投資明燈 買在谷低

投資必勝術，是在市場極度恐慌，人人自怨自艾，聞樓膽戰心驚，樓市十級而下，跌至谷低的時候。在賣家比買家多的情况下，才有機會突圍致勝，這個時候我們才能買到真正筍盤。但是人的通病是只會在人搶時你瘋顛，別人不買時你莫視。真正的贏家是在別人不注意的時候，有所行動部署。投資物業失敗的事實，因為絕大部份的人，是在高位趁熱鬧搶入，去買非常昂貴的物件而沾沾自喜。

物極必反，是大自然的定律，在市場上開始下跌的時候，人的投資情緒總會有180度的逆轉。那時屋主賤價求售，也未必如願以償。在高位接貨要賣也無人問津，這是日本人在1990年入貨的悲歌。從此貸款一世也還不了，結果是血本無歸，永無翻身之日。

一個個擺在眼前活生生的案例，那些日本賣主在1990年前後，日樓高峰期接了火棒的人，如今他們以半賣半送的價錢賣給你，可恨的你卻要討價還價。

1990年西八王子一手樓的價格為1740萬日元。2014年下筍客户以420萬日元購入。 

1976年南青山一手樓價格為970萬日元。2014年，客户以1120萬日元購入的。 

當房子賣給你的時候，賣主還有貸款要清還。這個情况告訴我們，原業主買了以後的20多年，還沒法把房貸清還。 當然他們做夢也沒有想過，自己辛苦血汗得來的房子，變成了一生的負債，即使過了20多年後，房價仍未見家鄉！！！

試問虧了這麼多錢，身心有多麼疲累，如何去撫平傷痛。最終只好以非常便宜的價錢賣出去，從此永世與樓絕緣。要知道我們現在是買日本人的血汗 : 便宜的房子。

日本人的悲歌也許是香港人的樂歌，投資道上，不同時機，最終結果未必是相同。

不能否定，日本房價已經在低谷的事實。在發達國家中，已經便宜得不能再便宜。肯定的是，現在去買，要輸，你也絕不是最大輸家 ; 要贏，你也許是最終贏家。

日樓，此時此刻不太可能再大幅下跌。反而往上行的機會是更大，一球買兩件也絕對可行。 時機在眼前；市場在谷底，赢輸循環也總有因果定律。

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買在大城市中心部

在日本買樓要降低風險，增加投資價值，賣在東京、大阪、福岡中心部，商業活動高的地方是有較大的增值空間。日本樓值錢的是所有權，業主擁有永久地權，土地價值凌駕於建物之上，建築物與地價相比顯得不重要。

綱絡上不少淡友專家，說日樓空置率達20%，事實上情况也不會有這麽誇張。

在日本大城巿東京，若你的物件在都心蛋黃區位，面積又是約200~300尺的小套房，空置率大概只有5~7%，因此是不必以全國性空置率來衡量與比較。

在大阪買梅田、難波、心齋橋大站；在福岡買博多、天神、中川、赤坂及藥院站，這些中心位置，步程10分鐘以內的空置率低，尤其是1 K 細單位空置率更低很多。

那些所謂專家分析，配的當然是他有真的持有日本物業，又有租不出的惨痛經歷 ; 不配是他根本沒有持貨, 又沒有當日本業主的實戰經驗。因此明智投資者應聚焦鑽研，分析專家們所說的話是否為事實之全部，要是專家們一直說的是他所謂的橙子，而你要買的卻是另一個桔子，那就讓人啼笑皆非了。

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北海道雪場

進軍福岡不動產(下篇)

從福岡市的地價資料數據顯示，不論住宅用地及商業用地均上升。住宅用地方面，市內7區全面上升，早良區、中央區漲勢呈現；商業用地部份除了西區以外全部上升。隨著博多車站近郊的再開發建案，博多區的漲勢也顯得非常強勁。

只要你分析網絡上的新聞報導，不難發覺福岡市不動產市場的潛力。目前個別投資者聚焦東京為主，東京都心貨源歸邊，好貨難求。

投資角度而論，向來都是能洞悉先機，先行者在市場上佔盡競爭優勢，當物業炒得火熱時，要賺是也能賺，但卻已是水尾了。

目前福岡回報率是優勝於東京，投資在福岡市中心部作試點是不錯的選擇。福岡有如亞洲後花園，從上海出發一小時十分鐘航程可到達。福岡市目前人口已突破一百五十萬人，是全球最佳購物城市，交通便捷，作為遊九州、四國、關西地區的樞紐，位置上亦十分適宜。

福岡地價約是東京二十三區的四分一，投資房地產入場費基數低，易於入手。物價也相對便宜得多。就拿博多站、天神站和中洲川端站三個站，所有採買娛樂及生活所需，都可以充份滿足得到。

福岡 - 最具代表性的都市當然是福岡市。

~  左邊的中央區地圖上包括有天神和大名，這兩個是九州地區中最大的市區。

~  在天神區內有多家大型百貨公司及大型商場，當中最為港人熟悉的包括大丸和三越。

~  商場內匯聚了許多國際知名品牌，例如HERMES, GUCCI, LOUIS VUITTON, CHANEL, DIOR 和 FRANK MULLER 等。

~ 在天神亦有不少國際品牌的旗艦店林立街道兩旁，例如APPLE, FOREVER 21, ADIDAS, H&M, ZARA及NIKE等。

~  只要有大型海國投資者的進駐，便是有跡可尋，這代表了全球商家們都深信著 : 福岡市擁有強大的經濟發展潛力。

當然，投資福岡物業不像東京都心般成熟，但福岡市入居率頗高，目前樓價與東京及大阪相比尚有一段距離，再上升水位一定是有。已擁有東京、大阪物業的投資者，或是想嘗試小額投資的，不妨可分散風險，小注投資福岡物業。

