包裝的陷阱

香港人最喜歡投資物業， 但卻不甘於只收取正常租金。 對於投資者來說， 運用同一筆資金，當然是回報越高越好。 人人投資都喜歡短期獲利，也比較少人用中長線去獲取穩定回報的心態， 這樣容易中伏的機率就比較高。

根據需求定律， 看準機遇的發展商或打骰人， 都會順勢包裝合適產品迎合市場所需， 這是商業社會上正常運作模式。

各國嚴打民宿，均需要申領牌照才能合法經營， 不少發展商或 投資者就瞄準這個賺錢的良機， 買地或改建一幢全民宿單位在市場上分拆出售， 以迎合大眾消費者的憧憬。

放眼物業市場， 一棟可以經營民宿或保租的單位， 是最受市場歡迎， 租金回報一般比正常物業高。 香港投資者當然津津樂道， 加上展銷會上和不同傳播媒介，排山倒海的宣傳廣告， 羊群心理人有我有， 物業銷情當然是不錯。

人要衣裝，物要包裝。 橋段不怕舊，只要人人受。 傳統僵硬式廣告宣傳已經不合時宜， 包裝成高租金回報去吸引買家的眼球是大勢所趨， 但高租金回報的背後也需要衡量自身承受的風險。

保租物件， 所提供的租金是否與同區市場租金脫離， 保租期過後， 相同租金重新招租於市場上有沒有競爭力。 全棟分拆出售經營民宿物件， 購買了之後也不是必賺， 要視乎管理公司是否到位， 週邊競爭力等變數。 民宿經營七除八扣後，回報是否如想像般高也是未知之數。

假設將來民宿市場逆轉，租金回報與普通長租差不多的時候， 投資者欲放棄民宿概念，想將自己物業變換為長租， 試問同一座業主部分做民宿， 部分轉長租的情況下， 實質可否運作也是無法預期。我們可以想像到，根本沒有正常本地人，願意租用天天有不同陌生人進出大廈的居住環境。

想要在市場上放售套現時也未必能找到買家， 其一是沒有人願意購買這類型的物業， 其二是同區相同質素價格相對較低。

要避開糖衣陷阱的唯一方法， 就是在購買之前清楚明白這類投資是有溢價存在；千金難買心頭好， 再貴的東西也是有買家， 值博不值博就得看自己的投資定位和判斷能力。

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財務自由之路(1) 「創造被利用價值」

在大部分人心目中，「 財務自由」僅僅只屬於小撮人。 一般人對於「財務自由」 這個名詞， 不敢去妄想， 更不會付諸行動。

絕大多數人總是安於現狀， 甘願堅守工作崗位， 認為「上班族」就是安全指標。 忠心耿耿工作；安安穩穩拿薪水， 這是一般人有規律的賺錢模式，可是現實是加薪幅度總不會跑贏通脹。 老闆不會讚賞你工作賣力， 只會想辦法開源節流， 到最終高薪厚職的員工逃不過被裁員的命運。有沒有想過， 有一種生活是最可悲， 當你沒有工作的時候，所有財源就斷絕了！ 停下來時收入便靜止的投資，都不值得珍惜， 創造「被動收入」才是自保的法門 。

「財務自由」之路， 人人瘋癲時要冷靜， 人人惶恐時要下手。從2003年沙士期間買入第一個物業， 輔助了我踏上財務自由的起跑線， 沙士期間眼見99%的人瘋狂買的是3M口罩。人人摒棄的物業市埸， 當時有幾筍有幾平都有， 正是尋寶的最佳時機，可惜人總是屈服於惶恐的心理， 沒有人願意去分析了解， 創造最大的價值， 99.9% 的人都錯過了最好的時機。

縱使當時口袋裏就只有30萬港元現金， 可當時我沒有衝着去買名牌口罩，而是先買人生第一個「最低入埸版」自住物業。這物業至今已經升值7倍， 自此利用它創造了不少價值， 從2005年至2012年加按又加按買入本港物業， 再將買入的物業加按， 重複操作不斷複製增持資產。

