大部分介乎25 - 35年樓齡的小套房，以至整棟的建築物，它們目前現的樓價是惨淡收場，只剩下是從前新落建成時的樓價三分之一左右。

投資講求天時地利的配合。若說在短短數小時的航程內，可飛抵一個最讓人留戀的城市，也許非福岡莫屬了。福岡離台灣只有約1小時半的航程，市容整潔，娛樂設施新穎，從購物、美食到娛樂，也能滿足到消費者的需求。

在過去30年洗禮，福岡的經濟活動，以至生活配套和經濟環境，它整體的投資氣候，巳經在年月間有了很大的價值，現時投資福岡樓， 是處於高峯期樓價的1/3左右買入，值博率是相對高，風險是極低了。

衆所周知，日本是一個被低估的房地產市場，它本身就是一個很好的投資機會。

有人說2020年後奧運曲終人散，投資價值便會盪然無存。但可別忘了，你投資的是現在的低位 ; 去想買的是將來的希望。在不久可見的未來，終究會轉化為最高的回報。

人總得堅持信念，才能在物業市場上赢一場漂亮勝仗。找緊機遇去投資於有未來的東西，以一個相對亞洲國家而言較低的門檻，來搏取一個穩定而高回報率，福岡應是一個值得關注好選擇。

福罔是日本第六大和第二年青的城市，人口年青化。它的獨特之處，在於擁有與東京和大阪等一線城市相同的生活水平，卻有較低的生活成本。

福罔市人口已突破150萬，未來有增長中的人口數據支持，經濟活動可支撑樓價上升，加上它有外國資金不斷流入，投資應是前景一片亮麗。

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世間事高低難分

目前在香港賣日本樓的代理確實越開越多，商業社會弱肉强食，汰弱留强，適者生存是必然定律。在東京投資房地產的人也越來越多了，現時除了台灣人以外，中國人、香港人、新加坡人，甚至是日本本地人都掀起購買熱潮，他們看到條件只要好一點的物件，必是秒殺不議價。

說老實話，最近能要買到價格合理，物件本身條件也不錯的，真的比登天難。要是多猶豫一刻，也是買不到居多。因此稍有不錯的物件，計算回報在合理範圍內，Google瞭解地區周邊環境，大廈本身質素、樓層及座向後，就要馬上要作出決定了。

很多時候賣方物件一刊登網上，尤其是山手線近站的，兩三天之內會被搶殺。這情况問誰也不知道漲勢會不會長久持續下去不回頭，但目前投資日本樓要再下跌的空間小，能上升的空間相對大，卻是鐵一般的事實。

專家常說匯率由10算多跌到現在6算多，也許是他們只聚焦看到的，是這幾年間日元匯率的跌勢走急，卻偏偏走漏眼去研究日元的較長期變化 : 這40年間日元由3算向上到10算的片段，是被人所忽略、删剪與淡忘的歷史故事嗎？

身為投資者，人人不是三歲小孩子，不要說是別人硬銷你去買。成年人必須具備應有的判斷力，能自我控制衡量風險承受力。這邊廂要追求高回報，那邊廂又要求低風險，世間哪有這麼便宜事，若有的我早就盡情去買了！

市場上其實真的有些物件，業主叫價高不合理。但你說他高卻不到原業主當年買入的三分之一，這合不合理就真有點說不清。 如果要挑十全十美的物件才去買，其實你現在就別妄想買，但到時候真的再狂漲不止，就不要怨天尤人說當時沒買的遺憾事。

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高尚豪宅齊努力

2015年1月至7月數據顯示，中國訪日遊客達217萬人次，與去年同期比較半年翻倍，足以扭轉日本旅遊赤字。訪日外國遊客更突破千萬，中國超越韓國成為訪日最大客源國。

歷歷在目，在大阪入境海關，一大批海外訪客不守秩序，同胞相互罵戰，唇槍舌劍。身歷其境，耳聞目睹，連輪候過關也在搶灘，正是華人愛爭先恐後的性格特徵。在海關輪侯三小時，實地寫照令人感觸良多，眼見在場維持秩序的職員被他們搞得頭昏腦脹，一向以禮相待的日本人面上皺着眉頭，流露出一副既煩厭又無奈的表情。

