「努力工作」與「省吃儉用」不會讓你變得富有。
有人窮盡畢身精力，不眠不休天天開夜車，也不見得成「富人」。
富人用「腦袋」，窮人靠「雙手」。兩者創造財富天大分別。高等學府畢業生不代表一定才智過人，世界上每一角落窮人總比富人多，多少人入不敷支，多少人債台高築，既使工作也只會越見貧窮。
物業市場上，不論你是貧是富，人們都必須有棲身之地。租樓或買樓就成了必然的事。比方說一個人靠工作的入息，總追不上樓價升幅，正常而言，建築成本會不斷漲，我們每月薪金卻不會漲太快。世界趨勢是只會令更多人成為租屋一族，因此唯有克服基本問題所在，想盡方法取得源源不絕的現金流才是法門。
殘酷的事實擺在眼前，你的步伐要比通漲走得更快，才能克服財產不被蒸發危機。
99%的富人擅長「創造財富」；做自己喜歡做的事賺錢，或靠自己的投資賺錢，用時間和勞力換取金錢；聰明人是拿銀行的錢， 創造自己的財富，讓別人工作，自己收成， 才是上上之策。
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踏入2016年股市跌日匯升。有些人棄股買樓，有些人入股拋樓。那些投資工具適宜卻是因人而異，專家告訴你股市已觸底，股價已是十分便宜，現水平值得去投資，信不信由你。
筆者自2003年沙士開始購入物業，多以最高的槓杆比向銀行貸款，但至2013年已感高於不勝寒，至今沒有再入市投資港樓。
現代人投資不應存有上一代的借錢觀念，更不要存有借錢為一種不良的行為的概念。大部份富人都是以借貸創造財富，良好的借貸是有助您加快致富的步伐，踏上財務自由之路。
有借有還真君子，銀行不是儍仔白借給你，你必須支付利息作交易。只是既然銀行已深思熟慮才批出貸款，就代表你既合法又合格去取得銀行的錢。
人人經濟背景有別，筆者强調不是建議你用借的方法投資生財，投資者更必須謹慎保守計算好自已的還款能力才作出借貸行為。大部分人靠正常的儲蓄不可能及時買入資產，當你儲夠首期可以考慮置業，但必須衡量出租的現金收入可否抵償每月供款。此外，職業的穩定性、租客的去留空窗期，足以讓你失去原定的預算，到時 ”撲水“ 供樓滋味可不好受。
日圓匯率是升是跌的因素多變，這邊廂有的人認為低處未算低，那邊廂匯率近期卻由低位6.37反彈至6.9算。樓、匯、股的市場就是千變萬化，若是專家真的是專家就早已告老歸田。
投資這門學問，總有不同的個人的見解和宇宙高人的解讀，所得出來的結論和事實往往有很大差別。若是你認為現在是時候就不妨現階段去馬；想等等靜觀其變在最低位才入市就只好等下去。
沙士期間有一段長時間谷低位，可以讓有心人慢慢入市，當時市場上貨靚價平，業主求售卻無人問津，如今回首卻是同一首長恨歌。
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有人問此時此刻買日本樓是否必贏？這答案沒有人會明確告訴你，值搏不值搏，全憑自己去决定。
日本樓的特別之處，不單是擁有永久地權，而且可以代代承傳。除非你買的是借地權，以土地所有權這方面來衡量，日本物業確實具有優勢。
筆者接觸到一個真實個案，以短期P Loan置業方案，現與讀者無私分享一下。買家購置的物業是位於北海道中央區札幌南三条，以330萬日元成交，該物業為100户建物，築於1991年，回報約為8厘。
南三条物件原業主於日樓泡沬爆破期購入，當時市值超出1200萬日元（原業主向銀行貸款1570萬日元），如今卻以1/4的價錢賣予新買家，這日本人正式成為樓場上徹徹底底的輸家，而個案中的新買家也未必是最終赢家，只是表面証供看來是贏面比較大而已。
以1.49厘年息P Loan先洗未來錢，用創造性財務槓桿借貸買入。1.49厘與8厘回報相比，表面看似一定能抵消貸款利息，而且必賺無疑。投資物業存在種種變數，諸如空屋招租交接期、政冶、匯率、天災等風險，預想回報率也只是一道公式，實際上這道公式未必能全然實現，到頭來回報也許與預計的不一樣。
投資物業入市時機很難撑握精準，但利用債務來不斷建立資產，是一個長期性的戰略方法。一般人的薪金收入是不會與夢想置業所需的資金同步，意思是指正常人賺打工上班的錢，一定是追趕不上物業升值的步伐。尤其是身處香港這個畸形社會，當你在儲錢的過程中，樓價已經節節上升。
先洗未來錢雖是一個好方法，但必須有良好的自控力，以及衡量自身還款能力，切勿操之過急，以免債台高築。
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札幌市人口接近200萬人，而東京有1300萬人主要在23區內，札幌一定比23區中的一半區份以上人口多。札幌市北三条和南4条位置同樣值得投資 ; 北三条近札幌站，南4条近susukino。
Susukino 好比尖沙咀， 北 3至5条附近是商業區，很多政府機關也在這邊。札幌以大通公園分界，以北，就是北x条的地址，從北1到6条是全札幌最大的商業區，是各大公司的辦公室所在，好比香港的中環區。 札幌站在北6条，大通公園以南，由南3条起叫薄野，是很多飲食店和夜店的集中地，是札幌的不夜城。
從札幌站往南延伸的大道，叫駅前通，就是站前大道的意思，一直往南盡頭就是中島公園，這條大道兩旁可說是全札幌最繁華的地段。 觀札幌的地址便知曉，南北叫条，東西叫丁目。站前大道是西4丁目。 所以大央區的話，看地址可以大概知道那裡有幾近繁華街。
札幌，薄野和中島公園一帶是歷史上最早發展的，所以住宅大廈都會是比較早年落成，大部分是70年代居多， 所以現在想在該區找新耐震的樓盤會很難找到。 因為中心區很早年已建了很多住宅，後來就開始往東西兩邊發展住宅區，就是豐平川以東的白石一帶。以西就是円山公園一帶。
