民宿 VS 酒店項目與經營管理簽證

民宿VS酒店項目與經營管理簽證

一些資金比較充裕的人， 又不想花費太多時間和精力去處理日本移居簽證事宜，可以考慮投資酒店項目， 好處是借力於相關富經驗人士， 協助取得投資經營簽證， 這不但可以得到專業分析， 富經驗的律師會按客戶不同背景及自身條件，度身訂造合適的方案。

市場上有一些酒店項目可供考慮，透過購買幾套物件，成立日本公司來經營事業為目標， 目前較多人考慮和具吸引力的，就是民宿或直接購入酒店項目， 以上兩者相比後者較為穩妥， 這原因是經營民宿比較單打獨鬥， 管理費用約為總收入25-30%不等， 既要承受淡旺季不同入住率，又會受週邊環境影響， 例如鄰居投訴、垃圾分類不當， 甚至將來當地政府修改法例，也是影响民宿無法繼續下去的不定因素， 不能持續性取得續簽的可能性頗高 ， 最終取得永住權的持久性戰略是否成功也是未知之素。

基於創業而非本業作為理由的前提，申請經營管理簽證不成功風險相對較高。借助他人建立的專業網絡，以酒店項目作為踏腳石，取得經營管理簽證的投資房產收租為由是可以考慮的。

市面上有不少民宿投資，而非酒店持牌項目。投資者需要作出風險評估比較兩者利弊。在入國局角度，持牌酒店項目應該比普通民宿收入穩定。 買樓租金收入屬於個人投資， 尋找比較穩健的公司和專業人士建議，將有利於經營管理簽證之取得。

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放售日本物業

本公司最近接獲許多外部客戶查詢，委託我方代為放售日本各地的樓盤， 當中有部分樓盤位置既偏遠購入價又頗高，嚴格來說即使放賣的情況下， 也非常難以找到買家的。當然如實告訴真相，也許賣家是質疑， 這個就唯有嘗試請教當初買入的中介公司， 讓他們提供最專業最中肯的意見。

中介角色為了促成交易，一般都是美言美語， 但身為買家 ，在購入樓盤之時，應該對樓盤有一定了解， 無論該區售價及租金市值 ，也應事先了解。 google清楚週邊環境， 不要單看表面回報而蒙蔽了應有的判斷能力。

所有高回報的物件，相對地理位置及建築物條件也可能會較低， 人人都想購入高回報的物件，這是人之常情也無可厚非，但是決定購買之時必須有心理準備， 若是租客走了能夠承受空室的風險。往往客戶在高回報為首要考慮因素的同時，卻反問我們這個是否值得購買，其實提問的客戶， 應該已經心中有數， 只是想找一個心安理得的購買支持者。

客戶非我們公司購買，而委託本公司代為放售的個案越來越多， 物件位置五花八門， 這個我們公司也會盡力而為， 當然亦會評估物件情況和客人心理質素才決定是否協助放賣。當初客戶選擇在我家查詢，卻在別家購買的情況下， 說實話這個支援最大的就是買入物件一方公司。

對於這類偏遠地點的物件，要尋找買家已是非常困難，若果當初購入價格已經是高水， 要以購入價格或更高的價錢放手，其實根本就只有放著放著， 無法找到買家的情況下， 為數也是極多的。

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曼谷考察體驗

泰國真的很大轉變， 如果每兩三年去一次，不難發覺當地有著更新的項目。這一次是7月份到泰國， 已經有一段時間沒有去過泰國曼谷， 這一次再來曼谷也很大感觸， 感觸的是香港真的要退步了，這不是指香港真的落後 ，而是沒有進步就相對其他東南亞國家在倒退了。

曼谷的機場屬於國際級，人民生活水平也比從前提高了不少，我們到了Thong lo 的 Donki Mall， 雖說這裏是屬於日本人區，超市裏面消費的是有很多泰國人 ，這批泰國人皮膚比較白，可能就是傳說中比較有錢的當地人， 現代社會的生力軍，看他們買東西的消費力，確實不容看小。之後我們也去了Siam附近的商場，在車站的人流特別多，當中消費的也不盡然是旅遊人士，本地居民這種價錢也能吃得消。

從這次實地考察，用另外一種角度去觀看曼谷， 對於個人而言是獲益良多。 投資泰國樓房，以從前的我老實說是沒有認真考慮過的， 這次行程讓我改觀了不少，親身體驗的學習機會確實可貴。

泰國曼谷核心地段， 樓價已不便宜了， 中心位置30坪以下，大約都要200萬港元左右， 價位再低一點的 Ari 也是不錯的選擇。想用100萬港元以下，買泰國核心地段， 今時今日已經是天方夜譚。