華人不單去掃高級名牌，就連民生必須品奶粉甚至廁所板亦搶至缺貨，也足證日本貨有品質保證，令人買得安心。華人買家袋袋金，在東京市中心的高層豪宅掃樓，他們有朝一日會把日樓一掃而光。

台灣人早已涉足日樓，港客上年初陸續出擊東贏，近期訪日中國買家呈明顯上升勢頭。尤其是都心五區更是火熱。華人出沒銀座、新宿、池袋等地大出血，確實是振興日本經濟一大喜訊。東京地區高層豪宅，皆是海外買家虎視眈眈的囊中物，究其原因是這些高端豪宅，會所設施樣樣齊備: 育嬰室、會客室、泳池、健身室、派對會場應有盡有，就連專責管家也24小時貼身服務，這正好滿足有錢人的物質需求。

中國土豪有錢買得起豪宅人人皆知，但也要買來他人仰慕的目光，才是華人揚威海外的至高境界。在日本人心目中，有些海外富豪做人基本原則仍未達標，能做到有錢有品更能獲得他人尊重與讚賞。

日本是一個奉公守法的國家，凡事循規道舉，公民意識特別强。他們認為住宅設施是屬於公有部分，必須竭盡所能保持整潔，使用時要遵守規條細則；中國人卻恰好相反，這方面卻實是有待改善 。在基本要求上，華人似乎跟日本人想法有天淵之別，要換來長治久安融洽相處，就必須再繼續努力，開創更好明天。

海外人踏足日本，在日本大街小巷的行徑，已引來當地人不少回響。原本想買入高層豪宅的日本買家，當知道自已的鄰居是海外人，便有打消想去買的念頭。若是海外買家從此令日本人心生厭惡，有避之則吉的想法，長遠來說作為個人賣家的日本人，也許更不願把樓宇賣海外，買家選擇少了情况下，這當然不是一件好事。

近期華人倒賣日本商品已成街知巷聞的事實，為了一己利益造成當地民衆生活必需品短缺，這些一點一滴的行為滲入日人內心，將會引發日本社會對海外人，尤其華人更為不滿，各種反感及厭惡的情緒將會是與日俱增。

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                       東 京 高 端 建 築 物

日本樓税項多面睇

一般人投資物業總在便宜時沒去買，人買時就去買，甚至在物業上升了很多時，才後知後覺去買。這樣當然不能在物業市場上有所發圍，也不可能賺得最多。個人認為，物業投資，短炒獲利不多，買入後最少持貨5~10年，既可賺租金，又可搏升幅，是物業市場好玩之處。

無論是購買任何國家的物業，在買入時均需繳納不同的費用，成為業主後，持有物業期間，還是一直有各種使費伴隨左右。

在日本，房屋與土地是分開評價，都要繳納 “固定資產稅”，每年徵收。固都稅率根據地區不同，也會有很大差異。在高級住宅區和東京都心地區，比如港區和千代田區等地，由於土地有價，固都稅理所當然是高。 

日本不動產的遺產稅高於歐洲國家，略低於美國。日本遺產稅的稅率是採用累進税，意思是根據你財產多少決定徵税百分率，財產越多的稅率越高。

             [ 課 税 率 累 進 級 別 列 表 ]
~  1000萬以下稅率是10%    扣除額0萬
~  3000萬以下稅率是15%    扣除額50萬
~  5000萬以下税率是20%    扣除額200萬
~  1億以下税率是30%           扣除額700萬
~  2億以下税率是40%           扣除額1700萬
~  3億以下税率是45%           扣除額2700萬
~  6億以下税率是50%           扣除額4200萬
~  6億以上稅率是55%           扣除額7200萬

日本遺產税高，聽起來可能嚇怕許多投資者。實質上，此税率的計算方法， 從2015年1月1日起已作出修訂，真正繳納的是先減扣基礎扣除額*，然後按所屬級別減去以上列表中的扣除額，再以累進級別百分比抽税，精算後也不是所想像中的多。

