日本物業 - 融資貸款篇

買日本樓最大的好處已經不單是入場門檻低。日本不像其他東南亞國家， 自身是有著本土租務市場承接的， 而大部分的東南亞國家， 租務市場只是海外一小撮人， 這些租客當Visa期滿後，未必能夠再續新的Visa， 所以造成短租或退租的機會就會較高了。

投資者必須懂得運用槓桿的方法 , 利用融資貸款放大資產值。 比方說日本物業最低入場費是現金60萬港幣，可持有130萬或以上的物件。 以最低入場門檻作為目標， 找一些可做按揭的優質物件， 不斷增持， 每過一段時間重複照做，不斷複製， 經歷年月個人資產便會逐漸放大。

對於融資貸款購買物業的人，需要注意日本物業市場有一個特徵， 這些特徵影響按揭年期。 購買日本物業， 部分日資銀行按揭年期多用40年減樓齡， 樓齡太舊的話做按揭就只能到5至6年。對於一個真正的投資者， 不應該專注於按揭年期越短利息越低， 這些上一輩的思想已經不合時宜， 個人貸款能力越高， 就表示資產越容易放大 ，反而按揭年期越長 是越好。

日本樓價會隨樓齡下跌， 樓齡越舊樓價越低，就像電子產品一樣折舊。日本樓齡舊的建築物與樓齡新的建築物相比，租金相差卻並不太明顯， 因此想賺租金但又不跑輸樓價的情況下， 選擇不新不舊大約10~20年樓就最好了。
理論上， 選擇接近20年的物業，供款最長可以做20年， 那麼發揮槓杆威力也是最好的了。

在日本非中資銀行， 仍有些不看香港的TU（ 環聯資料信貸庫）， 沒有壓力測試的情況下， 買家買完一個物件之後， 只要重複複製不斷照做， 再買第二個、第三個、 甚至更多也是有可能的。

除了在日本的中資銀行以外， 現在很多日本當地銀行都會承造港人物業按揭， 市場上資訊五花八門， 要貸款購買日本物業， 總會有一間有實戰經驗的中介公司可以配合投資者讓資產最大化。

又一層