殯儀業務不馨香

2021年底， 筆者終於完成一個使命， 購入了日本一個長生佛具店舖， 在這裏說明一下這個所謂佛具在日本是指拜祭壇等。

這個店舖不是什麼優質地段， 但是思前想後，決定買入。 原因是 經營這個行業的租客， 穩定性極高。 大部分世俗眼光都非常忌諱的行業，其實生老病死屬於人生必經階段， 即使你是世界首富， 時間到了也無一倖免， 這門行業也屬於高度文化事業， 沒有什麼不可談論。 

租客在区内， 已經經營了接近60~70年歷史的家族企業， 這個店舖與旁邊一棟建築物相連， 筆者判斷為行業屬於穩定性，亦不受疫情影響 ，租金收入穩定實肉9厘以上。 加上該區原本就是人口老化， 生老病死助長這門業務更加旺盛， 至於大葬禮或小葬禮是視乎家庭所需， 業務起錶收費都要接近30萬日元，殯儀業務是屬於民生必需品， 連帶相關拜祭壇及附件等等 ，都不可或缺。

筆者曾經遇到許多買家，購買單位都有相同問題， 對於租客業務 性質非常忌諱， 尤其是這個行業 真係「大吉利是」「 避之則吉」， 甚至有些覺得推介這種店舖，有你「 唔係玩我呀」 這種感覺。中介業者也說許多人介意這種行業，對於將來出售也會有「比較困難」 這個既有傳統大部份人在思維上的批判。 

「為何賣家要出售」這句說話我聽了不下數十次， 這其實跟買家自己「為什麼要買」同一個道理，本來物業市場上，就是有買有買才會生生不息。 賣家需要資金週轉或者重組資產， 什麼可能性都有； 買家當然是要建立現金流，增加固定資產組合配置。 這個沒有「誰對誰錯」， 只有「誰賣誰買」， 每個人想法都是有自己方向， 也有自己一套， 適當時候適當配對， 就是最好的人生抉擇。

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工作以外收入

工作以外收入

筆者今年留意到股市和幣市， 上落有如過山車， 要看你心臟負荷有多強。 部分資金投資股市和幣市， 博取增值升幅確實好，有些美股和虛擬貨幣升幅幾十倍以至幾百倍甚至幾千倍， 但遇上跌市投資錯誤分分鐘也會大落甚至化為烏有，因此個人覺得這類資產投放的資金比例，不要超過總資產一至三成較為安全。

在股市及幣圈賺錢， 聽起來很容易，實行上可能非常難，往往股票上升幾成已經急不及待放售，又或者大跌止蝕大損失比比皆是。 股票市場強者愈強弱者愈弱， 真正投放正確，可長遠升值又有多少人能做到？

買樓的弊處是在急需套現比較慢有另類困難， 這個人人都知道。 但這個弊處卻令我過往得到的是長期有租收月月出糧， 即使沒有了工作收入， 其實也可以豐衣足食， 達至財務自由！事實上多年投放於樓市， 持之以恆同一機械式做法， 對筆者來說已經沒有難度。 樓宇平均升幅和租金收入已經超越每月恆常支出， 鎖定現金流月月出糧 ，塑造人生第一桶金， 之後雞生蛋。 

海外物業有一個特質， 當你有穩定的收入 ，加上租金再投放於樓市當中， 其實是很不錯的選擇， 再買第二間、第三間、 第四更甚至更多的物業 ，其實比在香港買物業容易十倍。 

只要踏出第一步，製造工作以外多種現金流， 絕對是上策。

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一半資金同一現金流

今年年初，筆者把位於油尖旺區的商用細價物業沽出， 這物業帶租約每月租金8300元， 扣掉管理費及每年物業稅支出，實收大約6900元，而沽出此物業後套現250萬港元。 

出售此物業後，當然沒有了這租金收入， 但還得想辦法維持相同現金流。 筆者用了大約3個月時間，入手了3個日本物業，分別是一件東京和兩件位於福岡博多駅及藥院駅的小型單位， 這三個單位扣掉每月洗費及税項， 收入超出7000港元，巧合地當中兩件還附有超大露台和專用庭。 

這三個物業動用了約130萬港元現金購入，「三入一出」的操作， 花了好幾個月時間， 終於把香港資產轉移到日本。 這個親身體驗的真實個案， 折合約130萬港幣的日本樓，每月能產生比250萬香港物業還要多的現金流， 即是等於一半資金運用獲得相同租金收入，感覺值博率還是頗高。 相比之下， 現在既不用為這個物業再供款， 又剩下更多的現金周轉， 何樂而不為。

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究竟買樓投資還是買股票好

究竟買樓投資還是買股票好

買樓、買股票，是兩種完不同的投資方式 ，一般買樓都是傾向較長線持有收租增值 ；買股票當然心水清選對股 ，眼光獨到10倍斬獲的大有人在。有耐力的某個時段後會反升幾倍是等閒事， 可惜在股市中， 獲利的人還是相對比較少，原因就是往往守不了那麼久，就已經把股票賣掉。 

「買樓 」和「買股」不同的是買股票有可能會天天盯著股票升跌， 心情也隨著股市起伏不定；買樓資產變現時間較長 ，它的缺點其實也是優點，因為大部分人不會整天看著樓價升升跌跌， 隨便就去放售樓宇。 

今時今日投資股票實在太方便， 我們只要在apps撳掣， 沽出買入輕而易舉。 

對筆者而言，長期獲利的還是樓宇收租與資產增值， 只要選對地段， 買樓獲利可以翻幾倍， 這也沒有計算多年來租金收入在內。大部分人買股票卻忍不住上升一點就放掉了 ， 有時候天天看著，買賣容易太輕易操作也並非一件好事。

市場上投資工具百花齊放， 不同的人有不同的選擇， 每種投資工具都有各自優缺點， 資金投放喜好也是因人而異。

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