高處不勝寒 低處未算低

踏入2016年股市跌日匯升。有些人棄股買樓，有些人入股拋樓。那些投資工具適宜卻是因人而異，專家告訴你股市已觸底，股價已是十分便宜，現水平值得去投資，信不信由你。

筆者自2003年沙士開始購入物業，多以最高的槓杆比向銀行貸款，但至2013年已感高於不勝寒，至今沒有再入市投資港樓。

現代人投資不應存有上一代的借錢觀念，更不要存有借錢為一種不良的行為的概念。大部份富人都是以借貸創造財富，良好的借貸是有助您加快致富的步伐，踏上財務自由之路。

有借有還真君子，銀行不是儍仔白借給你，你必須支付利息作交易。只是既然銀行已深思熟慮才批出貸款，就代表你既合法又合格去取得銀行的錢。

人人經濟背景有別，筆者强調不是建議你用借的方法投資生財，投資者更必須謹慎保守計算好自已的還款能力才作出借貸行為。大部分人靠正常的儲蓄不可能及時買入資產，當你儲夠首期可以考慮置業，但必須衡量出租的現金收入可否抵償每月供款。此外，職業的穩定性、租客的去留空窗期，足以讓你失去原定的預算，到時 ”撲水“ 供樓滋味可不好受。

日圓匯率是升是跌的因素多變，這邊廂有的人認為低處未算低，那邊廂匯率近期卻由低位6.37反彈至6.9算。樓、匯、股的市場就是千變萬化，若是專家真的是專家就早已告老歸田。

投資這門學問，總有不同的個人的見解和宇宙高人的解讀，所得出來的結論和事實往往有很大差別。若是你認為現在是時候就不妨現階段去馬；想等等靜觀其變在最低位才入市就只好等下去。

沙士期間有一段長時間谷低位，可以讓有心人慢慢入市，當時市場上貨靚價平，業主求售卻無人問津，如今回首卻是同一首長恨歌。

又一層

税貸 P Loan 札幌尋夢記

有人問此時此刻買日本樓是否必贏？這答案沒有人會明確告訴你，值搏不值搏，全憑自己去决定。

日本樓的特別之處，不單是擁有永久地權，而且可以代代承傳。除非你買的是借地權，以土地所有權這方面來衡量，日本物業確實具有優勢。

筆者接觸到一個真實個案，以短期P Loan置業方案，現與讀者無私分享一下。買家購置的物業是位於北海道中央區札幌南三条，以330萬日元成交，該物業為100户建物，築於1991年，回報約為8厘。

南三条物件原業主於日樓泡沬爆破期購入，當時市值超出1200萬日元（原業主向銀行貸款1570萬日元），如今卻以1/4的價錢賣予新買家，這日本人正式成為樓場上徹徹底底的輸家，而個案中的新買家也未必是最終赢家，只是表面証供看來是贏面比較大而已。

以1.49厘年息P Loan先洗未來錢，用創造性財務槓桿借貸買入。1.49厘與8厘回報相比，表面看似一定能抵消貸款利息，而且必賺無疑。投資物業存在種種變數，諸如空屋招租交接期、政冶、匯率、天災等風險，預想回報率也只是一道公式，實際上這道公式未必能全然實現，到頭來回報也許與預計的不一樣。

投資物業入市時機很難撑握精準，但利用債務來不斷建立資產，是一個長期性的戰略方法。一般人的薪金收入是不會與夢想置業所需的資金同步，意思是指正常人賺打工上班的錢，一定是追趕不上物業升值的步伐。尤其是身處香港這個畸形社會，當你在儲錢的過程中，樓價已經節節上升。

先洗未來錢雖是一個好方法，但必須有良好的自控力，以及衡量自身還款能力，切勿操之過急，以免債台高築。

又一層

投資札幌知多少

札幌市人口接近200萬人，而東京有1300萬人主要在23區內，札幌一定比23區中的一半區份以上人口多。札幌市北三条和南4条位置同樣值得投資 ; 北三条近札幌站，南4条近susukino。

