日本税 税萬金

在很多投資者眼裏，甚至常掛於口邊，日本樓怎麼會這麼多稅項，要再研究一下是否值得投資。其實日本樓税項名堂不錯是多，但每年真正要繳的是固都税，當然選擇申報的，每年尚有些少税款要繳付的。

只要有研究過日本樓的應該都知道，外國人在日本置產也是要繳稅！

不動產取得稅、印花稅、固定資產稅、都市計畫稅等、此等費用投資者可視為買入成本，甚至將它納入購屋成本之中也無可厚非。香港人要買日本樓投資，大部份是先入為主是認為日本的税太重，買樓看似不化算，其實只要你搞清楚後，投資日本不動產，並沒有那麼可怕得令人卻步。

搞懂買樓時須繳的稅項，日本樓並非你想像中交税多，只是人們隔山買牛，把目光聚焦在税金中。若是你抽空了解一下，香港的物業税及差餉與日本的固都税及申報租金要交的税，其實不難發現香港樓要交的税不比日本少，甚至是更多。

日本物業購入時，以1000萬日元小物件為例，所要附加的成本約是樓價的7~8%，這7~8%實質上已包括中介佣金3%+60000日元、司法書士（律師）費用、不動產取得稅、印花稅、5年保險等等，如果物件金額在1000萬或以上，相對的附加成本也會隨之降低 。

持有時，就是每年必須要繳固定資產稅、都市計畫稅，一般合稱為固都稅。固定資產稅、都市計畫稅是日本國內存在的資產，於每年四月左右都會收到繳納通知書。

土地的固定資産税＝課稅標準額  × 1/6 × 1.4％ 

土地的都市計畫税＝課稅標準額 ×  1/3 × 0.3％ 

【註: 以公式計算往往比實際上繳納的為高】

海外人士，於日本國內擁有日本不動產的所得，政府須徵收租金之20.42%，作為源泉所得稅(扣繳所得稅)，但這税款只要作出申報的，税後可以大部分返還，真正要繳付的是很少很少。這意思是指先預扣房租繳納給日本國稅局，為的是防止人們逃稅。

※ 但不是每個業主也要被徵收源泉稅，源泉税只是業主將物件租賃給公司名義、財團法人的，才有機會被徵收源泉税。一般的個人契約，是毋須預徵。

再者，小額投資者，年租金收入在195萬日元以內，選擇申報的話，税金只是5%，這5%的計算方法是先扣除管理費、修繕費及雜費，然後控除38萬日元免税額，才計算純利的5%，實際上要繳的是更少了。一般而言，持有兩至三件物件年收入也未必超出195萬日元的了。

反觀在香港持有物業，不論是出租或自住都要繳納差餉，差餉是按應課差餉租值的5%來計算，小型住宅每年也要幾千港幣。出租物業所得，每年也要繳付物業税，物業税公式 : 年租 x (1-20%) x 15%，這等同於每年租金收入中，就要拿出 12% 交物業税，在扣減管理費、差餉及地租等支出後，目前投資港樓實回就大約剩下3厘。

又一層