從2013年起筆者沒有在香港投資任何物業 ，過去在港投資的是一直持有收租， 創造被動收入。回顧從擁有第一個出租物業開始， 「供樓」 是比想像中輕鬆得多，一直就是租客替我的物業供款。經歷年年月月就多了幾個本港收租物業，感覺卻是非常輕鬆 ， 銀行的負債租客償還，對我來說不但沒有壓力，更成了我創造財務自由的窗戶， 自此之後也深深體會到踏上財務自由之路， 並非一般人所想那麼困難。

筆者從2013年開始涉足日本物業， 平均一年增持兩個日本物業 ，首兩個是買入東京店舖及住宅物業， 全部以收租為主。 以日本物業投資來說 ，基於資金不是一筆到位，以致無緣購買一幢物件， 5年下來分段投資包括東京、 大阪、名古屋、福岡、札幌等。

從2015年開始筆者已經是毋須為生活開銷而努力賺錢， 但是性格上使然加上存在價值驅使， 工作還是比較容易度日 ， 況且近水樓臺買入物業也能天天做功課， 緊貼物業市場， 又何樂而不為。

簡單來說， 只要你的資產產生的「被動收入」，超出日常生活開支，就是已經成功踏進財務自由之路。 大多數人最渴望財務自由的狀態 , 但卻只會冷眼旁觀， 害怕行動的失敗。當你像行屍走肉， 日復一日，年復一年去工作，所賺來的沒有投放被動收入上， 這樣既使如何富有也不值得他人去羨慕。

人生三大自由是最難獲得， 包括「心靈自由」、「財富自由」、「思想自由」 ， 只要朝著這三個方向不斷努力， 用同一個模具不斷複製， 創造被利用價值不只限於人， 要是能運用於利用物業上， 增加現金流及創造利用價值，那麼每一個物業就是你人生的棋子， 只要集中精神盤算清楚， 下棋獲勝機會也較大。

筆者在這裏與讀者的無私分享， 純屬個人思路及財務自由的自我想法及實際行動方式。至於每個人如何部署，就需要靠自身的領悟力，持之以恆將資產配置達至財務自由之路。

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跨越地域●日本店舖●夢成真

日本商舖投資， 是市面上中介公司很少談及的話題，主要原因是店舖與住宅比例貨源懸殊， 要推廣花費的人力物力也會倍增。

日本店舖尤其是有租約的， 相對住宅消化能力高。因此在利潤與時間分配的大前提下，香港中介公司都不會花時間去推廣店舖這項業務。

事實上商舖投資， 對過往只投資住宅的人而言， 感覺上是風險較高。 但實質運作及經驗卻未必與想法一樣， 始終投資日本店舖與香港有天淵之別 。

在香港地舖與上蓋住宅物業價格，可以相差數倍或幾十倍， 甚至更多； 反觀日本地舖與上蓋物業價格差異性並不明顯，這也是日本店舖投資價值所在。

從 "物以罕為貴" 這個論點而言， 投資店舖確實比住宅吸引！要是你告訴身邊的朋友買了一間店舖， 和告訴朋友買了一個住宅，你猜猜哪種說法比較有自豪感？

投資店舖一般分為8大類 :-

1. 核心地段正街大道上地舖
2. 商業街商舖投資
3. 建築物內街店舖
4. 社區民生店舖
5. 百貨商場或購物中心店舖
6. 寫字樓商舖
7. 商務大樓寫字樓商舖
8. 非地面店舖

至於投資哪一種店舖比較好， 可以因應自己的喜好選擇。 事實上日本店鋪貨源歸邊，可選擇範圍也隨時間推移變得非常狹窄。 投資者可參考比較有經驗的業界意見， 再因應投資金額去篩選最好的目標物。

資金較有限的投資者， 尋找店舖的時候就不能與現實貨源脫離。 買在核心地段店舖，價錢相對較貴， 而且競爭者也較多， 能順利搶下來的， 也可能是入貴貨。

相反而言，在日本投資店舖，二、三線位置回報會較高。 一線核心地段店舖價格除了比較貴之外， 市場上也沒有什麼好的貨色， 有的就要當機立斷， 馬上行動。

投資需要先定下目標， 趁著日本商舖價格與住宅目前還是呎價分野不大， 可以多做一些功課， 以便入手時目標更清晰更順 。

投資店舖將來也可能會有較高潛力的升值空間， 比方說店舖價格會隨著時日差異變得更大， 就是住宅價格的兩倍、三倍、四倍， 以至更大差距 。 除了租金收入所穫取的現金流， 將來物業本身會有更高的增值空間也極有可能 。

