買樓創造未來

"買樓改變命運"，這句話一點不假。當你不斷儲樓，儲到租金收入遠超於日常開支的時候，你已可以隨心所欲，隨時有資格談退休，海闆天空，世界任你行，再不必要為工作糊囗而煩惱。能靠收租輕鬆度日，便是最佳退休生活保障了。

" 磚頭 “ 既可保值，又可增值。

綜合日本樓市埸，可得出如下的見解與想法：
（i） 綜觀東南亞各國中，有些國家的物業市場是有價無市，沒有租務承接力，即使你買的樓表面上是乾升，實際上是沒有租客入住。比方說，馬來西亞的檳城、馬六甲等地，樓宇質素是很不錯，但要找真正的買家或租客卻是不容易

( ii )   日本國民收入、文化水平、法制健全。房產市場上是很難找到更好回報，更低入場費的樓來投資出租

（iii）日本樓投資可看中長缐定位，目前大型機建也未拍板上馬，市場前景續看好

（ix） Yen 會否再跌？論走勢應會再下行，有人認為要等日元喘定，再行看機遇入市，但這想法未必正確，也不一定是上上之策

( ix )   根據過往數據分析，目前日元不斷在低位找支持點，但投資者必須接受一個事實，便是日元不斷下行之時，樓價卻不斷往上攀升中

投資世界裏，無人能擁有水晶球，也相信沒有人能告訴你跌至甚麽水位才停步，如果知道去買高息掛鈎外滙更好。長遠而言，要相信自己眼光與判斷力，瞄準了低水市埸， 用平均買入法去分注持貨，是理想的投資方法之一。

至於投資日本樓，以100萬港幣為例子，分段入市買3間福岡樓，如博多區、天神區、藥院、赤坂等小套房，也是一個不錯的戰略性選擇。

目前福岡市人囗正增長，已突破150萬，平均年齡38歲，人口結構年輕化。博多區、天神區人口密度高，交通採買生活便捷，投資風險相對小。這樣的小注資產投資，可造就出較安全而穩定的現金收入。

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買樓創造未來來來

投資精明眼

日圓大跌，日本樓投資者也蠢蠢欲動。事實上，購買海外物業，並不單是日本，必須注意管理匯率風險，赢輸好壞，有待分曉。

近期不同媒體報導日本樓許許多多的負面消息，相信讀者們大都看過。其中有一則報導，將買賣手續費說得天比高，更說表面回報有十厘的產品，七除八扣後可能只剩二、三厘，我倒真想見識見識是甚麼物件。另一篇報導更令人啼笑皆非，筆者寫說日本當地定期每季向業主收取維修費，一年共收一萬多港元。

在這裏我想說明一下，一般而言，每棟日本樓是有修繕積納總金額滾存，這就是業主每月繳的修繕費積存，要作大型維修也絕少向業主額外收取。我有接觸過北新宿建物，大廈是負修繕積納滾存，但卻是以大廈名義向銀行貸款作維修基金的，業主是沒有自掏腰包；該文中還提及有 “地震税“ 這名堂，更說有很多日本地產經紀也未必知此事。

正常而言，購入後每月是要繳管理費及修繕積納金，有部份大廈也有水道費及其他雜項收費等，因此投資者也必須先瞭解清楚此等收費，至於這 “地震税“ 請問是否以日本不同地區震幅高低標準來評核？如何收？如何繳？恕我孤陋寡聞也從未聽過。

個人觀點認為，日本樓在港是個新興投資渠道，即使是資深人士，也只不過是擁有一至兩年經驗。房產市埸學問博大精深，尤其是日本樓，沒有人有絕對豐富經驗，只有相對富經驗的人，能解答較具深度的問題而已。

撰文者既沒有一定程度上的日樓知識，是未必能站在中立角度加以分析，若其身份角色、職業上有利益關係衝突，自己本身又從未有持有，或曾經擁有買賣過日本物業的相關經驗，勉强去寫去予以評論好與壞，似乎是來得並不太洽當匹配了。

