時機在福岡

福岡市目前人口已突破15O万，對未來人口預測是上升趨勢。投資福岡不動產是有其上升潛力及吸引之處。

福岡的居住環境舒適，在國際房產雜誌上均予以好評。最重要是日本人口老化，在人口成長大多錄得下滑數據的日本，福岡人口竟然是不跌反升，預測未來也會不斷成長，這也是福岡目前成為絕佳投資環境的原因之一。

別以為福岡不是消費天堂。其實福岡早已被不少國際品牌，目光銳利的商家們看準。

能洞悉先機的便是王者，商人們也在市中心博多、天神、赤坂一帶物色有利位置，插旗開店。最近連世界知名的時裝雜誌 “ELLE“，也選擇在福岡這片土壤，這明顯是商界看好福岡的潛力的舉動。

香港人頭腦靈活，買過東京、大阪的投資者，近半年查詢福岡的人也有增無減，這無他，主要是福岡投資基數低，比東京更易入場。即使是日本本士的不動產市場，投資者重整資產配置時，也在其投資組合加上 “福岡“ 作為元素。

三個月前，一個博多站前四丁目34m2的物件，百尺陽台大贈送，租金45000, 成交價為500万 ; 這大廈建築年份是1985年，可說是地段好、抵食夾大件。這棟同尺昨天叫價850万，叫价對比3個月市場500万成約價整整上升70%，當時買了的客户知道了，當然沾沾自喜呢！因為即使在東京也不太可能有這麼理想的升幅了。

今天看了些數據令我有感而發……根據香港税務局資料顯示，香港薪俸税納税人，分佈在年薪9O万以上的 “人中龍“ 只有15万人，這意味着靠打工收入，月入7.5万港元，年賺90万港幣以上的人，已經是人中最頂級XO。

這些收入數據不就明明白白告訴我們，殘酷的事實: 即使你能力超凡非比尋常人能及，也不會讓你踏上致富之路。這道理人人知，首富李嘉誠早就無私的奉獻真言了，他毫無保留地向年輕人道出 “ 替人打工的是蠢材“，只是絕大部分人沒有好好去領悟這番話。

實質上，打工並不是一個脫貧的最好辦法，最好辦法是必須盡早部署，適當時機在職場上抽身而退，不退休也要以最少的工時，創造源源不絕的收入。

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日本兇宅面面觀

兇宅在一般人心目中是避之則吉。兇宅賣買登錄物件時，賣家是必須披露曾發生事故，屬於心理瘕疵物，至於買家是否願意接受，卻是有其難處，但在異類投資來說，位置好的兇宅卻有一定的市場，在投資學上也必有其價值所在。

日前有一新大阪案件，就是100%的兇宅，租客於五年前在屋內吊頸自盡。建物位於大阪市東淀川区東中島4丁目不錯的位置。物件雖然位處1階(地下)，單位面積卻有41.78m2, 還帶一個16m2的專用庭院，以市值低於半價320萬日元出售，這聽起來真的非常吸引，但投資者還得先克服自我的心理關口，因為對常人來說買入及持有兇宅是一件何等高難度的事情，正所謂購入容易沽出難，這兇宅可能從此摔不掉永遠糾纏買主一生。

可事實是這物件一天之內有三個買手分別申請買付，無他！這證明了兇宅也有兇宅的市場，還得看你膽子有多大，分析力有多高，願不願持貨去搏盡。當然賣家為求脫手，那位所謂現在租客，也許在買家買入後旋即退租也不一定，這些事情無人會為了速成這320万苟苟小額交易，來向買家作百分百保證。

這物件，據悉5年前事故發生後，該單位變成了兇宅，那之後空了接近一年，一年後就有位31歲租客入住，並已自動更新租約一次，從沒有拖欠房租紀錄，也沒有退居預定。

投資路上本來就是風險重重，也沒有人能作出保證你一定能賺到。但類似上述物件以地段及價位而言，其實絕對是物有所值，難點在於買主可不可以接受，可不可撫平內心想法，逆轉思維去持有兇宅作投資。