筆者個人投資物業，一直是採取 "以靜制動"， "只買不賣" 的方式， 住宅如是 ， 店舖投資也如是。尤其是商舖投資， 持有越久，享受長期收益也會越大。 若非物業市場投資環境逆轉，沒有十足把握， 也不會考慮換貨或者投資到其他領域上。
　　

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日本物業 - 融資貸款篇

買日本樓最大的好處已經不單是入場門檻低。日本不像其他東南亞國家， 自身是有著本土租務市場承接的， 而大部分的東南亞國家， 租務市場只是海外一小撮人， 這些租客當Visa期滿後，未必能夠再續新的Visa， 所以造成短租或退租的機會就會較高了。

投資者必須懂得運用槓桿的方法 , 利用融資貸款放大資產值。 比方說日本物業最低入場費是現金60萬港幣，可持有130萬或以上的物件。 以最低入場門檻作為目標， 找一些可做按揭的優質物件， 不斷增持， 每過一段時間重複照做，不斷複製， 經歷年月個人資產便會逐漸放大。

對於融資貸款購買物業的人，需要注意日本物業市場有一個特徵， 這些特徵影響按揭年期。 購買日本物業， 部分日資銀行按揭年期多用40年減樓齡， 樓齡太舊的話做按揭就只能到5至6年。對於一個真正的投資者， 不應該專注於按揭年期越短利息越低， 這些上一輩的思想已經不合時宜， 個人貸款能力越高， 就表示資產越容易放大 ，反而按揭年期越長 是越好。

日本樓價會隨樓齡下跌， 樓齡越舊樓價越低，就像電子產品一樣折舊。日本樓齡舊的建築物與樓齡新的建築物相比，租金相差卻並不太明顯， 因此想賺租金但又不跑輸樓價的情況下， 選擇不新不舊大約10~20年樓就最好了。
理論上， 選擇接近20年的物業，供款最長可以做20年， 那麼發揮槓杆威力也是最好的了。

在日本非中資銀行， 仍有些不看香港的TU（ 環聯資料信貸庫）， 沒有壓力測試的情況下， 買家買完一個物件之後， 只要重複複製不斷照做， 再買第二個、第三個、 甚至更多也是有可能的。

除了在日本的中資銀行以外， 現在很多日本當地銀行都會承造港人物業按揭， 市場上資訊五花八門， 要貸款購買日本物業， 總會有一間有實戰經驗的中介公司可以配合投資者讓資產最大化。

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Freehold VS Leasehold

香港樓宇價格飛天, 我們買來的物業卻屬於借地權，業主沒有擁有永久土地權， 嚴格來說， 在香港置業，我們只不過是土地的租用者。

越接近2047年， 想必很多人會關注自己擁有的物業將來要補地價。 土地非所有權的香港， 距離2047年尚餘29年就要補地價， 也許會影響樓市停頓一段時間。

土地使用權是有期限的香港， 人人卻視買樓為一生必經的任務， 實在有點可笑。

深切反思， 在香港所謂做了業主，只不過是做了土地的租用 人， 理性上並非是土地的擁有者 。對於投資日本物業的人， 都知道日本物業一般是永久所有權， 一看到「借地權」的物件， 就說不作考慮之列， 那麼這種概念放諸於香港， 一生一世就不用置業了。

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「西新宿」投資價值

東京「西新宿」， 屹立著超高層塔式Tower Mansion， 更是大型企業及都廳所在， 除了都心五區外， 未來的西新宿投資價值不菲。其實在東京港區也有不少高塔式住宅，不過港區的超高層塔式住宅非常散落， 並非集中於一個點。

