香港人投資精打細算，喜歡投資店舖，因為好的店舖漲幅遠比住宅大，但這種觀念卻不是日本人的投資主導。
既然我們是個人投資者，根本沒有辦法買到像是銅鑼灣那種黃金店舖，有固定租客金飯碗，穩定收入鐵租約的更難求了。
香港投資者大可挑選分散風險的「一棟」來購買。以不同地域區分，這一棟的金額大概是一億日元到十數億日元不等。有這一棟多户的產品來投資，風險一定是比店舖低很多了，原因是店舖租客退去，空屋期間收入便是零 ; 但若是一棟多户，不可能所有租户在同一時間退去，就是這原因租金就有了一定的保障。但話說回來，這種一整棟，實在也不是一般投資者能夠隨隨便便買得起的。
過去40年來香港樓價反覆上升，動輒數十倍至百倍。曰本現在說升，比起香港來說小毛見大毛，但現在的你再投資香港市場搏盡，再過40年後的香港， 又可否故事重演像重前一樣再升百倍，這無人可預知。
日本樓基數低是事實，今年以來已轉為賣家主導，日本人開始惜貨，再不願低價求售雙手拱讓。若日樓真的可以逆轉過去劣勢，你不用妄想升百倍，能上升5倍也就不錯！至於能升多少必須天時地利配合，世間那有水晶球，無人能預知未來事，要搏要縮，取捨各異。
又一層
港人接收日本房產資訊愈多，腦海裏可想像出的問題便更多。最近有些客人分別發問了不同的問題，想起來有趣得很……若是不幸租客死在屋內，所購的物件不就成了兇室，怎辦？租客不愛護物件，把單位住爛了，怎好？租客經營健康整骨院業務，假如沒有正式醫生執業牌照，是否違反日本法例？如選擇不報税，會否被海關下令拒絕入境？其實我想說是投資時過份疑慮，絕對是令你裹足不前，永遠也買不了就是。
目前日本二手樓成交暢旺，好貨等不了一天，甚至當天早上已有多人申請，同搶一物的情况出現。現時港人投資金額是1000萬日元以下物件居多，甚或只有200萬日元的預算也大有人在。有的更鍾情天寒地凍的北海道，非君不嫁，非它不買。
港人喜歡這邊廂申請，那邊廂不斷發問。其實日本的法例一向非常健全，對買賣雙方是有一定的保障。日本中介公司在當地不動產協會有登記，而且在日本法務局也有保證金，即使日方中介公司倒閉，客戶的錢國家也會返還給客戶。實際上，當前的日本不動產行業，已經發展成非常健全的制度，可讓海外投資者放下心中不必要的疑慮！
<甚麼樣的物件，銀行可以貸款>
1. 基本原則
因個人情況，和貸款方式不同，基本原則
可因人而異，可以調整，視乎個人還款能
力
2. 物件必須可加入火災保險
3. 貸款金額不得超過個人月收入的一半，
必須以個人名義貸款
4. 多人購買物件，必須一人名義貸款，其他
人為共同擔保
5. 貸款年齡20-65歲
<店鋪可否貸款>
1. 一樓店鋪，二樓或以上是住宅可否貸款？
可貸款，因可加入火災保險
（都是店 鋪，或ＯＦＦＩＣＥ的情況
原則不可）
2. 房齡老可否貸款？
房齡越來，貸款的年限越短，評價
額低，貸款金額也相對降低
3. 風俗業可否貸款？
店鋪只要是風俗業就不可，即使整棟裡
面有一個店鋪是風俗業，整個大樓任何
一個房間都不可以貸款（原則）
4. 金額太高的店鋪可貸款？
原則不可以，例如心齋橋等地，物件價
額非常高，但是本身物件房齡很舊，只
有土地評價高，建屋評價額幾乎沒有。
（貸款對象是店鋪，而不是土地）
《店鋪與一棟投資利弊》
1. 店鋪
~ 出租中時，收入會有而且可能會比較
高，但一旦空室，０％回報。風險比較高
~ 可做貸款的比較難，因火災保險比較困
難，另外火災保險金額相當的高
（相對住宅用一棟）
~ 土地評價額上漲的幅度非常少，即使心
