藍海傳說●置業必經路

很多投資者嘴邊掛着的投資目標，是想要獲得高回報、近車站、位置旺、 價錢平。 這些只能非現實世界出現， 要是那麼筍的盤早就被不動產公司收購。

投資背後真正最寶貴的東西請勿忘諸腦後， 要能夠追求資產穩定性， 避開高風險， 才是獲得持久現金流最好的方式。

投資者追求高回報並非不可行， 但是心理素質必須建立得好， 要對自己投資負責和付出代價。不要埋怨銷售人員沒有把你的房子快速租出去， 一分價錢一分貨；高回背後要承受。

長久的被動收入本來就是不容易創造， 但也有很多成功的例子可以作為借鏡。科技發達網絡世界讓你學到很多書本上沒有的知識，能創造每個月 1萬又1萬， 以至數百個1萬的被動收入，才是最長遠的投資方式。

市場上有很多高回報產品， 最常見的有物業資產和股票等等 。 當有人在你耳邊娓娓動聽的訴說一個故事；以堅定的眼神向你保證承諾一些過高而不合常理的回報， 背後真正動機就是為了速成高報酬的交易。

完美的商業模式在狡猾的商人精心部署下， 願者上釣是易如反掌， 很多人到最終才發現這個打造出來的想像境界，根本無法實現或者是不能永遠營運下去。

過去的種種投資經歷，筆者發覺有一種被動收入，屬於強迫性儲蓄模式是最適合的投資，眾多被動產品當中買樓要算是最成功的模式。

最簡單的方式就是盡量利用自身的背景， 在供款能力許可下做多一些樓宇按揭貸款， 經過時間年月的洗禮， 創造租金收入是現金流的一環；物業資產價格上升也可以令財富倍增， 這把雙刃劍許多人有資格、有條件、有能力去舞得揮灑。可惜一般人只會追逐眼前獲利， 忘卻真正的財富是必須持之以恆，反覆不斷購入資產，部署真正現金流才是致富之道。

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置業之路與無償代價

鍾情磚頭是大部份香港人投資的特色，每逢星期六、日在各大酒店都舉辦海外物業展銷會及名人投資講座以招徠顧客。

投資者考慮衝出香港面向世界原因無他，香港物業實在太高不可攀。言而購買海外物業， 不要單看銷售門面功夫， 廣告越多、排場越大、氣派越高， 這些宣傳費用最終會由投資者掏腰包。

放眼全世界投資物業就具有可見及潛藏風險， 請以雪亮的眼睛分析與明辨事實真相。我們要的不是扣減佣金， 買到一個真正物有所值的物業，即使付出雙倍佣金也是值得。 什麼保租回購項目；什麼發展商提供各類優惠補租保證高回報，到最終樓花項目爛尾或貨不對版的案例實在多不勝數，要緊記保證回報越高相對風險越大。

海外物業市場應運而生， 太多資金沒有出路，引發大批海外物業從業者在高佣金制度下盲目促銷， 衍生出多少良莠不齊的發展商將物業於市場傾銷，有的甚至是遠期樓花， 到最終發展商走佬捲錢， 貨不對版的例子實在太多太多，這也是購買樓花與現樓不得不注意的事情，有高回報保證的風險更大。

數字遊戲，無論購買現樓或樓花， 發展商提供的一連串吸引眼球的優惠，都是已經打準了如意算盤， 把物業價格抬高然後打折出售，令買家感覺良好。

眼前太多的着數未必是好事， 隨時也會換來更大風險與代價。購買物業必須認定物業本身的價值，而不是對方給你多少優惠回購。當你買入物業比市值高出兩三成甚至更多， 換來的甜頭相對無補於事， 試問將來怎樣脫手與轉售獲利。

小毛不出大毛不入買貴了還是其次，最慘就是存心不良發展商從沒有想過負責任， 貪小便宜換來無償的代價， 購買樓花未建成的物業可能會得到發展商的一些額外優惠，但風險亦會較高；新建築的物業或遠期樓花事實上也存在很多溢價。

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優質投資型中介何處尋

市場上海外物業地產經紀確實是雨後春筍越來越多， 但本身有投資當地物業的豐富經驗，可以給買家正確無誤的指引，「 投資型仲介」為數並不太多。

打個比方， 銷售物業的地產經紀， 本身沒有投資當地樓宇的經歷， 也許他們經過一連串的職業培訓， 但是知識不能死記硬背，必須真正經歷過實戰 ; 強行把一大堆的不動產專業知識塞入腦袋 ， 是不能應付客戶的真正需要，這樣根本也不符合成為一個優質仲介人所需要具備的條件。