*基礎扣除額公式:
3000萬 + (600萬 X 法定承繼人數)

eg.
舉例：物業估值**1億

基礎扣除額後計税標準為:
1億 - 基礎扣除[3000萬＋600萬x3(假設三名承繼人)]=5200萬

對照課税率累進級別列表的扣除額為700萬
5200萬-700萬=4500萬

對照以上課税額4500萬的税率是20%
應繳遺產税是4500萬x20%=900萬

ps. 以上的例子1億的物業估值，實際是課税900萬，即遺產稅為物業估值的9%

** 物業估值是指以土地評價及物業評價 
    去計算

按照日本現行的遺產稅，在日本購置大額數億以上的不動產，當物業持有者離世後，下一代繼承者，就必須向日本國庫作出相當的貢獻了。 

[税  項  歸  納  如  下]
1.   購入不動產時，根據固定資產的交易
      價格 一次性繳納4%的交易稅
2.   繳納登記稅（一次性）
3.   不動產交易印花稅（一次性)
4.   遺產稅
5.   固定資產稅（每年交）為估值的1.4%
6.   出售不動產時，持有不足5年的，
      需繳納所得稅30% ; 5年以上，則為15% 

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是龍是蟲你來定

身邊有位朋友致富是由退休開始，她從2006年投資從零至今斬獲三千萬。今天擁有6個住宅單位，2個店舖收租生活無憂。

那些經濟分析專家，你想想他為何一把年紀仍站在電視機前工作，這可能性只有兩個，一是他已十分富有，這職業是他一生寄託 一生熱愛 ; 二是他分析並不準確，目前仍是餐餐清袋無錢剩。

積極儲蓄買樓不是好辦法，打工永遠不會跑赢通漲，工資升幅根本也不會讓你致富。鐵一般的事實呈現在你眼前，不能掌握壯大資產的滾輪，工作就只會讓你作繭自縛，因為你的薪金加幅，是永遠敵不過香港樓價的瘋顛脱韁，置業便會變成遙遙無期的奢望。

世界變得動盪，有物業資產與無殼蝸牛不單是身家財富有差距，就連思維方式與判斷事情的方法也有天淵之別。

貨幣大戰下，現金變廢紙。只要你洞悉這顯淺的道理，知道畢生財產會煙消雲散，保有財產生生不息，才不至成為通漲下的犧牲品，被高通漲蠶食無剩盡。

不懂得財富增值，即使你是哈佛大學高材生，高薪厚職智商爆棚又如何？持有現金不作投資，終有一天成為階下囚。世界上窮人將會越來越多，無資產者永不翻生。久而久之財富蒸發，被擁有資產者大幅拋離，社會上將會是貧者愈貧，富者愈富。

是龍是蟲就看你怎樣去部署，只要方法正確，起步越早必然離成功彼岸越近。謹慎而行的人總比原地踏步者容易踏上成功之路。

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購樓熱潮海外吹

香港樓價高倨不下，迫使越來越多人轉投目光，將房地產投資的目標放諸四海，令購買海外物業的人有增無減。

日本物業市場，好玩之處是大注小注均可入場一試，按不同區位價錢有小套房20萬起標，以至數千萬港元的店舖或一棟建物均有選擇。許多人質疑小套房面積太小，是否容易出租，面積太大又擔心租不出等等，事實上，人人的投資方案不同，但在投資的時候必先考慮自身的投資目標是甚麼，是單純看租金回報，還是地段升值潛力 ; 買回來的物業是只能承受小風險，還是願意用高風險去搏取高回報。

若是純以收租角度去看，1K的小套房單位，面積大約18m2~24m2的租金收入最好不過了，若是將來有自住的需要，最好就選30~50m2的1DK或2DK，住起來就較寬敞舒適了！因為你總不能買一間只有14m2的作為自住用途吧。

話說回來，日本樓的實用率是非常高，算面積時不會把公用部分和陽台面積計算在尺價內。東京都大多租客是從不同縣、市來到這裏就業或是升學居多，小型套房租客會是剛出來社會做事的年輕人，所以對個人的租客來說，面積小的1R或1K單位的租金，打工仔是較為經濟也容易接受的了。

日本樓是否現價已跌無可跌無人能預知，但再下跌的水位確實是不大也人人知，認為值搏的投資者大可放膽部署去馬，認為要觀望日元再下跌才去下注的人也不妨等等。至於最終是否等得匯率下跌時樓價又反彈向上，得得失失這數字又有誰能計算精準呢？

