包裝的陷阱

香港人最喜歡投資物業， 但卻不甘於只收取正常租金。 對於投資者來說， 運用同一筆資金，當然是回報越高越好。 人人投資都喜歡短期獲利，也比較少人用中長線去獲取穩定回報的心態， 這樣容易中伏的機率就比較高。

根據需求定律， 看準機遇的發展商或打骰人， 都會順勢包裝合適產品迎合市場所需， 這是商業社會上正常運作模式。

各國嚴打民宿，均需要申領牌照才能合法經營， 不少發展商或 投資者就瞄準這個賺錢的良機， 買地或改建一幢全民宿單位在市場上分拆出售， 以迎合大眾消費者的憧憬。

放眼物業市場， 一棟可以經營民宿或保租的單位， 是最受市場歡迎， 租金回報一般比正常物業高。 香港投資者當然津津樂道， 加上展銷會上和不同傳播媒介，排山倒海的宣傳廣告， 羊群心理人有我有， 物業銷情當然是不錯。

人要衣裝，物要包裝。 橋段不怕舊，只要人人受。 傳統僵硬式廣告宣傳已經不合時宜， 包裝成高租金回報去吸引買家的眼球是大勢所趨， 但高租金回報的背後也需要衡量自身承受的風險。

保租物件， 所提供的租金是否與同區市場租金脫離， 保租期過後， 相同租金重新招租於市場上有沒有競爭力。 全棟分拆出售經營民宿物件， 購買了之後也不是必賺， 要視乎管理公司是否到位， 週邊競爭力等變數。 民宿經營七除八扣後，回報是否如想像般高也是未知之數。

假設將來民宿市場逆轉，租金回報與普通長租差不多的時候， 投資者欲放棄民宿概念，想將自己物業變換為長租， 試問同一座業主部分做民宿， 部分轉長租的情況下， 實質可否運作也是無法預期。我們可以想像到，根本沒有正常本地人，願意租用天天有不同陌生人進出大廈的居住環境。

想要在市場上放售套現時也未必能找到買家， 其一是沒有人願意購買這類型的物業， 其二是同區相同質素價格相對較低。

要避開糖衣陷阱的唯一方法， 就是在購買之前清楚明白這類投資是有溢價存在；千金難買心頭好， 再貴的東西也是有買家， 值博不值博就得看自己的投資定位和判斷能力。

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財務自由之路(1) 「創造被利用價值」

在大部分人心目中，「 財務自由」僅僅只屬於小撮人。 一般人對於「財務自由」 這個名詞， 不敢去妄想， 更不會付諸行動。

絕大多數人總是安於現狀， 甘願堅守工作崗位， 認為「上班族」就是安全指標。 忠心耿耿工作；安安穩穩拿薪水， 這是一般人有規律的賺錢模式，可是現實是加薪幅度總不會跑贏通脹。 老闆不會讚賞你工作賣力， 只會想辦法開源節流， 到最終高薪厚職的員工逃不過被裁員的命運。有沒有想過， 有一種生活是最可悲， 當你沒有工作的時候，所有財源就斷絕了！ 停下來時收入便靜止的投資，都不值得珍惜， 創造「被動收入」才是自保的法門 。

「財務自由」之路， 人人瘋癲時要冷靜， 人人惶恐時要下手。從2003年沙士期間買入第一個物業， 輔助了我踏上財務自由的起跑線， 沙士期間眼見99%的人瘋狂買的是3M口罩。人人摒棄的物業市埸， 當時有幾筍有幾平都有， 正是尋寶的最佳時機，可惜人總是屈服於惶恐的心理， 沒有人願意去分析了解， 創造最大的價值， 99.9% 的人都錯過了最好的時機。

縱使當時口袋裏就只有30萬港元現金， 可當時我沒有衝着去買名牌口罩，而是先買人生第一個「最低入埸版」自住物業。這物業至今已經升值7倍， 自此利用它創造了不少價值， 從2005年至2012年加按又加按買入本港物業， 再將買入的物業加按， 重複操作不斷複製增持資產。

從2013年起筆者沒有在香港投資任何物業 ，過去在港投資的是一直持有收租， 創造被動收入。回顧從擁有第一個出租物業開始， 「供樓」 是比想像中輕鬆得多，一直就是租客替我的物業供款。經歷年年月月就多了幾個本港收租物業，感覺卻是非常輕鬆 ， 銀行的負債租客償還，對我來說不但沒有壓力，更成了我創造財務自由的窗戶， 自此之後也深深體會到踏上財務自由之路， 並非一般人所想那麼困難。

