香港人投資精打細算，喜歡投資店舖，因為好的店舖漲幅遠比住宅大，但這種觀念卻不是日本人的投資主導。
既然我們是個人投資者，根本沒有辦法買到像是銅鑼灣那種黃金店舖，有固定租客金飯碗，穩定收入鐵租約的更難求了。
香港投資者大可挑選分散風險的「一棟」來購買。以不同地域區分，這一棟的金額大概是一億日元到十數億日元不等。有這一棟多户的產品來投資，風險一定是比店舖低很多了，原因是店舖租客退去，空屋期間收入便是零 ; 但若是一棟多户，不可能所有租户在同一時間退去，就是這原因租金就有了一定的保障。但話說回來，這種一整棟，實在也不是一般投資者能夠隨隨便便買得起的。
過去40年來香港樓價反覆上升，動輒數十倍至百倍。曰本現在說升，比起香港來說小毛見大毛，但現在的你再投資香港市場搏盡，再過40年後的香港， 又可否故事重演像重前一樣再升百倍，這無人可預知。
日本樓基數低是事實，今年以來已轉為賣家主導，日本人開始惜貨，再不願低價求售雙手拱讓。若日樓真的可以逆轉過去劣勢，你不用妄想升百倍，能上升5倍也就不錯！至於能升多少必須天時地利配合，世間那有水晶球，無人能預知未來事，要搏要縮，取捨各異。
又一層
港人接收日本房產資訊愈多，腦海裏可想像出的問題便更多。最近有些客人分別發問了不同的問題，想起來有趣得很……若是不幸租客死在屋內，所購的物件不就成了兇室，怎辦？租客不愛護物件，把單位住爛了，怎好？租客經營健康整骨院業務，假如沒有正式醫生執業牌照，是否違反日本法例？如選擇不報税，會否被海關下令拒絕入境？其實我想說是投資時過份疑慮，絕對是令你裹足不前，永遠也買不了就是。
目前日本二手樓成交暢旺，好貨等不了一天，甚至當天早上已有多人申請，同搶一物的情况出現。現時港人投資金額是1000萬日元以下物件居多，甚或只有200萬日元的預算也大有人在。有的更鍾情天寒地凍的北海道，非君不嫁，非它不買。
港人喜歡這邊廂申請，那邊廂不斷發問。其實日本的法例一向非常健全，對買賣雙方是有一定的保障。日本中介公司在當地不動產協會有登記，而且在日本法務局也有保證金，即使日方中介公司倒閉，客戶的錢國家也會返還給客戶。實際上，當前的日本不動產行業，已經發展成非常健全的制度，可讓海外投資者放下心中不必要的疑慮！
<甚麼樣的物件，銀行可以貸款>
1. 基本原則
因個人情況，和貸款方式不同，基本原則
可因人而異，可以調整，視乎個人還款能
力
2. 物件必須可加入火災保險
3. 貸款金額不得超過個人月收入的一半，
必須以個人名義貸款
4. 多人購買物件，必須一人名義貸款，其他
人為共同擔保
5. 貸款年齡20-65歲
<店鋪可否貸款>
1. 一樓店鋪，二樓或以上是住宅可否貸款？
可貸款，因可加入火災保險
（都是店 鋪，或ＯＦＦＩＣＥ的情況
原則不可）
2. 房齡老可否貸款？
房齡越來，貸款的年限越短，評價
額低，貸款金額也相對降低
3. 風俗業可否貸款？
店鋪只要是風俗業就不可，即使整棟裡
面有一個店鋪是風俗業，整個大樓任何
一個房間都不可以貸款（原則）
4. 金額太高的店鋪可貸款？
原則不可以，例如心齋橋等地，物件價
額非常高，但是本身物件房齡很舊，只
有土地評價高，建屋評價額幾乎沒有。
（貸款對象是店鋪，而不是土地）
《店鋪與一棟投資利弊》
1. 店鋪
~ 出租中時，收入會有而且可能會比較
高，但一旦空室，０％回報。風險比較高
~ 可做貸款的比較難，因火災保險比較困
難，另外火災保險金額相當的高
（相對住宅用一棟）
~ 土地評價額上漲的幅度非常少，即使心