以地價來說，最貴的是大通的東面一點，然後是円山。 中島地段好，但房子年份都比較舊了。
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以投資價值考慮，所有權(freehold)的資值價值高，但也不等同借地權物件不值得投資，只要是純收租回報高，借地權某程度上也是值搏率高的。
北海道共有500多萬人口，當中194萬人聚居在札幌。札幌市是北海道的心臟地帶，商業活動也集中於此，市中心近駅，居住需求高，租金回報也不錯，適合長線穩定的收租的投資者考慮。
北海道樓宇的特徵，回報率比全日本平均值高。近年外國人投資札幌樓有逐年增加的趨勢， 考慮在札幌房地產投資，建議選擇市中心，比較有人氣的地鐵站沿線附近為佳。
新手投資札幌市，為減低風險，建議集中在中央區及北区近大學的位置，按駅投資主要可考慮札幌駅、大通公園、中島公園、薄野、北11丁目駅等附近物件。個人認為，在札幌租金回報率看俏，目前投資回報率約高出東京2至4厘左右，在盤源沒被消化剩盡之前，是可考慮作為中長線投資的組合之一。
札幌市中心，最近開始出現新的購物場所。估計在這些購物區的周圍的物件，會一直保持不錯的銷情，凡是多人聚居的地方，在附近購置房地產會是較穩健的選擇。
此外，札幌的遊客來札幌必定會去舊道廳及大通公園附近逛逛街，有一個新的逛街購物的好去處Akarenga TERRACE，到札幌遊玩時不妨加入為景點。
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Akarenga TERRACE
http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif
札幌市有三条路線，哪條路線人氣高？以按駅投資術哪駅好？
[南北線]
通過市中心部(札幌, 大通, 薄野)，是大多數人上班的聚集地方。北面的北12至24条又是北海道大學的地域， 也多學生來往上學聚居，所以很多人都會選擇住在南北線沿線。
[東西線]
主要是以住宅區， 想避開市中心的繁囂的人會選擇住在沿線。因為是住宅區,，好處是商場之類的都一應俱全。
[東豐線]
在轉線時距離東西/南北線比較遠，情況有點像香港的尖東站，豐平公園/學園前
一帶是大學地域，也有很多學生居住。
選擇物業投資，位置選擇十分重要，地理位置好的可令回報率更穩定，到地鐵站的距離越近是越保值。到大型商圈及醫療中心的距離，到周邊學校及專門學府的距離便捷的，租務需要便越高，生活機能及採買越方便的物件，潛在租客群越多，空屋的時間越短，潛藏空置風險越少。
即使是同區，不同建築物價格也有高低落差，最直接反映在房屋的價值上，就是大廈管理公司到位，有優質的管理及定期的修繕，在日本即使是30年樓齡的建築物，如果有好的管理，外觀看起來還保養得很新。
個人認人，投資日本物業比較建議購入二手樓，因為新樓在日本有如新車，新車落在就馬上折舊，將來再轉賣出去就得立即打折 ; 這好比交樓入住後，樓價就會應聲落地，一直跌到三四成才停步穩下來。話雖如此，但新築也有新築的優點，就是可造按揭貸款，這無形中是放大了回報的槓杆效應。
站在投資的角度而言，首先，太新太靚的樓未必能賺錢，再新穎再豪華再高端也不不過供租客享用，自己就賺租金卻無福消受，實在太不值得心理也不平衡。投資為求達到有穩定現金回流的目的，就是最大赢家。
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札榥市西11丁目駅附近單位租務需求高
對海外物業有興趣的投資者，尤其是預算金額不多的小資族，如果想找比較穩健收租物件，北海道札幌市入場門檻低，大約16萬港元也可小試牛刀，應是一個不錯的選擇。
北海道是地震等天然災害較少的地區，與東京地價相比，札榥市全区的平均地價為84,898/m2，札幌市的長期走勢也較為穩定。
根據統計數字，來札幌的移居的人數，每年都錄得增加數據。2014年12月31日札幌市的人數為1,936,239人，人口上升1.14%。
札幌市共分10區，現筆者篩選以下是主要五區，從人口、面積及人口密度作比較分析~
[中央區]
人口 227,037人
面積 46.42km2
人口密度 4,817.19人/km2
[北區]
人口 282,427人
面積 63.48km2
人口密度 4,417.50人/km2
[東區]
人口 258,416人
面積 57.13km2
人口密度 4,490.18人/km2
[白石區]
人口 210,027人
面積 34.58km2
人口密度 5,939.76人/km2
[豊平區]
人口 218,138人
面積 46.35km2
人口密度 4,612.49人/km2
相對於東京的收租回報率每况越下落在5%，
札幌的回報率卻接近東京的兩倍。一向視回報率為首的港人，已開始將目光分散轉移，開始投資東京以外的北海道札幌。
為何札幌值得投資？重點在於札幌的房產市場有一個特性，不單移入的人口多，還在持續增加中，這些移入人口是收租賺回報的潛在利好條件，尤其是在札幌近站，地點適中的是不難租出去。
札幌的土地價格約為東京的三分之一，因此整體的房屋價格也比東京便宜很多，購屋成本基數低，以東京的相同質素相比，在札榥可能是三分一至四分一的價錢就可以購入。
購入價格能直接反映到回報率上，因為當購買樓房成本僅在東京三分之一時，投資回報率自然可維持在9%~12%的高水平。
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