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                               博多城車站

進軍福岡不動產(上篇)

九州是由7個縣組成，而其中就以福岡縣的人口密度為最高。九州的國內生產總值大約是430億美元，而福岡縣就佔了其中超過155億美元的國內生產總值。
（資料來源： JETRO福岡）

福岡縣在過去多年來，吸引了很多來自海外的投資者進駐，尤其是以來自中國、韓國、印度和其他亞洲國家。那是由於福岡縣確實有它優秀的地理位置，完善的交通網絡和基礎設施，從而給它帶來一個很強的競爭優勢。

福岡縣包括28個城市，當中就以福岡市為主要城市。 目前整個福岡縣的人口大約在500萬人左右，其中福岡市的人口是大約150萬左右。福岡人口數據不像日本其他地区，未來人口趨勢是上升預測。

值得注意的是福岡市，它是九州島的首都，人口已突破150多萬，是日本第8大城市。

雖然福岡是個現代化大城市，不過它從日本首都東京的距離很遠，路程約有1100公里，因此，很多日本人眼中看，總覺得福岡是比較偏遠。

但從亞洲宏觀看福岡是值得投資的寳地。因對中國大陸人、台灣人、韓國人而言，距離角度並非如此。

~  福岡是離亞洲大陸最近的日本大城市
~  直線距離來說從上海至福岡比到北京更近
     距離
~  從釜山往福岡是比首爾更接近
~  從台北到福岡是比北京更近

世界經濟重心從西方漸逐移向東方亞洲，福岡正好佔據了這地理優勢。不要忘了是福岡它離上海1個半小時，離首爾只1個小時，離台北也只不過2小時的航程就可到福岡，這是非常方便的。

福岡的城市規劃不錯，算是個相當繁榮的國際大都會，從機場往博多及天神十分便捷，費用只須26O日元票價。

從福岡機場國際航站到福岡市區
( i )   機場接駁巴士(國際航站到國內航站)+地鐵空港線

(ii)   西鐵巴士

(iii)  計程車

從福岡更可坐三小時的船到韓國的釜山，可以逍遙自在地購物逛街。在福岡市周邊，也有不少美麗海灣，可以舒展身心。

目前，隨着福岡人口上升，確實對福岡的房產有利好因素。在福岡市投資小套房，門鑑要算是超低，小注的約350萬日元已有交易。

日本經濟蕭條的事實，才讓我們有機會買平貨，話雖如此，但投資海外物業必須注意匯率風險。海外人踏足福岡投資者也越來越多，憑着福岡離中國非常近的地理優勢，以及福岡異於日本整體的經濟數據，福岡樓長遠投資有其值搏率。

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魚與熊掌 不可兼得

投資日本物業宜中長線，不能用香港買樓方程式代入日本樓看待，日本樓買賣均需成本，短炒是較難獲利的。

要追求高回報的一般難有好地段，高回報物件是不可能在東京都心蛋黃區出現。香港投資者，十居其九要高回報，但當物業升值時，租金收入往往未必可跑赢升幅，故此千萬不可單純看租金，而忽略物業的升值潛力。當大市暢旺時，優質地段貴在缺貨，將會升得更勁，好位置保值力强是必然。

有買家查詢租貸中的物件，說不能內覽風險重重，內裏裝煌佈局也不清楚，可否保證將來租客退去，不用裝修可招租。實話實說，這是投資出租中物件的潛在可能發生的事情，也談不上是風險，但卻必須計算在隱含或會發生的額外支出。

投資者必須調效心態，優質地段與高回報是不能並存，明確來說，魚與熊掌只能擇其一。

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買樓創造未來

"買樓改變命運"，這句話一點不假。當你不斷儲樓，儲到租金收入遠超於日常開支的時候，你已可以隨心所欲，隨時有資格談退休，海闆天空，世界任你行，再不必要為工作糊囗而煩惱。能靠收租輕鬆度日，便是最佳退休生活保障了。

" 磚頭 “ 既可保值，又可增值。

綜合日本樓市埸，可得出如下的見解與想法：
（i） 綜觀東南亞各國中，有些國家的物業市場是有價無市，沒有租務承接力，即使你買的樓表面上是乾升，實際上是沒有租客入住。比方說，馬來西亞的檳城、馬六甲等地，樓宇質素是很不錯，但要找真正的買家或租客卻是不容易

( ii )   日本國民收入、文化水平、法制健全。房產市場上是很難找到更好回報，更低入場費的樓來投資出租

（iii）日本樓投資可看中長缐定位，目前大型機建也未拍板上馬，市場前景續看好

（ix） Yen 會否再跌？論走勢應會再下行，有人認為要等日元喘定，再行看機遇入市，但這想法未必正確，也不一定是上上之策

( ix )   根據過往數據分析，目前日元不斷在低位找支持點，但投資者必須接受一個事實，便是日元不斷下行之時，樓價卻不斷往上攀升中

投資世界裏，無人能擁有水晶球，也相信沒有人能告訴你跌至甚麽水位才停步，如果知道去買高息掛鈎外滙更好。長遠而言，要相信自己眼光與判斷力，瞄準了低水市埸， 用平均買入法去分注持貨，是理想的投資方法之一。

至於投資日本樓，以100萬港幣為例子，分段入市買3間福岡樓，如博多區、天神區、藥院、赤坂等小套房，也是一個不錯的戰略性選擇。

目前福岡市人囗正增長，已突破150萬，平均年齡38歲，人口結構年輕化。博多區、天神區人口密度高，交通採買生活便捷，投資風險相對小。這樣的小注資產投資，可造就出較安全而穩定的現金收入。

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買樓創造未來來來