Susukino 好比尖沙咀， 北 3至5条附近是商業區，很多政府機關也在這邊。札幌以大通公園分界，以北，就是北x条的地址，從北1到6条是全札幌最大的商業區，是各大公司的辦公室所在，好比香港的中環區。 札幌站在北6条，大通公園以南，由南3条起叫薄野，是很多飲食店和夜店的集中地，是札幌的不夜城。

從札幌站往南延伸的大道，叫駅前通，就是站前大道的意思，一直往南盡頭就是中島公園，這條大道兩旁可說是全札幌最繁華的地段。 觀札幌的地址便知曉，南北叫条，東西叫丁目。站前大道是西4丁目。 所以大央區的話，看地址可以大概知道那裡有幾近繁華街。

札幌，薄野和中島公園一帶是歷史上最早發展的，所以住宅大廈都會是比較早年落成，大部分是70年代居多， 所以現在想在該區找新耐震的樓盤會很難找到。 因為中心區很早年已建了很多住宅，後來就開始往東西兩邊發展住宅區，就是豐平川以東的白石一帶。以西就是円山公園一帶。

以地價來說，最貴的是大通的東面一點，然後是円山。 中島地段好，但房子年份都比較舊了。

又一層

札幌中心部投資攻略

以投資價值考慮，所有權(freehold)的資值價值高，但也不等同借地權物件不值得投資，只要是純收租回報高，借地權某程度上也是值搏率高的。

北海道共有500多萬人口，當中194萬人聚居在札幌。札幌市是北海道的心臟地帶，商業活動也集中於此，市中心近駅，居住需求高，租金回報也不錯，適合長線穩定的收租的投資者考慮。

北海道樓宇的特徵，回報率比全日本平均值高。近年外國人投資札幌樓有逐年增加的趨勢， 考慮在札幌房地產投資，建議選擇市中心，比較有人氣的地鐵站沿線附近為佳。

新手投資札幌市，為減低風險，建議集中在中央區及北区近大學的位置，按駅投資主要可考慮札幌駅、大通公園、中島公園、薄野、北11丁目駅等附近物件。個人認為，在札幌租金回報率看俏，目前投資回報率約高出東京2至4厘左右，在盤源沒被消化剩盡之前，是可考慮作為中長線投資的組合之一。

札幌市中心，最近開始出現新的購物場所。估計在這些購物區的周圍的物件，會一直保持不錯的銷情，凡是多人聚居的地方，在附近購置房地產會是較穩健的選擇。

此外，札幌的遊客來札幌必定會去舊道廳及大通公園附近逛逛街，有一個新的逛街購物的好去處Akarenga TERRACE，到札幌遊玩時不妨加入為景點。

又一層

                     Akarenga TERRACE

札幌市路線情報站

http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif

札幌市有三条路線，哪條路線人氣高？以按駅投資術哪駅好？

[南北線]
通過市中心部(札幌, 大通, 薄野)，是大多數人上班的聚集地方。北面的北12至24条又是北海道大學的地域， 也多學生來往上學聚居，所以很多人都會選擇住在南北線沿線。

[東西線]
主要是以住宅區， 想避開市中心的繁囂的人會選擇住在沿線。因為是住宅區,，好處是商場之類的都一應俱全。

[東豐線]
在轉線時距離東西/南北線比較遠，情況有點像香港的尖東站，豐平公園/學園前
一帶是大學地域，也有很多學生居住。

選擇物業投資，位置選擇十分重要，地理位置好的可令回報率更穩定，到地鐵站的距離越近是越保值。到大型商圈及醫療中心的距離，到周邊學校及專門學府的距離便捷的，租務需要便越高，生活機能及採買越方便的物件，潛在租客群越多，空屋的時間越短，潛藏空置風險越少。

即使是同區，不同建築物價格也有高低落差，最直接反映在房屋的價值上，就是大廈管理公司到位，有優質的管理及定期的修繕，在日本即使是30年樓齡的建築物，如果有好的管理，外觀看起來還保養得很新。

