投資日本「一棟樓」

投資日本「一棟樓」， 是指一個業主擁有整座物業的業權。 連地皮擁有， 那麼相對投資價值利益顯得最大化 ， 一般選擇是一棟裏面有4個房間或以上比較化算， 一棟裏面不止一戶， 可以獲得較多的租金收入之餘， 風險也可以降至最低。

聰明的投資者資金足夠可以考慮買一幢， 因為在日本買樓， 大多數是「永久所有權」，連地皮擁有， 因此買一幢就等於買土地， 就更加能夠體現投資價值， 買在優質地段不單土地升值， 上蓋房子又可收租，相得益彰。

一棟建築物買在「山手線」附近， 應該是極具投資價值。一棟多戶， 筆者認為最理想是擁有6至8戶， 即使遇上新舊租客交替，空室期間招租期， 風險也會相對降低。 從每月租金收入， 土地全權持有等，進行綜合分析評估，投資一幢物業確實比單件公寓優勝得多。

選擇「鐵骨鋼筋」或「鐵骨」造的， 是貸款的必需條件。 投資一棟，一來不是人人都有整筆資金，二來利用槓杆持有資產可以最大化。 購買一幢初期投入金額會比較大， 能夠融資貸款取得整棟物業， 在日本並非難事。 每月收取的租金可以覆蓋供款， 有正現金流的， 能夠以房養貸，那麼利益就可以放至最大。

選擇富經驗的中介公司是非常重要， 要通過銀行融資貸款，必須挑選適合貸款、 符合銀行要求的新耐震基準物件。

曾經有聽說過海外投資者， 在不熟悉銀行批核貸款的準則下 ， 申請購買建造年份很舊的一戶建， 也有國內投資者不知情下購買了木造的建物，到頭來當然貸款不成， 即使要找下手買家也有相當難度。

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高位接火棒 VS 低位尋寶藏

香港人喜歡投資物業，奈何香港置業情況持續惡化， 有調查指出港樓佔香港人家庭年收入突破至20.9倍。

根據這些統計資料，筆者覺得非常可笑，香港屬於「借地權」物業， 能夠連續9年成全球最難負擔樓價的地區， 實在可喜可賀。

在正常收入下，香港人平均要不吃不喝近21年才能夠置業， 但買回來的卻是「不連土地擁有權」， 辛辛苦苦省吃儉用所獲取的只是發展商興建的上蓋物業，這實在天方夜譚也太滑稽了。

反觀日本房地產市場，投資作為收租工具， 從租金收入看日本租務市場， 筆者認為日本房產目前的價格， 相對是一種較穩健、爆破泡沫低，可中長線獲取現金流的好選擇。

日本不動產在全世界房產中有其特殊的地位, 就是以一個先進國家來說， 房地產價格居然比開發中的大城市為低 。

正因為普遍日本人不愛買樓， 這個暫時是無法全面扭轉的縫隙， 香港人才有機會涉足日本物業。但根據成交數據， 日本本土市場還是佔了成交最大比數 ，日本人慢慢改變過往心態開始積極投資。 香港人購買日本物業， 目前仍沒有限制和門檻特定要求， 將來何時政策改變也是未知之數。 要是你持有日本物業， 應該不難發覺租客的收入可能比業主高， 在香港人的想像中會覺得很奇怪，為什麼這些租客不直接去買入自住物業， 而去租樓交租， 這點也許我們會百思不得其解。

這些日本人寧願租樓， 每個月乖乖地交租把銀兩奉獻給業主, 也不考慮買樓置業， 原因是他們用「前車可鑑」的經驗去作為判斷 理據， 選擇了不去買樓， 比起背負著「負資產」的陰影更加好。 

筆者認為日本樓有其獨特之處， 租務管理上能找到負責任的代管公司， 比其他海外樓房是容易控制多了。 對於一些中長線的投資者而言，日本物業應該值得持有， 在香港樓價負擔比率不成正比的大前提下， 日本物業入場門檻低， 確實是避險的好方法，但若果想短線獲利， 這個市場就不太適合您了。

