「西新宿」投資價值

東京「西新宿」， 屹立著超高層塔式Tower Mansion， 更是大型企業及都廳所在， 除了都心五區外， 未來的西新宿投資價值不菲。其實在東京港區也有不少高塔式住宅，不過港區的超高層塔式住宅非常散落， 並非集中於一個點。

今天我們散步在「西新宿」， 地標「都廳」給予人一種無比震撼的感覺 ， 還有「新宿中央公園」的景緻， 給人一種現代化與大自然相互融和的對照，然而我們數得出的超高層塔式住宅（不含寫字樓Office）大約衹有6~8棟左右， 商業中心集中在西新宿1/2丁目， 我們指日可待至少西新宿3/4/5/6丁目一帶，還會有「超超高層塔式住宅」的預定案，因此西新宿會有非常可觀的變天價值。

50層以上的Tower Mansion，在西新宿地區，除了5丁目「三菱地所」的60層以外，鄰近的西新宿3丁目，還有兩棟65層樓的塔式住宅。超高的「塔式住宅」，在東京而言也只有「西新宿」， 筆者深信 這裏未來的街景與東京其他地區將會呈現不同層次的的體驗。

投資「西新宿」， 並非整個板塊都有相同論調， 因為有的位置仍是非常落後的民居格調， 但是儘管在市中心，它仍然保有着一個充滿自然居住的環境。

投資「磚頭」全世界有一個共同特點， 無論是新樓或二手中古屋， 最好聚焦在一些現在或未來無法被取代的位置。 在「西新宿」建築物陽台景觀朝向都廳和中央公園，有着永久不變的景緻就最為保值。

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選擇物業的法門

購買物業不能單靠中介公司代勞， 必須自己親力親為。成交之後這個物業將會成為您財富增值 空間的所在， 若果處理不好可能就成為一個永遠缷不下放不低的包袱。

香港是一個畸形的社會，租金不斷上升樓價飛天， 許多香港人將這套理論放諸於海外物業， 其實海外物業太多數不會發生像香港的年年加租的情況。在海外供過於求往往租客就是王者， 物業長時間放租不出去租客什麼要求， 為求出租業主也可能需要照單全收， 這樣業主主導權就很低。

購買外地物業發展商為了吸引眼球，往往以保證回報作為招來， 聰明的投資者都應該知道， 世間沒有白吃的午餐， 若果有保證的東西，其實你已經付出了保證的代價，記著什麼東西都是羊毛出在羊身上！ 發展商當然了解買家的心理素質， 提出保證其實承諾保證的費用已經附加在樓價內，所以千萬不要貪圖這種小便宜， 否則最終損失還是投資者。

為什麼日本東京港區和足立區的物業樓價落差那麼大？同樣都是在23區， 我們要看清楚什麼是價格，什麼是價值。若果投資者購買的是便宜的價格， 超高的回報， 那麼這個物業基本上是看眼前的現金流, 將來沒有創造更高價值的可能。 世界很大，但是每個國家只有一個首都中心點， 若果投資者要求的是保值與升值並重， 那麼便要接受較低的回報率 。收窄投資範圍， 就向核心地段出發定位， 這樣即不會有選擇困難的障礙，也不用面對很多樓盤資訊，白白浪費篩選樓盤的時間與精力。

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買樓的學問

在酒店展銷的海外物業， 基本上都有美輪美奐的排場與裝潢， 但是對於投資者應該先打八折， 這些場合應該多去學習， 令自己有更好的防護罩。其實好盤根本不需要在外地推售， 當地本土已經消化淨盡。 但這也不代表購買外地物業的海外的人士，便會非常蝕底， 只要謹慎篩選贏面也是很高的。

現在日本二手物業市場，香港人去買有同一待遇，衹要你在網上看到合適的盤源， 部分中介公司也會樂意承接生意的， 這樣海外人士與當地人士基本上看的是同一資訊， 當然有一些內部盤源，在網絡上也未必即時登錄， 但只要與中介公司打好合作關係， 眼光獨到的您要獲利也不是絕不可能的。

曾經有一個朋友說買樓是用來自己享受和自住， 我的看法是恰巧相反，買樓自用不要與投資互相混淆， 投資的態度也不能按照個人喜好揀選樓盤， 沒有增值空間、沒有被動收入的， 也請避之則吉，否則最終只會換來絕對失敗的收場。

更高層次的投資者在選擇樓宇時，只會揀選有附加價值，跑贏大市和創造增值空間的物業。 但是作為一般昇斗市民，最低限度也要聚焦於物業的增值力、爆上空間等作為考慮因素，若果政局不穩定的地方，就最好避開這種不定的風險。

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「冷馬」橫濱 待「伯樂」

筆者在兩個月前到過橫濱實地考察， 對於橫濱地區感覺良好， 也已經密鑼緊鼓搜羅合適樓盤， 作為長線投資組合配置。 橫濱給人的印象是沒有東京那種擠迫繁華， 但卻保留著一定的人口密度， 無論是樓房投資或旅遊都是理想選擇。

位於神奈川的橫濱， 雖然不在東京範圍內， 但是前往東京上班住在橫濱的日本人卻很多， 加上橫濱也被列入賭場之選，值得投資的原因是橫濱樓價比東京低水大約兩成， 換句話說是運同一投資金額，可以獲取高出東京類比條件的租金回報。橫濱核心地區及靠近核心位置範圍以內， 無論怎樣小的單位面積， 即使只有12m2, 租金起標40000日元以上, 只要選對投資板塊, 租務市場非常活躍。