事故物件過了這麽多年，旁邊的住戶估計都換過，本來日本人鄰里之間幾乎也完全不說話的，時間可沖淡一切，也許經過歲月流逝，讓那買家持有的兇宅增值也不無可能呢！

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宏觀日本樓

在日本買樓，投資風險小，出租率高。置業者擁有永久使用權，不像中國及香港般有期限，日本物業可世代相傳，子孫後代永久延續。

日本處於地震帶，天然災害必有。但反過來看，正因為如此，該國建築物料卓越，對修繕維護也是別國少有，建材耐久性、耐地震達國際水平。

資料顯示，日本平均工資有1%以上的增長，目前QE未有加碼動作，日元暫時似未有再下調跡象，估計就業數據未來有所好轉，勢必帶動東京核心住宅需求上升，連帶租金也有上調趨勢。

日本房地產市場，現在處於低位。在東京一級城市，投資回報率吸引，核心地域仍有5厘利回，若是稍微向核心外移，回報更可達6至7厘。在大城市心臟地帶，東京都心各類房屋需求上升，未來可預期租金有上調空間，包括商業用途及住宅單位亦然。

目前海外投資者不斷增加，日本本土的買家經歷2O年浩劫，雖然人人遍體鱗傷，但他們本地人也開始接受事實，披上戰衣，重赴戰場。

不錯！日本物業購入成本偏高是事實，但日本政府對海外買家與本土買家，卻是一視同仁，暫時也沒有限購及其他條文打壓海外投資者，對購買者沒有資產來源要求，投資者的背景也不作調查。

新建住宅太多，供過於求是投資房地產的致命傷。總而言之，缺乏承接力，在市塲上有太多供應的國家，就必然不是投資標的物。

日本，一個已發展國家。日本人喜歡獨立屋一户建物的大有人在，但想買與能買是兩回事，可能一生也不可達彼岸。事實是日本上班一族的居所，一般就業單身人士，住的甚至比香港更細，這也造就了投資者入場試玩的機遇。

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購置日樓新機遇 - 質押與槓桿篇

買日本物業可用雙管齊下的避險方法: 質押貸款與樓宇按揭並用。

以美元或人民幣質押定期，可以在東京中銀辦理手續，貸出九成等值日元找付樓款，好處是能對冲日元下跌風險。

2015年東京中銀貸款政策也有所放寬，現在總價4000万物件以下，樓齡1984年後建，內法面積20m2以上，符合條件的，可接受五成按揭。投資者甚至可以同時購入兩至三個物件一起貸款，按揭利率約為3厘。

