日本不動產成交後必須注意事項 上篇

【日本不動產成交後必須注意事項  上篇】

很多年前海外買家都投入日本房產， 那麼必須詳細知道購買後樓契怎樣保管！

當投資者選擇自己心目中的物件， 簽訂買賣合同後， 買賣雙方便會履行契約，包括付款、交屋、辦理法務局登記程序等。持有時，每年也必須處理租務及繳納固都稅各項繁瑣事宜， 若果海外業主無暇處理或不熟悉當地法律稅務及交易細則，一般都會買後找公司代管物業。現代科技進步海外買房子是非常普遍的事情， 只要做好功課， 再不是隔山買牛。

日本不動產成交（決算後）， 新的買家將會於3~8星期內， 收到 所有文件及不動產權利書（樓契），之後便須要管理好樓契並妥善保存。 目前不動產公司很少談及這部分的詳細資料， 所以大部分買家難以充分明白，了解登記識別呈報的功能和保管方法。

由於日本不動產價值嚴重低估， 隨著購買日本不動產的海外買家 日漸增多，筆者也希望透過自己 積累的經驗，用這篇文章與讀者無私分享，從而能夠幫助更多的準買家及已持有物件的業主，得以更深層次的了解日本不動產的登記制度！

Q: 海外買家與日本本土居民，在購買樓宇有沒有不同的法律限制？

A: 目前日本法律是沒有限制。 只要買賣雙方願意契約成交， 彼此締 結買賣合同就可以了。

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「資產配置」 與 「人生自由」

「高學歷」不等於資產豐厚， 擁有資產才是致勝法門， 只有手持物業才有機會利用加按套現。對於早期已經置業的投資者， 實在非常慶幸， 他們可以享受資產增值的成果， 在物業上升時進行加按， 再用銀行的錢變成自己的財富。

現世代的人絕不能套用上一輩的思維行事， 人類財富每5年翻轉一次， 與時並進接受新事物，重新部署摒棄過往投資理財的觀念， 再出發注入新能量提升自我。 人的固有思維若果無法突破，往往就成為踏上另一高峰的絆腳石， 總是回顧從前的樓價， 渴望等待再一次下跌的時機， 有些人是等到卻不去行動， 而有些人花盡一生精力也等不到；等待是一種風險， 以致永遠不能夠置業再置業。

朋友當中有說是現金才是王道， 這也許是一種逃避， 相信沒有人手持現金可以創造財富 。有人說買樓是用來自己享受；也有人的說自己不愛賺錢， 只想平平淡淡沒有壓力地過活，「現實」往往非常殘酷， 當你或家人生病時， 無數壓力排山倒海令人製造負面情緒； 醫療開支是難以想像的天文數字；薪金收入追趕不上樓價要租樓更是百上加斤。

什麼是「足夠」？ 「足夠」包括心靈擁有與物質 擁有，其實也很難用金錢數字去衡量。 很多人心目中想的足夠， 無謂再去爭取更高思維層次， 事實往往是相反， 當你極度倒霉的時候， 便會猛然醒覺從前一切都是錯誤的觀念。

「足夠」包括財富自由、 時間自由及心靈自由， 這人生三大自由並不是人人擁有。「足夠」不單是有錢， 也要有時間、有健康的體魄去陪伴你所愛的人，去享受生活所帶來的喜悅，自己想做什麼便做什麼， 不看餐牌上的價錢點菜 ，想買什麼便買什麼。

我們細心觀察週邊的人， 便不難察覺沒有物業的人財富遠遠拋離持有物業者。 全世界財富已在反轉，太多資金在物業市場上遊走， 資金追逐資產定律下，長遠樓價向上在所必然。

聰明的人會利用最少的錢，創造最大的資產價值。工作只會為我們帶來固定收入， 不會帶來長期現金流 。 即使是你做得死去活來， 積勞成疾甚至患上末期癌病， 企業老闆也不會照顧你的下半生， 想想自己該為誰工作， 怎樣令到自己停下來也有源源不斷的收入 。觀察走在你前面的人為什麼成功，如何走在衆人前面就得靠自己的腦袋。若果薪酬上升幅度遠遠拋離資產價值上升的步伐，那麼單靠一輩子打工又怎能維持優質生活， 又如何實現人生三大自由？唯有思維改變打破固有框框， 才能夠衝破常規界限，進入另一個思維層次。

所有投資工具當中，買樓就是最單純簡單的操作， 但是千萬要加倍小心， 要對自己的决定負責任 ，錯買錯賣也會造成雙重損失， 不同投資行為最終可能得到兩個完全反面的結果。

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港樓瘋癲海外衝

在金碧輝煌的展銷會背後， 造就了一大批海外物業追隨者。香港物業市場生意競爭大風險高，速銷手法賺錢一條龍， 已成為商業社會賺錢的工具與法門。 投資物業，尤其是海外市場有很多不透明的因素，要站在客觀的立場宏觀，千萬別做無知的朝聖者。

