小本投資 AirBnb 增值篇

小本投資在東京做Airbnb，位置選定當然是非常重要，物件要在一些地理位置優越，尤其是近購物點、近景點及商圈旺位的地區，是不愁沒有遊客入住的。購入空房變身Airbnb，內裝豐儉尤人，一般50~100百萬日元投入裝修，已經可以達至出租要求，要是豪裝也只不超200萬日元。

投資者可以通過Airbnb等網絡作渠通，招攬世界各地旅客入住。現時最受歡迎的Airbnb是在蛋黄商圈內，當中熱門地點有新宿、池袋、涉谷、中野、大久保等旺區。

一般小資族是上班在職，無法抽空去自行打理物件，因此多委托提供此服務的一條龍管理公司處理。例如旅客入住及退房登記服務、收支帳、房間打掃服務等等，這些都需要專人去管理。

風險承受能力是因人而異，純以單身公寓收月租，當然是比較簡單了，但要想以同一筆投入放大回報率，是要多化些時間去研究去包裝的了。Airbnb是以日租計算的，如果出租率能維持每月15天或以上，租金是必定比一般純月租高出不少。但若投資者不想太化心思去部署，選擇以住宅穩定收租更好了。

此外，投資者可買入現成已運作中的Airbnb繼續經營，但業主叫價一般是比空室買入高出1至兩成，現成貨源出售也很少。

新宿御苑前駅的實例，賣家叫價1480万，面積約18m2，若按住宅出租每月約為72000万，變身Airbnb每天租金8000~9500，此個案中的airbnb是今年8月才開始運作，減去airbnb運營費後純收入 ， 10月預定收入是145,000，11月應可步入收成期，保守估計年收入可放大至200%以上。

購入空室單位，變身Airbnb，可將正常住宅回報放大，將來若連 Airbnb 繼承來出售，叫價亦應能高出一些。站在投資角度看，既可提高成本產出效益，又可發揮雙槓桿放大原有回報至上限。

總括而言，高風險與高回報是如影隨形、唇齒相依。投資涉及匯率及政策風險，買家也要衝量個人自身條件，去找出屬於自已廣闊的投資天空。

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日本樓的土地權

早前有客戶查詢大阪一棟5800万物件，所在地位於大阪府大阪市大正区大正区千島，這一棟建物共有12戶，表回報23%高得令人心動，建物內的單位包括: 2DK × 6戸 /2LDK × 1戸 /3LDK×4戸/事務所×1戸，每月租金100万日元以上，細看之下，原來建物高回報的背後業主擁有的並非所有權，而是舊法地上權，難怪有5年翻本的驚人回報率了。

日本樓共分三種土地權
1. 所有權
2. 借地權
3. 舊法地上權

借地權和舊法地上權都需要向地主繳納借地費用，但是不需要繳納土地部分的固定資產稅。 舊法地上權要地主同意才可以出售，買賣就比較麻煩，如果出售時地主不同意，就無法出售了。借地權出售不需要地主同意。而舊法需要地主同意才可以出售。

借地權是指借土地來建房子的權利。這就是說買家買回來的不是土地，所擁有的是地上的建築物而已，在土地價值昂貴的日本，借地權的物主，買到的只是建築物，並須每個月繳交借地料。在投資角度看，借地亦絕非不可為，因為地段好就有其投資價值，只要借地年期長，扣掉所有本金後，就是賺到的部份了。

舊法借地權是按舊日本地政法、租地法規的概念可當成是半永久的。1992年前舊的借地權可以續約。如果期限到了，就算地主要拿回都不可以的，你不想更新借地權，更可向地主請求，用市埸價來買你的建築物。

1992年後新法借地權物件，因為新法借地，契約期滿終止，是無法更新合約的，期限到了必須將建物剷平，將空地還給地主。

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福岡樓蓄勢待發

福岡市分為交通中心博多區，商業中心中央區，教育及物流中心東區，其他是西區、南區、城南區、早良區主要是住宅區。目前人口超過150萬，其中的博多區及中央區為市中心區，為經濟心臟所在。

