有關Airbnb的管理與運作，目前的投資者多把物件交給專業的管理公司代行，一般服費收費是比普通住宅代管的高出很多，代管服務費介乎月入的25%~35%不等。
不要以為收費不合理，代管公司提供的服務也較為全面，主要代管公司的服務包括9項:~
1. 網站的營運物件登錄
2. 制作Welcome Guide
3. 住宿價格調整
4. 房間的清掃、干燥、清洗床單
5. 交鑰匙服務
6. 問題對應
7. 質詢對應、預約服務
8. 評論管理
9. 提供Guide Book給租客
除此之外，管理公司也有包含內部裝潢佈置的套餐組合服務，這些服務正迎合人不在日本的業主，對海外投資者來說更是必須的模式。除非是成為終身職業，若是投資者親身辦理，諸如換床單、清掃房間維等等，是一件根本太勞心太繁複的事，因此由專業人士管理是必須的。
畢竟投資的物件是越洋購買，遠在另外一方日本必須搖控得當，才能坐享其成，因此好的代管公司就顯得非常重要的，更是不可或缺。
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房地產投資實際上是把可再生的貨幣，轉化為實物固定資產的過程，透過土地不可再生的原理，這些資產會像齒輪不斷運轉，產生源源不斷的現金流。
經營Airbnb，基本上是提供短期居住空間給入住的旅客，視乎入住率，屋主從中可搏取比純月租更高的利益。
在原則性的想法上，必須以日本法律中的旅館法為準來經營這盤生意。既然是屬於旅館法，就必須在擁有正規旅館營業許可的狀態下才能合法經營。
筆者愚見，利用自己的物業單位，變身經營Airbnb應不在此範疇之中，但這當然是各人有自己的看法和解讀。
投資的成敗難以用尺斗量，畢竟任何投資均涉及風險，風險與利益之間也是相輔相成，當市場上太多人做同一項投資的時候，便會達至瘋狂行為的舉動，也是最危險該放手之時。
投資者是各具智慧的成年人，至少應該具有獨到的眼光和與衆不同的腦袋。他們在投資路上身經百箭，各有自己的一套成功理念。當然能自行判斷利害得失，能發掘別人看不透或忽略了的東西。
日本東京是一個讓人流連忘返，去過一次也想再去的地方。它是一處充滿魅力的城市，若是你只到東京去隨意遊玩，去瘋狂花費，去浪漫賞櫻，似乎也未免太浪費。投資者不妨想想可生財的方法，利用這個城市的特質與優勢，來這邊觀光消費之餘，也可看看有何投資機遇。
以目前整個東京大氣候而論，嚴選條件好的地點去投資，利用超出平凡的思維空間，也得甘願承擔風險，願意遊走這灰色投資地帶。創造出雙倍的投資回報率，絕不是一件可望而不可及的事！
Airbnb頗為適合手頭有充足資金的物業愛好者，或是已經擁有東京不動產的業主，甚至是目前物業租客剛退去，或在空室狀態中，地點合適作為Airbnb的，也可考慮一下變身經營，創造回報可塑空間。
安倍的長遠方案，是必須依仗旅遊業振興國家經濟為本，因此率先開放了大田區，對象區域涵蓋主要旅遊區。任何精明投資者都可以看出來，日本政府的决心所在，國家本身也希望放寬各種條件以活絡經濟，改善觀光旅客短期的住宿的問題，唯有適度逐步解禁。
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近年投資日本東京不動產的熱潮有增無減，港人頭腦轉數特快，已不單是聚焦店舖、一棟樓與商辦大樓。
日本旅遊業特別興旺，打得火熱的Airbnb，也形成了一股投資日本房地產熱潮，以小本入場的另類選擇。
從日本的大氣候環境而言，加上奧運因素，訪日人數日益增加，安倍明言放水解禁，Airbnb實際投資價值漸放曙光，現在與未來的東京似乎是一個很適合的標的。
目前遊走日本法律的灰色地帶，也許是可以借風順水而行。但投資者要考慮是日本國策上轉變的風險，因為法律政策上的改革變化，絕非你我常人可以掌控。目前日本政府在法令與方向上是日漸解禁，長遠而言，可按自己的方向來判斷是否值得投資。
從日本觀光的人數越多的趨勢而論，酒店房間供不應求已是鐵般事實，加上正面因素2020東京奧運前，訪日觀光人次必定是逐年增加，已是毋容置疑的方向，也將正面刺激短期住宿需求，因此投資Airbnb來說是有可前瞻的利好條件。
每逢旅遊旺季，東京的酒店房間必定爆滿。日本身為一個旅遊大國，日本政府要振興旅遊業，安倍蔽上眼睛不去禁，安倍要吃飯，國民要温飽，看來是絕不會餓着肚子去行事的了。