今天我們散步在「西新宿」， 地標「都廳」給予人一種無比震撼的感覺 ， 還有「新宿中央公園」的景緻， 給人一種現代化與大自然相互融和的對照，然而我們數得出的超高層塔式住宅（不含寫字樓Office）大約衹有6~8棟左右， 商業中心集中在西新宿1/2丁目， 我們指日可待至少西新宿3/4/5/6丁目一帶，還會有「超超高層塔式住宅」的預定案，因此西新宿會有非常可觀的變天價值。

50層以上的Tower Mansion，在西新宿地區，除了5丁目「三菱地所」的60層以外，鄰近的西新宿3丁目，還有兩棟65層樓的塔式住宅。超高的「塔式住宅」，在東京而言也只有「西新宿」， 筆者深信 這裏未來的街景與東京其他地區將會呈現不同層次的的體驗。

投資「西新宿」， 並非整個板塊都有相同論調， 因為有的位置仍是非常落後的民居格調， 但是儘管在市中心，它仍然保有着一個充滿自然居住的環境。

投資「磚頭」全世界有一個共同特點， 無論是新樓或二手中古屋， 最好聚焦在一些現在或未來無法被取代的位置。 在「西新宿」建築物陽台景觀朝向都廳和中央公園，有着永久不變的景緻就最為保值。

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選擇物業的法門

購買物業不能單靠中介公司代勞， 必須自己親力親為。成交之後這個物業將會成為您財富增值 空間的所在， 若果處理不好可能就成為一個永遠缷不下放不低的包袱。

香港是一個畸形的社會，租金不斷上升樓價飛天， 許多香港人將這套理論放諸於海外物業， 其實海外物業太多數不會發生像香港的年年加租的情況。在海外供過於求往往租客就是王者， 物業長時間放租不出去租客什麼要求， 為求出租業主也可能需要照單全收， 這樣業主主導權就很低。

購買外地物業發展商為了吸引眼球，往往以保證回報作為招來， 聰明的投資者都應該知道， 世間沒有白吃的午餐， 若果有保證的東西，其實你已經付出了保證的代價，記著什麼東西都是羊毛出在羊身上！ 發展商當然了解買家的心理素質， 提出保證其實承諾保證的費用已經附加在樓價內，所以千萬不要貪圖這種小便宜， 否則最終損失還是投資者。

為什麼日本東京港區和足立區的物業樓價落差那麼大？同樣都是在23區， 我們要看清楚什麼是價格，什麼是價值。若果投資者購買的是便宜的價格， 超高的回報， 那麼這個物業基本上是看眼前的現金流, 將來沒有創造更高價值的可能。 世界很大，但是每個國家只有一個首都中心點， 若果投資者要求的是保值與升值並重， 那麼便要接受較低的回報率 。收窄投資範圍， 就向核心地段出發定位， 這樣即不會有選擇困難的障礙，也不用面對很多樓盤資訊，白白浪費篩選樓盤的時間與精力。

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買樓的學問

在酒店展銷的海外物業， 基本上都有美輪美奐的排場與裝潢， 但是對於投資者應該先打八折， 這些場合應該多去學習， 令自己有更好的防護罩。其實好盤根本不需要在外地推售， 當地本土已經消化淨盡。 但這也不代表購買外地物業的海外的人士，便會非常蝕底， 只要謹慎篩選贏面也是很高的。

現在日本二手物業市場，香港人去買有同一待遇，衹要你在網上看到合適的盤源， 部分中介公司也會樂意承接生意的， 這樣海外人士與當地人士基本上看的是同一資訊， 當然有一些內部盤源，在網絡上也未必即時登錄， 但只要與中介公司打好合作關係， 眼光獨到的您要獲利也不是絕不可能的。

曾經有一個朋友說買樓是用來自己享受和自住， 我的看法是恰巧相反，買樓自用不要與投資互相混淆， 投資的態度也不能按照個人喜好揀選樓盤， 沒有增值空間、沒有被動收入的， 也請避之則吉，否則最終只會換來絕對失敗的收場。

更高層次的投資者在選擇樓宇時，只會揀選有附加價值，跑贏大市和創造增值空間的物業。 但是作為一般昇斗市民，最低限度也要聚焦於物業的增值力、爆上空間等作為考慮因素，若果政局不穩定的地方，就最好避開這種不定的風險。

