民宿攻防策略

日本物業回報率確實是比香港高，想以低基數入場，搏取高回報，在東京或大阪以長租形式放租是不太能發揮回報至極限，嘗試一下以民宿運作，順勢而行，應可找到更理想的回報。

日本物業的誘因，是入場容易。日本國民素質高；以人均收入來看，日本物業更不應只是現價水平。

機遇是找緊時機的來臨，一生人錯過了便很難再找到下一次，學會洞悉大勢，運用理財之道，才能讓自己富起來。上天是十分公平對待每一個人，無論富貴貧賤，也讓時間平等分配給我們，只是有人不懂利用，有人發揮淋灕盡致。

民宿順利運作後，扣除物件運作的成本，包括代管理費、清潔費、雜費等開支，一般可達長租收入的1.5倍至1.8倍。當然在初始期或要一筆裝修費用，添置傢俬等，所投入的成本預算較多。

民宿以位置為先，好的位置會吸引旅客入住，選擇好的位置更可以兩手準備，長線持貨或好位沽出，彈性較大。

東京以新宿、涉谷、池袋最熱；大阪是心齋橋、難波、梅田最旺。

以下兩類型的物件是投資airbnb理想選擇：

■ 單身公寓(Studio)

~ 面積16 - 24 m2
~ 可供1-3 人入住(例如2大1細/ 3人組
    或包括3人以下的組合）
~ 物件價格1000 - 1500 萬日元
~ Airbnb平均租金 7000-10000 日元一天
~ 1張雙人床 + futon（日本地鋪）

■ 1DK/ l LDK
     Dining Room飯廳、Bedroom睡房、
     Kitchen廚房

~  面積25 - 38m2
~  可供4-6 人入住(例如2-3對 couple/幾個同學
      或同事組合)
~ 物件價格2000 - 3000 萬日元
~ Airbnb平均租金 12000-18000 日元一天
~ 2張雙人床 + futon/sofa bed(日本地鋪/沙發床)

又一層

日本税 税萬金

在很多投資者眼裏，甚至常掛於口邊，日本樓怎麼會這麼多稅項，要再研究一下是否值得投資。其實日本樓税項名堂不錯是多，但每年真正要繳的是固都税，當然選擇申報的，每年尚有些少税款要繳付的。

只要有研究過日本樓的應該都知道，外國人在日本置產也是要繳稅！

不動產取得稅、印花稅、固定資產稅、都市計畫稅等、此等費用投資者可視為買入成本，甚至將它納入購屋成本之中也無可厚非。香港人要買日本樓投資，大部份是先入為主是認為日本的税太重，買樓看似不化算，其實只要你搞清楚後，投資日本不動產，並沒有那麼可怕得令人卻步。

搞懂買樓時須繳的稅項，日本樓並非你想像中交税多，只是人們隔山買牛，把目光聚焦在税金中。若是你抽空了解一下，香港的物業税及差餉與日本的固都税及申報租金要交的税，其實不難發現香港樓要交的税不比日本少，甚至是更多。

日本物業購入時，以1000萬日元小物件為例，所要附加的成本約是樓價的7~8%，這7~8%實質上已包括中介佣金3%+60000日元、司法書士（律師）費用、不動產取得稅、印花稅、5年保險等等，如果物件金額在1000萬或以上，相對的附加成本也會隨之降低 。

持有時，就是每年必須要繳固定資產稅、都市計畫稅，一般合稱為固都稅。固定資產稅、都市計畫稅是日本國內存在的資產，於每年四月左右都會收到繳納通知書。

土地的固定資産税＝課稅標準額  × 1/6 × 1.4％ 

土地的都市計畫税＝課稅標準額 ×  1/3 × 0.3％ 

【註: 以公式計算往往比實際上繳納的為高】

海外人士，於日本國內擁有日本不動產的所得，政府須徵收租金之20.42%，作為源泉所得稅(扣繳所得稅)，但這税款只要作出申報的，税後可以大部分返還，真正要繳付的是很少很少。這意思是指先預扣房租繳納給日本國稅局，為的是防止人們逃稅。

※ 但不是每個業主也要被徵收源泉稅，源泉税只是業主將物件租賃給公司名義、財團法人的，才有機會被徵收源泉税。一般的個人契約，是毋須預徵。

再者，小額投資者，年租金收入在195萬日元以內，選擇申報的話，税金只是5%，這5%的計算方法是先扣除管理費、修繕費及雜費，然後控除38萬日元免税額，才計算純利的5%，實際上要繳的是更少了。一般而言，持有兩至三件物件年收入也未必超出195萬日元的了。