齋橋地段，去年的評價額和今年幾乎無
變化
2. 一棟
~ 因戶數比較多，即使有租客搬走，還
是有收入，不可能一時間全部租客搬走
~貸款相對店鋪容易，因可加火災地震
保險
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東京房產市場脹幅太快，自2010年以來由於不斷膨脹，市場逐漸飽和，好盤愈見難求。今年日本東京，新屋投資報酬率僅為3~4%左右，雖然相較港台市埸回報還是高一些，但以同樣的投資金額預算，原來可以買到大阪極精華的地段和物件。
2014年投資東京恐怕只能退一步，選擇山手線沿線或是大站附近的小套房了。對於今年想涉足日本的投資者，預算投入資金有限，又怕承受風險的人，大阪確是一個很不錯的選擇，即使你只有40萬港元，也能嘗嘗當包租公的滋味。
舉例來說，現在以1100萬日幣，約90萬港元就可以買到大阪最精華核心區域，像梅田、難波及心齋橋的18平方米二手小套房，而每個月可收約6~7萬日幣的租金；同樣規模的單位在東京卻要花上1600萬日幣以上！2014的大阪，就好比是2010年的東京的情况，雖然海外投資客漸漸關注這塊寳地，但是現在還能有選擇較好地段的機會！
最近接觸了一個1億800萬日元一幢大阪鶴見案件，建物內擁有16個房間，年租金收入約1000萬日元。以共同生活形態，大量的建物照片展示，室內非常美侖美奐。這個物件前身是某某公司的員工宿舍，經全面改裝注入新元素后，共同生活的新思維模式，馬上就客似雲來爆滿出租中。剛剛聽說有一個租客退房，但很快又找到新的租客填上了。
大阪長期處於經濟工廠的角色，它身為第二大城市，擁有很多的中小企業、工廠等，加上景點及古蹟也多，旅遊業長期興盛。日本經濟復甦中，勢必帶動整體房產市埸高速成長。
[知多一點點] 日本人眼中對大阪意見
~ 河內長野 無人住180-200万
~ 福島 日本人最愛居住
~ 生野区 中國人和韓國人多
~ 堺 日本人很多 適合投資
~ 住之吉 日本人多 適合投資
~ 梅田/塚本/十三 適合投資
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[大阪鶴見綠地一幢建物16房滿室中]
香港客戶在日本仲介眼中是最麻煩不過！他們也有為難之處，安排客戶到當地看了物件，當然最後買不買也是事小，但總得說聲謝謝，禮貌上說物件不太合適，甚或找個不買的理由交代一下便可！
難怪日方仲介埋怨說是香港客户，下了買附後反悔不買，沒有任何辦法，到時候他們在不動產業界的信用就會香港人破壞無遺。
最可笑香港人講價，以為自己是在羅湖商業城或是市場買菜般，800萬的物件，一下子就殺價100萬的都有。看著我們香港豪客開出的價額，日本仲价都看得目瞪囗呆，更不敢將申請表遞交給賣方，怕只怕賣方說他們在開天大玩笑，引來各方笑柄連篇。
凡事不要老是怪罪别人不是，對自己卻寛宏大量處處包容。理真氣壯說不買是容易，總在說對方不是，自己不找真正原因。香港人啊！要買你們真的要調較一下心態！香港客户相對其他國家的海外客户，在日本不動產業界看來顯得不很成熟。人搶你搶，存在着嚴重的衝動式購買行為，甚至是在毫不咨詢物件租客等信息前，先提交申請後旋即取消。
根據統計資料顯示，相比台灣，目前30個物件當中，台客沒有一個是說取消，可是呢，香港客30個裡面至少要有數個成交不了，你看他們有多怕我們便略知一二。
可愛的港人非得接受思想教育，好好自我反醒一下，否則到了日本人不再想把物件賣你的時候，要來醒覺也為時已晚！