專業中介不單要有物業市場的敏銳觸覺 ，更要有獨到的分析樓盤能力， 甚麼是筍盤甚麼是好盤甚麽不可考慮都能全面掌握。

中介顧問的角色， 以銷售賺取佣金為最終目的， 但與此同時也要令客戶付得物有所值。這包括提供給客戶整體性的資料，與客戶有一定的共識，也要有很強的溝通能力以及協同效應。熟悉房地產走勢能夠掌握千變萬化的市場脈搏， 與客戶攜手製造更多創富機會。找到這種資格的中介人， 可以在物業市場上如虎添翼， 才是投資者最珍貴的寶藏。

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【海外物業之機遇與風險篇】

海外物業五花八門， 每星期五、六、日於大型商場及各大酒店等， 都有展銷會。 大部分能吸引眼球是建築物豪華裝修，配套齊備。發展商主打交通網絡和基建潛力， 比方說不足20萬首期60萬樓價， 便可以進駐海外高級物業的美夢。

不少發展商以集團式推銷， 以高佣金招來大批業者落力傾銷。 也有報導指出一些外國物業，經過精心包裝， 吸引賣家紛紛搶購， 原來謎底是物業本身價值低廉， 配套殘舊，稅項繁多， 經過包裝促銷在香港發售是真正市值的五倍。

各大雜誌和報章上，每星期都有海外物業速銷， 投資策略講座林林總總。講者包括律師、 資深銷售員、能一一解答法律與稅務問題專家列陣，介紹各項投資要决， 如此大陣容全方位精心打造， 確實是招徠顧客的好典範。

不少海外物業提供數年保證租金回報， 可是投資者有沒有想過羊毛出在羊身上。 在高回報的背後 隱藏著各種風險； 爛尾樓、貨不對版、 發展商捲錢走人等等， 投資睇真在華麗舞台的背後的隱憂 也不得忽視。

本來投資這傢伙，就是具有一定風險。要是有人告訴你有一個投資項目， 享有好地段、 高回報租金保證等等， 請以雪亮眼睛看清楚豪華背後的真相與事實。

比方說一個大型項目， 以樓花出售， 建築期3~5年。 隨之而來的事實，市場上會湧現一批批陸續收樓的買家， 當初銷售員跟你說的8厘回報， 在真正供求的定律下也許會調整為3厘不到， 最終買家有的退讓以廉價出租，以獲取基本維持費用的補貼， 這也是投資樓花與現樓的分別之處。

買進一個物業， 供給多於需求， 沒有本土租客承接的情況下，必然會因應市場調節租金， 若果樓層及室內條件比較次等的單位， 出租承接力也會比較低。

"資金無限" 與 "土地有限" 這千古不變的定律， 金錢變得沒價值； 貨幣不斷貶值， 無限資金追逐有限資產的大原則下， 投資還是比不投資的風險更少。大部份海外市場不比香港租務活躍，因此投資海外物業的時候，務必先過濾與分析外界資訊， 千萬不能照單全收。

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日本物業暴跌還應投資嗎?

【 日本樓隨時暴跌  引爆拋售熱潮】

近日有報導指出，日本的房地產市場開始出現一輪拋售潮。 這還真敢寫， 有買日本樓的投資者和中介都知道，現在有錢買不到好房子， 稍微好的房子都出現幾台買家競價。

鐵一般的事實擺在眼前， 聰明人一看就能分辨出真偽。

有日本傳媒聲稱中國人開始從「爆買」變「爆賣」。 清者自清 ，作為中介一員角色衝突下，雖然認為這些報道失實， 也不好越描越黑 ，只能說購買在租務市場旺盛的地區， 其實不會乏人問津。

事實上現在市場放售的盤源， 明眼人都知道越見稀缺。即使是日本人也紛紛出來購買物件， 這跡象近年十分明顯， 所謂乏人問津不知數據何在？

報導更指樓價有可能隨時暴跌。 沒有持日本物業當然是沒資格去評論，更談不上了解日本市場整個週期性。

市場上有很多信徒，同時也會出現批判者， 唱好唱淡就適隨專便。宏觀海外樓房中，日本這個市場是有本土租客承接， 反比其他東南亞國家是強勢。

日本房價才谷底回升， 印證「失去的二十年」之理性結果。認識日本房地產的人都知道，這說明了日本人回歸理性多於過去的哀傷，如今樓宇價格開始輕微調整向上， 以拉近房屋偏離市場太大的應有本身價值。