反觀在香港持有物業，不論是出租或自住都要繳納差餉，差餉是按應課差餉租值的5%來計算，小型住宅每年也要幾千港幣。出租物業所得，每年也要繳付物業税，物業税公式 : 年租 x (1-20%) x 15%，這等同於每年租金收入中，就要拿出 12% 交物業税，在扣減管理費、差餉及地租等支出後，目前投資港樓實回就大約剩下3厘。

又一層

磚頭創富術 生金蛋的鷄

有經濟基礎的香港人，大多是有自己的物業。但不論是自住或出租，它有沒有為你生出金蛋來呢？

「物業」是個人資產再創造的重要工具 。雖然很多人都擁有物業，但卻不是人人懂得利用它，24小時無怨無悔地工作。有人說物業已供斷，從此無債一身輕。但無債一身輕卻未必是好事，「無債」也代表你的財富永不再生。

想想要是活到老才憂衣食的晚年是多麼可悲，只要你看到預演的這一幕，就必須在未發生前解决問題，想一下生財的方法自保。不要到人老了，還在想手頭資金還可用到70歲或80歲，可若是到90歲仍健在，那真的不知該如何自處。

每過一段時間買磚頭，是筆者一直以來的儲蓄方程式。回想2003年沙士期間買入人生的第一個物業，利用這個物業，讓我分毫也沒掏腰包，多擁有了三個物業：一個油尖旺區的商廈單位，一間東京山手線上的小套房和一間東京荒川區的小酒吧。

神話可實現，無中可生有。這絕不是天方夜譚，看似不可能發生的事實擺在眼前，只要你身體力行，運用財商與念力，去試去幹一定能變出金蛋。隨時日的流逝，時間也證明當初的想法原來是對的。知難行易，自定一套適合自己的磚頭創富大計，將物業一變三，三變五，五變十，不無可能。運用銀行的錢，靈活變成自己的財。  

學校教的東西已不合時宜。書是死，人是活。好好利用手頭物業，供一世也不是壞事。當穩定現金流大於供款支出時，你已踏入成功的第一步。

又一層

高處會再高 回首是低處

日元終於創17個月新高，現價徘徊在7.2算水平。日元強勢卻帶來日本物業投資者一個入市恐懼症，許多人掛在口邊的是 : 日元急升要再等等才入市。

也許人們因為工作太忙而患上健忘症；也許是喜歡上選擇性記憶這傢伙。要不然，為何只記着日元是從7.7算下跌到6.2算的片段，卻遺忘了10.4算回到7.7算的那一刻。若然現在7.2算說是高不可攀，那麽10.4算的話又怎用羅盤計？

投資路上最大的敵人是自己。從6.2算升上7.2算的劇情令你刻骨銘深，不然，為何總想着再續第一段6.2的舊情重燃? 根據數據上分析，從10.4算跌至7.2算匯價變幅是 -30.77%，從現水平7.2算返回6 .2算是 -13.9%，屬輕屬重顯而易見。

就在幾天前有投資者提出申請500万日元以下的物件，卻不知為何12小時內仍裹足不前，後來才道出是基於日元突然急升的原因，决定再等才下買付。其實只要精明的投資者屈指一算，便知道心理恐懼症遠遠大於數字上的變化，即使由7算升至7.2算，1000万日元的物件，匯差也只是一萬多港元而已。

匯率是升是跌的因素多變，即使是財經專家，評論也不是百發百中。這邊廂有的人認為低處未算低，說要等回到從前時的6.2算才入市，但要是真的返回6.2算時，又會想說再等5.8算才決定下手買，想必這些人多半是，曾有經驗錯失最佳的入市時機。想太多會於事無補，到頭來是手持現金變廢紙，只能眼巴巴看着日元再急升上近8算也不無可能。

人的通病是在小問題上轉牛角尖，牙痛的是大問題上解決不了。應該有不少人具耐力地等匯價跌，但等到真的跌到了當初定的心中價位時，另一種恐懼心理也伴隨左右，以為匯價尚未見底，怎料錯過那一刻日元又反彈向上。如今日元可說否極泰來，逆轉之勢已成，既然等下跌比再上升的機率低，何不動動腦筋改變思維莫自困。

半年前日元仍處於弱勢，有一段長時間谷低位，可以讓有心人慢慢入市，但真正可洞悉玄機執平貨的人又有多少呢？

又一層

「努力」與「致富」無關

「努力工作」與「省吃儉用」不會讓你變得富有。

有人窮盡畢身精力，不眠不休天天開夜車，也不見得成「富人」。

富人用「腦袋」，窮人靠「雙手」。兩者創造財富天大分別。高等學府畢業生不代表一定才智過人，世界上每一角落窮人總比富人多，多少人入不敷支，多少人債台高築，既使工作也只會越見貧窮。