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去年日本樓市看俏，實有賴日圓貶值及經濟復甦，加上日本已從今年4月開始，將消費稅率從5％調升至8％，預測於2015年更提升至10%。日本經濟預期樓市持續步入上行軌，聲浪不絕於耳。
根據東日本不動產訊息網的統計，2013年8 月份東京地區的二手中古屋成交量較去年同期成長16%，數據上顯示買賣頻密了，平均價格也較去年8月份上升3.5%。這意味着房產市埸將繼續升温。
"西新宿" 為東京都廳府所在地，更為東京投資首選標的。西新宿至7丁目都是高樓大廈，日本有錢人都喜歡住在附近，到了8丁目便是西新宿邊緣地帶，再過去便是北新宿1丁目、2丁目也是豪宅林立。
西新宿不僅為主要行政商業區，配合東京最繁忙的新宿車站，每天車站人流超過300萬，匯集11條電車地鐵路線及機場直達巴士。周邊的新宿東口、南口、西口更是美食場所及購物商圈所在地，中央公園、中小學校與醫療機構等等，形成一個交通網絡樞道，方便快捷、生活機能極佳、可幅蓋年齡層面廣泛，强力消費群集中的徒步生活圈。
西新宿商業區，計劃在新宿車站與新宿中央公園之間，建造有遮雨棚的通行道。早前，日本首相安倍認為部分商業區應該實施解禁的政策，這正好支持之前被管制的道路旁，發展所有公共空間，將來都能變身消閒場所，咖啡館，銘茶館和小型商店等等。一連串的經濟政策更加穩固下，西新宿變天指日可待，投資者必須緊盯這塊寳地，不容有失!
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[图中高樓集中的位置就是西新宿]
投資日本店舖，金額多小均可，絕對是容易入門。東京23區內貨源，視乎面積、地段、人流、位置等條件，2000萬至幾億日元均可入場。
要是你想試試水温，可找一些銀碼較低，回報較高的二、三線舖位，如横濱或大阪，以至23區外的店舖等。
店舖投資學問博大精深，有其竅門所在。它不像小套房那般單純簡單，要考慮的因素是頗多的:-
（1） 回報越高的店舖，風險一般相對越大
（2） 剛剛搬入不久的店舖，很可能經營不
善，入不敷支，容易倒閉
（3） 距離車站越近的店舖，什麼店都看似
差不多
( 4 ) 距離車站越遠的店舖，必須留意四周
都是做些甚麽行業
（5） 飲食店而言，更要留意左右是些甚麽
店，總不能在同一街道上做别的生意
( 6 ) 日本店舖與香港不同，通常同一條街道
上賣衫與cafe是可並立的，但很少拉面店隔
壁的店是串燒店，這也許是串燒的煙薰到衣
服上，擔心客人不高興擺買
比方說大阪，人人都只知心齋橋、難波、梅田等物件。但話說回來，心齋橋商店步行街內的店舖，即使有幸被你遇上，也是不易涉足的天價物。事實上，在大阪本町開的店舖，沒有那個是倒閉的，租金亦非常穩定，絕對是值得考慮去投資的。
投資日本店舖，奉勸各位買家必先瞭解清楚該區人流，位置上是否旺租，否則租客遷出，要再找新的租客，必須等待一段漫長的時間。港人隔空買物，緊記問問現租客是否長期租用單位，經營的時間是越長越好，當然已續過約的更佳。
店舖不像住宅，每間均有不同獨特性，要多做些功課，凡事必須三思。切忌以香港炒舖理論，套入日本店舖市場上。日本不動產的特點，不能短炒獲利，必須以中長線心態持有物件，以達至賺租金、搏升值的預期投資目標。
又一層