日本租務需求高是事實，回報高是許多業者都向你强調的誘因，但不俗回報的背後隱含了不同的風險因素，投資者也必須予以衡量自己的承接能力。

比方說，位於東京都外的埼玉縣料理店舖，往新宿車程36分鐘，叫價4XX萬日元，租金65000日元，周邊不少住宅民居。七除八扣所有使費及固都税後，實回達到12厘，這租客穩定租了9年，願意去搏這高回的大有人在。

身為買家也得謹慎一點，因為買了不好的資產便是一種負債，好的資產為你創造畢生的財產，選擇對錯就在一念之差，要清楚明確知道是買在偏遠地區，萬一現在租客退租後，空置期內管理費及修繕費不能賴皮還得繳納，算算機會成本是否值博就得靠自己積累多年的投資經驗順心而為了。

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房產致富危中機

保有現金資產絕對不能讓你生活無憂，持有現金不能戰勝通漲，1O年前的100萬與10年後的100萬，購買力是有天淵之別。

所謂錢生錢的投資術，是不斷創造、建立源源不絕的收益，隨着年月飛逝，佔地買入資產這投資原則不是人人都能，但這也絕非難事，只是大部分人太急功近利。太多人愛賺快錢，盲目跟隨炒股熱潮，不去分析潛藏風險 ; 更何況要與時間角力，沒有持之以恒的忍耐度，又如何去慢慢建立資產？

大富翁遊戲也許操作太簡單，令一般凡夫俗子，沒能耐去花太多時間鑽研與分析。

如何用僅有的積蓄去滾出畢生的財富？這問題應該許多人在心底已自問，可惜是問而不敢也不想去面對答案，最終只是自定了框子讓自己在這既定的框框內生活，一生逃不脱也跑不掉。這些人在基層生活打框子幾十年，資產也無法有增值空間。

如何用僅有現金去滾出未來30年的財富？方法當然是因人而異，但成功率是微乎其微。貧者越貧，富者越富，不無因由。

假設你目前擁有3,000萬的財富，這虛無漂渺的數字3000萬，在99%的人心目中是一個可觀的數字，但分攤成30年的生活費，每月是可用約8.3萬。這筆錢今天看在聚人眼裏，也許是舒適充俗得很，但若用的不只你一個人，而是一家人在同時花，又或當中有一個人患有嚴重頑疾時，這3000萬根本跑赢不了未來所要用的。

這道理未必人人能悟透，卻是人人可想像未來那境况，因此當務之急是要將手頭的彈藥拿去小心投資了，去跑贏貨幣戰下金錢剩盡的購買力。

有一個真實的案例，12年前沙士時危機入市的住宅單位，它可助你3次加按，套現再買入資產，創造出10倍的財富來。也許將巴菲特的危機入市法變通一下，靈活地套用在樓市上，在適當時機逢低買進，然後永久持有，踏上致富之路，或會指日可待。

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時機在福岡

福岡市目前人口已突破15O万，對未來人口預測是上升趨勢。投資福岡不動產是有其上升潛力及吸引之處。

福岡的居住環境舒適，在國際房產雜誌上均予以好評。最重要是日本人口老化，在人口成長大多錄得下滑數據的日本，福岡人口竟然是不跌反升，預測未來也會不斷成長，這也是福岡目前成為絕佳投資環境的原因之一。

別以為福岡不是消費天堂。其實福岡早已被不少國際品牌，目光銳利的商家們看準。

能洞悉先機的便是王者，商人們也在市中心博多、天神、赤坂一帶物色有利位置，插旗開店。最近連世界知名的時裝雜誌 “ELLE“，也選擇在福岡這片土壤，這明顯是商界看好福岡的潛力的舉動。

香港人頭腦靈活，買過東京、大阪的投資者，近半年查詢福岡的人也有增無減，這無他，主要是福岡投資基數低，比東京更易入場。即使是日本本士的不動產市場，投資者重整資產配置時，也在其投資組合加上 “福岡“ 作為元素。

三個月前，一個博多站前四丁目34m2的物件，百尺陽台大贈送，租金45000, 成交價為500万 ; 這大廈建築年份是1985年，可說是地段好、抵食夾大件。這棟同尺昨天叫價850万，叫价對比3個月市場500万成約價整整上升70%，當時買了的客户知道了，當然沾沾自喜呢！因為即使在東京也不太可能有這麼理想的升幅了。