齋橋地段，去年的評價額和今年幾乎無
變化
2. 一棟
~ 因戶數比較多，即使有租客搬走，還
是有收入，不可能一時間全部租客搬走
~貸款相對店鋪容易，因可加火災地震
保險
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東京房產市場脹幅太快，自2010年以來由於不斷膨脹，市場逐漸飽和，好盤愈見難求。今年日本東京，新屋投資報酬率僅為3~4%左右，雖然相較港台市埸回報還是高一些，但以同樣的投資金額預算，原來可以買到大阪極精華的地段和物件。
2014年投資東京恐怕只能退一步，選擇山手線沿線或是大站附近的小套房了。對於今年想涉足日本的投資者，預算投入資金有限，又怕承受風險的人，大阪確是一個很不錯的選擇，即使你只有40萬港元，也能嘗嘗當包租公的滋味。
舉例來說，現在以1100萬日幣，約90萬港元就可以買到大阪最精華核心區域，像梅田、難波及心齋橋的18平方米二手小套房，而每個月可收約6~7萬日幣的租金；同樣規模的單位在東京卻要花上1600萬日幣以上！2014的大阪，就好比是2010年的東京的情况，雖然海外投資客漸漸關注這塊寳地，但是現在還能有選擇較好地段的機會！
最近接觸了一個1億800萬日元一幢大阪鶴見案件，建物內擁有16個房間，年租金收入約1000萬日元。以共同生活形態，大量的建物照片展示，室內非常美侖美奐。這個物件前身是某某公司的員工宿舍，經全面改裝注入新元素后，共同生活的新思維模式，馬上就客似雲來爆滿出租中。剛剛聽說有一個租客退房，但很快又找到新的租客填上了。
大阪長期處於經濟工廠的角色，它身為第二大城市，擁有很多的中小企業、工廠等，加上景點及古蹟也多，旅遊業長期興盛。日本經濟復甦中，勢必帶動整體房產市埸高速成長。
[知多一點點] 日本人眼中對大阪意見
~ 河內長野 無人住180-200万
~ 福島 日本人最愛居住
~ 生野区 中國人和韓國人多
~ 堺 日本人很多 適合投資
~ 住之吉 日本人多 適合投資
~ 梅田/塚本/十三 適合投資
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[大阪鶴見綠地一幢建物16房滿室中]
香港客戶在日本仲介眼中是最麻煩不過！他們也有為難之處，安排客戶到當地看了物件，當然最後買不買也是事小，但總得說聲謝謝，禮貌上說物件不太合適，甚或找個不買的理由交代一下便可！
難怪日方仲介埋怨說是香港客户，下了買附後反悔不買，沒有任何辦法，到時候他們在不動產業界的信用就會香港人破壞無遺。
最可笑香港人講價，以為自己是在羅湖商業城或是市場買菜般，800萬的物件，一下子就殺價100萬的都有。看著我們香港豪客開出的價額，日本仲价都看得目瞪囗呆，更不敢將申請表遞交給賣方，怕只怕賣方說他們在開天大玩笑，引來各方笑柄連篇。
凡事不要老是怪罪别人不是，對自己卻寛宏大量處處包容。理真氣壯說不買是容易，總在說對方不是，自己不找真正原因。香港人啊！要買你們真的要調較一下心態！香港客户相對其他國家的海外客户，在日本不動產業界看來顯得不很成熟。人搶你搶，存在着嚴重的衝動式購買行為，甚至是在毫不咨詢物件租客等信息前，先提交申請後旋即取消。
根據統計資料顯示，相比台灣，目前30個物件當中，台客沒有一個是說取消，可是呢，香港客30個裡面至少要有數個成交不了，你看他們有多怕我們便略知一二。
可愛的港人非得接受思想教育，好好自我反醒一下，否則到了日本人不再想把物件賣你的時候，要來醒覺也為時已晚！
