在酒店展銷的海外物業， 基本上都有美輪美奐的排場與裝潢， 但是對於投資者應該先打八折， 這些場合應該多去學習， 令自己有更好的防護罩。其實好盤根本不需要在外地推售， 當地本土已經消化淨盡。 但這也不代表購買外地物業的海外的人士，便會非常蝕底， 只要謹慎篩選贏面也是很高的。
現在日本二手物業市場，香港人去買有同一待遇，衹要你在網上看到合適的盤源， 部分中介公司也會樂意承接生意的， 這樣海外人士與當地人士基本上看的是同一資訊， 當然有一些內部盤源，在網絡上也未必即時登錄， 但只要與中介公司打好合作關係， 眼光獨到的您要獲利也不是絕不可能的。
曾經有一個朋友說買樓是用來自己享受和自住， 我的看法是恰巧相反，買樓自用不要與投資互相混淆， 投資的態度也不能按照個人喜好揀選樓盤， 沒有增值空間、沒有被動收入的， 也請避之則吉，否則最終只會換來絕對失敗的收場。
更高層次的投資者在選擇樓宇時，只會揀選有附加價值，跑贏大市和創造增值空間的物業。 但是作為一般昇斗市民，最低限度也要聚焦於物業的增值力、爆上空間等作為考慮因素，若果政局不穩定的地方，就最好避開這種不定的風險。
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筆者在兩個月前到過橫濱實地考察， 對於橫濱地區感覺良好， 也已經密鑼緊鼓搜羅合適樓盤， 作為長線投資組合配置。 橫濱給人的印象是沒有東京那種擠迫繁華， 但卻保留著一定的人口密度， 無論是樓房投資或旅遊都是理想選擇。
位於神奈川的橫濱， 雖然不在東京範圍內， 但是前往東京上班住在橫濱的日本人卻很多， 加上橫濱也被列入賭場之選，值得投資的原因是橫濱樓價比東京低水大約兩成， 換句話說是運同一投資金額，可以獲取高出東京類比條件的租金回報。橫濱核心地區及靠近核心位置範圍以內， 無論怎樣小的單位面積， 即使只有12m2, 租金起標40000日元以上, 只要選對投資板塊, 租務市場非常活躍。
橫濱地區樓價仍嚴重低估，根據總務省統計局計2017已有約3,734,00人居住， 這個數據不比大阪少 。橫濱地區投資樓房，筆者最主要是圍繞著幾個地方選擇物件， 除了耳熟能詳的橫濱正站， 也可以考慮中央區附近的車站，市政中心位於關內地區；此外一些商業區， 包括櫻木町、 元町、中華街 、 山下町、 伊勢佐木町、 黃金町、阪東橋等等， 都可以作為投資選擇標的。
橫濱接駁交通網絡非常發達，從涉谷到橫濱僅僅30分鐘已可達。橫濱作為日本人最理想居住地區第三， 中古屋相比東京地區低出兩成 ， 大約40萬至100萬港幣均有選擇。 此外橫濱較多臨海地方， 也有多個大型公園， 環境綠化度高， 居住確實較東京舒適，也吸引不少藍領上班一族租住， 分散投資除了東京之外，橫濱不失為一個好的選擇。
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香港樓價瘋癲，投資價值雖然是有，但是上升水位有限， 風險相對較高。 因此很多想買樓的人， 都會把資金投放在海外低水的地方， 可是大部分人卻忽略了投資海外樓房真正的價值， 投資不要貪便宜， 除非是資金太有限又想買樓的，就必須鎖定有租務市場的地區。筆者個人愚見，購買樓房不是拿來觀賞， 而是要不斷產生現金流，否則買入樓盤後便會變成一個永遠卸不下的包袱。
買入場門檻較高的地區，相對會有創造價值的空間。 比方說東京核心地區銀座， 目前來說回報只有3厘左右, 為什麼仍然有投資者趨之若鶩？ 投資不單是租金回報的考慮，還需找人流勁爆的地方， 這樣再出租有保證， 將來脫手升值也是理所必然的。
近期海外樓盤煲得火熱， 市場上最吸眼球的就是泰國和大灣區。 發展商為了招徠顧客， 有的在五星級酒店擺展銷會，有的找藝人明星作為代言人，樓盤就從幾10萬至150萬港幣入門。 展銷會上更包裝得美輪美奐， 有無限升值憧憬 、 有租金保證、 有未來地鐵出口、 CBD商業區等等，可是現實卻是恰巧相反，單看泰國樓盤，去年第4季數據顯示， 一手市場仍未賣出的已有4萬多個，今年2018年還要陸續供應市場， 供多於求的情況下，租務市場根本欠奉， 換來的事實是租售兩難。
其實最好的樓盤大部分已經在當地消化， 又怎會需要海外速銷呢？ 身為香港人也必須注意，平衡購買海外物業的風險， 筆者唯一可以告訴的是， 一個物業市場沒有當地租務承接，只靠外來人士租用， 試問外國人口會比當地人口多嗎？ 輕信網絡上廣告資訊 ，投入這類海外市場應該已經一半敗訴， 僥倖的贏家只是寥寥可數。