今天看了些數據令我有感而發……根據香港税務局資料顯示，香港薪俸税納税人，分佈在年薪9O万以上的 “人中龍“ 只有15万人，這意味着靠打工收入，月入7.5万港元，年賺90万港幣以上的人，已經是人中最頂級XO。

這些收入數據不就明明白白告訴我們，殘酷的事實: 即使你能力超凡非比尋常人能及，也不會讓你踏上致富之路。這道理人人知，首富李嘉誠早就無私的奉獻真言了，他毫無保留地向年輕人道出 “ 替人打工的是蠢材“，只是絕大部分人沒有好好去領悟這番話。

實質上，打工並不是一個脫貧的最好辦法，最好辦法是必須盡早部署，適當時機在職場上抽身而退，不退休也要以最少的工時，創造源源不絕的收入。

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日本兇宅面面觀

兇宅在一般人心目中是避之則吉。兇宅賣買登錄物件時，賣家是必須披露曾發生事故，屬於心理瘕疵物，至於買家是否願意接受，卻是有其難處，但在異類投資來說，位置好的兇宅卻有一定的市場，在投資學上也必有其價值所在。

日前有一新大阪案件，就是100%的兇宅，租客於五年前在屋內吊頸自盡。建物位於大阪市東淀川区東中島4丁目不錯的位置。物件雖然位處1階(地下)，單位面積卻有41.78m2, 還帶一個16m2的專用庭院，以市值低於半價320萬日元出售，這聽起來真的非常吸引，但投資者還得先克服自我的心理關口，因為對常人來說買入及持有兇宅是一件何等高難度的事情，正所謂購入容易沽出難，這兇宅可能從此摔不掉永遠糾纏買主一生。

可事實是這物件一天之內有三個買手分別申請買付，無他！這證明了兇宅也有兇宅的市場，還得看你膽子有多大，分析力有多高，願不願持貨去搏盡。當然賣家為求脫手，那位所謂現在租客，也許在買家買入後旋即退租也不一定，這些事情無人會為了速成這320万苟苟小額交易，來向買家作百分百保證。

這物件，據悉5年前事故發生後，該單位變成了兇宅，那之後空了接近一年，一年後就有位31歲租客入住，並已自動更新租約一次，從沒有拖欠房租紀錄，也沒有退居預定。

投資路上本來就是風險重重，也沒有人能作出保證你一定能賺到。但類似上述物件以地段及價位而言，其實絕對是物有所值，難點在於買主可不可以接受，可不可撫平內心想法，逆轉思維去持有兇宅作投資。

事故物件過了這麽多年，旁邊的住戶估計都換過，本來日本人鄰里之間幾乎也完全不說話的，時間可沖淡一切，也許經過歲月流逝，讓那買家持有的兇宅增值也不無可能呢！

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宏觀日本樓

在日本買樓，投資風險小，出租率高。置業者擁有永久使用權，不像中國及香港般有期限，日本物業可世代相傳，子孫後代永久延續。

日本處於地震帶，天然災害必有。但反過來看，正因為如此，該國建築物料卓越，對修繕維護也是別國少有，建材耐久性、耐地震達國際水平。

資料顯示，日本平均工資有1%以上的增長，目前QE未有加碼動作，日元暫時似未有再下調跡象，估計就業數據未來有所好轉，勢必帶動東京核心住宅需求上升，連帶租金也有上調趨勢。

日本房地產市場，現在處於低位。在東京一級城市，投資回報率吸引，核心地域仍有5厘利回，若是稍微向核心外移，回報更可達6至7厘。在大城市心臟地帶，東京都心各類房屋需求上升，未來可預期租金有上調空間，包括商業用途及住宅單位亦然。

目前海外投資者不斷增加，日本本土的買家經歷2O年浩劫，雖然人人遍體鱗傷，但他們本地人也開始接受事實，披上戰衣，重赴戰場。

不錯！日本物業購入成本偏高是事實，但日本政府對海外買家與本土買家，卻是一視同仁，暫時也沒有限購及其他條文打壓海外投資者，對購買者沒有資產來源要求，投資者的背景也不作調查。

新建住宅太多，供過於求是投資房地產的致命傷。總而言之，缺乏承接力，在市塲上有太多供應的國家，就必然不是投資標的物。

日本，一個已發展國家。日本人喜歡獨立屋一户建物的大有人在，但想買與能買是兩回事，可能一生也不可達彼岸。事實是日本上班一族的居所，一般就業單身人士，住的甚至比香港更細，這也造就了投資者入場試玩的機遇。