首相安倍晉三於2015年10月15日，在監管改革會議開幕式由總理辦公室（岡素之會長住友商事顧問）說道: ”緊迫的挑戰是如何保證住宿” 。
改革住宿服務的規定，必須短時間內解決遊客住宿的短缺問題，因此當務之急是適當放寬解禁，才能應對缺乏的住宿，有效適時解決海外遊客不斷增加的調節。
在安倍的支持下，將來放寛解禁Airbnb有望。
【對象區域】
1. 東京圏: 東京都全域、神奈川県全域、
千葉県 成田市
2. 関西圏: 大阪府全域、兵庫県全域、
京都府全域
3. 新潟県: 新潟市
4. 兵庫県: 養父市
5. 福岡県: 福岡市
6. 沖縄県
投資涉及匯率波動與該國政策風險，投資者必須謹慎行事，以免觸犯當地法紀，招至無謂的損失。
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小本投資在東京做Airbnb，位置選定當然是非常重要，物件要在一些地理位置優越，尤其是近購物點、近景點及商圈旺位的地區，是不愁沒有遊客入住的。購入空房變身Airbnb，內裝豐儉尤人，一般50~100百萬日元投入裝修，已經可以達至出租要求，要是豪裝也只不超200萬日元。
投資者可以通過Airbnb等網絡作渠通，招攬世界各地旅客入住。現時最受歡迎的Airbnb是在蛋黄商圈內，當中熱門地點有新宿、池袋、涉谷、中野、大久保等旺區。
一般小資族是上班在職，無法抽空去自行打理物件，因此多委托提供此服務的一條龍管理公司處理。例如旅客入住及退房登記服務、收支帳、房間打掃服務等等，這些都需要專人去管理。
風險承受能力是因人而異，純以單身公寓收月租，當然是比較簡單了，但要想以同一筆投入放大回報率，是要多化些時間去研究去包裝的了。Airbnb是以日租計算的，如果出租率能維持每月15天或以上，租金是必定比一般純月租高出不少。但若投資者不想太化心思去部署，選擇以住宅穩定收租更好了。
此外，投資者可買入現成已運作中的Airbnb繼續經營，但業主叫價一般是比空室買入高出1至兩成，現成貨源出售也很少。
新宿御苑前駅的實例，賣家叫價1480万，面積約18m2，若按住宅出租每月約為72000万，變身Airbnb每天租金8000~9500，此個案中的airbnb是今年8月才開始運作，減去airbnb運營費後純收入 ， 10月預定收入是145,000，11月應可步入收成期，保守估計年收入可放大至200%以上。
購入空室單位，變身Airbnb，可將正常住宅回報放大，將來若連 Airbnb 繼承來出售，叫價亦應能高出一些。站在投資角度看，既可提高成本產出效益，又可發揮雙槓桿放大原有回報至上限。
總括而言，高風險與高回報是如影隨形、唇齒相依。投資涉及匯率及政策風險，買家也要衝量個人自身條件，去找出屬於自已廣闊的投資天空。
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早前有客戶查詢大阪一棟5800万物件，所在地位於大阪府大阪市大正区大正区千島，這一棟建物共有12戶，表回報23%高得令人心動，建物內的單位包括: 2DK × 6戸 /2LDK × 1戸 /3LDK×4戸/事務所×1戸，每月租金100万日元以上，細看之下，原來建物高回報的背後業主擁有的並非所有權，而是舊法地上權，難怪有5年翻本的驚人回報率了。
日本樓共分三種土地權
1. 所有權
2. 借地權
3. 舊法地上權
借地權和舊法地上權都需要向地主繳納借地費用，但是不需要繳納土地部分的固定資產稅。 舊法地上權要地主同意才可以出售，買賣就比較麻煩，如果出售時地主不同意，就無法出售了。借地權出售不需要地主同意。而舊法需要地主同意才可以出售。
借地權是指借土地來建房子的權利。這就是說買家買回來的不是土地，所擁有的是地上的建築物而已，在土地價值昂貴的日本，借地權的物主，買到的只是建築物，並須每個月繳交借地料。在投資角度看，借地亦絕非不可為，因為地段好就有其投資價值，只要借地年期長，扣掉所有本金後，就是賺到的部份了。
舊法借地權是按舊日本地政法、租地法規的概念可當成是半永久的。1992年前舊的借地權可以續約。如果期限到了，就算地主要拿回都不可以的，你不想更新借地權，更可向地主請求，用市埸價來買你的建築物。
1992年後新法借地權物件，因為新法借地，契約期滿終止，是無法更新合約的，期限到了必須將建物剷平，將空地還給地主。