運用槓桿加上質押貸款，可以把絕大多數人認為海外物業匯率風險持平。好處是資金全面對沖，可以抗衡匯價下跌的憂慮。

~~~   質押貸款注意事項及指引   ~~~

1)   個人存款質押借款是指以美元或人
       民幣定期作為抵押品，貸出等值九成
       日幣

2)    抵押品為美元或人民幣定期存款及
        預金証書正本

3)    現時中銀最長質押借款可簽一年合同
       ，每年可更新續約，借款人
         亦可選擇到期一次還本

4)    美元定存利息0.5%, 人民幣定存利息2%
        借日幣利息1.6%

5)    續期曰必須為上次合同簽約
        曰，如遇上續期當日是假期
       ，中銀一般會安排提前一天
        作為合同終止日

6)    續期必須當曰親自到東京中
        銀辦理，並須緊記帶齊文件
        申辦手續
        -  公証書及印章
        -  借款合同
        -  預金証書副本
        -  户囗簿

* 中銀質押貸款免手續費，但借
   款人須付日本印紙税10,000~
   30,000 Yen(視乎貸款金額)

* e.g. 1,000,000 Yen 以下
           印紙税10,000 Yeh
          1,000,000 Yen 以上
          印紙税20,000 Yen

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怎樣的人投資怎樣的物業

世界上只要有中國人的足跡，就有炒樓活動，小心自己當上大笨蛋，中伏於別人設下的圈套！！！當一個市場人人在搶，過份炒賣時，你必須瞭解行情，新手上路更要好自為之，否則做了豬頭別怨天尤人。

樓價升跌取决於市場承接力，有用家支持與炒家炒作才行。只是乾升沒有真正用家支持，胡亂炒作，最終只會導致樓市泡沫化，也令更多人想加入戰場分一杯羹。中國與日本同是地大物博，同樣有數之不盡的垃圾資產，同樣有不可預期的風險潛藏。

"買日本樓輸多贏少", 這是不少專家高人在報章雜誌上的評論，但這也不全然是絕對。只要你選對市場，選一個大需求的地方去買，有租務市場支撑承接，在買手多、住屋需求高的地方置業，要輸也不輪不到你。

物以罕為貴，珍、稀、缺是升值的首要條件。有說香港人買日本樓，多數是投資幾十萬的小套房，這些套房貨源太多，沒有真正的投資價值。

須知道世上 "富人的垃圾"與 "窮人的恩物"，原來是同出一物。可以選擇的話，沒有人願意住板間房，也没有人甘願買動彈不得的蚊型屋。哪為何市場上最搶的卻是200尺左右，容易上車的蚊型物業？

專家們常說，投資在比較短缺的物件上，才會有更可觀的回報。道理人人懂，只是做不到。試問是否人人都有能力投資2000尺新建房？想必多半人不可能。請不要忘了，市場上還有一群有購買力的人，就是口袋裏只能拿出幾十萬港幣的投資者。正如香港細價樓需求大，升得瘋顛的原因，是大衆人所能負擔得到，可望而不是遙不可及。

千尺豪宅人人想買，但卻未必人人能買，生活不同階層的人自有不同需求，有人月入4千已感足夠，有人月賺8萬說未滿足。世上貧富懸殊差距越來越大，甚麼人買甚麽物業，甚麼人住甚麽屋子，是因人而異，各取所需。

何謂真正有投資價值的物業？你是想有穩定租金收入，還是想賺地段升幅，又或想在樓市反彈中獲利？那就得好好部署定位投資了。

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投資樓房滴水穿石

海外買家，在別人領土與人搶物件，本來就是處於下風，未戰先敗，能搶已是萬幸。要是你是日本人，會將自己的東西獻外，還是賣給本土自己友？

投資本來就是一種風險。有人問這物件便宜有甚麽賣點？其實便宜物是平得有道理的。這些物件表面看來就是高回報，非常吸引。但高回報的東西往往隱含風險，要衡量自己承受能力多大。比方說偏遠地區現租客退去，下手新租客接上可能要很長的時間，算起來真實回報便沒帳面那麼高。要是你遇上的是長情租客，住上十年八載仍未退居，那你就搏到了高利回了。

投資海外物業，匯率變化是必須考慮的問題，即使你能做按揭，餘下付現的部分也應想法去對冲。目前港人是可以用質押美元或人民幣的方法，貸出九成等值的日元支付樓價，但這方法缺點是只能十成資金九成用，起不了真正槓桿力拔千斤的好處，也不能放大資產倍增財產。

投資樓房如身處戰場，要做到進可攻退可守，滴水穿石指日可待。在你入貨時便要問有誰人會接你的貨，當一個市場過分火熱，大部分買家瘋狂搶購時，你更要冷靜旁觀，在爆煲前有能力抽身埋單離場。

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信自己不要信別人

記着！中介的角色是用盡千方自計把爛房子向你速銷，以收取佣金為最終目的。但這也不盡言，世上總有一些平常心的中介，不會天天推着你入貨。

不錯！投資路上是總是陷阱重重，滿地都是地雷讓你防不勝防。那唯一可以相信的人是你自己，為了減少投資失誤，只有天天學習、努力鑽研才可。

投資是伴隨風險，任何事也沒有百分百的保證。日本房價已跌七成，網絡上流傳日本空室屢見新高，但不要忘記你投資的是人口上升的區位，又何須為這些全國性的數據而自擾？打亂部署已久的投資計劃，買在日本中心部要是沒租務市場，這可能性敢說是不大了。

投資要能賺必須有能人不能的忍耐力，炒家賺你兩成，你不一定是輸家，假以時日，你更會變成最終赢家。為甚麼呢？炒家賺的是短錢，你想的是長遠的現金流轉。致勝袐笈是要培養一種異於常人的判斷力，迴避那些無處不在的炒家，是更能加快你成功積累財富的步伐。

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