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購置日樓新機遇 - 質押與槓桿篇

買日本物業可用雙管齊下的避險方法: 質押貸款與樓宇按揭並用。

以美元或人民幣質押定期，可以在東京中銀辦理手續，貸出九成等值日元找付樓款，好處是能對冲日元下跌風險。

2015年東京中銀貸款政策也有所放寬，現在總價4000万物件以下，樓齡1984年後建，內法面積20m2以上，符合條件的，可接受五成按揭。投資者甚至可以同時購入兩至三個物件一起貸款，按揭利率約為3厘。

運用槓桿加上質押貸款，可以把絕大多數人認為海外物業匯率風險持平。好處是資金全面對沖，可以抗衡匯價下跌的憂慮。

~~~   質押貸款注意事項及指引   ~~~

1)   個人存款質押借款是指以美元或人
       民幣定期作為抵押品，貸出等值九成
       日幣

2)    抵押品為美元或人民幣定期存款及
        預金証書正本

3)    現時中銀最長質押借款可簽一年合同
       ，每年可更新續約，借款人
         亦可選擇到期一次還本

4)    美元定存利息0.5%, 人民幣定存利息2%
        借日幣利息1.6%

5)    續期曰必須為上次合同簽約
        曰，如遇上續期當日是假期
       ，中銀一般會安排提前一天
        作為合同終止日

6)    續期必須當曰親自到東京中
        銀辦理，並須緊記帶齊文件
        申辦手續
        -  公証書及印章
        -  借款合同
        -  預金証書副本
        -  户囗簿

* 中銀質押貸款免手續費，但借
   款人須付日本印紙税10,000~
   30,000 Yen(視乎貸款金額)

* e.g. 1,000,000 Yen 以下
           印紙税10,000 Yeh
          1,000,000 Yen 以上
          印紙税20,000 Yen

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怎樣的人投資怎樣的物業

世界上只要有中國人的足跡，就有炒樓活動，小心自己當上大笨蛋，中伏於別人設下的圈套！！！當一個市場人人在搶，過份炒賣時，你必須瞭解行情，新手上路更要好自為之，否則做了豬頭別怨天尤人。

樓價升跌取决於市場承接力，有用家支持與炒家炒作才行。只是乾升沒有真正用家支持，胡亂炒作，最終只會導致樓市泡沫化，也令更多人想加入戰場分一杯羹。中國與日本同是地大物博，同樣有數之不盡的垃圾資產，同樣有不可預期的風險潛藏。

"買日本樓輸多贏少", 這是不少專家高人在報章雜誌上的評論，但這也不全然是絕對。只要你選對市場，選一個大需求的地方去買，有租務市場支撑承接，在買手多、住屋需求高的地方置業，要輸也不輪不到你。

物以罕為貴，珍、稀、缺是升值的首要條件。有說香港人買日本樓，多數是投資幾十萬的小套房，這些套房貨源太多，沒有真正的投資價值。

須知道世上 "富人的垃圾"與 "窮人的恩物"，原來是同出一物。可以選擇的話，沒有人願意住板間房，也没有人甘願買動彈不得的蚊型屋。哪為何市場上最搶的卻是200尺左右，容易上車的蚊型物業？

專家們常說，投資在比較短缺的物件上，才會有更可觀的回報。道理人人懂，只是做不到。試問是否人人都有能力投資2000尺新建房？想必多半人不可能。請不要忘了，市場上還有一群有購買力的人，就是口袋裏只能拿出幾十萬港幣的投資者。正如香港細價樓需求大，升得瘋顛的原因，是大衆人所能負擔得到，可望而不是遙不可及。

千尺豪宅人人想買，但卻未必人人能買，生活不同階層的人自有不同需求，有人月入4千已感足夠，有人月賺8萬說未滿足。世上貧富懸殊差距越來越大，甚麼人買甚麽物業，甚麼人住甚麽屋子，是因人而異，各取所需。

何謂真正有投資價值的物業？你是想有穩定租金收入，還是想賺地段升幅，又或想在樓市反彈中獲利？那就得好好部署定位投資了。

又一層