筆者從2013年開始涉足日本物業， 平均一年增持兩個日本物業 ，首兩個是買入東京店舖及住宅物業， 全部以收租為主。 以日本物業投資來說 ，基於資金不是一筆到位，以致無緣購買一幢物件， 5年下來分段投資包括東京、 大阪、名古屋、福岡、札幌等。

從2015年開始筆者已經是毋須為生活開銷而努力賺錢， 但是性格上使然加上存在價值驅使， 工作還是比較容易度日 ， 況且近水樓臺買入物業也能天天做功課， 緊貼物業市場， 又何樂而不為。

簡單來說， 只要你的資產產生的「被動收入」，超出日常生活開支，就是已經成功踏進財務自由之路。 大多數人最渴望財務自由的狀態 , 但卻只會冷眼旁觀， 害怕行動的失敗。當你像行屍走肉， 日復一日，年復一年去工作，所賺來的沒有投放被動收入上， 這樣既使如何富有也不值得他人去羨慕。

人生三大自由是最難獲得， 包括「心靈自由」、「財富自由」、「思想自由」 ， 只要朝著這三個方向不斷努力， 用同一個模具不斷複製， 創造被利用價值不只限於人， 要是能運用於利用物業上， 增加現金流及創造利用價值，那麼每一個物業就是你人生的棋子， 只要集中精神盤算清楚， 下棋獲勝機會也較大。

筆者在這裏與讀者的無私分享， 純屬個人思路及財務自由的自我想法及實際行動方式。至於每個人如何部署，就需要靠自身的領悟力，持之以恆將資產配置達至財務自由之路。

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跨越地域●日本店舖●夢成真

日本商舖投資， 是市面上中介公司很少談及的話題，主要原因是店舖與住宅比例貨源懸殊， 要推廣花費的人力物力也會倍增。

日本店舖尤其是有租約的， 相對住宅消化能力高。因此在利潤與時間分配的大前提下，香港中介公司都不會花時間去推廣店舖這項業務。

事實上商舖投資， 對過往只投資住宅的人而言， 感覺上是風險較高。 但實質運作及經驗卻未必與想法一樣， 始終投資日本店舖與香港有天淵之別 。

在香港地舖與上蓋住宅物業價格，可以相差數倍或幾十倍， 甚至更多； 反觀日本地舖與上蓋物業價格差異性並不明顯，這也是日本店舖投資價值所在。

從 "物以罕為貴" 這個論點而言， 投資店舖確實比住宅吸引！要是你告訴身邊的朋友買了一間店舖， 和告訴朋友買了一個住宅，你猜猜哪種說法比較有自豪感？

投資店舖一般分為8大類 :-

1. 核心地段正街大道上地舖
2. 商業街商舖投資
3. 建築物內街店舖
4. 社區民生店舖
5. 百貨商場或購物中心店舖
6. 寫字樓商舖
7. 商務大樓寫字樓商舖
8. 非地面店舖

至於投資哪一種店舖比較好， 可以因應自己的喜好選擇。 事實上日本店鋪貨源歸邊，可選擇範圍也隨時間推移變得非常狹窄。 投資者可參考比較有經驗的業界意見， 再因應投資金額去篩選最好的目標物。

資金較有限的投資者， 尋找店舖的時候就不能與現實貨源脫離。 買在核心地段店舖，價錢相對較貴， 而且競爭者也較多， 能順利搶下來的， 也可能是入貴貨。

相反而言，在日本投資店舖，二、三線位置回報會較高。 一線核心地段店舖價格除了比較貴之外， 市場上也沒有什麼好的貨色， 有的就要當機立斷， 馬上行動。

投資需要先定下目標， 趁著日本商舖價格與住宅目前還是呎價分野不大， 可以多做一些功課， 以便入手時目標更清晰更順 。

投資店舖將來也可能會有較高潛力的升值空間， 比方說店舖價格會隨著時日差異變得更大， 就是住宅價格的兩倍、三倍、四倍， 以至更大差距 。 除了租金收入所穫取的現金流， 將來物業本身會有更高的增值空間也極有可能 。

筆者個人投資物業，一直是採取 "以靜制動"， "只買不賣" 的方式， 住宅如是 ， 店舖投資也如是。尤其是商舖投資， 持有越久，享受長期收益也會越大。 若非物業市場投資環境逆轉，沒有十足把握， 也不會考慮換貨或者投資到其他領域上。
　　

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