”Airbnb" 與 ”訪日人次"

投資Airbnb不是生財的靈丹妙藥，也不是必賺不虧的門路。

在投資前必須付出時間去鑽研和自學。不是任何物件都適合做Airbnb，也不是變身成Airbnb後，經營運作就可以馬上到位，令投入立刻獲利豐厚的產出。

何謂適合Airbnb物件呢？便是好的地點。

假設每個月入住天數是21~28天來計算

*** 當然好的地點，實際上的入住天數很有可能比21天還多些

Airbnb經營收入:

9,500yen x 21天= 199,500yen

9,500yen x 28天= 266,000yen

房租淨收入：以經營收入7折計算

199,500yen x 70% =139,650yen(21天)

266,000yen x 70% =186,200yen(28天)

由於經營Airbnb必須支付網站宣傳手續費，因此管理公司的代管費用也相對普通純住宅較高。視乎所選的管理公司收費不同，一般佔每月整體營運收入的20% 至 35%不等。

儘管如此，扣除所有營運支出後，實際回報還是比普通按月出租的租金為多，因此只要選對地方，投資報酬率是比純月租高出許多的。

以日本官方統計2020年數據，訪日觀光人數2000萬人次的目標來說，是能期望可以達到的，甚至突破這關口是指日可待。

目前東京總體酒店房間供不應求衆所周知。

海外各國的背包遊客，希望以能接觸當地的民俗風情的旅遊方式，喜歡自助旅行，體驗不同的風土人情的趨勢不斷上升。

比較便宜的住宿方式，可以與當地人文生活融為一體的Airbnb模式，某程度上無疑是酒店以外的另一種好選擇了。

簡單來說，訪日觀光的人數越多，Airbnb的需求便相對激增，可能利用人數就會不斷上升。對於投資Airbnb而言，無疑是一大利好多頭的商機。

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Foreign Tourists Visiting Japan 

From 2009~2014

AirBnB 內裝 與 佈局

儲蓄是一種美德，但若不好好加以運用，它並不會為你帶來財富，要將儲蓄的錢用在有效益的投資上，並加以不斷發揮倍增 ; 財富是源於資產累積變大，遵循這千載不變的真理，成功便離您不遠。

Airbnb 的內部裝潢與佈置，是吸引租客入住的重要元素，精心別緻的佈局，有主題性的裝潢，往往能提高出租率及日租價格。

畢竟所投資的物件是遠在另外一端的日本，海外投資者要親身越洋管理是最難控制的一件事，所以找一家管理到位的代管公司，就顯得十分重要了。

我們人類畢竟喜歡視覺上的冲擊，尤其是在一年365天，那難得假期旅遊消遙極樂之時，旅客們在住宿上的享受是盼望能得到滿足的一環。一般酒店裝修佈局千篇一律，大多是給不了住客這種視覺上的享受，這正正是Airbnb與酒店相異之處。

要提高Airbnb的競爭力與酒店抗衡，就必須將一些特別的元素注入物件內涵，在佈置裝潢上多花些心思去吸引人入住是必要的。旅客在挑選哪間Airbnb入住的，訊息來源往往是以網站上的資訊取得來判斷，是否要租住此單位的决定，也只有網絡上宣傳的照片和已曾入住者的口碑與評價了。

投資者最想知道的是買入空室成交之後， airbnb的跟進流程， 例如是裝修、傢俱設置、日常用品的添置(所需的開支) ， 如何營運(鑰匙的交收，如何宣傳)，何時開始步入收成期等等 。

除非投資Airbnb成了你終身職業，否則這些細節就得交託可信賴的管理公司代行，你還是可以繼續工作，這邊廂努力賺老板給你的微薄的薪水渡日，那邊廂雙管齊下開創投資大計待收成。

任何投資也有風險因素存在，没有必勝術。但不去投資也未必全然能安穩度日，通脹會蠶食你多年儲蓄的心血，到最終銀行存摺上的數字多兩個或三個零也没有多大意義。因為隨着年月無情地飛逝，金錢的購買力也變得盪然無存。

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       AirBnB變身物業租金上升潛力最佳地區        

Airbnb管理與運作

有關Airbnb的管理與運作，目前的投資者多把物件交給專業的管理公司代行，一般服費收費是比普通住宅代管的高出很多，代管服務費介乎月入的25%~35%不等。

不要以為收費不合理，代管公司提供的服務也較為全面，主要代管公司的服務包括9項:~

1.  網站的營運物件登錄
2.  制作Welcome Guide
3.  住宿價格調整
4.  房間的清掃、干燥、清洗床單
5.  交鑰匙服務
6.  問題對應
7.  質詢對應、預約服務
8.  評論管理
9.  提供Guide Book給租客