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包裝的陷阱

香港人最喜歡投資物業， 但卻不甘於只收取正常租金。 對於投資者來說， 運用同一筆資金，當然是回報越高越好。 人人投資都喜歡短期獲利，也比較少人用中長線去獲取穩定回報的心態， 這樣容易中伏的機率就比較高。

根據需求定律， 看準機遇的發展商或打骰人， 都會順勢包裝合適產品迎合市場所需， 這是商業社會上正常運作模式。

各國嚴打民宿，均需要申領牌照才能合法經營， 不少發展商或 投資者就瞄準這個賺錢的良機， 買地或改建一幢全民宿單位在市場上分拆出售， 以迎合大眾消費者的憧憬。

放眼物業市場， 一棟可以經營民宿或保租的單位， 是最受市場歡迎， 租金回報一般比正常物業高。 香港投資者當然津津樂道， 加上展銷會上和不同傳播媒介，排山倒海的宣傳廣告， 羊群心理人有我有， 物業銷情當然是不錯。

人要衣裝，物要包裝。 橋段不怕舊，只要人人受。 傳統僵硬式廣告宣傳已經不合時宜， 包裝成高租金回報去吸引買家的眼球是大勢所趨， 但高租金回報的背後也需要衡量自身承受的風險。

保租物件， 所提供的租金是否與同區市場租金脫離， 保租期過後， 相同租金重新招租於市場上有沒有競爭力。 全棟分拆出售經營民宿物件， 購買了之後也不是必賺， 要視乎管理公司是否到位， 週邊競爭力等變數。 民宿經營七除八扣後，回報是否如想像般高也是未知之數。

假設將來民宿市場逆轉，租金回報與普通長租差不多的時候， 投資者欲放棄民宿概念，想將自己物業變換為長租， 試問同一座業主部分做民宿， 部分轉長租的情況下， 實質可否運作也是無法預期。我們可以想像到，根本沒有正常本地人，願意租用天天有不同陌生人進出大廈的居住環境。

想要在市場上放售套現時也未必能找到買家， 其一是沒有人願意購買這類型的物業， 其二是同區相同質素價格相對較低。

要避開糖衣陷阱的唯一方法， 就是在購買之前清楚明白這類投資是有溢價存在；千金難買心頭好， 再貴的東西也是有買家， 值博不值博就得看自己的投資定位和判斷能力。

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財務自由之路(1) 「創造被利用價值」

在大部分人心目中，「 財務自由」僅僅只屬於小撮人。 一般人對於「財務自由」 這個名詞， 不敢去妄想， 更不會付諸行動。

絕大多數人總是安於現狀， 甘願堅守工作崗位， 認為「上班族」就是安全指標。 忠心耿耿工作；安安穩穩拿薪水， 這是一般人有規律的賺錢模式，可是現實是加薪幅度總不會跑贏通脹。 老闆不會讚賞你工作賣力， 只會想辦法開源節流， 到最終高薪厚職的員工逃不過被裁員的命運。有沒有想過， 有一種生活是最可悲， 當你沒有工作的時候，所有財源就斷絕了！ 停下來時收入便靜止的投資，都不值得珍惜， 創造「被動收入」才是自保的法門 。

「財務自由」之路， 人人瘋癲時要冷靜， 人人惶恐時要下手。從2003年沙士期間買入第一個物業， 輔助了我踏上財務自由的起跑線， 沙士期間眼見99%的人瘋狂買的是3M口罩。人人摒棄的物業市埸， 當時有幾筍有幾平都有， 正是尋寶的最佳時機，可惜人總是屈服於惶恐的心理， 沒有人願意去分析了解， 創造最大的價值， 99.9% 的人都錯過了最好的時機。

縱使當時口袋裏就只有30萬港元現金， 可當時我沒有衝着去買名牌口罩，而是先買人生第一個「最低入埸版」自住物業。這物業至今已經升值7倍， 自此利用它創造了不少價值， 從2005年至2012年加按又加按買入本港物業， 再將買入的物業加按， 重複操作不斷複製增持資產。