物業市場上，不論你是貧是富，人們都必須有棲身之地。租樓或買樓就成了必然的事。比方說一個人靠工作的入息，總追不上樓價升幅，正常而言，建築成本會不斷漲，我們每月薪金卻不會漲太快。世界趨勢是只會令更多人成為租屋一族，因此唯有克服基本問題所在，想盡方法取得源源不絕的現金流才是法門。

殘酷的事實擺在眼前，你的步伐要比通漲走得更快，才能克服財產不被蒸發危機。

99%的富人擅長「創造財富」；做自己喜歡做的事賺錢，或靠自己的投資賺錢，用時間和勞力換取金錢；聰明人是拿銀行的錢， 創造自己的財富，讓別人工作，自己收成， 才是上上之策。

又一層

高處不勝寒 低處未算低

踏入2016年股市跌日匯升。有些人棄股買樓，有些人入股拋樓。那些投資工具適宜卻是因人而異，專家告訴你股市已觸底，股價已是十分便宜，現水平值得去投資，信不信由你。

筆者自2003年沙士開始購入物業，多以最高的槓杆比向銀行貸款，但至2013年已感高於不勝寒，至今沒有再入市投資港樓。

現代人投資不應存有上一代的借錢觀念，更不要存有借錢為一種不良的行為的概念。大部份富人都是以借貸創造財富，良好的借貸是有助您加快致富的步伐，踏上財務自由之路。

有借有還真君子，銀行不是儍仔白借給你，你必須支付利息作交易。只是既然銀行已深思熟慮才批出貸款，就代表你既合法又合格去取得銀行的錢。

人人經濟背景有別，筆者强調不是建議你用借的方法投資生財，投資者更必須謹慎保守計算好自已的還款能力才作出借貸行為。大部分人靠正常的儲蓄不可能及時買入資產，當你儲夠首期可以考慮置業，但必須衡量出租的現金收入可否抵償每月供款。此外，職業的穩定性、租客的去留空窗期，足以讓你失去原定的預算，到時 ”撲水“ 供樓滋味可不好受。

日圓匯率是升是跌的因素多變，這邊廂有的人認為低處未算低，那邊廂匯率近期卻由低位6.37反彈至6.9算。樓、匯、股的市場就是千變萬化，若是專家真的是專家就早已告老歸田。

投資這門學問，總有不同的個人的見解和宇宙高人的解讀，所得出來的結論和事實往往有很大差別。若是你認為現在是時候就不妨現階段去馬；想等等靜觀其變在最低位才入市就只好等下去。

沙士期間有一段長時間谷低位，可以讓有心人慢慢入市，當時市場上貨靚價平，業主求售卻無人問津，如今回首卻是同一首長恨歌。

又一層

税貸 P Loan 札幌尋夢記

有人問此時此刻買日本樓是否必贏？這答案沒有人會明確告訴你，值搏不值搏，全憑自己去决定。

日本樓的特別之處，不單是擁有永久地權，而且可以代代承傳。除非你買的是借地權，以土地所有權這方面來衡量，日本物業確實具有優勢。

筆者接觸到一個真實個案，以短期P Loan置業方案，現與讀者無私分享一下。買家購置的物業是位於北海道中央區札幌南三条，以330萬日元成交，該物業為100户建物，築於1991年，回報約為8厘。

南三条物件原業主於日樓泡沬爆破期購入，當時市值超出1200萬日元（原業主向銀行貸款1570萬日元），如今卻以1/4的價錢賣予新買家，這日本人正式成為樓場上徹徹底底的輸家，而個案中的新買家也未必是最終赢家，只是表面証供看來是贏面比較大而已。

以1.49厘年息P Loan先洗未來錢，用創造性財務槓桿借貸買入。1.49厘與8厘回報相比，表面看似一定能抵消貸款利息，而且必賺無疑。投資物業存在種種變數，諸如空屋招租交接期、政冶、匯率、天災等風險，預想回報率也只是一道公式，實際上這道公式未必能全然實現，到頭來回報也許與預計的不一樣。

投資物業入市時機很難撑握精準，但利用債務來不斷建立資產，是一個長期性的戰略方法。一般人的薪金收入是不會與夢想置業所需的資金同步，意思是指正常人賺打工上班的錢，一定是追趕不上物業升值的步伐。尤其是身處香港這個畸形社會，當你在儲錢的過程中，樓價已經節節上升。

先洗未來錢雖是一個好方法，但必須有良好的自控力，以及衡量自身還款能力，切勿操之過急，以免債台高築。

又一層