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【日本樓只是海外投資者的市場？？？】

很多海外投資者，都認為日本物業只是海外人互相追逐的市場， 本土根本沒有承接力。 事實上 日本物業經歷1990年泡沫爆破， 供三代不吃不穿， 至今還是負債累累的大有人在。 物業是一種負債在日本人心目中已經奠下永不磨滅的印象。

根深蒂固的想法延續下一代 : 一朝被蛇咬，永遠怕上山。 可是現在的日本市場， 成交物業高比例的並非海外投資者， 甚至有中介公司告訴我們， 本土日本人相對海外物業投資者言而有信， 甚至收縮海外廣告經費 ， 專注日本國內市場 。

合作商公司指引不再投放更多宣傳於海外市場，他們言出必行，物件最低金額少於1000萬日元以內的外部物件， 也不會接受客戶申請。 這些完全可以理解， 既然本土生意量已經足夠，海外市場人工成本與經濟效益不成正比， 加上外國人反悔機率很高， 不單止造成了商譽上的影響， 也浪費了寶貴的時間。

踏入2016年操作的買入物件個案中， 刻骨銘心的經驗就是，排在前面的日本人直接滿額申請。 在這購買過程中 ，客戶和中介公司花費了很大氣力， 看google 研究週邊情況等，但最終成交也是不能速成。

經歷27年時間的洗禮, 固守陳規的日本人不得不開始改變過去的想法， 當時失敗的經歷，也不等於今天同樣遭遇， 投資講求天時地利， 走同一條路即使別人失敗，也不等於你不成功。

港人投資者，尤其是連本港物業的買賣經驗也沒有， 最好要先去消化日本買賣的流程。投資者應該自己在網上先行做功課，了解所有的稅項和購入成本， 尤其是購買一些500萬以下的單位， 以物件價格和購入成本百分比計算 ，購入成本是相對較高的， 原因是司法書士的工序和工作時間沒有大差別， 因此固定費用也不會因應物件的價格而相對調低很多的。

預算較低的客戶在購買之前，也要有這種常識，千萬不要到了申請購買後，才說一些例如超支撤單的種種個人理由， 否則也會連累了真心想買日本物業的香港人，在日本人心中留下不良的印象。

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日本樓真的吸引嗎

【日本樓真的吸引人嗎？】

日本樓之所以吸引，除了匯率風險波動較低，人民質素也是世界之冠。 買日本樓租客是日本人的機會也很高， 這一點筆者覺得是非常重要。購買物業投資出租不是本地人能消化的情况下， 這樣維持長遠租金收入穩定性很難， 要脱手也會受到很大的阻礙。

在亞洲其他國家，例如馬來西亞及泰國，基本上本土市場負擔不了租金， 又或者是人人有屋住。 到頭來找到的租戶多數是韓國人、伊朗人、 甚至猶太人等等。 要是一個國家租務市場只受制於海外居留人士來支撑， 而沒有本土人去消化你的物業， 這種投資方式危機性非常大。

在亞洲地區投資物業，許多新樓 樓花在展銷會促銷時， 每個樓盤都說周邊有基建、 有新地鐵 等，說有多少厘回報去吸引你的眼球。到了實際收樓後， 我們才發覺實質市場上供過於求，大量樓盤湧現於市場。

出租時單位內部條件欠佳的更是乏人問津，有朋友說就算是幾百元租出去，補貼管理費及基本開支也就算了。 物業興建好，真正投入市場週邊太多貨源，空置率極高。 即使能夠出租租金回報更不是銷售員所說的那回事， 這些真實的個案持有海外物業的人也會有共鳴。

嚴格來說， 日本市場是有真正的用家需求，這些用家正正是日本本土的人， 不假外求毋須外援便可順利出租。 日本雖說是人口老化國家，但投資在中心位置，人口還是有上升趨勢。日本樓現時的樓價，正迎合了細細粒容易食的法則， 入場容易又有租務市場的支持， 購買海外物業，筆者認為是值得選擇的國家之一。

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