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買樓致富鐵律

許多當年的打工仔，如今已經得到財務自由, 但又有多少能無私奉獻，與平水相蓬的人，分享財務自由之路。

世上的富人，靠物業致富的佔大部份, 只要你騰出每天24小時的時間，去潛心研究一下，想想那些人致富的法門，這比你上哈佛大學唸書，可能是是來得更有意義的人生。不是嗎？我們可以借助富人的經驗，使自己財務自由，上人生實戰的一課。

靠買樓致富的人, 都必須先學懂買入未來，買入有未來有前景的物業，永遠世代相承，長期持有收租 。也可等時間的洗禮，待可觀價值出現後賣出獲利，甚至是不用想去賣也可。因為在可見的未來，當初你買入的物業，都能有很大價值上的上升。

目前港台的投資者陸續將目光投向海外房產，實際買的人呈上升勢頭。這主要誘因不外乎是港台兩地房產價格高漲驚人，令本土投資機會減少。

在日本不動產市場上，要找純回報5~7厘的物件不難，相比中、港、台投資回報確實是高些。

回顧日本惨痛的泡沫經濟，1990年高位接貨的日本人當然是永不超生。但屈指一算目前日樓已在極殘低位。日本樓價兩年上升步伐平穩，東京樓價每年平均約10%升幅，横濱樓價每年也有5%升幅。

物業市場上有一個鐵律，有中國人踏足的地方必升。

據財經數據，大陸旅客到日本旅遊人數，今年首三季度與去年同期比較，增長達79.8%。目前中國投資者赴日購房以數倍上升。根據國際房地產專業服務機構，仲量聯行的統計數據分析，內地投資者赴日購入商業地段的金額約2.3億美元，是去年全年的3倍。

不管你目光放在哪裏，翻看房產歷史軌跡，有中國人投資的地方，要輸的豪給他……

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平得有道理 貴得有價值

日元的大幅貶值，貶幅驚人！引爆海外資金陸續流入日本房地產市場，締造了日本不動產投資機遇。

日本房價牛耳，當然是以首都東京為代表性。據日本国土交通省2014年1月1日公佈的數字顯示，東京23區住宅地的平均地價差距最高達7倍之多！

購買房地產鐵定律 : 最保值的就是地段最好的地方。20年前不同的人，於不同地段投資相同的金額，20年後的今天他們的財富會有天淵之別，就是當初一個不同的决擇 : 地段。

一分錢那來兩分貨，早前我在電視上看到了有位香港人，已移居曰本的仲介，介紹一個位於足立區的物件，叫價480万，可已是五臟俱全了，價錢也許平得讓你心動。從她囗中娓娓道來的經歷，絕不難理解她是如何在生活中不斷拼搏向上。

4500万在東京的足立區可以買下3LDK(3房一廳)的公寓，可你跑到東京銀座就只能買1DK的小型公寓了。有些東西大而無當，有些東西小得希缺。物件平得是有道理，貴得是有價值。究其原因只有一個，就是地段。

東京23區東北部的足立區，商業活動少。須知道，中心部位升值的持續升值，周邊部位貶值的持續貶值。足立區要算是地價最便宜，這些房子的平均價更是全東京最低的，每平方米才26.35萬日元，僅為千代田区的七分之一，當然是平得有道理。

窮的是你的思想，而不是囗袋裏的窮！
~ 要擺脱思想上的窮困
~ 須先建立心靈的富足
~ 只有打開封閉的心思
~ 用你腦袋去分析事物
~ 世界不就在任你遨遊

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                          天天都是朝陽天

找出生金蛋的鷄來

台灣人早已在日本市場上投放資金，其投資已經有一定規模了，他們大部分的投資者，平成以前建的舊樓都不考慮，挑的都是1000万左右的小套房。相反香港人總喜歡買舊的小樓盤，這些是香港社會上一種扭曲的畸型現象。

有人說，香港買日本樓的中介買的多是舊樓。這句話應反過來理解一下，在香港市場上，確實存在着一大批，只有二、三十萬港元為目標的投資者，他們十分渴望買樓收租，在港是苦無出路，唯有投放海外尋去路。

不得不提提，這些投資者要有心理準備，日本人口老化，空置率高是鐵一般改變不了的事實。相對偏遠的地區，投資風險大，空置率嚴重。要不然在偏遠地區的日本樓為甚麽會這麽便宜，凡事都有因果道理可追尋。

