包裝的陷阱

香港人最喜歡投資物業， 但卻不甘於只收取正常租金。 對於投資者來說， 運用同一筆資金，當然是回報越高越好。 人人投資都喜歡短期獲利，也比較少人用中長線去獲取穩定回報的心態， 這樣容易中伏的機率就比較高。

根據需求定律， 看準機遇的發展商或打骰人， 都會順勢包裝合適產品迎合市場所需， 這是商業社會上正常運作模式。

各國嚴打民宿，均需要申領牌照才能合法經營， 不少發展商或 投資者就瞄準這個賺錢的良機， 買地或改建一幢全民宿單位在市場上分拆出售， 以迎合大眾消費者的憧憬。

放眼物業市場， 一棟可以經營民宿或保租的單位， 是最受市場歡迎， 租金回報一般比正常物業高。 香港投資者當然津津樂道， 加上展銷會上和不同傳播媒介，排山倒海的宣傳廣告， 羊群心理人有我有， 物業銷情當然是不錯。

人要衣裝，物要包裝。 橋段不怕舊，只要人人受。 傳統僵硬式廣告宣傳已經不合時宜， 包裝成高租金回報去吸引買家的眼球是大勢所趨， 但高租金回報的背後也需要衡量自身承受的風險。

保租物件， 所提供的租金是否與同區市場租金脫離， 保租期過後， 相同租金重新招租於市場上有沒有競爭力。 全棟分拆出售經營民宿物件， 購買了之後也不是必賺， 要視乎管理公司是否到位， 週邊競爭力等變數。 民宿經營七除八扣後，回報是否如想像般高也是未知之數。

假設將來民宿市場逆轉，租金回報與普通長租差不多的時候， 投資者欲放棄民宿概念，想將自己物業變換為長租， 試問同一座業主部分做民宿， 部分轉長租的情況下， 實質可否運作也是無法預期。我們可以想像到，根本沒有正常本地人，願意租用天天有不同陌生人進出大廈的居住環境。

想要在市場上放售套現時也未必能找到買家， 其一是沒有人願意購買這類型的物業， 其二是同區相同質素價格相對較低。

要避開糖衣陷阱的唯一方法， 就是在購買之前清楚明白這類投資是有溢價存在；千金難買心頭好， 再貴的東西也是有買家， 值博不值博就得看自己的投資定位和判斷能力。

又一層