不得不提一下，曼谷近郊邦纳(Bangna)， 少額投資而言。邦納有著重要的地位，隨著曼谷經濟不斷起飛，它將會成為曼谷市重要發展的衛星城市, Bangna 屬於一個區域不單止一個地鐵站社區發展，當然衛星城市發展至起飛是需要一段時間，早著便會有先機。若果想以小博大又願意承擔高一點風險的話，這裏確實是一個不錯的選擇。

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「避險貨幣」與「實體資產」

日元是「避險貨幣」也能換成「實體資產」

在全世界當中，日元利率長期處於極低的水平位置， 全世界投資者會借入日元換成其他貨幣， 再作投資。 全球風險處於高温， 更加助長日元資產。 日本利率長期處於極低的位置，全球的投資者都借入日元還債， 進行「套利交易 」, 因此造成日元上升。

日元相對其他歐洲貨幣美元等等較為獨立， 政治因素也相對較低，所以成為投資者選項貨幣。
日元在近幾年擔當重要角色，當全球金融風險升温， 日元就肩負起避險角色。日元和美元是幾乎零利率的貨幣，投資者往往會借入成本低的日元，轉投其他高收益貨幣資產，從中賺取差價。

日元是保值貨幣也是避險角色，那麼長期投資於日幣，當中一個方法就是購入「實體資產」。日元能避險何不換成實體資產?

在日本要做融資貸款，海外人士現在是難上加難了。有消息指出在日本的中資銀行已經不接受海外人士貸款， 不論消息是否屬實，當地銀行收緊海外貸款是千真萬確的事實， 尤其是近年來資金會不轉移到海外房產，若果想在日本置業， 收取避險貨幣租金 ，無論是否需要融資貸款的， 也必須盡早部署。

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海外投資者 VS 日本本土人

海外投資者 VS 日本本土人

香港人大部分都是哈日鍾情日本文化， 日本人以禮待人， 地方清潔 ， 國民素質高 ，相對很多亞洲旅遊國家，實在有其優勝之處。

日本地鐵蜘蛛網絡發達先進， 但卻是亞洲已發達國家之中樓價最低水的地方， 每年前往日本旅行的旅客數以千萬計， 也是全世界第三大經濟體系。

回顧日本1990年經濟泡沫爆破， 當時樓價大約是現在的2~3倍左右， 現在日本通縮情況已經改善， 也有很多利好消息出台， 即使如此，日本樓房價位仍然處於低水。

東京即將舉辦奧運，大阪又有世博會， 以及賭場興建的利好消息 ，都預測著日本樓房有著正面 向上的徵兆； 再加上即將舉辦的東京奧運會、大阪世博會，G20峰會，以及正在建造的大阪賭場等，都預示著日本的房價朝著健康而穩定上升軌。

日本樓房有著一個特點就是本土成交遠遠大於海外投資者。 有中介公司表示， 他們公司在2月份超過300宗成交决算， 公司相關部門都應對不暇。

相對起一小撮海外的成交個案實而言， 海外投資者比例實在是微不足道。 事實上近年有一個趨勢，不單單是香港人、台灣人或各地的小投資者會買房， 而日本人買房才是主導日本樓房成交的指標 。

當然我們不能抱著香港買樓的心態去日本買樓， 渴望3~5年樓價會翻倍， 收租可以年年加租的想法， 不單止不適合於投資日本樓，也不適合大部分海外投資樓房的心態。

香港是一個K型社會， 造就獨特的環境才能夠年年租金加幅，日本樓房在亞洲國家中已算是非常穩定和健康， 最低限度租客及買家都有著日本本土承接， 而支撐著日本樓房的不是海外金融機構或個別買家，而是本土日本人。

海外投資者尤其是香港人對日本樓有一種誤解，就是認為日本樓,.面積為什麼總是那麼小， 一般投資的只有200多呎 。其實日本樓 的格局大小彈性很大， 若果不是以投資角度考量，要什麼款式中介公司也是能為你找到，只是我們投資的目標物，跟日本人居住的理想地完全是兩個世界。

大部分的日本人沒有置業的強烈慾望， 建基於過往慘痛經歷，日本人買樓還是非常謹慎小心，不像海外人認為有土便是財的觀念。 正正因為這個缺口， 現在日本樓仍沒有限購限買， 而且土地屬於永久可世代相傳， 只要購買的是所有權，即使是公寓也會按土地持分擁有。日本人不買的觀念， 經歷時日的消磨將會逐漸扭轉， 海外買家不妨多做功課，切切實實了解這個市場， 也許會找到一些投資的新機遇。

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日本凶宅網大島100%可信？

日本凶宅網100%可信?