福岡市區的道路寬敝，購物場所集中。交通十分便利。從機場進入福岡市區距離非常近，先從國際線航廈搭乘免費巴士到國內線航廈，再於第二航廈B1轉乘地下鐵。巴士車程15分鐘，地下鐵福岡空港駅到博多駅只須5分鐘，到天神駅11分鐘。

有留意福岡的投資者，一定知道福岡樓價在上升中，博多駅前好貨色買少見少，今時今日要找400万日元博多駅物件已不太可能了。話雖如此，福岡市平均樓價依然較東京便宜約40%，到過當地旅遊的人，便知道福岡的中心位範圍其實很小，完全是徒步可達，若是想要一天內走遍市中心區，絕對不是妙想天開。

東京與福岡相比，不同之處是在福岡地區，你看到的物件介紹描述，盤紙上寫徒步超過10分鐘的比比皆是，但可別忘了，福岡市內交通大多以巴士為主。博多駅前的巴士搭乘處就可分為: 站前廣場、JR博多駅正對面的銀行大樓前以及博多巴士總站。

可以理解是福岡市150萬人口當中，在職人士多聚居於中心部，也是保值升值所在地。博多區與天神區地鐵站人流比較密集，在博多駅附近商業活動頻繁，既有各大銀行也有外資公司的總部駐紥。

天神區有地上鐵路與地下鐵路交匯，各式零售業、服務業匯聚於此，往來這區域的巴士車費也只是100円而已。

投資講地段，首選當然是天神、博多附近的保值物件。若然彈藥不足，也可選二線如
箱崎地區，西邊是九州的物流中心，有不少的就業機會，東面是九州的教育中心，吸引很多外地留學生，自然租務需求也旺盛。

福岡的居住舒適程度，獲得國際間的一致好評，被選為亞洲最適合生活的城市，福岡是當之無愧。

福岡人口數據上升，在人口增長率普遍下滑的日本來說，福岡是比較特殊的。人口成長數據依然上升，預測將會不斷成長，令福岡地區擁有絕佳投資環境，樓價有望再上一層又一層。

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                     福  岡   清  川  建  築   物

福岡物業投資

近期投資福岡的人有上升趨勢，究其原因是入場基數低，上升潛力高。福岡市中心部博多、天神區的樓價，相比東京便宜一大截，因此福岡樓近年開始誘發港人入市的興趣。在福岡購入1個200尺單位，20萬港幣起跳也有交易。

在日本福岡與東京相比可找到門檻更低，但卻仍然保持着可觀而穩定的租金收入。

東京於投資者而言，無論住宅、商廈或整幢樓宇的物件，在市場上都是僧多粥少。目前的東京氣氛，我們是比較困難去找到心目中的理想回報。

人們常說，日本樓宇折舊快，就如新車落地馬上貶值。但投資者必須緊記定位正確，您
著眼的若是二手中古屋，是没有再太大的折舊了。

日本的樓價自1990年泡沫頂峯上，到在過去二十五年來樓價一直下滑，大部分介乎25 - 35年樓齡的小套房，以至整棟的建築物，它們目前現的樓價是惨淡收場，只剩下是從前新落建成時的樓價三分之一左右。

投資講求天時地利的配合。若說在短短數小時的航程內，可飛抵一個最讓人留戀的城市，也許非福岡莫屬了。福岡離台灣只有約1小時半的航程，市容整潔，娛樂設施新穎，從購物、美食到娛樂，也能滿足到消費者的需求。

在過去30年洗禮，福岡的經濟活動，以至生活配套和經濟環境，它整體的投資氣候，巳經在年月間有了很大的價值，現時投資福岡樓， 是處於高峯期樓價的1/3左右買入，值博率是相對高，風險是極低了。

衆所周知，日本是一個被低估的房地產市場，它本身就是一個很好的投資機會。

有人說2020年後奧運曲終人散，投資價值便會盪然無存。但可別忘了，你投資的是現在的低位 ; 去想買的是將來的希望。在不久可見的未來，終究會轉化為最高的回報。

人總得堅持信念，才能在物業市場上赢一場漂亮勝仗。找緊機遇去投資於有未來的東西，以一個相對亞洲國家而言較低的門檻，來搏取一個穩定而高回報率，福岡應是一個值得關注好選擇。