橫濱地區樓價仍嚴重低估，根據總務省統計局計2017已有約3,734,00人居住， 這個數據不比大阪少 。橫濱地區投資樓房，筆者最主要是圍繞著幾個地方選擇物件， 除了耳熟能詳的橫濱正站， 也可以考慮中央區附近的車站，市政中心位於關內地區；此外一些商業區， 包括櫻木町、 元町、中華街 、 山下町、 伊勢佐木町、 黃金町、阪東橋等等， 都可以作為投資選擇標的。

橫濱接駁交通網絡非常發達，從涉谷到橫濱僅僅30分鐘已可達。橫濱作為日本人最理想居住地區第三， 中古屋相比東京地區低出兩成 ， 大約40萬至100萬港幣均有選擇。 此外橫濱較多臨海地方， 也有多個大型公園， 環境綠化度高， 居住確實較東京舒適，也吸引不少藍領上班一族租住， 分散投資除了東京之外，橫濱不失為一個好的選擇。

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海外樓房風險篇

香港樓價瘋癲，投資價值雖然是有，但是上升水位有限， 風險相對較高。 因此很多想買樓的人， 都會把資金投放在海外低水的地方， 可是大部分人卻忽略了投資海外樓房真正的價值， 投資不要貪便宜， 除非是資金太有限又想買樓的，就必須鎖定有租務市場的地區。筆者個人愚見，購買樓房不是拿來觀賞， 而是要不斷產生現金流，否則買入樓盤後便會變成一個永遠卸不下的包袱。

買入場門檻較高的地區，相對會有創造價值的空間。 比方說東京核心地區銀座， 目前來說回報只有3厘左右, 為什麼仍然有投資者趨之若鶩？ 投資不單是租金回報的考慮，還需找人流勁爆的地方， 這樣再出租有保證， 將來脫手升值也是理所必然的。

近期海外樓盤煲得火熱， 市場上最吸眼球的就是泰國和大灣區。 發展商為了招徠顧客， 有的在五星級酒店擺展銷會，有的找藝人明星作為代言人，樓盤就從幾10萬至150萬港幣入門。 展銷會上更包裝得美輪美奐， 有無限升值憧憬 、 有租金保證、 有未來地鐵出口、 CBD商業區等等，可是現實卻是恰巧相反，單看泰國樓盤，去年第4季數據顯示， 一手市場仍未賣出的已有4萬多個，今年2018年還要陸續供應市場， 供多於求的情況下，租務市場根本欠奉， 換來的事實是租售兩難。

其實最好的樓盤大部分已經在當地消化， 又怎會需要海外速銷呢？ 身為香港人也必須注意，平衡購買海外物業的風險， 筆者唯一可以告訴的是， 一個物業市場沒有當地租務承接，只靠外來人士租用， 試問外國人口會比當地人口多嗎？ 輕信網絡上廣告資訊 ，投入這類海外市場應該已經一半敗訴， 僥倖的贏家只是寥寥可數。

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日本不動產成交後必須注意事項 下篇

【日本不動產成交後必須注意事項    下篇】

買到了心儀的物件，當交收登記手續完結束後， 該怎樣保存自己的樓契（ 權利狀）？

為了避免他人盜用， 買家必須妥善保存登記識別情報 ， 什麼是登記識別情報呢？ 意思就是權利狀， 相關的登記機構會發給新的業主重要文件「權利狀」， 以證明你便是新的擁有者。

Q.1「 登記識別情報」 究竟是什麼 是什麼？

A.1 「登記識別情報」有點像香港的銀行密碼封條，在登記識別情報通知單下方的保護貼紙後面，有記載着的12個字，包括英文字和數字的組合。當有關機構登記手續完結後， 負責登記事務所會發出新的登記名義人，通知新的登記識別情報。每個不同單位的物業、每個登記名義人的登記識別情報都不會相同， 換句話來說 是獨一無二的識別情報。 比方說你是現在的名義人， 便會登錄在日本政府的法定機構。 因此沒有登記識別情報，別人是無法轉移你的權利，盜取你的資料！

Q.2 萬一權利狀丟失了或被盜竊該怎樣處理？

A.2 這種情況最好請教日本執業律師辦理「失效手續」或尋求解決方法與建議。

Q.3 在什麼時候需要使用「登記識別情報」？

A.3 當你把物件所有權送贈或賣出時， 轉移給下一位的買家時， 便需要使用「登記識別情報」。

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日本不動產成交後必須注意事項 上篇

【日本不動產成交後必須注意事項  上篇】

很多年前海外買家都投入日本房產， 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管！

當投資者選擇自己心目中的物件， 簽訂買賣合同後， 買賣雙方便會履行契約，包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時，每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜， 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則，一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情， 只要做好功課， 再不是隔山買牛。

日本不動產成交（決算後）， 新的買家將會於3~8星期內， 收到 所有文件及不動產權利書（樓契），之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料， 所以大部分買家難以充分明白，了解登記識別呈報的功能和保管方法。

由於日本不動產價值嚴重低估， 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多，筆者也希望透過自己 積累的經驗，用這篇文章與讀者無私分享，從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主，得以更深層次的了解日本不動產的登記制度！

Q: 海外買家與日本本土居民，在購買樓宇有沒有不同的法律限制？

A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交， 彼此締 結買賣合同就可以了。

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