從2013年起筆者沒有在香港投資任何物業 ，過去在港投資的是一直持有收租， 創造被動收入。回顧從擁有第一個出租物業開始， 「供樓」 是比想像中輕鬆得多，一直就是租客替我的物業供款。經歷年年月月就多了幾個本港收租物業，感覺卻是非常輕鬆 ， 銀行的負債租客償還，對我來說不但沒有壓力，更成了我創造財務自由的窗戶， 自此之後也深深體會到踏上財務自由之路， 並非一般人所想那麼困難。

筆者從2013年開始涉足日本物業， 平均一年增持兩個日本物業 ，首兩個是買入東京店舖及住宅物業， 全部以收租為主。 以日本物業投資來說 ，基於資金不是一筆到位，以致無緣購買一幢物件， 5年下來分段投資包括東京、 大阪、名古屋、福岡、札幌等。

從2015年開始筆者已經是毋須為生活開銷而努力賺錢， 但是性格上使然加上存在價值驅使， 工作還是比較容易度日 ， 況且近水樓臺買入物業也能天天做功課， 緊貼物業市場， 又何樂而不為。

簡單來說， 只要你的資產產生的「被動收入」，超出日常生活開支，就是已經成功踏進財務自由之路。 大多數人最渴望財務自由的狀態 , 但卻只會冷眼旁觀， 害怕行動的失敗。當你像行屍走肉， 日復一日，年復一年去工作，所賺來的沒有投放被動收入上， 這樣既使如何富有也不值得他人去羨慕。

人生三大自由是最難獲得， 包括「心靈自由」、「財富自由」、「思想自由」 ， 只要朝著這三個方向不斷努力， 用同一個模具不斷複製， 創造被利用價值不只限於人， 要是能運用於利用物業上， 增加現金流及創造利用價值，那麼每一個物業就是你人生的棋子， 只要集中精神盤算清楚， 下棋獲勝機會也較大。

筆者在這裏與讀者的無私分享， 純屬個人思路及財務自由的自我想法及實際行動方式。至於每個人如何部署，就需要靠自身的領悟力，持之以恆將資產配置達至財務自由之路。

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跨越地域●日本店舖●夢成真

日本商舖投資， 是市面上中介公司很少談及的話題，主要原因是店舖與住宅比例貨源懸殊， 要推廣花費的人力物力也會倍增。

日本店舖尤其是有租約的， 相對住宅消化能力高。因此在利潤與時間分配的大前提下，香港中介公司都不會花時間去推廣店舖這項業務。

事實上商舖投資， 對過往只投資住宅的人而言， 感覺上是風險較高。 但實質運作及經驗卻未必與想法一樣， 始終投資日本店舖與香港有天淵之別 。

在香港地舖與上蓋住宅物業價格，可以相差數倍或幾十倍， 甚至更多； 反觀日本地舖與上蓋物業價格差異性並不明顯，這也是日本店舖投資價值所在。

從 "物以罕為貴" 這個論點而言， 投資店舖確實比住宅吸引！要是你告訴身邊的朋友買了一間店舖， 和告訴朋友買了一個住宅，你猜猜哪種說法比較有自豪感？

投資店舖一般分為8大類 :-

1. 核心地段正街大道上地舖
2. 商業街商舖投資
3. 建築物內街店舖
4. 社區民生店舖
5. 百貨商場或購物中心店舖
6. 寫字樓商舖
7. 商務大樓寫字樓商舖
8. 非地面店舖

至於投資哪一種店舖比較好， 可以因應自己的喜好選擇。 事實上日本店鋪貨源歸邊，可選擇範圍也隨時間推移變得非常狹窄。 投資者可參考比較有經驗的業界意見， 再因應投資金額去篩選最好的目標物。