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福岡市分為交通中心博多區，商業中心中央區，教育及物流中心東區，其他是西區、南區、城南區、早良區主要是住宅區。目前人口超過150萬，其中的博多區及中央區為市中心區，為經濟心臟所在。
福岡市區的道路寬敝，購物場所集中。交通十分便利。從機場進入福岡市區距離非常近，先從國際線航廈搭乘免費巴士到國內線航廈，再於第二航廈B1轉乘地下鐵。巴士車程15分鐘，地下鐵福岡空港駅到博多駅只須5分鐘，到天神駅11分鐘。
有留意福岡的投資者，一定知道福岡樓價在上升中，博多駅前好貨色買少見少，今時今日要找400万日元博多駅物件已不太可能了。話雖如此，福岡市平均樓價依然較東京便宜約40%，到過當地旅遊的人，便知道福岡的中心位範圍其實很小，完全是徒步可達，若是想要一天內走遍市中心區，絕對不是妙想天開。
東京與福岡相比，不同之處是在福岡地區，你看到的物件介紹描述，盤紙上寫徒步超過10分鐘的比比皆是，但可別忘了，福岡市內交通大多以巴士為主。博多駅前的巴士搭乘處就可分為: 站前廣場、JR博多駅正對面的銀行大樓前以及博多巴士總站。
可以理解是福岡市150萬人口當中，在職人士多聚居於中心部，也是保值升值所在地。博多區與天神區地鐵站人流比較密集，在博多駅附近商業活動頻繁，既有各大銀行也有外資公司的總部駐紥。
天神區有地上鐵路與地下鐵路交匯，各式零售業、服務業匯聚於此，往來這區域的巴士車費也只是100円而已。
投資講地段，首選當然是天神、博多附近的保值物件。若然彈藥不足，也可選二線如
箱崎地區，西邊是九州的物流中心，有不少的就業機會，東面是九州的教育中心，吸引很多外地留學生，自然租務需求也旺盛。
福岡的居住舒適程度，獲得國際間的一致好評，被選為亞洲最適合生活的城市，福岡是當之無愧。
福岡人口數據上升，在人口增長率普遍下滑的日本來說，福岡是比較特殊的。人口成長數據依然上升，預測將會不斷成長，令福岡地區擁有絕佳投資環境，樓價有望再上一層又一層。
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福 岡 清 川 建 築 物
近期投資福岡的人有上升趨勢，究其原因是入場基數低，上升潛力高。福岡市中心部博多、天神區的樓價，相比東京便宜一大截，因此福岡樓近年開始誘發港人入市的興趣。在福岡購入1個200尺單位，20萬港幣起跳也有交易。
在日本福岡與東京相比可找到門檻更低，但卻仍然保持着可觀而穩定的租金收入。
東京於投資者而言，無論住宅、商廈或整幢樓宇的物件，在市場上都是僧多粥少。目前的東京氣氛，我們是比較困難去找到心目中的理想回報。
人們常說，日本樓宇折舊快，就如新車落地馬上貶值。但投資者必須緊記定位正確，您
著眼的若是二手中古屋，是没有再太大的折舊了。
日本的樓價自1990年泡沫頂峯上，到在過去二十五年來樓價一直下滑，大部分介乎25 - 35年樓齡的小套房，以至整棟的建築物，它們目前現的樓價是惨淡收場，只剩下是從前新落建成時的樓價三分之一左右。
投資講求天時地利的配合。若說在短短數小時的航程內，可飛抵一個最讓人留戀的城市，也許非福岡莫屬了。福岡離台灣只有約1小時半的航程，市容整潔，娛樂設施新穎，從購物、美食到娛樂，也能滿足到消費者的需求。
在過去30年洗禮，福岡的經濟活動，以至生活配套和經濟環境，它整體的投資氣候，巳經在年月間有了很大的價值，現時投資福岡樓， 是處於高峯期樓價的1/3左右買入，值博率是相對高，風險是極低了。
衆所周知，日本是一個被低估的房地產市場，它本身就是一個很好的投資機會。
有人說2020年後奧運曲終人散，投資價值便會盪然無存。但可別忘了，你投資的是現在的低位 ; 去想買的是將來的希望。在不久可見的未來，終究會轉化為最高的回報。
人總得堅持信念，才能在物業市場上赢一場漂亮勝仗。找緊機遇去投資於有未來的東西，以一個相對亞洲國家而言較低的門檻，來搏取一個穩定而高回報率，福岡應是一個值得關注好選擇。
福罔是日本第六大和第二年青的城市，人口年青化。它的獨特之處，在於擁有與東京和大阪等一線城市相同的生活水平，卻有較低的生活成本。
福罔市人口已突破150萬，未來有增長中的人口數據支持，經濟活動可支撑樓價上升，加上它有外國資金不斷流入，投資應是前景一片亮麗。
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