除此之外，管理公司也有包含內部裝潢佈置的套餐組合服務，這些服務正迎合人不在日本的業主，對海外投資者來說更是必須的模式。除非是成為終身職業，若是投資者親身辦理，諸如換床單、清掃房間維等等，是一件根本太勞心太繁複的事，因此由專業人士管理是必須的。

畢竟投資的物件是越洋購買，遠在另外一方日本必須搖控得當，才能坐享其成，因此好的代管公司就顯得非常重要的，更是不可或缺。

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AirBnB 的前瞻可塑性

房地產投資實際上是把可再生的貨幣，轉化為實物固定資產的過程，透過土地不可再生的原理，這些資產會像齒輪不斷運轉，產生源源不斷的現金流。

經營Airbnb，基本上是提供短期居住空間給入住的旅客，視乎入住率，屋主從中可搏取比純月租更高的利益。

在原則性的想法上，必須以日本法律中的旅館法為準來經營這盤生意。既然是屬於旅館法，就必須在擁有正規旅館營業許可的狀態下才能合法經營。

筆者愚見，利用自己的物業單位，變身經營Airbnb應不在此範疇之中，但這當然是各人有自己的看法和解讀。

投資的成敗難以用尺斗量，畢竟任何投資均涉及風險，風險與利益之間也是相輔相成，當市場上太多人做同一項投資的時候，便會達至瘋狂行為的舉動，也是最危險該放手之時。

投資者是各具智慧的成年人，至少應該具有獨到的眼光和與衆不同的腦袋。他們在投資路上身經百箭，各有自己的一套成功理念。當然能自行判斷利害得失，能發掘別人看不透或忽略了的東西。

日本東京是一個讓人流連忘返，去過一次也想再去的地方。它是一處充滿魅力的城市，若是你只到東京去隨意遊玩，去瘋狂花費，去浪漫賞櫻，似乎也未免太浪費。投資者不妨想想可生財的方法，利用這個城市的特質與優勢，來這邊觀光消費之餘，也可看看有何投資機遇。

以目前整個東京大氣候而論，嚴選條件好的地點去投資，利用超出平凡的思維空間，也得甘願承擔風險，願意遊走這灰色投資地帶。創造出雙倍的投資回報率，絕不是一件可望而不可及的事！

Airbnb頗為適合手頭有充足資金的物業愛好者，或是已經擁有東京不動產的業主，甚至是目前物業租客剛退去，或在空室狀態中，地點合適作為Airbnb的，也可考慮一下變身經營，創造回報可塑空間。

安倍的長遠方案，是必須依仗旅遊業振興國家經濟為本，因此率先開放了大田區，對象區域涵蓋主要旅遊區。任何精明投資者都可以看出來，日本政府的决心所在，國家本身也希望放寬各種條件以活絡經濟，改善觀光旅客短期的住宿的問題，唯有適度逐步解禁。

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Airbnb 全攻略

近年投資日本東京不動產的熱潮有增無減，港人頭腦轉數特快，已不單是聚焦店舖、一棟樓與商辦大樓。

日本旅遊業特別興旺，打得火熱的Airbnb，也形成了一股投資日本房地產熱潮，以小本入場的另類選擇。

從日本的大氣候環境而言，加上奧運因素，訪日人數日益增加，安倍明言放水解禁，Airbnb實際投資價值漸放曙光，現在與未來的東京似乎是一個很適合的標的。

目前遊走日本法律的灰色地帶，也許是可以借風順水而行。但投資者要考慮是日本國策上轉變的風險，因為法律政策上的改革變化，絕非你我常人可以掌控。目前日本政府在法令與方向上是日漸解禁，長遠而言，可按自己的方向來判斷是否值得投資。

從日本觀光的人數越多的趨勢而論，酒店房間供不應求已是鐵般事實，加上正面因素2020東京奧運前，訪日觀光人次必定是逐年增加，已是毋容置疑的方向，也將正面刺激短期住宿需求，因此投資Airbnb來說是有可前瞻的利好條件。