資金較有限的投資者， 尋找店舖的時候就不能與現實貨源脫離。 買在核心地段店舖，價錢相對較貴， 而且競爭者也較多， 能順利搶下來的， 也可能是入貴貨。

相反而言，在日本投資店舖，二、三線位置回報會較高。 一線核心地段店舖價格除了比較貴之外， 市場上也沒有什麼好的貨色， 有的就要當機立斷， 馬上行動。

投資需要先定下目標， 趁著日本商舖價格與住宅目前還是呎價分野不大， 可以多做一些功課， 以便入手時目標更清晰更順 。

投資店舖將來也可能會有較高潛力的升值空間， 比方說店舖價格會隨著時日差異變得更大， 就是住宅價格的兩倍、三倍、四倍， 以至更大差距 。 除了租金收入所穫取的現金流， 將來物業本身會有更高的增值空間也極有可能 。

筆者個人投資物業，一直是採取 "以靜制動"， "只買不賣" 的方式， 住宅如是 ， 店舖投資也如是。尤其是商舖投資， 持有越久，享受長期收益也會越大。 若非物業市場投資環境逆轉，沒有十足把握， 也不會考慮換貨或者投資到其他領域上。
　　

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日本物業 - 融資貸款篇

買日本樓最大的好處已經不單是入場門檻低。日本不像其他東南亞國家， 自身是有著本土租務市場承接的， 而大部分的東南亞國家， 租務市場只是海外一小撮人， 這些租客當Visa期滿後，未必能夠再續新的Visa， 所以造成短租或退租的機會就會較高了。

投資者必須懂得運用槓桿的方法 , 利用融資貸款放大資產值。 比方說日本物業最低入場費是現金60萬港幣，可持有130萬或以上的物件。 以最低入場門檻作為目標， 找一些可做按揭的優質物件， 不斷增持， 每過一段時間重複照做，不斷複製， 經歷年月個人資產便會逐漸放大。

對於融資貸款購買物業的人，需要注意日本物業市場有一個特徵， 這些特徵影響按揭年期。 購買日本物業， 部分日資銀行按揭年期多用40年減樓齡， 樓齡太舊的話做按揭就只能到5至6年。對於一個真正的投資者， 不應該專注於按揭年期越短利息越低， 這些上一輩的思想已經不合時宜， 個人貸款能力越高， 就表示資產越容易放大 ，反而按揭年期越長 是越好。

日本樓價會隨樓齡下跌， 樓齡越舊樓價越低，就像電子產品一樣折舊。日本樓齡舊的建築物與樓齡新的建築物相比，租金相差卻並不太明顯， 因此想賺租金但又不跑輸樓價的情況下， 選擇不新不舊大約10~20年樓就最好了。
理論上， 選擇接近20年的物業，供款最長可以做20年， 那麼發揮槓杆威力也是最好的了。

在日本非中資銀行， 仍有些不看香港的TU（ 環聯資料信貸庫）， 沒有壓力測試的情況下， 買家買完一個物件之後， 只要重複複製不斷照做， 再買第二個、第三個、 甚至更多也是有可能的。

除了在日本的中資銀行以外， 現在很多日本當地銀行都會承造港人物業按揭， 市場上資訊五花八門， 要貸款購買日本物業， 總會有一間有實戰經驗的中介公司可以配合投資者讓資產最大化。

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Freehold VS Leasehold

香港樓宇價格飛天, 我們買來的物業卻屬於借地權，業主沒有擁有永久土地權， 嚴格來說， 在香港置業，我們只不過是土地的租用者。

越接近2047年， 想必很多人會關注自己擁有的物業將來要補地價。 土地非所有權的香港， 距離2047年尚餘29年就要補地價， 也許會影響樓市停頓一段時間。

土地使用權是有期限的香港， 人人卻視買樓為一生必經的任務， 實在有點可笑。

深切反思， 在香港所謂做了業主，只不過是做了土地的租用 人， 理性上並非是土地的擁有者 。對於投資日本物業的人， 都知道日本物業一般是永久所有權， 一看到「借地權」的物件， 就說不作考慮之列， 那麼這種概念放諸於香港， 一生一世就不用置業了。

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