日本賣家得知買家是港人，不賣！說是一定要賣給日本人。為甚麽有這種反應？一聽買方是香港人便說不賣，是港人給日本賣家不守誠信的不良印象所致。說買，反口覆舌到簽約時卻因個人理由取消訂單，臨陣退縮嚇怕日本人，更搞得日方仲介不知如何向賣方交代才好。
另一種原因，他們不賣海外人理由是基於民族保護主義心態極强，日人內心極度恐懼不平，認為海外人在他們本土置業，這樣長此繼續地買下去，總有一天自己的國土會被外人領土經濟侵略。
最近接觸了幾宗不賣港人的個案:-
第一宗: 是東京巢鴨850萬物件，買家心儀打算入申請表，賣家第一時間回應不賣你港人 ;
第二宗: 是小岩物件450萬，買家是小岩迷，向賣主游說，說自己是香港日資公司員工，並提供在職証明文件以示誠意，但賣方仍是採取不理採攻勢，最後便不了了之 ;
第三宗: 是東京23區內700萬物件，買方是港人21歲女大學生，賣方說大學生何來經濟能力置業，原來資金是父母給予，只是用女兒名義買物，父母是貿易公司東主，財務狀况穩健，並向賣方提交了收入來源証明，但到最後賣家卻堅持不賣，港人買家動怒，告吹了事。
日本人愛國情懷濃厚，外人踏足日本國土買樓，看好日本樓市及經濟上升。幾十年不見的升温現象在日本樓市熱火重燃，加碼再入貨者比比皆是，市場氣氛主導大市，加上日本物業多了一個買入誘因------升值潛力，已足以令四方八面投資者湧入日樓市場。
近日接觸到一宗大久保飲食店舖物件，雙位數字回報確實吸引。四方買家搶一物，八方投資者虎視眈眈，多番談判與周旋，令賣價不斷被推高，賣方當然笑面迎人，通通來者不拒。但從投資物業角度而言，多枱搶一物，是好是壞，自行拆解。
個人經驗而言，投資物業升值力能遠超租金回報更好，能保值與升值的物業，才是長期持有物業錢生錢的最重要關鍵所在。
又一層
貸款是財富增值之不二法門，物業投資者多視之為買物重要决定因素，但日本樓做按揭是比香港困難得多。
1. 商業寫字樓多不能貸款。
2. 中國銀行批核，都是寫字樓或商鋪的，上面都是寫字樓的話，貸款很難，幾乎貸不下來。
3. 貸款能不能批出，跟物件本身條件是有一定的關係。
4. 買方是50%貸款，50%現金，還是存款質押再貸日元，是有很大關係。
5. 商業寫字樓，租客搬走在招租不好招租，所以銀行貸款審批就更難上難了。
有關大額店舖投資，隱藏風險可不少，潛藏危機在投資前必須衡量清楚。
1. 因為大的物件，很有可能客戶一開始提交申請表，最後因貸款的問題或個人原因，取消貸款。所以對賣家來說總是來者不拒，好讓買家爭過你死我話，漁人得利，自己有更好的沽售力。
2. 搶手物件多人申請不足為奇，但多是現金去爭貨，租客如果是剛剛租的，業務是不太穩定的。
3. 有時侯，表面回報確實令人冲昏頭腦，覺得這樣的物件，錯過了實在可惜。
4. 當你冷靜分析後，實情原來是沒有必要去硬搶，尤其是賣方說現金優先的物件，能真正拿下的人是現金投資者。
總而言之，去搶來買的東西，未必一定有價值 ; 沒有人看一眼的物件，未必一定是垃圾貨。
又一層
"貨幣貶值" 使得資產價格不斷上升，環顧日本股市，從2013年中旬到2014年的今天，日經指數漲幅已經超過65%，由 8000 多點升至 15000點 。房產走勢一般落於股市之後,，在弱勢日圓的帶動下，日本房產價格將有很大機會伴隨股市步入上行軌道。
索羅斯在公開塲合中呼籲, 建議人們長期持有日本物業，綜觀整個日本房近十年的走勢，今天日樓上升中，印証了中國人一句老話 : 寧買當頭起，莫買當頭跌。今天買入日本房產的訊號極强，要買不買，有待投資人獨具慧眼去分析端詳了。
