是龍是蟲你來定

身邊有位朋友致富是由退休開始，她從2006年投資從零至今斬獲三千萬。今天擁有6個住宅單位，2個店舖收租生活無憂。

那些經濟分析專家，你想想他為何一把年紀仍站在電視機前工作，這可能性只有兩個，一是他已十分富有，這職業是他一生寄託 一生熱愛 ; 二是他分析並不準確，目前仍是餐餐清袋無錢剩。

積極儲蓄買樓不是好辦法，打工永遠不會跑赢通漲，工資升幅根本也不會讓你致富。鐵一般的事實呈現在你眼前，不能掌握壯大資產的滾輪，工作就只會讓你作繭自縛，因為你的薪金加幅，是永遠敵不過香港樓價的瘋顛脱韁，置業便會變成遙遙無期的奢望。

世界變得動盪，有物業資產與無殼蝸牛不單是身家財富有差距，就連思維方式與判斷事情的方法也有天淵之別。

貨幣大戰下，現金變廢紙。只要你洞悉這顯淺的道理，知道畢生財產會煙消雲散，保有財產生生不息，才不至成為通漲下的犧牲品，被高通漲蠶食無剩盡。

不懂得財富增值，即使你是哈佛大學高材生，高薪厚職智商爆棚又如何？持有現金不作投資，終有一天成為階下囚。世界上窮人將會越來越多，無資產者永不翻生。久而久之財富蒸發，被擁有資產者大幅拋離，社會上將會是貧者愈貧，富者愈富。

是龍是蟲就看你怎樣去部署，只要方法正確，起步越早必然離成功彼岸越近。謹慎而行的人總比原地踏步者容易踏上成功之路。

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購樓熱潮海外吹

香港樓價高倨不下，迫使越來越多人轉投目光，將房地產投資的目標放諸四海，令購買海外物業的人有增無減。

日本物業市場，好玩之處是大注小注均可入場一試，按不同區位價錢有小套房20萬起標，以至數千萬港元的店舖或一棟建物均有選擇。許多人質疑小套房面積太小，是否容易出租，面積太大又擔心租不出等等，事實上，人人的投資方案不同，但在投資的時候必先考慮自身的投資目標是甚麼，是單純看租金回報，還是地段升值潛力 ; 買回來的物業是只能承受小風險，還是願意用高風險去搏取高回報。

若是純以收租角度去看，1K的小套房單位，面積大約18m2~24m2的租金收入最好不過了，若是將來有自住的需要，最好就選30~50m2的1DK或2DK，住起來就較寬敞舒適了！因為你總不能買一間只有14m2的作為自住用途吧。

話說回來，日本樓的實用率是非常高，算面積時不會把公用部分和陽台面積計算在尺價內。東京都大多租客是從不同縣、市來到這裏就業或是升學居多，小型套房租客會是剛出來社會做事的年輕人，所以對個人的租客來說，面積小的1R或1K單位的租金，打工仔是較為經濟也容易接受的了。

日本樓是否現價已跌無可跌無人能預知，但再下跌的水位確實是不大也人人知，認為值搏的投資者大可放膽部署去馬，認為要觀望日元再下跌才去下注的人也不妨等等。至於最終是否等得匯率下跌時樓價又反彈向上，得得失失這數字又有誰能計算精準呢？

日本租務需求高是事實，回報高是許多業者都向你强調的誘因，但不俗回報的背後隱含了不同的風險因素，投資者也必須予以衡量自己的承接能力。

比方說，位於東京都外的埼玉縣料理店舖，往新宿車程36分鐘，叫價4XX萬日元，租金65000日元，周邊不少住宅民居。七除八扣所有使費及固都税後，實回達到12厘，這租客穩定租了9年，願意去搏這高回的大有人在。

身為買家也得謹慎一點，因為買了不好的資產便是一種負債，好的資產為你創造畢生的財產，選擇對錯就在一念之差，要清楚明確知道是買在偏遠地區，萬一現在租客退租後，空置期內管理費及修繕費不能賴皮還得繳納，算算機會成本是否值博就得靠自己積累多年的投資經驗順心而為了。

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房產致富危中機

保有現金資產絕對不能讓你生活無憂，持有現金不能戰勝通漲，1O年前的100萬與10年後的100萬，購買力是有天淵之別。

所謂錢生錢的投資術，是不斷創造、建立源源不絕的收益，隨着年月飛逝，佔地買入資產這投資原則不是人人都能，但這也絕非難事，只是大部分人太急功近利。太多人愛賺快錢，盲目跟隨炒股熱潮，不去分析潛藏風險 ; 更何況要與時間角力，沒有持之以恒的忍耐度，又如何去慢慢建立資產？

