投資札幌知多少

札幌市人口接近200萬人，而東京有1300萬人主要在23區內，札幌一定比23區中的一半區份以上人口多。札幌市北三条和南4条位置同樣值得投資 ; 北三条近札幌站，南4条近susukino。

Susukino 好比尖沙咀， 北 3至5条附近是商業區，很多政府機關也在這邊。札幌以大通公園分界，以北，就是北x条的地址，從北1到6条是全札幌最大的商業區，是各大公司的辦公室所在，好比香港的中環區。 札幌站在北6条，大通公園以南，由南3条起叫薄野，是很多飲食店和夜店的集中地，是札幌的不夜城。

從札幌站往南延伸的大道，叫駅前通，就是站前大道的意思，一直往南盡頭就是中島公園，這條大道兩旁可說是全札幌最繁華的地段。 觀札幌的地址便知曉，南北叫条，東西叫丁目。站前大道是西4丁目。 所以大央區的話，看地址可以大概知道那裡有幾近繁華街。

札幌，薄野和中島公園一帶是歷史上最早發展的，所以住宅大廈都會是比較早年落成，大部分是70年代居多， 所以現在想在該區找新耐震的樓盤會很難找到。 因為中心區很早年已建了很多住宅，後來就開始往東西兩邊發展住宅區，就是豐平川以東的白石一帶。以西就是円山公園一帶。

以地價來說，最貴的是大通的東面一點，然後是円山。 中島地段好，但房子年份都比較舊了。

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札幌中心部投資攻略

以投資價值考慮，所有權(freehold)的資值價值高，但也不等同借地權物件不值得投資，只要是純收租回報高，借地權某程度上也是值搏率高的。

北海道共有500多萬人口，當中194萬人聚居在札幌。札幌市是北海道的心臟地帶，商業活動也集中於此，市中心近駅，居住需求高，租金回報也不錯，適合長線穩定的收租的投資者考慮。

北海道樓宇的特徵，回報率比全日本平均值高。近年外國人投資札幌樓有逐年增加的趨勢， 考慮在札幌房地產投資，建議選擇市中心，比較有人氣的地鐵站沿線附近為佳。

新手投資札幌市，為減低風險，建議集中在中央區及北区近大學的位置，按駅投資主要可考慮札幌駅、大通公園、中島公園、薄野、北11丁目駅等附近物件。個人認為，在札幌租金回報率看俏，目前投資回報率約高出東京2至4厘左右，在盤源沒被消化剩盡之前，是可考慮作為中長線投資的組合之一。

札幌市中心，最近開始出現新的購物場所。估計在這些購物區的周圍的物件，會一直保持不錯的銷情，凡是多人聚居的地方，在附近購置房地產會是較穩健的選擇。

此外，札幌的遊客來札幌必定會去舊道廳及大通公園附近逛逛街，有一個新的逛街購物的好去處Akarenga TERRACE，到札幌遊玩時不妨加入為景點。

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                     Akarenga TERRACE

札幌市路線情報站

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札幌市有三条路線，哪條路線人氣高？以按駅投資術哪駅好？

[南北線]
通過市中心部(札幌, 大通, 薄野)，是大多數人上班的聚集地方。北面的北12至24条又是北海道大學的地域， 也多學生來往上學聚居，所以很多人都會選擇住在南北線沿線。

[東西線]
主要是以住宅區， 想避開市中心的繁囂的人會選擇住在沿線。因為是住宅區,，好處是商場之類的都一應俱全。

[東豐線]
在轉線時距離東西/南北線比較遠，情況有點像香港的尖東站，豐平公園/學園前
一帶是大學地域，也有很多學生居住。

選擇物業投資，位置選擇十分重要，地理位置好的可令回報率更穩定，到地鐵站的距離越近是越保值。到大型商圈及醫療中心的距離，到周邊學校及專門學府的距離便捷的，租務需要便越高，生活機能及採買越方便的物件，潛在租客群越多，空屋的時間越短，潛藏空置風險越少。

即使是同區，不同建築物價格也有高低落差，最直接反映在房屋的價值上，就是大廈管理公司到位，有優質的管理及定期的修繕，在日本即使是30年樓齡的建築物，如果有好的管理，外觀看起來還保養得很新。

個人認人，投資日本物業比較建議購入二手樓，因為新樓在日本有如新車，新車落在就馬上折舊，將來再轉賣出去就得立即打折 ; 這好比交樓入住後，樓價就會應聲落地，一直跌到三四成才停步穩下來。話雖如此，但新築也有新築的優點，就是可造按揭貸款，這無形中是放大了回報的槓杆效應。