全世界的新盤或樓花， 發展商有大有小， 若果是樓花發售，也代表了建築商需要先集資後起樓。 不是大型建築商的產物， 往往建築質素更參差不齊， 這對真金白銀付出的投資者， 將會是汲汲可危。由敲定購入至成交， 即使僥倖當中沒有太多變化最終可以順利收樓，但收貨才發現不對版的也大有人在。

鑑於愈來愈多港人在港無法置業， 高地價、高樓價、 高昂印花稅等，讓大多上班一簇喘不過氣來， 隨之萌生購買海外物業的念頭， 這些都是香港高樓價所造就的產物與畸型樓市現象。

關於海外物業，地監局已公布2017年首11個月共收到11宗有關購買境外物業的投訴， 相信這只足事實的冰山一角， 真正苦主也並不止這些個案。而2016年地監局共接獲22宗有關購買境外物業的投訴，2017年首11個月接獲11宗投訴，有9宗涉及「爛尾」樓，其中8宗與英國物業有關。

購買海外樓花實在風險重重， 消費者看不到實物， 只憑一個很好的願景購買， 促銷方式不外乎未來基建發展、 金融中心高質租客及未來地鐵新出口等吸引物業投資者的眼球。包裝美化天衣無縫需要付出代價，當業主興高采烈拿鎖匙之時，馬上 Loss 20% 比比皆是。

本想想輸多贏少買個教訓，但天公總會在你不如意 死去活來時多踏兩腳，令事情變得更糟更複雜。 後悔太晚想走貨也走不了， 供多於求的定律下， 即使等到買家出價，也可能比心目中的價錢低出很多。 發展商在未交樓前再推新貨；入伙後市場上選擇木五花八門， 而租客就變成皇上皇，太多選擇下也會把要求抬高，把租金壓低至業主不可接受也向現實低頭的地步 。

這邊廂本想置業的當地租客， 在低租金高樓價的誘因下， 便會打消原本置業念頭再繼續租樓； 那邊廂發展商大多都是有貨囤積， 有些樓盤開盤幾年也有貨積存。區內和周邊有不少建築地盤動工中，當然這些情況不能一概而論， 也得視乎不同國家不同地域而有所差異。這些都是前人吃了虧後的經驗之談公開分享， 作為投資者最好不要盡信樓盤表面資料和名人效應， 應以理性分析資訊不要照單全收， 確切了解市場新盤、樓花或二手樓真正面目， 才是精明投資者避開投資陷阱的竅門。

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藍海傳說●置業必經路

很多投資者嘴邊掛着的投資目標，是想要獲得高回報、近車站、位置旺、 價錢平。 這些只能非現實世界出現， 要是那麼筍的盤早就被不動產公司收購。

投資背後真正最寶貴的東西請勿忘諸腦後， 要能夠追求資產穩定性， 避開高風險， 才是獲得持久現金流最好的方式。

投資者追求高回報並非不可行， 但是心理素質必須建立得好， 要對自己投資負責和付出代價。不要埋怨銷售人員沒有把你的房子快速租出去， 一分價錢一分貨；高回背後要承受。

長久的被動收入本來就是不容易創造， 但也有很多成功的例子可以作為借鏡。科技發達網絡世界讓你學到很多書本上沒有的知識，能創造每個月 1萬又1萬， 以至數百個1萬的被動收入，才是最長遠的投資方式。

市場上有很多高回報產品， 最常見的有物業資產和股票等等 。 當有人在你耳邊娓娓動聽的訴說一個故事；以堅定的眼神向你保證承諾一些過高而不合常理的回報， 背後真正動機就是為了速成高報酬的交易。

完美的商業模式在狡猾的商人精心部署下， 願者上釣是易如反掌， 很多人到最終才發現這個打造出來的想像境界，根本無法實現或者是不能永遠營運下去。

過去的種種投資經歷，筆者發覺有一種被動收入，屬於強迫性儲蓄模式是最適合的投資，眾多被動產品當中買樓要算是最成功的模式。

最簡單的方式就是盡量利用自身的背景， 在供款能力許可下做多一些樓宇按揭貸款， 經過時間年月的洗禮， 創造租金收入是現金流的一環；物業資產價格上升也可以令財富倍增， 這把雙刃劍許多人有資格、有條件、有能力去舞得揮灑。可惜一般人只會追逐眼前獲利， 忘卻真正的財富是必須持之以恆，反覆不斷購入資產，部署真正現金流才是致富之道。

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置業之路與無償代價

鍾情磚頭是大部份香港人投資的特色，每逢星期六、日在各大酒店都舉辦海外物業展銷會及名人投資講座以招徠顧客。

投資者考慮衝出香港面向世界原因無他，香港物業實在太高不可攀。言而購買海外物業， 不要單看銷售門面功夫， 廣告越多、排場越大、氣派越高， 這些宣傳費用最終會由投資者掏腰包。

