海外樓房風險篇

香港樓價瘋癲，投資價值雖然是有，但是上升水位有限， 風險相對較高。 因此很多想買樓的人， 都會把資金投放在海外低水的地方， 可是大部分人卻忽略了投資海外樓房真正的價值， 投資不要貪便宜， 除非是資金太有限又想買樓的，就必須鎖定有租務市場的地區。筆者個人愚見，購買樓房不是拿來觀賞， 而是要不斷產生現金流，否則買入樓盤後便會變成一個永遠卸不下的包袱。

買入場門檻較高的地區，相對會有創造價值的空間。 比方說東京核心地區銀座， 目前來說回報只有3厘左右, 為什麼仍然有投資者趨之若鶩？ 投資不單是租金回報的考慮，還需找人流勁爆的地方， 這樣再出租有保證， 將來脫手升值也是理所必然的。

近期海外樓盤煲得火熱， 市場上最吸眼球的就是泰國和大灣區。 發展商為了招徠顧客， 有的在五星級酒店擺展銷會，有的找藝人明星作為代言人，樓盤就從幾10萬至150萬港幣入門。 展銷會上更包裝得美輪美奐， 有無限升值憧憬 、 有租金保證、 有未來地鐵出口、 CBD商業區等等，可是現實卻是恰巧相反，單看泰國樓盤，去年第4季數據顯示， 一手市場仍未賣出的已有4萬多個，今年2018年還要陸續供應市場， 供多於求的情況下，租務市場根本欠奉， 換來的事實是租售兩難。

其實最好的樓盤大部分已經在當地消化， 又怎會需要海外速銷呢？ 身為香港人也必須注意，平衡購買海外物業的風險， 筆者唯一可以告訴的是， 一個物業市場沒有當地租務承接，只靠外來人士租用， 試問外國人口會比當地人口多嗎？ 輕信網絡上廣告資訊 ，投入這類海外市場應該已經一半敗訴， 僥倖的贏家只是寥寥可數。

又一層

日本不動產成交後必須注意事項 下篇

【日本不動產成交後必須注意事項    下篇】

買到了心儀的物件，當交收登記手續完結束後， 該怎樣保存自己的樓契（ 權利狀）？

為了避免他人盜用， 買家必須妥善保存登記識別情報 ， 什麼是登記識別情報呢？ 意思就是權利狀， 相關的登記機構會發給新的業主重要文件「權利狀」， 以證明你便是新的擁有者。

Q.1「 登記識別情報」 究竟是什麼 是什麼？

A.1 「登記識別情報」有點像香港的銀行密碼封條，在登記識別情報通知單下方的保護貼紙後面，有記載着的12個字，包括英文字和數字的組合。當有關機構登記手續完結後， 負責登記事務所會發出新的登記名義人，通知新的登記識別情報。每個不同單位的物業、每個登記名義人的登記識別情報都不會相同， 換句話來說 是獨一無二的識別情報。 比方說你是現在的名義人， 便會登錄在日本政府的法定機構。 因此沒有登記識別情報，別人是無法轉移你的權利，盜取你的資料！

Q.2 萬一權利狀丟失了或被盜竊該怎樣處理？

A.2 這種情況最好請教日本執業律師辦理「失效手續」或尋求解決方法與建議。

Q.3 在什麼時候需要使用「登記識別情報」？

A.3 當你把物件所有權送贈或賣出時， 轉移給下一位的買家時， 便需要使用「登記識別情報」。

又一層

日本不動產成交後必須注意事項 上篇

【日本不動產成交後必須注意事項  上篇】

很多年前海外買家都投入日本房產， 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管！

當投資者選擇自己心目中的物件， 簽訂買賣合同後， 買賣雙方便會履行契約，包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時，每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜， 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則，一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情， 只要做好功課， 再不是隔山買牛。

日本不動產成交（決算後）， 新的買家將會於3~8星期內， 收到 所有文件及不動產權利書（樓契），之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料， 所以大部分買家難以充分明白，了解登記識別呈報的功能和保管方法。

由於日本不動產價值嚴重低估， 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多，筆者也希望透過自己 積累的經驗，用這篇文章與讀者無私分享，從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主，得以更深層次的了解日本不動產的登記制度！

Q: 海外買家與日本本土居民，在購買樓宇有沒有不同的法律限制？

A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交， 彼此締 結買賣合同就可以了。

又一層