大富翁遊戲也許操作太簡單，令一般凡夫俗子，沒能耐去花太多時間鑽研與分析。

如何用僅有的積蓄去滾出畢生的財富？這問題應該許多人在心底已自問，可惜是問而不敢也不想去面對答案，最終只是自定了框子讓自己在這既定的框框內生活，一生逃不脱也跑不掉。這些人在基層生活打框子幾十年，資產也無法有增值空間。

如何用僅有現金去滾出未來30年的財富？方法當然是因人而異，但成功率是微乎其微。貧者越貧，富者越富，不無因由。

假設你目前擁有3,000萬的財富，這虛無漂渺的數字3000萬，在99%的人心目中是一個可觀的數字，但分攤成30年的生活費，每月是可用約8.3萬。這筆錢今天看在聚人眼裏，也許是舒適充俗得很，但若用的不只你一個人，而是一家人在同時花，又或當中有一個人患有嚴重頑疾時，這3000萬根本跑赢不了未來所要用的。

這道理未必人人能悟透，卻是人人可想像未來那境况，因此當務之急是要將手頭的彈藥拿去小心投資了，去跑贏貨幣戰下金錢剩盡的購買力。

有一個真實的案例，12年前沙士時危機入市的住宅單位，它可助你3次加按，套現再買入資產，創造出10倍的財富來。也許將巴菲特的危機入市法變通一下，靈活地套用在樓市上，在適當時機逢低買進，然後永久持有，踏上致富之路，或會指日可待。

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時機在福岡

福岡市目前人口已突破15O万，對未來人口預測是上升趨勢。投資福岡不動產是有其上升潛力及吸引之處。

福岡的居住環境舒適，在國際房產雜誌上均予以好評。最重要是日本人口老化，在人口成長大多錄得下滑數據的日本，福岡人口竟然是不跌反升，預測未來也會不斷成長，這也是福岡目前成為絕佳投資環境的原因之一。

別以為福岡不是消費天堂。其實福岡早已被不少國際品牌，目光銳利的商家們看準。

能洞悉先機的便是王者，商人們也在市中心博多、天神、赤坂一帶物色有利位置，插旗開店。最近連世界知名的時裝雜誌 “ELLE“，也選擇在福岡這片土壤，這明顯是商界看好福岡的潛力的舉動。

香港人頭腦靈活，買過東京、大阪的投資者，近半年查詢福岡的人也有增無減，這無他，主要是福岡投資基數低，比東京更易入場。即使是日本本士的不動產市場，投資者重整資產配置時，也在其投資組合加上 “福岡“ 作為元素。

三個月前，一個博多站前四丁目34m2的物件，百尺陽台大贈送，租金45000, 成交價為500万 ; 這大廈建築年份是1985年，可說是地段好、抵食夾大件。這棟同尺昨天叫價850万，叫价對比3個月市場500万成約價整整上升70%，當時買了的客户知道了，當然沾沾自喜呢！因為即使在東京也不太可能有這麼理想的升幅了。

今天看了些數據令我有感而發……根據香港税務局資料顯示，香港薪俸税納税人，分佈在年薪9O万以上的 “人中龍“ 只有15万人，這意味着靠打工收入，月入7.5万港元，年賺90万港幣以上的人，已經是人中最頂級XO。

這些收入數據不就明明白白告訴我們，殘酷的事實: 即使你能力超凡非比尋常人能及，也不會讓你踏上致富之路。這道理人人知，首富李嘉誠早就無私的奉獻真言了，他毫無保留地向年輕人道出 “ 替人打工的是蠢材“，只是絕大部分人沒有好好去領悟這番話。

實質上，打工並不是一個脫貧的最好辦法，最好辦法是必須盡早部署，適當時機在職場上抽身而退，不退休也要以最少的工時，創造源源不絕的收入。

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日本兇宅面面觀

兇宅在一般人心目中是避之則吉。兇宅賣買登錄物件時，賣家是必須披露曾發生事故，屬於心理瘕疵物，至於買家是否願意接受，卻是有其難處，但在異類投資來說，位置好的兇宅卻有一定的市場，在投資學上也必有其價值所在。

日前有一新大阪案件，就是100%的兇宅，租客於五年前在屋內吊頸自盡。建物位於大阪市東淀川区東中島4丁目不錯的位置。物件雖然位處1階(地下)，單位面積卻有41.78m2, 還帶一個16m2的專用庭院，以市值低於半價320萬日元出售，這聽起來真的非常吸引，但投資者還得先克服自我的心理關口，因為對常人來說買入及持有兇宅是一件何等高難度的事情，正所謂購入容易沽出難，這兇宅可能從此摔不掉永遠糾纏買主一生。

