地價與房價的啟示 《三》

長期來看，地價與房價一樣，其增長速度與城市經濟發展步伐成正向，兩者唇齒相依。

歐美國家中，如經濟較發達的美國、英國、瑞典等，土地資源富裕，地價增長相對平穩。

亞洲國家中，由於土地資源稀缺程度高，經濟發展水平較低，人囗密度高，土地價格進程加快增長較迅速。

亞洲各國中，尤以地少人多，人口高度密集之地為甚，曰本、香港和中國三地都屬於地價比重高的國家。

[曰本]    國土面積                  36.5萬平方公里
               人囗                         1.28億
               人囗密度                 351人每平方公里
               城市化率                 85%
               地價與房價比例      60%~75%
               商廈地價與房價比例80%~90%

[香港]    人均國民生產總值  2.4萬美元
               人囗密度     6283人每平方公里
               地價與房價比例     60%

[中國]    地價佔房價比重上升階段
               城市化加速
               全國地價與房價比例平均30%
               (一綫城市和部分二綫40%)

在高度城市化的國家日本，城市人口約佔總人口85%，因此曰本一些大、中城市東京、大阪、橫濱等人口十分擠迫，加上發達的工商業與有限的土地資源，使日本城市地價為世界上最高地價區之一。

有意涉足日本房產的投資者，必須瞭解在曰本的房地產，其價值不在於地上建築物，而在於土地本身的價值。房地產增值主要源於土地增值，新借地權的房子，不能更新合約，是有限期的建物，代表你不是永遠擁有，根本就不值得購入了。

日本的房產開發商在購入土地後，把建物拆除重建，開拓足夠的土地空間，就是土地價值的見證了。