每逢旅遊旺季，東京的酒店房間必定爆滿。日本身為一個旅遊大國，日本政府要振興旅遊業，安倍蔽上眼睛不去禁，安倍要吃飯，國民要温飽，看來是絕不會餓着肚子去行事的了。

首相安倍晉三於2015年10月15日，在監管改革會議開幕式由總理辦公室（岡素之會長住友商事顧問）說道: ”緊迫的挑戰是如何保證住宿” 。

改革住宿服務的規定，必須短時間內解決遊客住宿的短缺問題，因此當務之急是適當放寬解禁，才能應對缺乏的住宿，有效適時解決海外遊客不斷增加的調節。

在安倍的支持下，將來放寛解禁Airbnb有望。

【對象區域】

1.  東京圏:   東京都全域、神奈川県全域、
                   千葉県 成田市
2.  関西圏:  大阪府全域、兵庫県全域、
                    京都府全域
3.  新潟県:  新潟市
4.  兵庫県:  養父市
5.  福岡県:  福岡市
6.  沖縄県

投資涉及匯率波動與該國政策風險，投資者必須謹慎行事，以免觸犯當地法紀，招至無謂的損失。

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小本投資 AirBnb 增值篇

小本投資在東京做Airbnb，位置選定當然是非常重要，物件要在一些地理位置優越，尤其是近購物點、近景點及商圈旺位的地區，是不愁沒有遊客入住的。購入空房變身Airbnb，內裝豐儉尤人，一般50~100百萬日元投入裝修，已經可以達至出租要求，要是豪裝也只不超200萬日元。

投資者可以通過Airbnb等網絡作渠通，招攬世界各地旅客入住。現時最受歡迎的Airbnb是在蛋黄商圈內，當中熱門地點有新宿、池袋、涉谷、中野、大久保等旺區。

一般小資族是上班在職，無法抽空去自行打理物件，因此多委托提供此服務的一條龍管理公司處理。例如旅客入住及退房登記服務、收支帳、房間打掃服務等等，這些都需要專人去管理。

風險承受能力是因人而異，純以單身公寓收月租，當然是比較簡單了，但要想以同一筆投入放大回報率，是要多化些時間去研究去包裝的了。Airbnb是以日租計算的，如果出租率能維持每月15天或以上，租金是必定比一般純月租高出不少。但若投資者不想太化心思去部署，選擇以住宅穩定收租更好了。

此外，投資者可買入現成已運作中的Airbnb繼續經營，但業主叫價一般是比空室買入高出1至兩成，現成貨源出售也很少。

新宿御苑前駅的實例，賣家叫價1480万，面積約18m2，若按住宅出租每月約為72000万，變身Airbnb每天租金8000~9500，此個案中的airbnb是今年8月才開始運作，減去airbnb運營費後純收入 ， 10月預定收入是145,000，11月應可步入收成期，保守估計年收入可放大至200%以上。

購入空室單位，變身Airbnb，可將正常住宅回報放大，將來若連 Airbnb 繼承來出售，叫價亦應能高出一些。站在投資角度看，既可提高成本產出效益，又可發揮雙槓桿放大原有回報至上限。

總括而言，高風險與高回報是如影隨形、唇齒相依。投資涉及匯率及政策風險，買家也要衝量個人自身條件，去找出屬於自已廣闊的投資天空。

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日本樓的土地權

早前有客戶查詢大阪一棟5800万物件，所在地位於大阪府大阪市大正区大正区千島，這一棟建物共有12戶，表回報23%高得令人心動，建物內的單位包括: 2DK × 6戸 /2LDK × 1戸 /3LDK×4戸/事務所×1戸，每月租金100万日元以上，細看之下，原來建物高回報的背後業主擁有的並非所有權，而是舊法地上權，難怪有5年翻本的驚人回報率了。

日本樓共分三種土地權
1. 所有權
2. 借地權
3. 舊法地上權

借地權和舊法地上權都需要向地主繳納借地費用，但是不需要繳納土地部分的固定資產稅。 舊法地上權要地主同意才可以出售，買賣就比較麻煩，如果出售時地主不同意，就無法出售了。借地權出售不需要地主同意。而舊法需要地主同意才可以出售。

借地權是指借土地來建房子的權利。這就是說買家買回來的不是土地，所擁有的是地上的建築物而已，在土地價值昂貴的日本，借地權的物主，買到的只是建築物，並須每個月繳交借地料。在投資角度看，借地亦絕非不可為，因為地段好就有其投資價值，只要借地年期長，扣掉所有本金後，就是賺到的部份了。

舊法借地權是按舊日本地政法、租地法規的概念可當成是半永久的。1992年前舊的借地權可以續約。如果期限到了，就算地主要拿回都不可以的，你不想更新借地權，更可向地主請求，用市埸價來買你的建築物。

1992年後新法借地權物件，因為新法借地，契約期滿終止，是無法更新合約的，期限到了必須將建物剷平，將空地還給地主。

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