日本樓税項多面睇

一般人投資物業總在便宜時沒去買，人買時就去買，甚至在物業上升了很多時，才後知後覺去買。這樣當然不能在物業市場上有所發圍，也不可能賺得最多。個人認為，物業投資，短炒獲利不多，買入後最少持貨5~10年，既可賺租金，又可搏升幅，是物業市場好玩之處。

無論是購買任何國家的物業，在買入時均需繳納不同的費用，成為業主後，持有物業期間，還是一直有各種使費伴隨左右。

在日本，房屋與土地是分開評價，都要繳納 “固定資產稅”，每年徵收。固都稅率根據地區不同，也會有很大差異。在高級住宅區和東京都心地區，比如港區和千代田區等地，由於土地有價，固都稅理所當然是高。 

日本不動產的遺產稅高於歐洲國家，略低於美國。日本遺產稅的稅率是採用累進税，意思是根據你財產多少決定徵税百分率，財產越多的稅率越高。

             [ 課 税 率 累 進 級 別 列 表 ]
~  1000萬以下稅率是10%    扣除額0萬
~  3000萬以下稅率是15%    扣除額50萬
~  5000萬以下税率是20%    扣除額200萬
~  1億以下税率是30%           扣除額700萬
~  2億以下税率是40%           扣除額1700萬
~  3億以下税率是45%           扣除額2700萬
~  6億以下税率是50%           扣除額4200萬
~  6億以上稅率是55%           扣除額7200萬

日本遺產税高，聽起來可能嚇怕許多投資者。實質上，此税率的計算方法， 從2015年1月1日起已作出修訂，真正繳納的是先減扣基礎扣除額*，然後按所屬級別減去以上列表中的扣除額，再以累進級別百分比抽税，精算後也不是所想像中的多。

*基礎扣除額公式:
3000萬 + (600萬 X 法定承繼人數)

eg.
舉例：物業估值**1億

基礎扣除額後計税標準為:
1億 - 基礎扣除[3000萬＋600萬x3(假設三名承繼人)]=5200萬

對照課税率累進級別列表的扣除額為700萬
5200萬-700萬=4500萬

對照以上課税額4500萬的税率是20%
應繳遺產税是4500萬x20%=900萬

ps. 以上的例子1億的物業估值，實際是課税900萬，即遺產稅為物業估值的9%

** 物業估值是指以土地評價及物業評價 
    去計算

按照日本現行的遺產稅，在日本購置大額數億以上的不動產，當物業持有者離世後，下一代繼承者，就必須向日本國庫作出相當的貢獻了。 

[税  項  歸  納  如  下]
1.   購入不動產時，根據固定資產的交易
      價格 一次性繳納4%的交易稅
2.   繳納登記稅（一次性）
3.   不動產交易印花稅（一次性)
4.   遺產稅
5.   固定資產稅（每年交）為估值的1.4%
6.   出售不動產時，持有不足5年的，
      需繳納所得稅30% ; 5年以上，則為15% 

又一層