福罔是日本第六大和第二年青的城市，人口年青化。它的獨特之處，在於擁有與東京和大阪等一線城市相同的生活水平，卻有較低的生活成本。

福罔市人口已突破150萬，未來有增長中的人口數據支持，經濟活動可支撑樓價上升，加上它有外國資金不斷流入，投資應是前景一片亮麗。

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世間事高低難分

目前在香港賣日本樓的代理確實越開越多，商業社會弱肉强食，汰弱留强，適者生存是必然定律。在東京投資房地產的人也越來越多了，現時除了台灣人以外，中國人、香港人、新加坡人，甚至是日本本地人都掀起購買熱潮，他們看到條件只要好一點的物件，必是秒殺不議價。

說老實話，最近能要買到價格合理，物件本身條件也不錯的，真的比登天難。要是多猶豫一刻，也是買不到居多。因此稍有不錯的物件，計算回報在合理範圍內，Google瞭解地區周邊環境，大廈本身質素、樓層及座向後，就要馬上要作出決定了。

很多時候賣方物件一刊登網上，尤其是山手線近站的，兩三天之內會被搶殺。這情况問誰也不知道漲勢會不會長久持續下去不回頭，但目前投資日本樓要再下跌的空間小，能上升的空間相對大，卻是鐵一般的事實。

專家常說匯率由10算多跌到現在6算多，也許是他們只聚焦看到的，是這幾年間日元匯率的跌勢走急，卻偏偏走漏眼去研究日元的較長期變化 : 這40年間日元由3算向上到10算的片段，是被人所忽略、删剪與淡忘的歷史故事嗎？

身為投資者，人人不是三歲小孩子，不要說是別人硬銷你去買。成年人必須具備應有的判斷力，能自我控制衡量風險承受力。這邊廂要追求高回報，那邊廂又要求低風險，世間哪有這麼便宜事，若有的我早就盡情去買了！

市場上其實真的有些物件，業主叫價高不合理。但你說他高卻不到原業主當年買入的三分之一，這合不合理就真有點說不清。 如果要挑十全十美的物件才去買，其實你現在就別妄想買，但到時候真的再狂漲不止，就不要怨天尤人說當時沒買的遺憾事。

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高尚豪宅齊努力

2015年1月至7月數據顯示，中國訪日遊客達217萬人次，與去年同期比較半年翻倍，足以扭轉日本旅遊赤字。訪日外國遊客更突破千萬，中國超越韓國成為訪日最大客源國。

歷歷在目，在大阪入境海關，一大批海外訪客不守秩序，同胞相互罵戰，唇槍舌劍。身歷其境，耳聞目睹，連輪候過關也在搶灘，正是華人愛爭先恐後的性格特徵。在海關輪侯三小時，實地寫照令人感觸良多，眼見在場維持秩序的職員被他們搞得頭昏腦脹，一向以禮相待的日本人面上皺着眉頭，流露出一副既煩厭又無奈的表情。

華人不單去掃高級名牌，就連民生必須品奶粉甚至廁所板亦搶至缺貨，也足證日本貨有品質保證，令人買得安心。華人買家袋袋金，在東京市中心的高層豪宅掃樓，他們有朝一日會把日樓一掃而光。

台灣人早已涉足日樓，港客上年初陸續出擊東贏，近期訪日中國買家呈明顯上升勢頭。尤其是都心五區更是火熱。華人出沒銀座、新宿、池袋等地大出血，確實是振興日本經濟一大喜訊。東京地區高層豪宅，皆是海外買家虎視眈眈的囊中物，究其原因是這些高端豪宅，會所設施樣樣齊備: 育嬰室、會客室、泳池、健身室、派對會場應有盡有，就連專責管家也24小時貼身服務，這正好滿足有錢人的物質需求。

中國土豪有錢買得起豪宅人人皆知，但也要買來他人仰慕的目光，才是華人揚威海外的至高境界。在日本人心目中，有些海外富豪做人基本原則仍未達標，能做到有錢有品更能獲得他人尊重與讚賞。