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「冷馬」橫濱 待「伯樂」

筆者在兩個月前到過橫濱實地考察， 對於橫濱地區感覺良好， 也已經密鑼緊鼓搜羅合適樓盤， 作為長線投資組合配置。 橫濱給人的印象是沒有東京那種擠迫繁華， 但卻保留著一定的人口密度， 無論是樓房投資或旅遊都是理想選擇。

位於神奈川的橫濱， 雖然不在東京範圍內， 但是前往東京上班住在橫濱的日本人卻很多， 加上橫濱也被列入賭場之選，值得投資的原因是橫濱樓價比東京低水大約兩成， 換句話說是運同一投資金額，可以獲取高出東京類比條件的租金回報。橫濱核心地區及靠近核心位置範圍以內， 無論怎樣小的單位面積， 即使只有12m2, 租金起標40000日元以上, 只要選對投資板塊, 租務市場非常活躍。

橫濱地區樓價仍嚴重低估，根據總務省統計局計2017已有約3,734,00人居住， 這個數據不比大阪少 。橫濱地區投資樓房，筆者最主要是圍繞著幾個地方選擇物件， 除了耳熟能詳的橫濱正站， 也可以考慮中央區附近的車站，市政中心位於關內地區；此外一些商業區， 包括櫻木町、 元町、中華街 、 山下町、 伊勢佐木町、 黃金町、阪東橋等等， 都可以作為投資選擇標的。

橫濱接駁交通網絡非常發達，從涉谷到橫濱僅僅30分鐘已可達。橫濱作為日本人最理想居住地區第三， 中古屋相比東京地區低出兩成 ， 大約40萬至100萬港幣均有選擇。 此外橫濱較多臨海地方， 也有多個大型公園， 環境綠化度高， 居住確實較東京舒適，也吸引不少藍領上班一族租住， 分散投資除了東京之外，橫濱不失為一個好的選擇。

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海外樓房風險篇

香港樓價瘋癲，投資價值雖然是有，但是上升水位有限， 風險相對較高。 因此很多想買樓的人， 都會把資金投放在海外低水的地方， 可是大部分人卻忽略了投資海外樓房真正的價值， 投資不要貪便宜， 除非是資金太有限又想買樓的，就必須鎖定有租務市場的地區。筆者個人愚見，購買樓房不是拿來觀賞， 而是要不斷產生現金流，否則買入樓盤後便會變成一個永遠卸不下的包袱。

買入場門檻較高的地區，相對會有創造價值的空間。 比方說東京核心地區銀座， 目前來說回報只有3厘左右, 為什麼仍然有投資者趨之若鶩？ 投資不單是租金回報的考慮，還需找人流勁爆的地方， 這樣再出租有保證， 將來脫手升值也是理所必然的。

近期海外樓盤煲得火熱， 市場上最吸眼球的就是泰國和大灣區。 發展商為了招徠顧客， 有的在五星級酒店擺展銷會，有的找藝人明星作為代言人，樓盤就從幾10萬至150萬港幣入門。 展銷會上更包裝得美輪美奐， 有無限升值憧憬 、 有租金保證、 有未來地鐵出口、 CBD商業區等等，可是現實卻是恰巧相反，單看泰國樓盤，去年第4季數據顯示， 一手市場仍未賣出的已有4萬多個，今年2018年還要陸續供應市場， 供多於求的情況下，租務市場根本欠奉， 換來的事實是租售兩難。

其實最好的樓盤大部分已經在當地消化， 又怎會需要海外速銷呢？ 身為香港人也必須注意，平衡購買海外物業的風險， 筆者唯一可以告訴的是， 一個物業市場沒有當地租務承接，只靠外來人士租用， 試問外國人口會比當地人口多嗎？ 輕信網絡上廣告資訊 ，投入這類海外市場應該已經一半敗訴， 僥倖的贏家只是寥寥可數。