日本樓有一個極為有趣而奇怪的現象，就是你可用現在的錢，返回30多年前的購買力，去買回30多年前的日本樓價。時光可倒流，機會在眼前。今天您有膽去馬，原來是機會再現。
聽起來十分誇張十分玄妙，但也是千真萬確鐵一般的事實，絕不是天方夜譚來欺騙一衆投資者。
舉兩個東京23區內的真實個案讓你了解一下:
[港區南青山]
1979年建物，當時發售價970萬
2014年成交價1100萬
[北新宿]
1978年建物，當時發售價1260萬
2014年成交價1200萬
反觀30多年前的香港樓，比方說當時油麻地區一個小型單位，叫價是11萬港元，2014年今天成交價是天文數字300萬港元。看到了上周一則新聞佈導，黄大仙蚊型公屋月租12000港元，對租樓的人真是百上加斤。
身為包祖公的你，也許每次調整租金時，你的米飯班主租客們，一定咬牙切齒地向你申訴苦况，說自己的人工加幅只有3~5%，怎能負擔業主續租那10~20%的升幅。事實也必須回歸現實，這也別無他法，社會上存在許多不公平畸型現象，身為租客唯一可以做的是盡快逃離租樓生涯。
即使你今天未有能力置業香港，也得想想哪個物業市場最值搏。誰人告訴你必臝誰人就是大騙子，投資必須自己鑽研，分析過濾，自我增值，自我學習。日本樓的低置業門檻，可實現踏出置業夢的第一步。
傳統教育絕對失敗！保有傳統思維而不知靈活變通，也可讓你一敗塗地。
20年寒窗苦讀得來的知識，若你不懂善用作為一生的利器與工具，它既不能教懂你如何在實戰中取勝，也不能教曉你如何運用簡單數學原理來求生。試問那些精算師，那些數學教授們，又是如何運用所學的微積分，活學活用去實現致富夢呢？
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日經新聞報道，日本從1982年至今30多年以來，全國消費物價核心指數錄得最高上升速度。日樓呈V型反彈，如箭在弦，束勢待發。
日本失業率數據更跌至創16年以來歷史新低點。各項利好消息帶動下，振興日本經濟已成事實，樓市、股市雞犬齊升，日本經濟通縮時代早已劃上句號。
根據日本央行 (BOJ) 最新的預估將顯示，從2015年中開始，日本可能會出現2%左右，並能持續至少兩年的通脹率，若是項預測估計成為事實，日樓將有機會升20%~40%並不是神話。
日本央行的樂觀估測，顯示了其事在必行的雄心壯志。如通脹達預期成為事實，即在2015年4月前，日本將達到2%的通脹率目標，並不是遙不可及的妄想。這更是日本戰勝多年經濟停滯不前和頑固通縮的關鍵所在。
日本物業價格呈上漲勢頭，許多房地產資深專家，都期望今後的日本房地產有著樂觀的發展空間。事實上，日本優質物業在亞洲區內佔一席位，價錢相對香港不少豪宅而言，港樓價格是東京同等級數物業的兩至三倍。
日本央行的行動明顯是希望藉著通脹上升，令房地產市場得到改善。央行的行徑達到目的，已刺激日本資產價格上升，當中日本股市已升穿今年以來升幅近40%，是全球主要股市中表現最好的國家。
必須知道的是房地產價格永遠是走在股市之後。日股最近扭轉本年弱勢，2014年7月初東證指數連升9日，日經指數突破高位至15,000點，創下兩個月新高。
自安倍上任大推量化寬鬆政策，日股與日圓走勢明顯背道而馳，去年日股大升五成，日圓卻貶值達兩成。今年日圓被視為避險資產，匯率由2014年1月下旬低位0.0737,曾轉強至2014年6月底高位0.0771，卻是有跌不下去的感覺似的。
又一層
過去日本樓買新不如買舊。但世界不停在轉，基本思维天天在變，往後的東京房地產也許沒有跌價的空間。
