日本兇宅面面觀

兇宅在一般人心目中是避之則吉。兇宅賣買登錄物件時，賣家是必須披露曾發生事故，屬於心理瘕疵物，至於買家是否願意接受，卻是有其難處，但在異類投資來說，位置好的兇宅卻有一定的市場，在投資學上也必有其價值所在。

日前有一新大阪案件，就是100%的兇宅，租客於五年前在屋內吊頸自盡。建物位於大阪市東淀川区東中島4丁目不錯的位置。物件雖然位處1階(地下)，單位面積卻有41.78m2, 還帶一個16m2的專用庭院，以市值低於半價320萬日元出售，這聽起來真的非常吸引，但投資者還得先克服自我的心理關口，因為對常人來說買入及持有兇宅是一件何等高難度的事情，正所謂購入容易沽出難，這兇宅可能從此摔不掉永遠糾纏買主一生。

可事實是這物件一天之內有三個買手分別申請買付，無他！這證明了兇宅也有兇宅的市場，還得看你膽子有多大，分析力有多高，願不願持貨去搏盡。當然賣家為求脫手，那位所謂現在租客，也許在買家買入後旋即退租也不一定，這些事情無人會為了速成這320万苟苟小額交易，來向買家作百分百保證。

這物件，據悉5年前事故發生後，該單位變成了兇宅，那之後空了接近一年，一年後就有位31歲租客入住，並已自動更新租約一次，從沒有拖欠房租紀錄，也沒有退居預定。

投資路上本來就是風險重重，也沒有人能作出保證你一定能賺到。但類似上述物件以地段及價位而言，其實絕對是物有所值，難點在於買主可不可以接受，可不可撫平內心想法，逆轉思維去持有兇宅作投資。

事故物件過了這麽多年，旁邊的住戶估計都換過，本來日本人鄰里之間幾乎也完全不說話的，時間可沖淡一切，也許經過歲月流逝，讓那買家持有的兇宅增值也不無可能呢！

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宏觀日本樓

在日本買樓，投資風險小，出租率高。置業者擁有永久使用權，不像中國及香港般有期限，日本物業可世代相傳，子孫後代永久延續。

日本處於地震帶，天然災害必有。但反過來看，正因為如此，該國建築物料卓越，對修繕維護也是別國少有，建材耐久性、耐地震達國際水平。

資料顯示，日本平均工資有1%以上的增長，目前QE未有加碼動作，日元暫時似未有再下調跡象，估計就業數據未來有所好轉，勢必帶動東京核心住宅需求上升，連帶租金也有上調趨勢。

日本房地產市場，現在處於低位。在東京一級城市，投資回報率吸引，核心地域仍有5厘利回，若是稍微向核心外移，回報更可達6至7厘。在大城市心臟地帶，東京都心各類房屋需求上升，未來可預期租金有上調空間，包括商業用途及住宅單位亦然。

目前海外投資者不斷增加，日本本土的買家經歷2O年浩劫，雖然人人遍體鱗傷，但他們本地人也開始接受事實，披上戰衣，重赴戰場。

不錯！日本物業購入成本偏高是事實，但日本政府對海外買家與本土買家，卻是一視同仁，暫時也沒有限購及其他條文打壓海外投資者，對購買者沒有資產來源要求，投資者的背景也不作調查。

新建住宅太多，供過於求是投資房地產的致命傷。總而言之，缺乏承接力，在市塲上有太多供應的國家，就必然不是投資標的物。

日本，一個已發展國家。日本人喜歡獨立屋一户建物的大有人在，但想買與能買是兩回事，可能一生也不可達彼岸。事實是日本上班一族的居所，一般就業單身人士，住的甚至比香港更細，這也造就了投資者入場試玩的機遇。

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