住宅公寓 VS 一戶建

在日本購買小顆物業可以選擇一戶建， 一戶建當中較便宜的是聯排興建， 獨棟的價錢當然會比較貴， 一般來說獨的彈性比較大， 再建築的可能性也較高。 另一種是多層式公寓大廈，那麼作為投資者應該買哪種比較好， 其實是 見仁見智， 有的投資者不喜歡一戶建， 但有的也不選擇購買住宅 ，其實兩者之間各有利弊及優缺點。 

☆ 一戶建【優點】

① 私隱性較高， 不易受到隔離鄰舍嘈音滋擾影響， 除非購買的是這地權否則作為業主就是連地皮擁有， 這也是一戶建吸引之處，也沒有公寓住宅多戶數下， 有管理約章和必須遵守的大廈規條。 

② 一戶建的住客或業主居住， 有多些機會與左右鄰舍交流， 相對容易建立鄰里關係， 比較容易守望相助。 

③ 戶建最大的優點同時也是缺點 ， 優點是平常不需繳交管理費和修繕費， 但到了需要維修便要獨力承擔。

④ 土地面積較大的一戶建， 多數有停車庫， 有的一戶建車位近士捲閘式， 平常就節省每月的車位租金， 小數怕長計， 這也是有些日本人特別喜歡一戶建的原因之一。

☆ 一戶建【缺點】

① 由於一個業主擁有整塊土地， 房屋的修繕維持費用就需要單一業主獨力負擔， 長期修繕保養就需要各家自掃門前雪， 不過修葺所花的錢， 於出售時是不會影響下手買家計算回報。

② 一戶建的保安問題， 是沒有日勤管理員或者長駐管理的， 因此作為住客或業主必須注意，外出時房門或窗戶是否穩妥關好， 戶建相對住宅是較容易發生竊盜案件， 話雖如此日本國民操守還是不錯的。

③ 戶建較少單層興建， 有很多是兩至三層建造， 上落樓梯就要小心， 若果是長者每天走上走路就相對不方便。

④ 一戶建保安系統沒有住宅公寓 完善， 有關保安清潔及爬蟲類之類的小動物， 就需要自行處理掉或者找業者來解決。

 ☆ 住宅公寓【優點】

① 大廈管理組合會負責公用部分 清潔打掃， 也都會做好垃圾分類 ， 有的住宅大廈還設有24小時掉垃圾系統， 那麼這方面就會比一戶件優勝。 

② 多層式住宅， 除非是戶數較少 自主管理的舊式大廈，不然大廈入口大門會設置自動回彈上鎖的設備， 保安上感覺就較安心。

③ 通常六七層以上的大廈， 是設有電梯， 設計上毋須上落階梯， 所以無論男女老幼都較方便。

④ 通常戶數較多的高層建築物， 都設有 Lobby ， 於乘搭電梯時候住戶之閒交流機會也不少。

☆ 住宅公寓【缺點】

① 較容易受到左右鄰居影響，如噪音問題， 比較容易傳開去。

② 有些小型公寓公共設施少， 這樣鄰里之間關係就會相對疏離。

③ 住戶或業主需要按時繳交每月管理費和修繕費， 建築物隨著樓齡漸高， 修繕費每隔一段時間調整， 所佔洗費就更高了， 下手買家計算回報時就會更低。

④ 需要使用停車場時，住客或業主都要以租用形式在建築物或週邊泊車， 那麼就多了一筆停車場費用。

就長期投資角度而言， 公寓售價 武陵到了某一分界線，價格下滑速度慢；但一戶建較遠離車站，或者生活機能較差的， 隨著保養失當日久失修下， 持有的長者業主又不願花錢修葺， 價格會去到一個殘值 ， 但土地還是有價。

每個人都有自己的思維方式， 要投資住宅公寓還是一戶建， 都是各有利弊， 有得有失。

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為您鍾情一戸建

為您鍾情一戶建

日本人一直鍾情一戶建， 近幾年不獨是本土人喜歡一戶建， 連外國投資者也越來越多了， 買家有的是買來自用；有的是買來出租。 有些人專門做一戶建投資 ，是為了比普通住宅獲得更高回報， 至於可否實現心中所想，就需要靠獨到眼光 。 

擁有土地私有的優勢，也是吸引越來越多人投資在一戶建另一原因。一戶建可以自己裝修，根據喜歡的模式自己設計。 選好一塊土地， 可以按心目中的理想房子建造， 位置較好的也可以用來經營生意，如做民宿，又或是下舖上居， 吸引高淨值投資者， 所以越來越多人對一戶建趨之若鶩。

年份老舊的一戶建， 地點較遠的價錢確實是非常便宜，但是也要注意買回來未有整修的吉室， 需要投入一筆可觀的修葺費用。 

總括而言，年份老舊的一戶建，室內設備老化比比皆是 ，所以購買這類一戶建也需要有心理準備多預算一筆修葺成本在內。 若果是買來投資，當然最好是選擇帶租客的， 比較近車站的就最好，此外車站周邊設施， 生活採買是否方便也是非常重要。

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中心點 VS 山卡啦

一直以來不少買家， 查詢日本物業都希望找超高回報的中古房子，但又要近中心位置， 超高回報是指扣除所有恒常費用以後，有10厘以上 ，甚至要求15厘實回也大有人在。 

首先在這裏說明， 中心點高回報的論調， 正常不會發生在首都圈核心位置。若果真的放在眼前， 極有可能是托高租金， 混淆買家視線， 虛擬高回報。 若然確認以上都不是， 沒有地雷潛伏， 就必須立馬去買 。