日本凶宅網 大島てる
網址
http://www.oshimaland.co.jp/

這一個查日本各地凶宅網，很多買日本物業的人都耳熟能詳。

網站的負責人名叫做大島學， 屬於高級知識分子。 有教授如何辨認凶宅， 上電視、演講開座談會及出書等等。

大島兇宅網主要記載殺人事件， 心理之瑕疵 、自殺、火災等事故。 查核的方式也非常簡單， 只要下載Apps,  輸入物件地址， 或建築物名稱等 ， 若果是事故單位，就會顯示出凶宅的地址、房號和相關新聞。

基於網站內容都是由網站職員及網民自發性投稿的 ，所以也有不少人質疑資訊的真實性。 網站上的資料公信力並不足夠，投資者也不能在網站上查到是事故物件， 便斷定或確認為兇宅。

原則上， 任何人都可以登入網站投稿，甚至惡意中傷作不實報導等。因此在日本物業買賣， 業內人士都不會以這個凶宅網作為評核事故物件的準則。

查核是否凶宅或建築物曾發生事故， 是日本中介業者的職能範圍， 因為買賣契約訂定之前，需要做「重要事項說明書」， 這個時候就必須聯繫大廈的管理組合， 作出具體調查， 是不是凶宅就會一清二楚， 一般業內人士都會以「重要事項說明書」作為標準， 而不是以大島所登錄的資訊。

作為投資者為求安心，也建議先登陸大島凶宅網，查核物件的情況作為參考， 若果大島網上發現 凶宅， 就必須向業內人士求證真 偽， 而不是麻木相信網上的流言蜚語。

過去筆者也曾無數次使用過大島網站作為參考，其中一個紀錄是東京都練馬區的物件， 在大島網上查到同一座718室是事故物件， 但後來卻證實了建築物平面圖根本沒有718室這個房間號碼， 因此大島網上資訊某程度上不是百分百準確。

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「香港」VS「日本」租約

「香港」 VS 「日本」 租約的分別

在日本，租約相關法規屬於租客主導。

在香港租約類型多數是「定期契約」第一年生約，第二年死約，契約期滿後，需要重新簽署續約文件，以下是日本主要與香港不同的租約形式。

■ 日本租約的種類

1.  「普通租貸契約」
關東租約一般為期兩年，期滿時租客支付續約金（ 如有），並擁有優先續約權， 作為業主不得中途要求解約、 調升房租或單方要求租客退租。

2. 「 定期借家契約」
業主對於自己的物件， 將來有規劃作為自用或其他用途， 一般建議採用定期借家契約形式簽署合約，這種合約是無法續約， 若果續約就必須租客與業主再協商，因此業主有收回物件的主導權， 但是這種形式一般為數極少，由於會造成住客的不便， 因此在日本「定期契約」是比較不流行， 招租時的條件也會比普通契約優惠，意思是房租租金比較低，才能夠吸引租客入住，另外「定期契約」是不會有續約金的產生。

■ 每月租金預扣源泉徵收20.42%

租客屬於法人契約或店舖名義使用時，居住在海外的屋主，當租客以法人名義（即公司名義）簽訂租約，無論是住宅或是店舖用途，租客每月正規是會上繳源泉税，為每月租金的20.42%給政府， 到了年底申告所得税後，可申請退回，而這個申告手續是會產生税理士的費用。

■ 租約期間的退租事宜

在日本與香港最大的不同， 就是租客在租約期間退租也是會有發生的可能性， 只要租客提前一個月以書面通知解約， 是可以成立的。 因此租約上也可以考慮加上短期退租要求違約金的條款， 否則租客退租也就不能要求賠償。不過話說回來，在日本租住成本比香港高也是事實 ，一般租客是迫不得已的才會解約的，例如公司調職或是個人問題等等， 都會導致合約期未滿要求解約的情況。

■ 有關租約的更新費用

在日本兩年普通契約期滿後， 合約上可以定明租客是否有更新費用。更新期間業主可以提前半年提出調整租金的要求， 但必須在業主和租客雙方協商同意的情況下才能調整租金。

■ 有關日本調整租金

關於調整租金這一點與香港有很大的區別， 作為投資者必須理解日本加租是比較困難， 成功加租當然是最好，但也有機會導致租客尋找別的房子， 或是對業主有不滿的情況發生。 作為業主，必須先理解自己房子現時的租金是否處於低水，週邊租客有什麼選擇，也是非常重要， 事實上日本的租務環境也不會像香港，每次續約都有上調空間。