站在投資的角度而言，首先，太新太靚的樓未必能賺錢，再新穎再豪華再高端也不不過供租客享用，自己就賺租金卻無福消受，實在太不值得心理也不平衡。投資為求達到有穩定現金回流的目的，就是最大赢家。

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          札榥市西11丁目駅附近單位租務需求高

為何投資札幌房地產

對海外物業有興趣的投資者，尤其是預算金額不多的小資族，如果想找比較穩健收租物件，北海道札幌市入場門檻低，大約16萬港元也可小試牛刀，應是一個不錯的選擇。

北海道是地震等天然災害較少的地區，與東京地價相比，札榥市全区的平均地價為84,898/m2，札幌市的長期走勢也較為穩定。

根據統計數字，來札幌的移居的人數，每年都錄得增加數據。2014年12月31日札幌市的人數為1,936,239人，人口上升1.14%。

札幌市共分10區，現筆者篩選以下是主要五區，從人口、面積及人口密度作比較分析~

[中央區]
人口                 227,037人
面積                 46.42km2
人口密度         4,817.19人/km2

[北區]
人口                282,427人
面積                63.48km2
人口密度        4,417.50人/km2

[東區]
人口                258,416人
面積                57.13km2
人口密度        4,490.18人/km2

[白石區]
人口               210,027人
面積               34.58km2
人口密度       5,939.76人/km2

[豊平區]
人口             218,138人
面積             46.35km2
人口密度     4,612.49人/km2

相對於東京的收租回報率每况越下落在5%，
札幌的回報率卻接近東京的兩倍。一向視回報率為首的港人，已開始將目光分散轉移，開始投資東京以外的北海道札幌。

為何札幌值得投資？重點在於札幌的房產市場有一個特性，不單移入的人口多，還在持續增加中，這些移入人口是收租賺回報的潛在利好條件，尤其是在札幌近站，地點適中的是不難租出去。

札幌的土地價格約為東京的三分之一，因此整體的房屋價格也比東京便宜很多，購屋成本基數低，以東京的相同質素相比，在札榥可能是三分一至四分一的價錢就可以購入。

購入價格能直接反映到回報率上，因為當購買樓房成本僅在東京三分之一時，投資回報率自然可維持在9%~12%的高水平。

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札幌房產投資情報站

北海道是日本著名的渡假勝地，温泉是最好的療養所，也是北海道特有的景觀。北海道成為世界知名的旅游重地，是由於周邊環境清幽、空氣清新，區內有學府林立，當中的北海道大學，更是風景美得不像大學，仿如人間仙境、美不可言。

札幌市有着194萬的人口，於全國人口不斷減少的趨勢下，札幌市還是錄得逐漸增長的數據。于札幌市內，投資回報率高於東京都的比比皆是，但樓價卻只為東京的四分之一左右，近站的房子出租率也很高，可為投資者帶來比較高的回報率。

[ 札  幌  市  內  最  新  租  金  行  情 ]

               北18条駅                   北12条駅
………………………………………………………………
1R            32000                        38500
1K            38600                        43200
1DK         39500                        45000
1LDK       51400                        58700
2LDK       68200                        77600

               學園前駅                    北13条東駅
………………………………………………………………
1R            31700                       33900
1K            35200                       39600
1DK         39300                       43600
1LDK       48100                       52600
2LDK       66200                       70200

              西11丁目駅
……………………………………
1R            36800
1K            39000
1DK         44000
1LDK       58400
2LDK       83000

札幌地鐵圖
http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif

札幌市是北海道的經濟中心樞杻，屬於租務需求非常旺盛的城市，投資基數低，風險也不大。每年2月上旬的札幌雪節吸引不少國內外的遊客到訪，在網上也不難找到Airbnb的短租房源。

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北海道札幌的機遇

近年東京樓回報越來越低，不少海外投資者把目光轉移到北海道去，尤其是札幌的住宅小套房及一棟(包括地皮的所有權出售)，實在令港人蠢蠢欲動。

札幌是北海道最多人的聚居的地方，人口約為190萬，近年當地中介為拓展海外房地產市場，也聘請了一些會操流利普通話及廣東話的職員坐陣，令海外買家溝通無間。

始終投資者買的物件不是近在身邊，而是遠在海外，既使回報怎令人動心，買家還是心存芥蒂與疑慮。找一間負責任的中介公司是能令買家放心地投資，這當然包括提供好的售後服務。