"通膨" 現象改寫了日本20年的房地產只跌不升的歷史，因為無論你買新或買舊，能步向通膨，日本樓新與舊都具保值力。
尤其是東京23區內，出租率高，不愁沒租客。只要物件是好貨，即使它回報由2012年的8厘，下調至2014年的6厘左右，現時入塲看似低投報率，賣主要價又較高，但坐上順風車的你，將來還是能有機會賺到增值財的。
沉睡的巨龍開始醒覺，來自亞洲各國投資者，以及富腦筋的日本人，已經不再守株待兔，密密在東京及六大都會圈內瘋狂地大掃物件。尤其是好貨，更是出一件殺一件。
目前形勢是日本人再起買心以外，有些厲害的海外投資客，他們如意算盤可打得準。有人擔心房價狂漲，匯率卻插水下跌，到頭來結果沒賺，投資人學懂了對沖基金高招以買進日股放空日元的方式，靈活應用於房地產實學上 : 盡量利用借貸力去借日幣來買物件，以後日幣跌深後再還款也不遲。
根據過去的數據分析，日本六大都會圈------東京，橫濱，名古屋，大阪，京都，神戶等地，只要消費物價指數上漲1%，房價就會漲10%至20% 。相同的 ; 只要消費物價指數下跌1%，房價也會跌個10%至20%。
事實鐵証如山，目前日本房價是繼續地漲，這並非在癡人說夢話來欺騙一衆投資者。
去不去馬，自行分析。
總而言之，投資潛藏各項不可預見的風險，精明人是會全面衡量自己的投資取向，選適合自己的方式小心行事。
又一層
常人十居其九認為，在曰本不要買新樓。甚至認為其折舊速度，遠超出租金收入的原理，實在不宜買日本的房地產作投資。
人的思維不一，能做先驅者，常人不會先做的，才是出類拔箤人上人。
固有觀念植根於每個日本人內心世界，根深蒂固已經成型的想法，又怎會在一天內有所改變。
海外投資者也許永遠不會明白，為什麼日本樓會折舊得如此誇張。原因十分顯淺易明，就是因為過去日本通貨緊縮。
港人面對的只是通貨膨脹，百物飛升。從來既沒有想過，也不能領悟關於通縮這名詞真義。
通膨造成貨幣變得沒價值，物價變得昂貴，變得非一般打工仔能負擔。賺來血汗錢不要放在銀行，必須趕快要拿去投資，才能抗衡通膨。
過去日本長期通縮，剛剛與通膨成反義。也許你今天不去買，明天將會更抵買。從前的日本人，不買樓投資，實質上没有影響，那是因為購買力還是因通縮增加了。
日本從1997年步入了通縮，但2014年的今天否極泰來。安倍經濟學以及申奧效應，讓日本樓市逆轉，房價沒任何道理會繼續跌下去了，今天不去買，明天將會是更貴。
走進曰本超市，即使你買一包便宜的糖果，也不難發覺追求完美主義的日本人，包装精美無瘕後才把你買的東西交到你手上。
日本人習性，甚麼都喜歡完美新穎的，就連買房產也毫不例外。
香港市區舊樓叫價高企不下，但日本卻有一個很奇怪的現象，就是上了20年樓齡的舊樓，價錢大概只是新樓的一半而已。正因為這個原因，日本的資深專業房地產投資者，對於新樓可說是避之則吉，絕不考慮。
可是過去的歷史故事，並不代表是將來的延續。
從前的日本房地產市場，只要是買新樓，準會虧本收埸。其折舊速度飛快，即使你能賺取租金，也未必可抵償折舊的幅度。這跟投資香港及其他海外房產市場，理念上有很大的差距，也遠超於港人所能夠想像得到的。
※※※※※※※※※※
舉個例子，過去買一間1,500萬日元的新樓，其資產下滑率情况，嚇怕每一個日本人。
購入価格：1,500万円
１ 年 後 ： 1,350万円
３ 年 後 ： 1,200万円
５ 年 後 : 1,050万円
１０年後：900万円
看到了樓宇的折舊方式，哪個曰本人仍有膽色與通縮抗衡搏下去？