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【日本不動產成交後必須注意事項 下篇】
買到了心儀的物件，當交收登記手續完結束後， 該怎樣保存自己的樓契（ 權利狀）？
為了避免他人盜用， 買家必須妥善保存登記識別情報 ， 什麼是登記識別情報呢？ 意思就是權利狀， 相關的登記機構會發給新的業主重要文件「權利狀」， 以證明你便是新的擁有者。
Q.1「 登記識別情報」 究竟是什麼 是什麼？
A.1 「登記識別情報」有點像香港的銀行密碼封條，在登記識別情報通知單下方的保護貼紙後面，有記載着的12個字，包括英文字和數字的組合。當有關機構登記手續完結後， 負責登記事務所會發出新的登記名義人，通知新的登記識別情報。每個不同單位的物業、每個登記名義人的登記識別情報都不會相同， 換句話來說 是獨一無二的識別情報。 比方說你是現在的名義人， 便會登錄在日本政府的法定機構。 因此沒有登記識別情報，別人是無法轉移你的權利，盜取你的資料！
Q.2 萬一權利狀丟失了或被盜竊該怎樣處理？
A.2 這種情況最好請教日本執業律師辦理「失效手續」或尋求解決方法與建議。
Q.3 在什麼時候需要使用「登記識別情報」？
A.3 當你把物件所有權送贈或賣出時， 轉移給下一位的買家時， 便需要使用「登記識別情報」。
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【日本不動產成交後必須注意事項 上篇】
很多年前海外買家都投入日本房產， 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管！
當投資者選擇自己心目中的物件， 簽訂買賣合同後， 買賣雙方便會履行契約，包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時，每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜， 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則，一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情， 只要做好功課， 再不是隔山買牛。
日本不動產成交（決算後）， 新的買家將會於3~8星期內， 收到 所有文件及不動產權利書（樓契），之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料， 所以大部分買家難以充分明白，了解登記識別呈報的功能和保管方法。
由於日本不動產價值嚴重低估， 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多，筆者也希望透過自己 積累的經驗，用這篇文章與讀者無私分享，從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主，得以更深層次的了解日本不動產的登記制度！
Q: 海外買家與日本本土居民，在購買樓宇有沒有不同的法律限制？
A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交， 彼此締 結買賣合同就可以了。
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「高學歷」不等於資產豐厚， 擁有資產才是致勝法門， 只有手持物業才有機會利用加按套現。對於早期已經置業的投資者， 實在非常慶幸， 他們可以享受資產增值的成果， 在物業上升時進行加按， 再用銀行的錢變成自己的財富。
現世代的人絕不能套用上一輩的思維行事， 人類財富每5年翻轉一次， 與時並進接受新事物，重新部署摒棄過往投資理財的觀念， 再出發注入新能量提升自我。 人的固有思維若果無法突破，往往就成為踏上另一高峰的絆腳石， 總是回顧從前的樓價， 渴望等待再一次下跌的時機， 有些人是等到卻不去行動， 而有些人花盡一生精力也等不到；等待是一種風險， 以致永遠不能夠置業再置業。
