札幌市投資篇

北海道札幌市人口約195萬，與東京、大阪等商業區相比相對少很多，由於人口少，投資更要小心翼翼。投資新築房屋必須集中在地鐵站附近，徒步以8分鐘以下為佳，這樣才可確保易於出租。

有研究札幌物件的投資者，一定會察覺到没有附設陽台的建物比日本其他地方為多，這可能是北海道天氣較冷的原因，經常有霜雪飄至，室內也多有暖氣及暖爐設備。個人認為在札幌市只要位置好，離車站近，採買方便，建物出租率高及同棟租金水平穩定的，有没有陽台也可以投資的。

爆破之後北海道地價一直下跌，但也有例外的地方如札幌市的中央區及新開發區桑園站 。札幌市中央区地價出現不斷上漲的趨勢。在札幌投資以收租為目標的，必須選擇較優質地段方可保值。地價上漲、建築材料和人工成本與時趨升。土地屬非再生資源，好地段買少見少，例必加劇房價上升。

尤其是近幾年，海外投資者對北海道不動產興趣轉濃，在札幌的購買房地產的海外買家出現上升勢頭。之前札幌市推出了1億日元左右的頂級豪華住宅，目標買家竟是瞄向東京和海外客戶。

市場上只要出現大型開發項目，有成熟的周邊配套，便會帶動地價與樓價齊升。現時，日本經濟處於調整及復甦階段，我們不難看到日本最低工資向上調，如果日本人收入有所改善，房價上升也是必然的趨勢。

札幌市的新築房價連續4年持續向上，已超越90年代初泡沫經濟的平均房價。1991年是日本房價最頂峯時期，以日本人最愛的3房單位為例，當時札幌市內新建房屋的平均價格約為3,200萬日元。現在札幌市平均房價已上漲到3,800日元，遠遠超越泡沫爆破之時的價位。房價急速上漲的原因很多，311日本大地震後，災區重建大規模展開，造成建築成本大幅增加。

作為小額投資者，港人買札幌物業的多是因為入場門檻低，不買新築買中古反而較合金額預算，一般買家多選擇札幌市中央區400至800万日元的二手單位為主。若以租金回報為首要考量因素，可以札幌駅、大通駅為重心，視乎回報可挑幾站範圍以內的物件。

要選擇好地段的話，可選札幌、大通、狸小路和薄野附近一帶的物件，但這些位置1990年以後的建物，投資表回報率約為8~9厘，這也印證了超高回報與超好地段兩者不可同時並存的道理。

又一層