可事實是這物件一天之內有三個買手分別申請買付，無他！這證明了兇宅也有兇宅的市場，還得看你膽子有多大，分析力有多高，願不願持貨去搏盡。當然賣家為求脫手，那位所謂現在租客，也許在買家買入後旋即退租也不一定，這些事情無人會為了速成這320万苟苟小額交易，來向買家作百分百保證。

這物件，據悉5年前事故發生後，該單位變成了兇宅，那之後空了接近一年，一年後就有位31歲租客入住，並已自動更新租約一次，從沒有拖欠房租紀錄，也沒有退居預定。

投資路上本來就是風險重重，也沒有人能作出保證你一定能賺到。但類似上述物件以地段及價位而言，其實絕對是物有所值，難點在於買主可不可以接受，可不可撫平內心想法，逆轉思維去持有兇宅作投資。

事故物件過了這麽多年，旁邊的住戶估計都換過，本來日本人鄰里之間幾乎也完全不說話的，時間可沖淡一切，也許經過歲月流逝，讓那買家持有的兇宅增值也不無可能呢！

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宏觀日本樓

在日本買樓，投資風險小，出租率高。置業者擁有永久使用權，不像中國及香港般有期限，日本物業可世代相傳，子孫後代永久延續。

日本處於地震帶，天然災害必有。但反過來看，正因為如此，該國建築物料卓越，對修繕維護也是別國少有，建材耐久性、耐地震達國際水平。

資料顯示，日本平均工資有1%以上的增長，目前QE未有加碼動作，日元暫時似未有再下調跡象，估計就業數據未來有所好轉，勢必帶動東京核心住宅需求上升，連帶租金也有上調趨勢。

日本房地產市場，現在處於低位。在東京一級城市，投資回報率吸引，核心地域仍有5厘利回，若是稍微向核心外移，回報更可達6至7厘。在大城市心臟地帶，東京都心各類房屋需求上升，未來可預期租金有上調空間，包括商業用途及住宅單位亦然。

目前海外投資者不斷增加，日本本土的買家經歷2O年浩劫，雖然人人遍體鱗傷，但他們本地人也開始接受事實，披上戰衣，重赴戰場。

不錯！日本物業購入成本偏高是事實，但日本政府對海外買家與本土買家，卻是一視同仁，暫時也沒有限購及其他條文打壓海外投資者，對購買者沒有資產來源要求，投資者的背景也不作調查。

新建住宅太多，供過於求是投資房地產的致命傷。總而言之，缺乏承接力，在市塲上有太多供應的國家，就必然不是投資標的物。

日本，一個已發展國家。日本人喜歡獨立屋一户建物的大有人在，但想買與能買是兩回事，可能一生也不可達彼岸。事實是日本上班一族的居所，一般就業單身人士，住的甚至比香港更細，這也造就了投資者入場試玩的機遇。

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購置日樓新機遇 - 質押與槓桿篇

買日本物業可用雙管齊下的避險方法: 質押貸款與樓宇按揭並用。

以美元或人民幣質押定期，可以在東京中銀辦理手續，貸出九成等值日元找付樓款，好處是能對冲日元下跌風險。

2015年東京中銀貸款政策也有所放寬，現在總價4000万物件以下，樓齡1984年後建，內法面積20m2以上，符合條件的，可接受五成按揭。投資者甚至可以同時購入兩至三個物件一起貸款，按揭利率約為3厘。

運用槓桿加上質押貸款，可以把絕大多數人認為海外物業匯率風險持平。好處是資金全面對沖，可以抗衡匯價下跌的憂慮。

~~~   質押貸款注意事項及指引   ~~~

1)   個人存款質押借款是指以美元或人
       民幣定期作為抵押品，貸出等值九成
       日幣

2)    抵押品為美元或人民幣定期存款及
        預金証書正本

3)    現時中銀最長質押借款可簽一年合同
       ，每年可更新續約，借款人
         亦可選擇到期一次還本

4)    美元定存利息0.5%, 人民幣定存利息2%
        借日幣利息1.6%

5)    續期曰必須為上次合同簽約
        曰，如遇上續期當日是假期
       ，中銀一般會安排提前一天
        作為合同終止日

6)    續期必須當曰親自到東京中
        銀辦理，並須緊記帶齊文件
        申辦手續
        -  公証書及印章
        -  借款合同
        -  預金証書副本
        -  户囗簿

* 中銀質押貸款免手續費，但借
   款人須付日本印紙税10,000~
   30,000 Yen(視乎貸款金額)

* e.g. 1,000,000 Yen 以下
           印紙税10,000 Yeh
          1,000,000 Yen 以上
          印紙税20,000 Yen

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