打比方，北海道的札幌市算是回報率不錯的地方。入場費基數低，租金回報高，當地的樓價與日本整體樓價相比較，卻顯得非常的便宜，值得少試牛刀。

北海道札幌市中心部附近，是可考慮投資的標的，札幌市北区也有多所學校，包括北海道大學、ファッションドレスメーカー専門學校 、北海道醫藥専門學校、北海道藝術デザイン専門學校、藤女子大學、北海道武蔵女子短期大學等等。北海道大學本身是有宿舍，但舍位不足，很多學生住一年就要搬出來。而周邊房間數量也不多，所以基本上也不用太擔心租不出。

日本樓不同於港樓，難以短期轉手獲利。建議有心投資日本不動產的人，不要妄想有港樓的升幅，最好以五年設定為投資期，甚至持有物業長期收租更好。

札幌市區* 有表面回報率11以上的案件，但就算是位於市區中心部，也需要看看是否位於中樞地帶，或是生活機能採買方便。不過如果你是挑選在市中心大都會，其實也毋須太介懷、太執著於那高出兩三厘回報率的周邊郊區。

*註: 札幌市距離札幌駅3站投資物件
大都市單身人口相當多，租住者身份種類也各式其式，這代表了租客群龐大。
包括: OL上班族、當地學生、海外留學生、家庭主婦、職場工作者、甚至大企業的法人等等，都有可能成為您的租客。

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開啟財富之門 ------ 創造力

創造力是扭轉一生命運之門。能夠從別人看不到的角度看事物，能夠超越人類可能做的極限看問題，善於突破常規固有想像空間，看到別人看不到的機遇，就是創造力。

舊的路未必是永對不錯，新的想法未必全錯不對。成功的人必定要勇於嘗試走闢徑，否則開創不了另一片自我天空。

要致富首先要具備對金錢的强烈渴望，渴望指數越高，成功致富可能性越大。要為自己創造更高價值，才能拉近致富之路的距離。

人的成就要越高，就要先跨越自己的心理圍牆與想像。

有一天下午，筆者獨自在麥當勞吃雪糕新地，坐在旁邊的兩位女士互問寒喧，其中一人問最近都幹些甚麼，另一人臉帶滿足地說道: 我還是在一家貿易公司當兼職，已經做了5年，每天工作5小時。女士追問說: 哪你薪水好不好？那人回答說很不錯呢，連每月津貼有4500港元。

首先想强調說明，筆者沒有帶有色眼鏡看人，也沒有刻意窺聽別人說話內容，只是她們兩人對話聲浪太大。這一席話，我深深體會到，這兩人對金錢渴望指數太低，太容易滿足，應該是屬於心中富有、知足常樂的一類人，實在令人又敬佩又羨慕。

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AirBnB 訂房網站 與 經營策略

Airbnb是一個漸趨流行的訂房網站，近年來在各國快速興起。嚴格而言，Airbnb不能說是一個正統的訂房網站，它本身只是一個溝通渠道，讓世界各國的屋主把自己的房間登錄網站上出租。

Airbnb的經營宗旨，就是全世界各地的業主把自家的房子掛在網絡上，讓旅客有機會去租住，體驗風土人情，融入當地人的生活。

透過這網站，世界各地旅客們就可享用超過190個國家，向房東租住他們獨一無二的家。

Airbnb早期主要先在歐美國家開展，而最近開始擴張到日本主要核心旅遊區去了。熱愛在日本自助旅遊的人，不難看到網上有很多推薦Airbnb的文章發佈與評價。

Airbnb本身是否合法性，於很多國家是引起不少爭議性。在日本各地，Airbnb目前是速迅蔓延開枝散葉，尤其在東京都心五區增長速度十分驚人。

Airbnb集中的區域在東京主要旅遊區，目前有整間房子在出租中的不斷增加中，2014年大約有4000多間出租房，是2013年的3倍增長，Airbnb不難成為東京套房大救星。

經營bnb有季節性營運策略及週末營運策略。傳說上來說，這些都是東京高峰期房間短缺，房價可因應市場供求定律而提高。

以官方統計數字，到了2020年，訪日旅客達2000萬人次也許是太保守估計。種種連帶性因素的考慮下，日本政府未必想禁Airbnb。

相反，安倍為了推動旅遊業，目前酒店供不應求已是迫切要解決的問題，要看安倍下一步棋是否逐步解禁。

Airbnb在日本現時算是處於灰色地帶，是否由灰變白，有待安倍作分曉。

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[最新日本酒店結構分布和旅客上昇的趨勢]