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去年日本樓市看俏，實有賴日圓貶值及經濟復甦，加上日本已從今年4月開始，將消費稅率從5％調升至8％，預測於2015年更提升至10%。日本經濟預期樓市持續步入上行軌，聲浪不絕於耳。
根據東日本不動產訊息網的統計，2013年8 月份東京地區的二手中古屋成交量較去年同期成長16%，數據上顯示買賣頻密了，平均價格也較去年8月份上升3.5%。這意味着房產市埸將繼續升温。
"西新宿" 為東京都廳府所在地，更為東京投資首選標的。西新宿至7丁目都是高樓大廈，日本有錢人都喜歡住在附近，到了8丁目便是西新宿邊緣地帶，再過去便是北新宿1丁目、2丁目也是豪宅林立。
西新宿不僅為主要行政商業區，配合東京最繁忙的新宿車站，每天車站人流超過300萬，匯集11條電車地鐵路線及機場直達巴士。周邊的新宿東口、南口、西口更是美食場所及購物商圈所在地，中央公園、中小學校與醫療機構等等，形成一個交通網絡樞道，方便快捷、生活機能極佳、可幅蓋年齡層面廣泛，强力消費群集中的徒步生活圈。
西新宿商業區，計劃在新宿車站與新宿中央公園之間，建造有遮雨棚的通行道。早前，日本首相安倍認為部分商業區應該實施解禁的政策，這正好支持之前被管制的道路旁，發展所有公共空間，將來都能變身消閒場所，咖啡館，銘茶館和小型商店等等。一連串的經濟政策更加穩固下，西新宿變天指日可待，投資者必須緊盯這塊寳地，不容有失!
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[图中高樓集中的位置就是西新宿]
投資日本店舖，金額多小均可，絕對是容易入門。東京23區內貨源，視乎面積、地段、人流、位置等條件，2000萬至幾億日元均可入場。
要是你想試試水温，可找一些銀碼較低，回報較高的二、三線舖位，如横濱或大阪，以至23區外的店舖等。
店舖投資學問博大精深，有其竅門所在。它不像小套房那般單純簡單，要考慮的因素是頗多的:-
（1） 回報越高的店舖，風險一般相對越大
（2） 剛剛搬入不久的店舖，很可能經營不
善，入不敷支，容易倒閉
（3） 距離車站越近的店舖，什麼店都看似
差不多
( 4 ) 距離車站越遠的店舖，必須留意四周
都是做些甚麽行業
（5） 飲食店而言，更要留意左右是些甚麽
店，總不能在同一街道上做别的生意
( 6 ) 日本店舖與香港不同，通常同一條街道
上賣衫與cafe是可並立的，但很少拉面店隔
壁的店是串燒店，這也許是串燒的煙薰到衣
服上，擔心客人不高興擺買
比方說大阪，人人都只知心齋橋、難波、梅田等物件。但話說回來，心齋橋商店步行街內的店舖，即使有幸被你遇上，也是不易涉足的天價物。事實上，在大阪本町開的店舖，沒有那個是倒閉的，租金亦非常穩定，絕對是值得考慮去投資的。
投資日本店舖，奉勸各位買家必先瞭解清楚該區人流，位置上是否旺租，否則租客遷出，要再找新的租客，必須等待一段漫長的時間。港人隔空買物，緊記問問現租客是否長期租用單位，經營的時間是越長越好，當然已續過約的更佳。
店舖不像住宅，每間均有不同獨特性，要多做些功課，凡事必須三思。切忌以香港炒舖理論，套入日本店舖市場上。日本不動產的特點，不能短炒獲利，必須以中長線心態持有物件，以達至賺租金、搏升值的預期投資目標。
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