個人認人，投資日本物業比較建議購入二手樓，因為新樓在日本有如新車，新車落在就馬上折舊，將來再轉賣出去就得立即打折 ; 這好比交樓入住後，樓價就會應聲落地，一直跌到三四成才停步穩下來。話雖如此，但新築也有新築的優點，就是可造按揭貸款，這無形中是放大了回報的槓杆效應。

站在投資的角度而言，首先，太新太靚的樓未必能賺錢，再新穎再豪華再高端也不不過供租客享用，自己就賺租金卻無福消受，實在太不值得心理也不平衡。投資為求達到有穩定現金回流的目的，就是最大赢家。

又一層

          札榥市西11丁目駅附近單位租務需求高

為何投資札幌房地產

對海外物業有興趣的投資者，尤其是預算金額不多的小資族，如果想找比較穩健收租物件，北海道札幌市入場門檻低，大約16萬港元也可小試牛刀，應是一個不錯的選擇。

北海道是地震等天然災害較少的地區，與東京地價相比，札榥市全区的平均地價為84,898/m2，札幌市的長期走勢也較為穩定。

根據統計數字，來札幌的移居的人數，每年都錄得增加數據。2014年12月31日札幌市的人數為1,936,239人，人口上升1.14%。

札幌市共分10區，現筆者篩選以下是主要五區，從人口、面積及人口密度作比較分析~

[中央區]
人口                 227,037人
面積                 46.42km2
人口密度         4,817.19人/km2

[北區]
人口                282,427人
面積                63.48km2
人口密度        4,417.50人/km2

[東區]
人口                258,416人
面積                57.13km2
人口密度        4,490.18人/km2

[白石區]
人口               210,027人
面積               34.58km2
人口密度       5,939.76人/km2

[豊平區]
人口             218,138人
面積             46.35km2
人口密度     4,612.49人/km2

相對於東京的收租回報率每况越下落在5%，
札幌的回報率卻接近東京的兩倍。一向視回報率為首的港人，已開始將目光分散轉移，開始投資東京以外的北海道札幌。

為何札幌值得投資？重點在於札幌的房產市場有一個特性，不單移入的人口多，還在持續增加中，這些移入人口是收租賺回報的潛在利好條件，尤其是在札幌近站，地點適中的是不難租出去。

札幌的土地價格約為東京的三分之一，因此整體的房屋價格也比東京便宜很多，購屋成本基數低，以東京的相同質素相比，在札榥可能是三分一至四分一的價錢就可以購入。

購入價格能直接反映到回報率上，因為當購買樓房成本僅在東京三分之一時，投資回報率自然可維持在9%~12%的高水平。

又一層

札幌房產投資情報站

北海道是日本著名的渡假勝地，温泉是最好的療養所，也是北海道特有的景觀。北海道成為世界知名的旅游重地，是由於周邊環境清幽、空氣清新，區內有學府林立，當中的北海道大學，更是風景美得不像大學，仿如人間仙境、美不可言。

札幌市有着194萬的人口，於全國人口不斷減少的趨勢下，札幌市還是錄得逐漸增長的數據。于札幌市內，投資回報率高於東京都的比比皆是，但樓價卻只為東京的四分之一左右，近站的房子出租率也很高，可為投資者帶來比較高的回報率。

[ 札  幌  市  內  最  新  租  金  行  情 ]

               北18条駅                   北12条駅
………………………………………………………………
1R            32000                        38500
1K            38600                        43200
1DK         39500                        45000
1LDK       51400                        58700
2LDK       68200                        77600

               學園前駅                    北13条東駅
………………………………………………………………
1R            31700                       33900
1K            35200                       39600
1DK         39300                       43600
1LDK       48100                       52600
2LDK       66200                       70200

              西11丁目駅
……………………………………
1R            36800
1K            39000
1DK         44000
1LDK       58400
2LDK       83000

札幌地鐵圖
http://hokkaido.evaair.com/access/images/sabway_map.gif

札幌市是北海道的經濟中心樞杻，屬於租務需求非常旺盛的城市，投資基數低，風險也不大。每年2月上旬的札幌雪節吸引不少國內外的遊客到訪，在網上也不難找到Airbnb的短租房源。

又一層