自古至今，同一件事上，用不同的處理方式，後果是有人成功有人失敗。

日本媒體主打積極報道，不少公司職員甚至家庭主婦，他們積極投資於住宅作為出租事業。甚至在典型的 “貧困地區” 北海道，空置率出名高的地方，也出現了年租金收入超過6億日元的個人投資者，這正印證了我的說法 : 同一件事上，有人成功有人失敗。現在日本持有住宅資產且具有租金收入的 “個體户” 高達320万人，是投資股市的散户的四分之一左右。

在日本，投資出租物業一直都是大有人在。日本是老齡化了，老人在死之前都會把自己的物件拿出來賣，不然死後要交繼承税，他們覺得花不來。

就連哈佛畢業的華爾街精英，他們投資額度幾千万到十億日元的住宅用來出租。因此出租物業這門生意真的最能賺錢，只要你潛心鑽研，在垃圾堆裏，也許會發現珍珠 ; 在深林深處，也許會發現稀世寳藏。

對於銀行而言，零利率時代加上大企業手頭現金過剩，低融資利率的確是一門生金蛋好門路。

富人用腦袋，窮人看口袋。

這種個人住宅投資領域，出租生意門路博大精深，可引用在全世界合適的國家中，將之發揚光大。就像香港這塊寳地，說是房地產回報有3-4厘，可是，用用你的富人的腦袋可變出10厘，甚至更高更高……

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                  退休之道是找出生金蛋的雞來

日本樓該買不該買

日本樓正負面新聞排山倒海而來，這對想買日本樓的投資者而言，不失為一件好事。有名家報導指出，傳統智慧在本土賣不掉的爛地產攤子，才會向海外買家速銷求售，這說法本人並不苛同。

環球房地產市場大勢已成，各國資金在世界上每個角落游走，機遇處處有，這是一個必然現象。試問精明的房地產商家，又怎會選擇坐觀其變，而不是海外速鎖，令資金快速回籠？至於香港樓為甚麽高企不下，日本樓為甚麽便宜得不合常理，這內裏文章，也許要讀者窮盡精力去研究研究。

昨天，有位年青朋友對我說20萬的樓也許買貴了，2000萬的樓也許買平了。這句話極具有深度，令我銘記於心。

便宜的東西也許是平得分文不值；天價的東西也許是貴在稀缺。身為投資者，必須明確知道自己要的是甚麽，從來沒有人游說哄你去買，至於爛貨好貨，輸臝與否，也得靠你自己雪亮的眼光。

我的個人經驗是11年前，在港買了一件衆人都認為是超級爛貨，而這件所謂爛貨，如今變成了生財工具，造就了我此生大部分的財富來源。

衆所周知滙率影響樓價尤為深遠。現時日元匯率下跌幅度深不見底。表面上，日本樓價要是不升，已經是相等於樓價下跌了，實際上，只要你找到一種對衡日元匯率下跌是方法，就可以放心去下小注了。

有專家名人指出賣給香港人的日本樓，多半是沒有智能的舊樓，難道市場上的商家全是愚笨無能，無知地在推一些找不到客源的東西？請不要吝嗇張嘴去問問相熟的中介，市場上究竟有沒有智能式的日樓盤源可推介，相信！要是你資金無上限，要有多智能、超高端的物件，都能給你買！

香港人啊！為甚麽有人甘願住在板間房、劏房裏？又為甚麽有人住在超豪華10億大宅裏？無他，這是需求問題。世上貧富比例懸殊，當有99個人搶着買5元一塊的山水豆腐時 ; 可能是有1個人去買500元一塊的法國鵝肝。鵝肝這東西，入口甘甜味濃郁，的確是極品 ; 它除了價格昂貴、膽固醇超標外，卻未必是世上大部分人的囗味，也未必人人喜歡天天細味與品嚐的。

總括而言，是供求定律决定一切，人類各取所需。投资難分對與錯，也許這一刻錯了，將來卻是對的。我的字典裏沒有對不對，只有買不買。買樓能不能為你賺錢，是未知之數。投資涉及風險，不投資也並不代表全然沒風險，搏與不搏自行定奪。

又一層

又一層字典 : 美麗的東西未必能為你帶來財富