放眼全世界投資物業就具有可見及潛藏風險， 請以雪亮的眼睛分析與明辨事實真相。我們要的不是扣減佣金， 買到一個真正物有所值的物業，即使付出雙倍佣金也是值得。 什麼保租回購項目；什麼發展商提供各類優惠補租保證高回報，到最終樓花項目爛尾或貨不對版的案例實在多不勝數，要緊記保證回報越高相對風險越大。

海外物業市場應運而生， 太多資金沒有出路，引發大批海外物業從業者在高佣金制度下盲目促銷， 衍生出多少良莠不齊的發展商將物業於市場傾銷，有的甚至是遠期樓花， 到最終發展商走佬捲錢， 貨不對版的例子實在太多太多，這也是購買樓花與現樓不得不注意的事情，有高回報保證的風險更大。

數字遊戲，無論購買現樓或樓花， 發展商提供的一連串吸引眼球的優惠，都是已經打準了如意算盤， 把物業價格抬高然後打折出售，令買家感覺良好。

眼前太多的着數未必是好事， 隨時也會換來更大風險與代價。購買物業必須認定物業本身的價值，而不是對方給你多少優惠回購。當你買入物業比市值高出兩三成甚至更多， 換來的甜頭相對無補於事， 試問將來怎樣脫手與轉售獲利。

小毛不出大毛不入買貴了還是其次，最慘就是存心不良發展商從沒有想過負責任， 貪小便宜換來無償的代價， 購買樓花未建成的物業可能會得到發展商的一些額外優惠，但風險亦會較高；新建築的物業或遠期樓花事實上也存在很多溢價。

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優質投資型中介何處尋

市場上海外物業地產經紀確實是雨後春筍越來越多， 但本身有投資當地物業的豐富經驗，可以給買家正確無誤的指引，「 投資型仲介」為數並不太多。

打個比方， 銷售物業的地產經紀， 本身沒有投資當地樓宇的經歷， 也許他們經過一連串的職業培訓， 但是知識不能死記硬背，必須真正經歷過實戰 ; 強行把一大堆的不動產專業知識塞入腦袋 ， 是不能應付客戶的真正需要，這樣根本也不符合成為一個優質仲介人所需要具備的條件。

專業中介不單要有物業市場的敏銳觸覺 ，更要有獨到的分析樓盤能力， 甚麼是筍盤甚麼是好盤甚麽不可考慮都能全面掌握。

中介顧問的角色， 以銷售賺取佣金為最終目的， 但與此同時也要令客戶付得物有所值。這包括提供給客戶整體性的資料，與客戶有一定的共識，也要有很強的溝通能力以及協同效應。熟悉房地產走勢能夠掌握千變萬化的市場脈搏， 與客戶攜手製造更多創富機會。找到這種資格的中介人， 可以在物業市場上如虎添翼， 才是投資者最珍貴的寶藏。

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【海外物業之機遇與風險篇】

海外物業五花八門， 每星期五、六、日於大型商場及各大酒店等， 都有展銷會。 大部分能吸引眼球是建築物豪華裝修，配套齊備。發展商主打交通網絡和基建潛力， 比方說不足20萬首期60萬樓價， 便可以進駐海外高級物業的美夢。

不少發展商以集團式推銷， 以高佣金招來大批業者落力傾銷。 也有報導指出一些外國物業，經過精心包裝， 吸引賣家紛紛搶購， 原來謎底是物業本身價值低廉， 配套殘舊，稅項繁多， 經過包裝促銷在香港發售是真正市值的五倍。

各大雜誌和報章上，每星期都有海外物業速銷， 投資策略講座林林總總。講者包括律師、 資深銷售員、能一一解答法律與稅務問題專家列陣，介紹各項投資要决， 如此大陣容全方位精心打造， 確實是招徠顧客的好典範。

不少海外物業提供數年保證租金回報， 可是投資者有沒有想過羊毛出在羊身上。 在高回報的背後 隱藏著各種風險； 爛尾樓、貨不對版、 發展商捲錢走人等等， 投資睇真在華麗舞台的背後的隱憂 也不得忽視。

本來投資這傢伙，就是具有一定風險。要是有人告訴你有一個投資項目， 享有好地段、 高回報租金保證等等， 請以雪亮眼睛看清楚豪華背後的真相與事實。

比方說一個大型項目， 以樓花出售， 建築期3~5年。 隨之而來的事實，市場上會湧現一批批陸續收樓的買家， 當初銷售員跟你說的8厘回報， 在真正供求的定律下也許會調整為3厘不到， 最終買家有的退讓以廉價出租，以獲取基本維持費用的補貼， 這也是投資樓花與現樓的分別之處。

買進一個物業， 供給多於需求， 沒有本土租客承接的情況下，必然會因應市場調節租金， 若果樓層及室內條件比較次等的單位， 出租承接力也會比較低。

"資金無限" 與 "土地有限" 這千古不變的定律， 金錢變得沒價值； 貨幣不斷貶值， 無限資金追逐有限資產的大原則下， 投資還是比不投資的風險更少。大部份海外市場不比香港租務活躍，因此投資海外物業的時候，務必先過濾與分析外界資訊， 千萬不能照單全收。

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