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日本不動產成交後必須注意事項 下篇

【日本不動產成交後必須注意事項    下篇】

買到了心儀的物件，當交收登記手續完結束後， 該怎樣保存自己的樓契（ 權利狀）？

為了避免他人盜用， 買家必須妥善保存登記識別情報 ， 什麼是登記識別情報呢？ 意思就是權利狀， 相關的登記機構會發給新的業主重要文件「權利狀」， 以證明你便是新的擁有者。

Q.1「 登記識別情報」 究竟是什麼 是什麼？

A.1 「登記識別情報」有點像香港的銀行密碼封條，在登記識別情報通知單下方的保護貼紙後面，有記載着的12個字，包括英文字和數字的組合。當有關機構登記手續完結後， 負責登記事務所會發出新的登記名義人，通知新的登記識別情報。每個不同單位的物業、每個登記名義人的登記識別情報都不會相同， 換句話來說 是獨一無二的識別情報。 比方說你是現在的名義人， 便會登錄在日本政府的法定機構。 因此沒有登記識別情報，別人是無法轉移你的權利，盜取你的資料！

Q.2 萬一權利狀丟失了或被盜竊該怎樣處理？

A.2 這種情況最好請教日本執業律師辦理「失效手續」或尋求解決方法與建議。

Q.3 在什麼時候需要使用「登記識別情報」？

A.3 當你把物件所有權送贈或賣出時， 轉移給下一位的買家時， 便需要使用「登記識別情報」。

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日本不動產成交後必須注意事項 上篇

【日本不動產成交後必須注意事項  上篇】

很多年前海外買家都投入日本房產， 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管！

當投資者選擇自己心目中的物件， 簽訂買賣合同後， 買賣雙方便會履行契約，包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時，每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜， 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則，一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情， 只要做好功課， 再不是隔山買牛。

日本不動產成交（決算後）， 新的買家將會於3~8星期內， 收到 所有文件及不動產權利書（樓契），之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料， 所以大部分買家難以充分明白，了解登記識別呈報的功能和保管方法。

由於日本不動產價值嚴重低估， 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多，筆者也希望透過自己 積累的經驗，用這篇文章與讀者無私分享，從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主，得以更深層次的了解日本不動產的登記制度！

Q: 海外買家與日本本土居民，在購買樓宇有沒有不同的法律限制？

A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交， 彼此締 結買賣合同就可以了。

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「資產配置」 與 「人生自由」

「高學歷」不等於資產豐厚， 擁有資產才是致勝法門， 只有手持物業才有機會利用加按套現。對於早期已經置業的投資者， 實在非常慶幸， 他們可以享受資產增值的成果， 在物業上升時進行加按， 再用銀行的錢變成自己的財富。

現世代的人絕不能套用上一輩的思維行事， 人類財富每5年翻轉一次， 與時並進接受新事物，重新部署摒棄過往投資理財的觀念， 再出發注入新能量提升自我。 人的固有思維若果無法突破，往往就成為踏上另一高峰的絆腳石， 總是回顧從前的樓價， 渴望等待再一次下跌的時機， 有些人是等到卻不去行動， 而有些人花盡一生精力也等不到；等待是一種風險， 以致永遠不能夠置業再置業。

朋友當中有說是現金才是王道， 這也許是一種逃避， 相信沒有人手持現金可以創造財富 。有人說買樓是用來自己享受；也有人的說自己不愛賺錢， 只想平平淡淡沒有壓力地過活，「現實」往往非常殘酷， 當你或家人生病時， 無數壓力排山倒海令人製造負面情緒； 醫療開支是難以想像的天文數字；薪金收入追趕不上樓價要租樓更是百上加斤。

什麼是「足夠」？ 「足夠」包括心靈擁有與物質 擁有，其實也很難用金錢數字去衡量。 很多人心目中想的足夠， 無謂再去爭取更高思維層次， 事實往往是相反， 當你極度倒霉的時候， 便會猛然醒覺從前一切都是錯誤的觀念。

「足夠」包括財富自由、 時間自由及心靈自由， 這人生三大自由並不是人人擁有。「足夠」不單是有錢， 也要有時間、有健康的體魄去陪伴你所愛的人，去享受生活所帶來的喜悅，自己想做什麼便做什麼， 不看餐牌上的價錢點菜 ，想買什麼便買什麼。