日本是一個奉公守法的國家，凡事循規道舉，公民意識特別强。他們認為住宅設施是屬於公有部分，必須竭盡所能保持整潔，使用時要遵守規條細則；中國人卻恰好相反，這方面卻實是有待改善 。在基本要求上，華人似乎跟日本人想法有天淵之別，要換來長治久安融洽相處，就必須再繼續努力，開創更好明天。

海外人踏足日本，在日本大街小巷的行徑，已引來當地人不少回響。原本想買入高層豪宅的日本買家，當知道自已的鄰居是海外人，便有打消想去買的念頭。若是海外買家從此令日本人心生厭惡，有避之則吉的想法，長遠來說作為個人賣家的日本人，也許更不願把樓宇賣海外，買家選擇少了情况下，這當然不是一件好事。

近期華人倒賣日本商品已成街知巷聞的事實，為了一己利益造成當地民衆生活必需品短缺，這些一點一滴的行為滲入日人內心，將會引發日本社會對海外人，尤其華人更為不滿，各種反感及厭惡的情緒將會是與日俱增。

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                       東 京 高 端 建 築 物

日本樓税項多面睇

一般人投資物業總在便宜時沒去買，人買時就去買，甚至在物業上升了很多時，才後知後覺去買。這樣當然不能在物業市場上有所發圍，也不可能賺得最多。個人認為，物業投資，短炒獲利不多，買入後最少持貨5~10年，既可賺租金，又可搏升幅，是物業市場好玩之處。

無論是購買任何國家的物業，在買入時均需繳納不同的費用，成為業主後，持有物業期間，還是一直有各種使費伴隨左右。

在日本，房屋與土地是分開評價，都要繳納 “固定資產稅”，每年徵收。固都稅率根據地區不同，也會有很大差異。在高級住宅區和東京都心地區，比如港區和千代田區等地，由於土地有價，固都稅理所當然是高。 

日本不動產的遺產稅高於歐洲國家，略低於美國。日本遺產稅的稅率是採用累進税，意思是根據你財產多少決定徵税百分率，財產越多的稅率越高。

             [ 課 税 率 累 進 級 別 列 表 ]
~  1000萬以下稅率是10%    扣除額0萬
~  3000萬以下稅率是15%    扣除額50萬
~  5000萬以下税率是20%    扣除額200萬
~  1億以下税率是30%           扣除額700萬
~  2億以下税率是40%           扣除額1700萬
~  3億以下税率是45%           扣除額2700萬
~  6億以下税率是50%           扣除額4200萬
~  6億以上稅率是55%           扣除額7200萬

日本遺產税高，聽起來可能嚇怕許多投資者。實質上，此税率的計算方法， 從2015年1月1日起已作出修訂，真正繳納的是先減扣基礎扣除額*，然後按所屬級別減去以上列表中的扣除額，再以累進級別百分比抽税，精算後也不是所想像中的多。

*基礎扣除額公式:
3000萬 + (600萬 X 法定承繼人數)

eg.
舉例：物業估值**1億

基礎扣除額後計税標準為:
1億 - 基礎扣除[3000萬＋600萬x3(假設三名承繼人)]=5200萬

對照課税率累進級別列表的扣除額為700萬
5200萬-700萬=4500萬

對照以上課税額4500萬的税率是20%
應繳遺產税是4500萬x20%=900萬

ps. 以上的例子1億的物業估值，實際是課税900萬，即遺產稅為物業估值的9%

** 物業估值是指以土地評價及物業評價 
    去計算

按照日本現行的遺產稅，在日本購置大額數億以上的不動產，當物業持有者離世後，下一代繼承者，就必須向日本國庫作出相當的貢獻了。 

[税  項  歸  納  如  下]
1.   購入不動產時，根據固定資產的交易
      價格 一次性繳納4%的交易稅
2.   繳納登記稅（一次性）
3.   不動產交易印花稅（一次性)
4.   遺產稅
5.   固定資產稅（每年交）為估值的1.4%
6.   出售不動產時，持有不足5年的，
      需繳納所得稅30% ; 5年以上，則為15% 

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