回報去到雙位數字， 一定存在著更多風險因素， 這個買家在要求高回報的同時，必須接受在先， 否則浪費了自己的寳貴時間 ，也浪費中介公司搜盤， 向賣方公司查詢所有細節後，買家卻靜默無聲地潛水。 

比方說近日有一個接近20厘實回的一棟4戸的物件，全部滿室， 裏面住著的都是70歲或以上高齡生活保障者。 不用說明去到這個回報， 人人皆知這類物業地點並不是什麼好地方， 租客一般不會輕易遷出， 極有可能是長住到終老， 但也要承受風險就是租客在物件裏面離世。 其實不獨是長者會發生事故，不論任何年齡男女老幼也有可能遇到這種事情，中介公司真誠相告提點風險所在， 買家要買就要先了解風險所在， 因為成為業主就必須背負著持有物件的責任。

既定因素無法隨著我們所想而改變， 要是無法接受，不如去考慮一下定期存款、虛擬貨幣或者投入股票市場 ， 這樣會更簡單直接， 要買賣的時候， 隨時隨地按一下手機apps或鍵盤， 就可以即時操作，短時間內變成現金， 也不會像物業一樣，賣不出鎖死現金流。 

物業市場上，從來就是越近中心點， 徒步越近車站， 回報就越低 。首先選中心點必須接受低回報， 但同時也會享有升值憧憬 ；要求高回報自然就不是中心位置，且較偏離車站條件較差的物件了。 魚與熊掌，購入物件之前，務必先權衡輕重， 買家要有自己的選物重心 ，否則永遠原地踏步， 只能眼巴巴看著貨幣貶值。

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疫情改變經濟模式

自從2019年以來，全世界各地經歷著疫情起起伏伏， 到今天已經是2022年2月份。移民的移民，賣樓的賣樓，沒離港的也繼續面對生活上的種種。 自從過上這些疫情日子以來， 人確實是有些疲累， 但我們一定要相信， 也總得要堅持 ，最艱難的時候總會過去。

總有一天疫情會完結，如今實體經濟有所停頓 ，但線上操作還是繼續向前 ，疫情重創經濟已成千真萬確的事實。人生是不會重來， 我們總得好好裝備自己， 既不能像疫情一般百物蕭條， 更要創造自己的不可能。

「無法與人有太多實體接觸」， 反映出人與人之間需要保持一定社交距離， 避免到群聚太多的地方等，確實影響到各行各業的運作。 

食肆改成外賣繼續有生意，有的人看準時機， 經營兩餸、三餸飯外賣， 做得有聲有色， 排隊買外賣的人， 街頭排到街尾 ， 生意好得不得了。

有些行業就要在這段期間處理多一些遙控操作， 例如教育事業， 補習行業等等， 有的都轉為線上授課， 即使將來疫情過去， 長期以來習慣了線上的好處與方便， 大部分學生和家長都會接受這種體驗與學習模式，確實是節省許多往返時間， 行業經營模式隨著時代轉變 ，將來也可以延續這種經方式， 並且是大勢所趨。

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回報率 VS 升值力

經常聽投資者要找租金回報高的地方， 實回報沒有ハ厘至十厘，不如買股票或其他投資產品， 這些論調都是一般買房人的内心想法。 可是毎毎大部分人認為可靠而回報率高的地方， 房價多數是比較低，未來上升空間也有限。 

租金反映當前的環境大氣候，供應量多寡，當前租客負擔能力等等的因素； 房價高低是關係到未來的因素與升值能力，因此回報率高的地方未必一定是值得投資的標的 。

「租金回報率」是用來衡量物業投資收益的重要指標。要獲取高租金回報， 首先就要先撇除升值的可能性想法， 不同地區，市場租金回報差異性也很大。 絕大程度上， 投資者是先定租金回報率高，而去選擇不該選擇的区位。 這個當然是因人而異， 沒有對與不對。 有人追求未來升值能力；有人追求眼前看到的短暫回報， 這也是無可厚非。

總而言之， 「魚與熊掌」任君選擇。 回報率高的地方， 是高得有道理； 租金低的地方，也是低得有憧憬。 往往賺取租金回報的同時，未必可以勝於長期升值力的威力。

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建議你還是不要買樓了

有很多買家，無論買來收租投資或自用亨受， 都有自己一套審視市場的方法。 有的人在說理， 我只是買來自住用途， 未來樓市應該係會下跌； 也有些持高見，說買來投資收租，睇緊未來半年樓市仍會有下行空間， 應該會比現在更便宜， 所以不著急了。 

既使慶幸半年後樓市真的下跌， 但這種人也未必會入場， 相反樓市上升，當然就更加不會下手了。 所以這類投資者， 其實未必適合投資物業， 可能更適合的是物業以外投資組合了。 

買樓其實樓市好與壞、旺與頹， 人總是有一個共通點， 都想等樓價平些才進入市場 ，但有誰在樓價真正便宜的時候一馬當先， 真的言出必行去買。 要等樓價跌到最低點，其實有時低處未見低 ，若果買來自用 ，更不應該一直苦等， 因為等待是有成本，等待的期間 ，也要租住屬於別人的物業， 這類人在有生之年可能都是一直觀望。

人生苦短，無謂為了可能再跌過5至10%去糾結。人是要活在當下， 何況市場上根本不存在「離地」藏在你心中的「那口價」。

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