朋友當中有說是現金才是王道， 這也許是一種逃避， 相信沒有人手持現金可以創造財富 。有人說買樓是用來自己享受；也有人的說自己不愛賺錢， 只想平平淡淡沒有壓力地過活，「現實」往往非常殘酷， 當你或家人生病時， 無數壓力排山倒海令人製造負面情緒； 醫療開支是難以想像的天文數字；薪金收入追趕不上樓價要租樓更是百上加斤。
什麼是「足夠」？ 「足夠」包括心靈擁有與物質 擁有，其實也很難用金錢數字去衡量。 很多人心目中想的足夠， 無謂再去爭取更高思維層次， 事實往往是相反， 當你極度倒霉的時候， 便會猛然醒覺從前一切都是錯誤的觀念。
「足夠」包括財富自由、 時間自由及心靈自由， 這人生三大自由並不是人人擁有。「足夠」不單是有錢， 也要有時間、有健康的體魄去陪伴你所愛的人，去享受生活所帶來的喜悅，自己想做什麼便做什麼， 不看餐牌上的價錢點菜 ，想買什麼便買什麼。
我們細心觀察週邊的人， 便不難察覺沒有物業的人財富遠遠拋離持有物業者。 全世界財富已在反轉，太多資金在物業市場上遊走， 資金追逐資產定律下，長遠樓價向上在所必然。
聰明的人會利用最少的錢，創造最大的資產價值。工作只會為我們帶來固定收入， 不會帶來長期現金流 。 即使是你做得死去活來， 積勞成疾甚至患上末期癌病， 企業老闆也不會照顧你的下半生， 想想自己該為誰工作， 怎樣令到自己停下來也有源源不斷的收入 。觀察走在你前面的人為什麼成功，如何走在衆人前面就得靠自己的腦袋。若果薪酬上升幅度遠遠拋離資產價值上升的步伐，那麼單靠一輩子打工又怎能維持優質生活， 又如何實現人生三大自由？唯有思維改變打破固有框框， 才能夠衝破常規界限，進入另一個思維層次。
所有投資工具當中，買樓就是最單純簡單的操作， 但是千萬要加倍小心， 要對自己的决定負責任 ，錯買錯賣也會造成雙重損失， 不同投資行為最終可能得到兩個完全反面的結果。
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在金碧輝煌的展銷會背後， 造就了一大批海外物業追隨者。香港物業市場生意競爭大風險高，速銷手法賺錢一條龍， 已成為商業社會賺錢的工具與法門。 投資物業，尤其是海外市場有很多不透明的因素，要站在客觀的立場宏觀，千萬別做無知的朝聖者。
全世界的新盤或樓花， 發展商有大有小， 若果是樓花發售，也代表了建築商需要先集資後起樓。 不是大型建築商的產物， 往往建築質素更參差不齊， 這對真金白銀付出的投資者， 將會是汲汲可危。由敲定購入至成交， 即使僥倖當中沒有太多變化最終可以順利收樓，但收貨才發現不對版的也大有人在。
鑑於愈來愈多港人在港無法置業， 高地價、高樓價、 高昂印花稅等，讓大多上班一簇喘不過氣來， 隨之萌生購買海外物業的念頭， 這些都是香港高樓價所造就的產物與畸型樓市現象。
關於海外物業，地監局已公布2017年首11個月共收到11宗有關購買境外物業的投訴， 相信這只足事實的冰山一角， 真正苦主也並不止這些個案。而2016年地監局共接獲22宗有關購買境外物業的投訴，2017年首11個月接獲11宗投訴，有9宗涉及「爛尾」樓，其中8宗與英國物業有關。
購買海外樓花實在風險重重， 消費者看不到實物， 只憑一個很好的願景購買， 促銷方式不外乎未來基建發展、 金融中心高質租客及未來地鐵新出口等吸引物業投資者的眼球。包裝美化天衣無縫需要付出代價，當業主興高采烈拿鎖匙之時，馬上 Loss 20% 比比皆是。
本想想輸多贏少買個教訓，但天公總會在你不如意 死去活來時多踏兩腳，令事情變得更糟更複雜。 後悔太晚想走貨也走不了， 供多於求的定律下， 即使等到買家出價，也可能比心目中的價錢低出很多。 發展商在未交樓前再推新貨；入伙後市場上選擇木五花八門， 而租客就變成皇上皇，太多選擇下也會把要求抬高，把租金壓低至業主不可接受也向現實低頭的地步 。
這邊廂本想置業的當地租客， 在低租金高樓價的誘因下， 便會打消原本置業念頭再繼續租樓； 那邊廂發展商大多都是有貨囤積， 有些樓盤開盤幾年也有貨積存。區內和周邊有不少建築地盤動工中，當然這些情況不能一概而論， 也得視乎不同國家不同地域而有所差異。這些都是前人吃了虧後的經驗之談公開分享， 作為投資者最好不要盡信樓盤表面資料和名人效應， 應以理性分析資訊不要照單全收， 確切了解市場新盤、樓花或二手樓真正面目， 才是精明投資者避開投資陷阱的竅門。
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