我們細心觀察週邊的人， 便不難察覺沒有物業的人財富遠遠拋離持有物業者。 全世界財富已在反轉，太多資金在物業市場上遊走， 資金追逐資產定律下，長遠樓價向上在所必然。

聰明的人會利用最少的錢，創造最大的資產價值。工作只會為我們帶來固定收入， 不會帶來長期現金流 。 即使是你做得死去活來， 積勞成疾甚至患上末期癌病， 企業老闆也不會照顧你的下半生， 想想自己該為誰工作， 怎樣令到自己停下來也有源源不斷的收入 。觀察走在你前面的人為什麼成功，如何走在衆人前面就得靠自己的腦袋。若果薪酬上升幅度遠遠拋離資產價值上升的步伐，那麼單靠一輩子打工又怎能維持優質生活， 又如何實現人生三大自由？唯有思維改變打破固有框框， 才能夠衝破常規界限，進入另一個思維層次。

所有投資工具當中，買樓就是最單純簡單的操作， 但是千萬要加倍小心， 要對自己的决定負責任 ，錯買錯賣也會造成雙重損失， 不同投資行為最終可能得到兩個完全反面的結果。

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港樓瘋癲海外衝

在金碧輝煌的展銷會背後， 造就了一大批海外物業追隨者。香港物業市場生意競爭大風險高，速銷手法賺錢一條龍， 已成為商業社會賺錢的工具與法門。 投資物業，尤其是海外市場有很多不透明的因素，要站在客觀的立場宏觀，千萬別做無知的朝聖者。

全世界的新盤或樓花， 發展商有大有小， 若果是樓花發售，也代表了建築商需要先集資後起樓。 不是大型建築商的產物， 往往建築質素更參差不齊， 這對真金白銀付出的投資者， 將會是汲汲可危。由敲定購入至成交， 即使僥倖當中沒有太多變化最終可以順利收樓，但收貨才發現不對版的也大有人在。

鑑於愈來愈多港人在港無法置業， 高地價、高樓價、 高昂印花稅等，讓大多上班一簇喘不過氣來， 隨之萌生購買海外物業的念頭， 這些都是香港高樓價所造就的產物與畸型樓市現象。

關於海外物業，地監局已公布2017年首11個月共收到11宗有關購買境外物業的投訴， 相信這只足事實的冰山一角， 真正苦主也並不止這些個案。而2016年地監局共接獲22宗有關購買境外物業的投訴，2017年首11個月接獲11宗投訴，有9宗涉及「爛尾」樓，其中8宗與英國物業有關。

購買海外樓花實在風險重重， 消費者看不到實物， 只憑一個很好的願景購買， 促銷方式不外乎未來基建發展、 金融中心高質租客及未來地鐵新出口等吸引物業投資者的眼球。包裝美化天衣無縫需要付出代價，當業主興高采烈拿鎖匙之時，馬上 Loss 20% 比比皆是。

本想想輸多贏少買個教訓，但天公總會在你不如意 死去活來時多踏兩腳，令事情變得更糟更複雜。 後悔太晚想走貨也走不了， 供多於求的定律下， 即使等到買家出價，也可能比心目中的價錢低出很多。 發展商在未交樓前再推新貨；入伙後市場上選擇木五花八門， 而租客就變成皇上皇，太多選擇下也會把要求抬高，把租金壓低至業主不可接受也向現實低頭的地步 。

這邊廂本想置業的當地租客， 在低租金高樓價的誘因下， 便會打消原本置業念頭再繼續租樓； 那邊廂發展商大多都是有貨囤積， 有些樓盤開盤幾年也有貨積存。區內和周邊有不少建築地盤動工中，當然這些情況不能一概而論， 也得視乎不同國家不同地域而有所差異。這些都是前人吃了虧後的經驗之談公開分享， 作為投資者最好不要盡信樓盤表面資料和名人效應， 應以理性分析資訊不要照單全收， 確切了解市場新盤、樓花或二手樓真正面目， 才是精明投資者避開投資陷阱的竅門。

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